Когда сделка с недвижимостью за границей идёт не так: застройщик опаздывает или исчезает, продавец нарушает договор, дефекты и проблемы с правом собственности

1Что делать в тот момент, когда в сделке за границей что-то идёт не так?

Остановитесь, задокументируйте всё и направьте письменную претензию, прежде чем предпринимать любой другой шаг. В большинстве систем гражданского права в Европе, как и в Румынии, право расторгнуть договор или потребовать компенсацию основывается на том, что другая сторона получила официальное уведомление и срок для исправления. Тот, кто прекращает платить, публикует сведения в социальных сетях или обращается в суд без надлежащей претензии, может ослабить свою позицию.

1. Соберите документы: договор и все приложения к нему, подтверждения платежей, переписку, актуальную выписку из реестра недвижимости, фотографии и протоколы.
2. Проверьте, что установлено в договоре: сроки, заранее оговорённая неустойка, пункт о форс-мажоре, выбор права и подсудности, арбитраж.
3. Получите актуальную выписку: чтобы увидеть, не зарегистрировано ли обременение, арест или процедура несостоятельности.
4. Направьте официальную претензию: на местном языке, способом, установленным законом и договором, со сроком исполнения.
5. Оцените возможности: переговоры, обращение взыскания на обеспечение, судебный процесс или арбитраж, в зависимости от объекта и сумм.

2Почему защитные механизмы израильского Закона о продаже здесь не помогают?

Потому что они применяются к квартирам в Израиле. Закон о продаже (квартир) (обеспечение инвестиций покупателей квартир) обязывает застройщика в Израиле предоставить покупателю обеспечение, например банковскую гарантию, на уплаченные им средства. В проекте в Румынии, Греции или Болгарии такой обязанности в силу израильского права нет, и вопрос лишь в том, чего требует местное право и что согласовано в договоре.

Страны сильно различаются. В Италии, например, местное право обязывает подрядчика, продающего физическому лицу ещё не построенный объект, предоставить гарантию на суммы, уплаченные заранее, и оформить страховой полис на десять лет на серьёзные дефекты. В Румынии, напротив, закон требует специального счёта с лимитами расходования по этапам строительства, но не банковской гарантии. В Болгарии нет общей обязанности застройщиков использовать эскроу, и защита выстраивается в договоре.

3Что происходит, когда застройщик задерживает передачу?

Возможности зависят главным образом от договора. В большинстве стран, с которыми мы работаем, закон не устанавливает фиксированной компенсации за задержку передачи новой квартиры, поэтому пункт о заранее оговорённой неустойке, чёткий срок и определённое право на расторжение являются основными инструментами. В Румынии, например, заранее оговорённая неустойка взыскивается без доказывания ущерба, а официальная претензия является первым шагом.

Прежде чем расторгать договор, взвесьте, что вы теряете. Расторжение возвращает право требовать деньги, но не сами деньги, а застройщик, испытывающий финансовые трудности, не всегда может их вернуть. Иногда предпочтительнее продолжить исполнение договора, взыскать неустойку и задерживать платежи в той мере, в какой это допускает договор. Если застройщик отказывается подписать окончательный договор, в некоторых странах можно просить судебное решение, которое заменит договор.

4А если застройщик исчез или стал несостоятельным?

Тогда центральный вопрос - что зарегистрировано на ваше имя и что хранится отдельно от застройщика. Покупатель, у которого есть только договорное право, как правило, становится кредитором в процедуре несостоятельности наряду с банком и поставщиками. Покупатель, договор которого зарегистрирован в реестре, у которого есть банковская гарантия или чьи деньги хранятся на эскроу-счёте или специальном счёте, находится в более выгодном положении.

5Что делать, если продавец в сделке на вторичном рынке нарушает договор?

Начинают с претензии, а затем выбирают один из трёх путей: принудительное исполнение договора, расторжение с компенсацией или урегулирование. В странах, где принято вносить задаток по предварительному договору, например в Италии и Португалии, нарушивший договор продавец, как правило, обязан вернуть задаток в двойном размере, а покупатель может вместо этого потребовать исполнения и компенсации по общим правилам.

В сделке на вторичном рынке важная защита состоит в том, что деньги не переходят к продавцу до перехода права собственности: оплата через нотариуса, эскроу-счёт или escrow вместо прямого перевода на счёт продавца. Тот, кто уплатил полную цену до регистрации, может обнаружить, что объект продан дважды или на него наложен арест.

6Что делать, если в объекте выявлены дефекты?

Документируйте их и незамедлительно сообщите в письменной форме. В некоторых странах несвоевременное уведомление ущемляет права. В Румынии, например, продавец отвечает за скрытый дефект, проявившийся в течение 3 лет с момента передачи, а строители отвечают за скрытые дефекты, выявленные в течение 10 лет с момента приёмки здания.

• Сфотографируйте и задокументируйте каждый дефект с указанием даты и места.
• Запросите заключение местного инженера, прежде чем устранять дефекты за свой счёт.
• Направьте письменное уведомление продавцу или застройщику, а в случае нового объекта также подрядчику, в соответствии с требованиями местного права.
• Проверьте, существует ли страхование ответственности подрядчика, например десятилетний полис в Италии, и кто вправе предъявлять требования по нему.
• Обратите внимание на срок исковой давности для подачи иска в стране объекта, который обычно короче, чем в Израиле.

7А если выявлена проблема с правом собственности?

Проблема с правом собственности - это любая ситуация, в которой ваше право на объект ставится под сомнение: продавец, не являющийся единственным собственником, не подписавший наследник, неснятое обременение, ошибка в кадастровой регистрации или иск о реституции земли. Основная защита - проверка до подписания, а вторая защита - страхование или обязательство продавца.

В США принято титульное страхование для собственника, которое покрывает убытки от дефектов права собственности, существовавших на день покупки и не обнаруженных. В других странах, например в Румынии, продавец в силу закона несёт ответственность перед покупателем, если третье лицо истребует у него объект, но эта ответственность имеет ценность только тогда, когда продавец существует и может платить. Ошибки в кадастровой регистрации обычно можно исправить в местной процедуре, сроки и стоимость которой зависят от страны.

8Где ведётся спор: местный суд, арбитраж или Израиль?

В большинстве случаев в стране объекта. Согласно Регламенту Европейского союза 1215/2012, по искам, предметом которых являются вещные права на недвижимость, исключительной компетенцией обладают суды государства-члена, в котором находится объект. В денежном иске по договору, например о возврате средств от застройщика, гибкости больше, и на него влияет пункт о подсудности или арбитраже в договоре.

Арбитраж возможен только при наличии договорённости о нём, и в стандартном договоре застройщика в Румынии, например, арбитражная оговорка действительна только при явном письменном согласии. Израильское судебное решение не исполняется автоматически в другой стране, поэтому иск в Израиле против иностранного застройщика не обязательно является коротким путём. Решение о том, где и как действовать, принимается вместе с местным адвокатом, с учётом сумм, активов другой стороны и ожидаемого времени.

9Что подготовить уже в день подписания?

Большая часть защиты выстраивается до того, как что-то пойдёт не так. Договор - это место, где определяется, что произойдёт в плохой день, а регистрация и обеспечение - это то, что будет в вашем распоряжении, когда другая сторона уже не сотрудничает.

• График платежей, привязанный к утверждённым этапам строительства, а не только к датам.
• Регистрация договора в реестре недвижимости сразу после подписания, когда местное право это допускает.
• Банковская гарантия, эскроу-счёт или специальный счёт, а также проверка того, кто подписывает освобождение средств.
• Заранее оговорённая неустойка за задержку, определённое право на расторжение и крайний срок, после которого можно расторгнуть договор.
• Узкий пункт о форс-мажоре, а также пункты о выборе права, подсудности и арбитраже, которые были прочитаны и поняты.
• Надлежащее страхование: титульное страхование в США и проверка страхования ответственности подрядчика в странах, где оно существует.
• Упорядоченная папка документов, хранящаяся за пределами страны объекта, включая подтверждения платежей.

10Что сделать до подписания и как мы сопровождаем

До подписания мы просматриваем договор с точки зрения «что будет, если», и проверяем, какие виды обеспечения существуют в стране и в проекте, что регистрируется и когда. Когда возникает проблема, мы помогаем собрать документы, составить претензию и согласовать с местным адвокатом подходящую процедуру в стране объекта. Гарантировать исход судебного процесса или платёжеспособность другой стороны невозможно, поэтому предварительная работа - это та часть, которую можно контролировать.

Читать дальше · 7 мин чтенияПочему сделке с недвижимостью за рубежом нужен адвокат, знающий трансграничные сделки: что он проверяет и что происходит без негоЧем сделка с недвижимостью за рубежом отличается от израильской: местное право, нейтральный нотариус, ограничения для иностранцев, налоги и роль адвоката.Читать руководство