Почему сделке с недвижимостью за рубежом нужен адвокат, знающий трансграничные сделки: что он проверяет и что происходит без него

Покупатели из Израиля приходят к сделке за рубежом с привычками израильского рынка недвижимости: один адвокат, сопровождающий всю сделку, выписка из земельного реестра, Закон о продаже квартир и банковская гарантия. За рубежом большинство этих привычек неприменимо. Право другое, участники другие, а сделка затрагивает сразу две правовые и налоговые системы. В этом руководстве объясняется, что меняется, кто за что отвечает и что проверяет адвокат, знающий трансграничные сделки.

1Обязателен ли адвокат для покупки недвижимости за рубежом?

В большинстве стран нет. Во многих европейских странах обязателен нотариус. В Румынии, согласно статье 1244 Гражданского кодекса, договор о передаче права на недвижимость, подлежащего регистрации в реестре недвижимости, должен быть заключён в нотариальной форме, иначе он ничтожен. В Греции акт также оформляется у нотариуса.

Однако нотариус работает не на вас. Он удостоверяет личность, составляет документ в официальной форме и направляет его на регистрацию. Он не проверяет, справедлива ли цена, финансово ли устойчив застройщик и соответствует ли построенное на месте разрешению. В Греции, например, проверка права собственности и обременений - задача адвоката покупателя, а не нотариуса. Поэтому независимый адвокат не обязателен по закону, но он единственный участник сделки, чья задача - проверить её в ваших интересах.

2Чем трансграничная сделка отличается от сделки в Израиле?

• Право страны, где находится объект - в Европейском союзе, согласно статье 4(1)(c) Регламента «Рим I», договор, предметом которого является право на недвижимость, подчиняется праву страны, где находится объект, если не выбрано иное право. Согласно статье 11(5), императивные требования к форме, действующие в этой стране, применяются и тогда, когда выбрано иное право.
• Нет гарантии по Закону о продаже - Закон о продаже (квартир) (обеспечение инвестиций покупателей квартир) является израильским законом и не распространяется на проект в Румынии, Греции или на Кипре. Защита выстраивается из договора, регистрации договора в реестре и механизмов местной страны, таких как Закон 207/2025 в Румынии.
• Спор рассматривается там - согласно Регламенту «Брюссель I» (в новой редакции, 1215/2012), спор о вещных правах на недвижимость в государстве - члене Союза, как правило, рассматривается судами государства, где находится объект.
• Ограничения для иностранных покупателей - в Румынии лицо, не являющееся гражданином Союза, не владеет землёй на своё личное имя (Закон 312/2005). На Кипре покупателю, не являющемуся гражданином Союза, иногда требуется разрешение (Cap. 109). В Греции действуют ограничения в приграничных районах (Закон 3978/2011, статья 114).
• Налоги и отчётность в двух странах - страна, где находится объект, взимает собственные налоги, и одновременно резидент Израиля облагается налогом в Израиле на доходы со всего мира с зачётом иностранного налога в соответствии с законом и налоговыми соглашениями.

3Кто что делает в сделке с недвижимостью за рубежом?

4Что проверяет адвокат, знающий трансграничные сделки?

1. Права и обременения - кто является зарегистрированным собственником, какие ипотеки, аресты и права третьих лиц зарегистрированы и есть ли незавершённые разбирательства.
2. Законность строительства и разрешения - соответствует ли построенное на месте разрешению и регистрации и какие согласования необходимы до подписания.
3. Договор и механизмы защиты денег - регистрация предварительного договора в реестре, эскроу-счёт или гарантия, сроки платежей в привязке к этапам строительства и средства защиты на случай задержки.
4. Ваше право на покупку - ограничения для лиц, не являющихся гражданами Союза, специальные разрешения и земля, которой можно владеть только через местную компанию.
5. Структура владения - покупка на частное лицо, совместная покупка или покупка через компанию. Иностранная компания, контролируемая и управляемая из Израиля, может считаться резидентом Израиля для целей налогообложения, а иностранная компания в стране с низкой ставкой налога может считаться контролируемой иностранной компанией.
6. Путь денег - идентификация и происхождение средств согласно израильскому Закону о запрете отмывания денег и правилам страны, где находится объект, чтобы банк и нотариус не задержали сделку.
7. Документы из Израиля - нотариальная доверенность, апостиль согласно Гаагской конвенции, заверенный перевод и одинаковое написание имён во всех документах.
8. Израильская сторона - декларирование дохода от аренды, форма 1399 в течение 30 дней после продажи, обязанность подать годовой отчёт и наследственное планирование, чтобы наследники могли действовать в обеих странах.

5Что происходит, когда никто не связывает две страны?

Типичные проблемы не драматичны. Они возникают из пробелов между профессионалами, каждый из которых отвечает только за часть сделки. Адвокат застройщика составляет договор, который защищает застройщика. Нотариус удостоверяет подпись, а не сделку. Налоговый консультант в Израиле не видит договора, а местный адвокат не знает о последствиях в Израиле.

• Оплата до проверки - деньги, переведённые до проверки прав, трудно вернуть, особенно когда договор подчиняется иностранному праву и исполняется через иностранный суд.
• Структура, создающая лишние налоги - иностранная компания, управляемая из Израиля, или структура, не соответствующая налоговому соглашению между странами, могут привести к двойному налогообложению или к незапланированным обязанностям по отчётности.
• Привлечение денег от израильтян - застройщик, привлекающий деньги израильтян для проекта за рубежом, подпадает под действие израильского Закона о ценных бумагах. Публичное предложение требует проспекта, а основное исключение - предложение не более чем 35 адресатам в течение 12 месяцев.
• Задержки с документами - апостиль, перевод и доверенность обычно первыми задерживают процесс, а подготовить их можно ещё до выбора объекта.
• Наследство без подготовки - сроки для наследников в стране, где находится объект, начинают течь со дня смерти, и в некоторых странах они короткие.

6Как выбрать адвоката для сделки с недвижимостью за рубежом?

1. Проверьте, что местный адвокат зарегистрирован в коллегии адвокатов страны, где находится объект. В Румынии, согласно Закону 51/1995, практиковать вправе только адвокат, зарегистрированный в коллегии, входящей в UNBR.
2. Спросите, кто ему платит. Адвокат, которому платит продавец или застройщик, обязан им, даже если он профессионален и добросовестен.
3. Попросите письменное заявление о конфликте интересов. Согласно Правилу 14 Правил Коллегии адвокатов Израиля (профессиональная этика), адвокат не представляет стороны с противоположными интересами в одном и том же деле.
4. Получите в письменном виде объём работ, что не включено, письменный отчёт о проверке, рабочий язык и график.
5. Убедитесь, что кто-то отвечает за связь между местной и израильской стороной: налоги, отчётность, структуру и документы.

7Когда привлекать адвоката к сделке?

До первого платежа, а не после подписания. В Румынии, например, Закон 207/2025 ограничивает договор бронирования 5% цены и 60 днями, и за этот срок нужно успеть проверить застройщика, землю и разрешения. В других странах предварительный договор уже является обязывающим, и иногда задаток, внесённый по нему, теряется, если покупатель отказывается от сделки.

Читать дальше · 10 мин чтенияКогда сделка с недвижимостью за границей идёт не так: застройщик опаздывает или исчезает, продавец нарушает договор, дефекты и проблемы с правом собственностиЧто делать, если застройщик за рубежом опаздывает или исчез, продавец нарушил договор, есть дефекты или проблема с титулом: претензия, суд, гарантии.Читать руководство