למה עסקת נדל״ן בחו״ל צריכה עורך דין שמכיר עסקאות בין-לאומיות: מה הוא בודק, ומה קורה בלעדיו

רוכשים מישראל מגיעים לעסקה בחו״ל עם ההרגלים של שוק הנדל״ן הישראלי: עורך דין אחד שמלווה את כל העסקה, נסח טאבו, חוק מכר דירות וערבות בנקאית. בחו״ל רוב ההרגלים האלה לא חלים. הדין אחר, בעלי התפקידים אחרים, והעסקה נוגעת בשתי מערכות משפט ומס בבת אחת. המדריך הזה מסביר מה משתנה, מי אחראי על מה, ומה בודק עורך דין שמכיר עסקאות בין-לאומיות.

1האם חייבים עורך דין כדי לקנות נכס בחו״ל?

ברוב המדינות לא. במדינות רבות באירופה החובה היא נוטריון. ברומניה, לפי סעיף 1244 לקוד האזרחי, הסכם שמעביר זכות במקרקעין שנרשמת בפנקס המקרקעין חייב להיחתם במסמך נוטריוני, אחרת הוא בטל. גם ביוון השטר נערך בפני נוטריון.

אבל הנוטריון אינו עובד בשבילכם. הוא מאמת זהות, עורך את המסמך בנוסח רשמי ושולח לרישום. הוא לא בודק אם המחיר הוגן, אם היזם יציב כלכלית או אם מה שנבנה בשטח תואם את ההיתר. ביוון, למשל, בדיקת הבעלות והשעבודים היא תפקידו של עורך הדין של הרוכש, ולא של הנוטריון. לכן עורך דין בלתי תלוי אינו חובה בחוק, אבל הוא הגורם היחיד בעסקה שתפקידו לבדוק אותה בשבילכם.

2מה שונה בעסקה בין-לאומית מעסקה בישראל?

• הדין של מדינת הנכס - באיחוד האירופי, לפי סעיף 4(1)(ג) לתקנת רומא I, חוזה שעניינו זכות במקרקעין כפוף לדין המדינה שבה נמצא הנכס, אם לא נבחר דין אחר. לפי סעיף 11(5), כללי הצורה המחייבים של אותה מדינה חלים גם כשנבחר דין אחר.
• אין ערבות חוק מכר - חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) הוא חוק ישראלי ואינו חל על פרויקט ברומניה, ביוון או בקפריסין. ההגנה נבנית מהחוזה, מרישום החוזה במרשם ומהמנגנונים של המדינה המקומית, כמו חוק 207/2025 ברומניה.
• סכסוך נדון שם - לפי תקנת בריסל I (בנוסחה המתוקן, 1215/2012), סכסוך על זכויות קנייניות במקרקעין במדינה חברה באיחוד נדון ככלל בבתי המשפט של המדינה שבה נמצא הנכס.
• מגבלות על רוכשים זרים - ברומניה מי שאינו אזרח האיחוד אינו מחזיק קרקע על שמו הפרטי (חוק 312/2005). בקפריסין רוכש שאינו אזרח האיחוד זקוק לעתים להיתר (Cap. 109). ביוון יש מגבלות באזורי ספר (חוק 3978/2011, סעיף 114).
• מס ודיווח בשתי מדינות - המדינה שבה נמצא הנכס גובה מסים משלה, ובמקביל תושב ישראל חייב במס בישראל על הכנסות מכל העולם, עם זיכוי על המס הזר לפי הדין והאמנות.

3מי עושה מה בעסקת נדל״ן בחו״ל?

4מה בודק עורך דין שמכיר עסקאות חוצות גבולות?

1. זכויות ושעבודים - מי הבעלים הרשום, אילו משכנתאות, עיקולים וזכויות צד שלישי רשומים, ואם יש הליכים תלויים.
2. חוקיות הבנייה וההיתרים - אם מה שנבנה בשטח תואם את ההיתר ואת הרישום, ואילו אישורים נדרשים לפני החתימה.
3. החוזה והמנגנונים שמגינים על הכסף - רישום החוזה המוקדם במרשם, חשבון נאמנות או ערבות, מועדי תשלום מול שלבי בנייה, וסעדים במקרה של איחור.
4. הזכות שלכם לרכוש - מגבלות על אזרחים שאינם אזרחי האיחוד, היתרים מיוחדים, וקרקע שאפשר להחזיק רק דרך חברה מקומית.
5. מבנה ההחזקה - רכישה פרטית, משותפת או דרך חברה. חברה זרה שנשלטת ומנוהלת מישראל עלולה להיחשב תושבת ישראל לצורכי מס, וחברה זרה במדינה שבה שיעור המס נמוך עלולה להיחשב חברה נשלטת זרה.
6. מסלול הכסף - זיהוי ומקור כספים לפי חוק איסור הלבנת הון בישראל ולפי כללי מדינת הנכס, כדי שהבנק והנוטריון לא יעכבו את העסקה.
7. המסמכים מישראל - ייפוי כוח נוטריוני, אפוסטיל לפי אמנת האג, תרגום מוסמך ושמות זהים בכל המסמכים.
8. הצד הישראלי - דיווח על השכירות, טופס 1399 בתוך 30 יום ממכירה, חובת דוח שנתי, ותכנון ירושה כך שהיורשים יוכלו לפעול בשתי המדינות.

5מה קורה כשאין מי שמחבר בין שתי המדינות?

הבעיות הנפוצות אינן דרמטיות. הן נוצרות מפערים בין אנשי מקצוע שכל אחד מהם אחראי רק על חלק מהעסקה. עורך הדין של היזם מנסח חוזה שמגן על היזם. הנוטריון מאמת את החתימה ולא את העסקה. יועץ המס בישראל לא רואה את החוזה, ועורך הדין המקומי לא מכיר את ההשלכות בישראל.

• תשלום לפני בדיקה - כסף שעובר לפני בדיקת הזכויות קשה להחזיר, במיוחד כשהחוזה כפוף לדין זר ונאכף בבית משפט זר.
• מבנה שמייצר מס מיותר - חברה זרה שמנוהלת מישראל, או מבנה שלא תואם את האמנה בין המדינות, יכולים להביא למס כפול או לחובות דיווח שלא תוכננו.
• גיוס כסף מישראלים - יזם שמגייס כסף מישראלים לפרויקט בחו״ל כפוף לחוק ניירות ערך הישראלי. הצעה לציבור מחייבת תשקיף, והפטור המרכזי הוא הצעה לעד 35 ניצעים בתוך 12 חודשים.
• עיכובים במסמכים - אפוסטיל, תרגום וייפוי כוח הם בדרך כלל השלב הראשון שמתעכב, ואפשר להכין אותם עוד לפני שבוחרים נכס.
• ירושה בלי הכנה - המועדים של היורשים במדינת הנכס מתחילים ביום הפטירה, ובחלק מהמדינות הם קצרים.

6איך בוחרים עורך דין לעסקת נדל״ן בחו״ל?

1. בודקים שעורך הדין המקומי רשום בלשכת עורכי הדין של מדינת הנכס. ברומניה, לפי חוק 51/1995, רק עורך דין שרשום בלשכה החברה ב-UNBR רשאי לעסוק.
2. שואלים מי משלם לו. עורך דין שהמוכר או היזם משלם לו מחויב להם, גם כשהוא מקצועי והגון.
3. מבקשים הצהרה בכתב על ניגוד עניינים. לפי כלל 14 לכללי האתיקה של לשכת עורכי הדין בישראל, עורך דין אינו מייצג צדדים בעלי אינטרסים מנוגדים באותו עניין.
4. מקבלים בכתב את היקף העבודה, מה אינו כלול, דוח בדיקה כתוב, שפת העבודה ולוח זמנים.
5. בודקים שמישהו אחראי לחבר בין הצד המקומי לבין הצד הישראלי: המס, הדיווח, המבנה והמסמכים.

7מתי מצרפים עורך דין לעסקה?

לפני התשלום הראשון, ולא אחרי החתימה. ברומניה, למשל, חוק 207/2025 מגביל את הסכם ההזמנה ל-5% מהמחיר ול-60 יום, ובתקופה הזו צריך להספיק לבדוק את היזם, את הקרקע ואת ההיתרים. במדינות אחרות החוזה המוקדם כבר מחייב, ולעתים מקדמה שניתנה בו אובדת אם הרוכש חוזר בו.

הקריאה הבאה · 10 דק׳ קריאהכשעסקת נדל״ן בחו״ל משתבשת: יזם שמאחר או נעלם, מוכר שמפר, ליקויים ובעיות בעלותמה עושים כשיזם בחו״ל מאחר או נעלם, מוכר מפר חוזה, מתגלים ליקויים או בעיית בעלות: מכתב התראה, הליך מקומי, בטוחות, ביטוח, ומה מכינים כבר בחתימה.לקריאת המדריך