Израильская сторона недвижимости за границей: налог на аренду и продажу, обязанности отчётности и структура владения

1Что видит Налоговое управление Израиля, когда резидент Израиля владеет недвижимостью за границей?

Налоговое управление видит доход, актив и движение денег. Резидент Израиля облагается налогом в Израиле на свои доходы из любой точки мира, поэтому объект в Румынии, Греции, на Кипре или в США не находится «вне картины» только потому, что он зарегистрирован в иностранном реестре и с него уплачивается местный налог.

На практике существует четыре точки соприкосновения: налог на арендный доход, налог при продаже, обязанности отчётности (годовой отчёт, уведомление о продаже и декларация капитала) и вопрос о том, владеете ли вы объектом как физические лица или через компанию. Это руководство собирает их все в одном месте. По большинству тем на сайте есть также подробные руководства по странам, в том числе руководство об отчётности перед Налоговым управлением Израиля по недвижимости в Румынии, руководство о декларации капитала и недвижимости за границей и руководства о налоговых соглашениях.

2Как в Израиле облагается налогом арендный доход от недвижимости за границей?

Существуют два режима, и между ними делается выбор. Первый режим - налог 15% на арендный доход от жилой недвижимости за границей по статье 122а Указа о подоходном налоге: вычитается только амортизация, другие расходы не вычитаются, и зачёт налога, уплаченного в стране объекта, не предоставляется. Второй режим - налог по прогрессивной шкале с чистого дохода после вычета расходов и амортизации, с зачётом иностранного налога.

Зачёт во втором режиме ограничен суммой израильского налога на тот же доход и рассчитывается по видам дохода. Согласно налоговому обзору PwC, неиспользованный иностранный налог можно перенести на пять последующих налоговых лет. В странах, где местный налог на арендный доход высок, зачёт может почти полностью обнулить налог в Израиле. В странах, где местный налог низок, разница уплачивается в Израиле.

Режим 15% не подходит, когда сдача в аренду является предпринимательской деятельностью, например управлением несколькими единицами для краткосрочной аренды с оказанием услуг. Выбор между режимами стоит делать вместе с бухгалтером, исходя из цифр по объекту и налога, фактически уплаченного в стране его нахождения.

3Когда применяется также дополнительный налог?

Дополнительный налог применяется, когда годовой налогооблагаемый доход превышает установленный потолок, и по состоянию на 2026 год потолок составляет 721 560 шекелей. С суммы свыше потолка уплачивается 3%, а согласно налоговому обзору PwC, начиная с 2025 года добавлено ещё 2% на часть дохода из капитальных источников, превышающую потолок. Доход из капитальных источников включает, в частности, прирост капитала и арендную плату.

Практическое значение: год продажи недвижимости за границей может поднять годовой доход выше потолка даже у того, кто в обычные годы далёк от него. При планировании даты продажи стоит заранее проверить, как прибыль сочетается с остальными доходами того же года.

4Что происходит в Израиле при продаже недвижимости за границей?

Продажа объекта за пределами Израиля является событием прироста капитала по Указу о подоходном налоге, а не событием по Закону о налогообложении недвижимости. Поэтому освобождения для единственной квартиры в Израиле к ней не применяются. Физическое лицо, как правило, платит до 25% с реального прироста капитала и получает зачёт налога, уплаченного в стране объекта с той же прибыли, в пределах суммы израильского налога.

Срок важнее ставки. Статья 91 Указа обязывает подать уведомление о продаже в течение 30 дней и уплатить авансовый платёж в счёт налога. Уведомление подаётся по форме 1399, и обязанность действует также при возникновении убытка. В конце года продажа включается также в годовой отчёт. В некоторых налоговых соглашениях право налогообложения прибыли от недвижимости распределено иначе, поэтому проверяется также соглашение со страной объекта.

1. До подписания договора продажи: рассчитываются налог в стране объекта и налог в Израиле, включая влияние дополнительного налога.
2. В день продажи: сохраняются договор, подтверждение уплаты местного налога и подтверждения перевода вырученных средств.
3. В течение 30 дней: подаётся форма 1399 и уплачивается авансовый платёж.
4. В конце года: продажа включается в годовой отчёт, и там производится окончательный расчёт.

5Когда необходимо подать годовой отчёт из-за недвижимости за границей?

В большинстве случаев тот, кто владеет недвижимостью за границей, обязан подать годовой отчёт, даже если не получил от неё прибыли. Обязанность возникает в силу трёх отдельных механизмов, и каждого из них достаточно самого по себе.

Установленный законом срок подачи годового отчёта - 30 апреля, а на практике Налоговое управление Израиля ежегодно продлевает его, в частности для подающих отчёт онлайн и для лиц, имеющих представителя. Пороги время от времени обновляются, поэтому их сверяют с публикациями Налогового управления Израиля за соответствующий налоговый год.

6Что такое CRS и почему это касается и вас?

CRS - это международный стандарт OECD об автоматическом обмене информацией о финансовых счетах, и Израиль его применяет. Финансовые учреждения в странах-участницах выявляют владельцев счетов, являющихся налоговыми резидентами другой страны, и сообщают о них, а информация ежегодно передаётся налоговому органу страны резидентства.

Сам объект через CRS не декларируется, но банковский счёт в стране объекта, на который поступает арендная плата или выручка от продажи, как правило, декларируется. Поэтому стоит исходить из того, что Налоговое управление Израиля может видеть этот счёт, и следить, чтобы годовой отчёт соответствовал тому, что через него проходит.

7Когда требуется декларация капитала и что в ней меняет недвижимость за границей?

Покупка недвижимости за границей сама по себе не обязывает подавать декларацию капитала. Налоговый инспектор вправе потребовать декларацию о капитале вашем, вашего супруга или супруги и несовершеннолетних детей, и декларация включает также активы и счета за границей. Согласно Налоговому управлению Израиля, декларация подаётся в течение 120 дней, а согласно Указу, с 1 января 2027 года подача будет осуществляться онлайн.

Вопрос, который фактически проверяет декларация капитала, - это источник денег: объясняется ли рост капитала между двумя декларациями задекларированными доходами, займами, подарками или наследством. Тот, кто документирует источник денег уже на этапе перевода первого платежа за объект, отвечает на этот вопрос заранее.

8Владеть объектом как физические лица или через компанию?

Единого ответа нет, но есть чёткие различия. Прямое владение физическими лицами проще и позволяет использовать режим 15% для арендного дохода. Владение через иностранную компанию добавляет уровень налогообложения: налог на прибыль компаний в стране объекта, а затем налог в Израиле на дивиденд, распределяемый акционерам, с зачётом иностранного налога согласно правилам. По данным PwC, дивиденд в Израиле, как правило, облагается налогом по ставке 25% или 30% для существенного акционера.

9Когда иностранная компания считается израильской компанией?

Когда контроль над её делами и управление ими осуществляются из Израиля. Указ о подоходном налоге определяет объединение лиц как резидента Израиля, если оно зарегистрировано в Израиле или если контроль над его делами и управление ими осуществляются в Израиле. Именно второй критерий превращает румынскую, кипрскую или болгарскую компанию в израильскую компанию для целей налогообложения, даже если она надлежащим образом зарегистрирована за границей.

Согласно налоговому обзору PwC, ни закон, ни суды не определили понятие «контроль и управление», поэтому каждый случай рассматривается исходя из фактов. Когда компания считается резидентом двух стран, вопрос, как правило, решает налоговое соглашение. С практической точки зрения компания, все решения которой принимаются на совещаниях в Тель-Авиве и в электронных письмах из Израиля, без директора или деятельности в стране объекта, уязвима для такого довода. Местный директор, заседания совета директоров в стране объекта и документирование принятия решений там являются частью планирования, и их следует выстраивать вместе с налоговым консультантом до создания компании.

10Что такое правила о контролируемой иностранной компании и применяются ли они к компании в сфере недвижимости?

Они могут применяться. Статья 75б Указа устанавливает, что израильский контролирующий участник контролируемой иностранной компании облагается налогом на свою долю нераспределённой прибыли так, как если бы он получил её в виде дивиденда. Условия являются совокупными, и основные из них:

• Израильский контроль: согласно профессиональным источникам, более половины средств контроля над компанией принадлежат резидентам Израиля. По данным PwC, контролирующим участником в этом смысле является тот, кто владеет 10% и более каких-либо средств контроля.
• Пассивный доход: большая часть доходов или прибыли компании в налоговом году является пассивной. Арендная плата, как правило, относится к пассивным доходам, если только она не является частью реальной предпринимательской деятельности.
• Низкий иностранный налог: ставка налога, применяемая за границей к пассивному доходу, не превышает 15%.

Компания, владеющая квартирами для сдачи в аренду в стране с низкой ставкой налога на прибыль компаний, акционеры которой являются израильтянами, может соответствовать всем трём условиям. Согласно профессиональным источникам, в 2016 году Налоговое управление Израиля опубликовало циркуляр, посвящённый контролирующим участникам контролируемой иностранной компании и вопросу о том, когда сдача в аренду является предпринимательской деятельностью. Эту проверку проводят до выбора структуры, а не после того, как компания уже владеет объектами.

11А как насчёт LLC в США и циркуляра о подоходном налоге 5/2004?

Циркуляр о подоходном налоге 5/2004 касается резидентов Израиля, владеющих американской компанией LLC, и его цель - предотвратить двойное налогообложение, возникающее из-за того, что LLC является прозрачной для целей налогообложения в США и считается компанией в Израиле. Согласно профессиональным источникам, циркуляр позволяет владельцам долей декларировать в Израиле доходы LLC по мере их возникновения и получать зачёт американского налога на установленных в нём условиях. Тот, кто не действовал согласно циркуляру, может считаться в Израиле владельцем обычной компании.

Циркуляр не является общим правилом для любой недвижимости за границей и не применяется автоматически к компаниям в других странах. Выбор должен быть сделан заранее, а в случае убытков он имеет дополнительные последствия. Подробности об LLC и американском налоге на наследство вы найдёте в специальных руководствах по США на сайте.

12Что сделать до покупки и как мы сопровождаем

Правильное время подумать об израильской стороне - до первого перевода: выбрать между владением физическими лицами и компанией, составить график переводов и отметить, на какой налоговый год приходится каждый перевод, задокументировать источник денег и завести одну папку, в которой хранятся договор, подтверждения переводов и подтверждения уплаты налога в стране объекта. Мы сопровождаем юридическую сторону сделки и согласовываем с вашим бухгалтером или налоговым консультантом в Израиле график отчётности, а в стране объекта рядом с нами работают нотариусы и адвокаты, имеющие местную лицензию.

Читать дальше · 7 мин чтенияПочему сделке с недвижимостью за рубежом нужен адвокат, знающий трансграничные сделки: что он проверяет и что происходит без негоЧем сделка с недвижимостью за рубежом отличается от израильской: местное право, нейтральный нотариус, ограничения для иностранцев, налоги и роль адвоката.Читать руководство