כשעסקת נדל״ן בחו״ל משתבשת: יזם שמאחר או נעלם, מוכר שמפר, ליקויים ובעיות בעלות

1מה עושים ברגע שמשהו בעסקה בחו״ל משתבש?

עוצרים, מתעדים ושולחים התראה בכתב, לפני כל צעד אחר. ברוב שיטות המשפט האזרחי באירופה, כמו ברומניה, הזכות לבטל חוזה או לתבוע פיצוי נשענת על כך שהצד השני קיבל הודעה רשמית ומועד לתקן. מי שמפסיק לשלם, מפרסם ברשתות או פונה לבית משפט בלי התראה מסודרת, עלול להחליש את עמדתו.

1. מרכזים את המסמכים: החוזה וכל נספחיו, אישורי התשלום, ההתכתבות, נסח עדכני ממרשם המקרקעין, תמונות ופרוטוקולים.
2. בודקים מה החוזה קובע: מועדים, פיצוי מוסכם, סעיף כוח עליון, ברירת דין ושיפוט, ובוררות.
3. מוציאים נסח עדכני: כדי לראות אם נרשם שעבוד, עיקול או הליך חדלות פירעון.
4. שולחים התראה רשמית: בשפה המקומית, לפי הדרך שהדין והחוזה קובעים, עם מועד לביצוע.
5. מעריכים את האפשרויות: משא ומתן, מימוש בטוחה, הליך משפטי או בוררות, לפי הנכס והסכומים.

2למה ההגנות של חוק המכר הישראלי לא עוזרות כאן?

כי הן חלות על דירות בישראל. חוק המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) מחייב יזם בישראל לתת לרוכש בטוחה, למשל ערבות בנקאית, על הכספים ששילם. בפרויקט ברומניה, ביוון או בבולגריה אין חובה כזו מכוח הדין הישראלי, והשאלה היא רק מה הדין המקומי מחייב ומה הוסכם בחוזה.

המדינות שונות מאוד. באיטליה, למשל, הדין המקומי מחייב קבלן שמוכר ליחיד נכס שעוד לא נבנה לתת ערבות על הסכומים ששולמו מראש ולהוציא פוליסת ביטוח לעשר שנים על ליקויים חמורים. ברומניה, לעומת זאת, החוק מחייב חשבון ייעודי עם תקרות הוצאה לפי שלבי הבנייה, אבל לא ערבות בנקאית. בבולגריה אין חובת נאמנות כללית ליזמים, ואת ההגנה בונים בחוזה.

3מה קורה כשיזם מאחר במסירה?

האפשרויות תלויות בעיקר בחוזה. ברוב המדינות שאנחנו עוסקים בהן אין פיצוי קבוע בחוק על איחור במסירת דירה חדשה, ולכן סעיף פיצוי מוסכם, מועד ברור וזכות ביטול מוגדרת הם הכלים העיקריים. ברומניה, לדוגמה, פיצוי מוסכם נגבה בלי להוכיח נזק, והתראה רשמית היא הצעד הראשון.

לפני שמבטלים, שוקלים מה מפסידים. ביטול מחזיר את הזכות לדרוש את הכסף, אבל לא את הכסף עצמו, ויזם שמתקשה כלכלית לא תמיד יכול להחזיר. לעיתים עדיף להמשיך בחוזה, לגבות פיצוי ולעכב תשלומים לפי מה שהחוזה מאפשר. אם יזם מסרב לחתום על החוזה הסופי, בחלק מהמדינות אפשר לבקש פסק דין שיבוא במקום החוזה.

4ומה אם היזם נעלם או נכנס לחדלות פירעון?

אז השאלה המרכזית היא מה רשום על שמכם ומה מוחזק בנפרד מהיזם. רוכש שיש לו רק זכות חוזית הופך בדרך כלל לנושה בהליך חדלות הפירעון, לצד הבנק והספקים. רוכש שהחוזה שלו נרשם במרשם, שיש לו ערבות בנקאית, או שכספו מוחזק בחשבון נאמנות או בחשבון ייעודי, עומד בעמדה טובה יותר.

5מה עושים כשמוכר בעסקת יד שנייה מפר את החוזה?

מתחילים מהתראה, ואחריה בוחרים בין שלוש דרכים: אכיפת החוזה, ביטול עם פיצוי, או הסדר. במדינות שבהן נהוג פיקדון בחוזה המקדים, כמו איטליה ופורטוגל, מוכר שמפר בדרך כלל חייב להחזיר את הפיקדון בכפל, והרוכש יכול לבחור לדרוש אכיפה ופיצוי לפי הכללים הרגילים במקום זה.

בעסקת יד שנייה ההגנה החשובה היא שהכסף לא עובר למוכר לפני שהבעלות עוברת: תשלום דרך נוטריון, חשבון נאמנות או escrow, במקום העברה ישירה לחשבון של המוכר. מי ששילם את מלוא המחיר לפני הרישום עלול לגלות שהנכס נמכר פעמיים או שוכן עליו עיקול.

6מה עושים כשמתגלים ליקויים בנכס?

מתעדים ומודיעים בכתב מיד. בחלק מהמדינות הודעה מאוחרת פוגעת בזכויות. ברומניה, למשל, המוכר אחראי לליקוי נסתר שמופיע בתוך 3 שנים מהמסירה, והבונים אחראים לליקויים נסתרים שמתגלים בתוך 10 שנים מקבלת המבנה.

• צלמו ותעדו כל ליקוי, עם תאריך ומיקום.
• בקשו חוות דעת של מהנדס מקומי, לפני שמתקנים על חשבונכם.
• שלחו הודעה בכתב למוכר או ליזם, ובנכס חדש גם לקבלן, לפי מה שהדין המקומי קובע.
• בדקו אם קיים ביטוח אחריות של הקבלן, כמו הפוליסה לעשר שנים באיטליה, ומי רשאי לתבוע לפיו.
• שימו לב לתקופת ההתיישנות להגשת תביעה במדינת הנכס, שבדרך כלל קצרה מזו שבישראל.

7ומה אם מתגלה בעיה בבעלות?

בעיית בעלות היא כל מצב שבו הזכות שלכם בנכס מוטלת בספק: מוכר שאינו הבעלים היחיד, יורש שלא חתם, שעבוד שלא הוסר, טעות ברישום הקדסטרי או תביעת השבה על קרקע. ההגנה העיקרית היא בדיקה לפני החתימה, וההגנה השנייה היא ביטוח או התחייבות של המוכר.

בארה״ב נהוג ביטוח טייטל לבעלים, שמכסה הפסדים מפגמים בבעלות שהיו קיימים ביום הקנייה ולא התגלו. במדינות אחרות, כמו רומניה, המוכר אחראי בדין כלפי הקונה אם צד שלישי מוציא ממנו את הנכס, אבל האחריות הזו שווה רק כשהמוכר קיים ויכול לשלם. טעויות ברישום קדסטרי אפשר בדרך כלל לתקן בהליך מקומי, בזמן ובעלות שתלויים במדינה.

8איפה מתנהל הסכסוך: בית משפט מקומי, בוררות או ישראל?

ברוב המקרים במדינת הנכס. לפי תקנה 1215/2012 של האיחוד האירופי, בתביעות שעניינן זכויות קנייניות במקרקעין לבתי המשפט של המדינה החברה שבה נמצא הנכס יש סמכות ייחודית. בתביעה כספית לפי חוזה, למשל החזר כספים מיזם, יש יותר גמישות, וסעיף שיפוט או בוררות בחוזה משפיע עליה.

בוררות אפשרית רק אם הוסכם עליה, ובחוזה אחיד של יזם ברומניה, למשל, סעיף בוררות תקף רק בהסכמה מפורשת בכתב. פסק דין ישראלי אינו נאכף אוטומטית במדינה אחרת, ולכן תביעה בישראל נגד יזם זר אינה בהכרח קיצור דרך. ההחלטה איפה ואיך לפעול מתקבלת יחד עם עורך דין מקומי, לפי הסכומים, הנכסים של הצד השני והזמן הצפוי.

9מה מכינים כבר ביום החתימה?

את רוב ההגנה בונים לפני שמשהו משתבש. החוזה הוא המקום שבו קובעים מה יקרה ביום הרע, והרישום והבטוחות הם מה שיעמוד לרשותכם כשהצד השני כבר לא משתף פעולה.

• לוח תשלומים שקשור לשלבי בנייה מאושרים ולא לתאריכים בלבד.
• רישום החוזה במרשם המקרקעין, כשהדין המקומי מאפשר זאת, מיד אחרי החתימה.
• ערבות בנקאית, חשבון נאמנות או חשבון ייעודי, ובדיקה מי חותם על שחרור הכספים.
• פיצוי מוסכם על איחור, זכות ביטול מוגדרת ומועד אחרון שאחריו אפשר לבטל.
• סעיף כוח עליון מצומצם, וסעיפי ברירת דין, שיפוט ובוררות שנקראו והובנו.
• ביטוח מתאים: ביטוח טייטל בארה״ב, ובדיקת ביטוח האחריות של הקבלן במדינות שבהן הוא קיים.
• תיק מסמכים מסודר ושמור מחוץ למדינת הנכס, כולל אישורי תשלום.

10מה לעשות לפני החתימה ואיך אנחנו מלווים

לפני החתימה אנחנו עוברים על החוזה מנקודת המבט של ״מה קורה אם״, ובודקים אילו בטוחות קיימות במדינה ובפרויקט, מה נרשם ומתי. כשמתעוררת בעיה, אנחנו מסייעים לרכז את המסמכים, לנסח את ההתראה ולתאם עם עורך דין מקומי את ההליך המתאים במדינת הנכס. אין דרך להבטיח את תוצאת הליך משפטי או את יכולתו של צד שני לשלם, ולכן העבודה המקדימה היא החלק שאפשר לשלוט בו.

הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהלמה עסקת נדל״ן בחו״ל צריכה עורך דין שמכיר עסקאות בין-לאומיות: מה הוא בודק, ומה קורה בלעדיולמה רכישת נכס בחו״ל שונה מעסקה בישראל: הדין של מדינת הנכס, נוטריון ניטרלי, מגבלות על זרים, מס ודיווח בישראל, ומה בודק עורך דין שמחבר בין שתי המדינות.לקריאת המדריך