حين تتعثر صفقة عقارية في الخارج: مطوّر يتأخر أو يختفي، وبائع يُخلّ، وعيوب، ومشكلات في الملكية

1ماذا تفعلون لحظة أن يتعثر أمر ما في الصفقة في الخارج؟

تتوقفون، وتوثّقون، وترسلون إنذارًا مكتوبًا، قبل أي خطوة أخرى. ففي معظم أنظمة القانون المدني في أوروبا، كما في رومانيا، يستند الحق في فسخ العقد أو المطالبة بالتعويض إلى أن الطرف الآخر تلقى إشعارًا رسميًا ومهلة للتصحيح. ومن يتوقف عن الدفع، أو ينشر في الشبكات الاجتماعية، أو يتوجه إلى المحكمة دون إنذار منظم، قد يُضعف موقفه.

1. تجمعون المستندات: العقد وجميع ملاحقه، وشهادات الدفع، والمراسلات، ومستخرجًا محدّثًا من سجل العقارات، والصور، والمحاضر.
2. تفحصون ما ينص عليه العقد: المواعيد، والتعويض المتفق عليه، وبند القوة القاهرة، واختيار القانون والاختصاص القضائي، والتحكيم.
3. تستخرجون مستخرجًا محدّثًا: لتروا إن كان قد سُجّل رهن، أو حجز، أو إجراء إعسار.
4. ترسلون إنذارًا رسميًا: باللغة المحلية، بالطريقة التي يحددها القانون والعقد، مع مهلة للتنفيذ.
5. تقيّمون الخيارات: التفاوض، أو تسييل الضمانة، أو الإجراء القضائي، أو التحكيم، بحسب العقار والمبالغ.

2لماذا لا تفيد حمايات قانون البيع الإسرائيلي هنا؟

لأنها تسري على الشقق في إسرائيل. فقانون البيع (الشقق) (ضمان استثمارات مشتري الشقق) يُلزم المطوّر في إسرائيل بأن يقدم للمشتري ضمانة، كالكفالة المصرفية، على الأموال التي دفعها. أما في مشروع في رومانيا أو اليونان أو بلغاريا فلا يوجد مثل هذا الالتزام بموجب القانون الإسرائيلي، والسؤال الوحيد هو ما يُلزم به القانون المحلي وما اتُّفق عليه في العقد.

الدول تختلف كثيرًا. ففي إيطاليا، مثلًا، يُلزم القانون المحلي المقاول الذي يبيع لفرد عقارًا لم يُبنَ بعد بتقديم كفالة على المبالغ المدفوعة مسبقًا وبإصدار وثيقة تأمين لعشر سنوات على العيوب الجسيمة. أما في رومانيا، فيُلزم القانون بحساب مخصص مع سقوف إنفاق بحسب مراحل البناء، لكن دون كفالة مصرفية. وفي بلغاريا لا يوجد التزام عام بالضمان على المطوّرين، والحماية تُبنى في العقد.

3ماذا يحدث حين يتأخر المطوّر في التسليم؟

الخيارات تتوقف أساسًا على العقد. ففي معظم الدول التي نعمل فيها لا يوجد تعويض ثابت في القانون عن التأخير في تسليم شقة جديدة، ولذلك فإن بند التعويض المتفق عليه، والموعد الواضح، وحق الفسخ المحدد هي الأدوات الرئيسية. ففي رومانيا، مثلًا، يُستوفى التعويض المتفق عليه دون إثبات الضرر، والإنذار الرسمي هو الخطوة الأولى.

قبل الفسخ، تزنون ما الذي ستخسرونه. فالفسخ يعيد إليكم الحق في المطالبة بالأموال، لكنه لا يعيد الأموال نفسها، والمطوّر الذي يواجه صعوبات مالية لا يستطيع دائمًا أن يرد. وأحيانًا يكون من الأفضل الاستمرار في العقد، واستيفاء التعويض، وتأخير الدفعات وفق ما يتيحه العقد. وإذا رفض المطوّر التوقيع على العقد النهائي، يمكن في بعض الدول طلب حكم يقوم مقام العقد.

4وماذا لو اختفى المطوّر أو دخل في إعسار؟

عندئذ يكون السؤال المحوري ما المسجل باسمكم وما المحتفظ به بشكل منفصل عن المطوّر. فالمشتري الذي لديه حق تعاقدي فقط يصبح في العادة دائنًا في إجراء الإعسار، إلى جانب البنك والموردين. أما المشتري الذي سُجّل عقده في السجل، أو لديه كفالة مصرفية، أو أمواله محتفظ بها في حساب ضمان أو حساب مخصص، فيكون في موقف أفضل.

5ماذا تفعلون حين يُخلّ البائع في صفقة بيع ثانوي بالعقد؟

تبدؤون بإنذار، ثم تختارون بين ثلاث طرق: التنفيذ العيني للعقد، أو الفسخ مع التعويض، أو التسوية. وفي الدول التي يُعتاد فيها العربون في العقد الابتدائي، مثل إيطاليا والبرتغال، يلتزم البائع المُخلّ في العادة برد العربون مضاعفًا، ويمكن للمشتري أن يختار بدلًا من ذلك المطالبة بالتنفيذ والتعويض وفق القواعد العامة.

في صفقة البيع الثانوي، الحماية المهمة هي ألا تنتقل الأموال إلى البائع قبل أن تنتقل الملكية: الدفع عبر موثق، أو حساب ضمان، أو escrow، بدلًا من التحويل المباشر إلى حساب البائع. ومن دفع كامل الثمن قبل التسجيل قد يكتشف أن العقار بيع مرتين أو أن حجزًا قد وُضع عليه.

6ماذا تفعلون حين تظهر عيوب في العقار؟

توثّقون وتبلّغون كتابةً فورًا. ففي بعض الدول يضر الإشعار المتأخر بالحقوق. ففي رومانيا، مثلًا، يكون البائع مسؤولًا عن العيب الخفي الذي يظهر خلال 3 سنوات من التسليم، ويكون البناة مسؤولين عن العيوب الخفية التي تُكتشف خلال 10 سنوات من استلام المبنى.

• صوّروا ووثّقوا كل عيب، مع التاريخ والموقع.
• اطلبوا رأي مهندس محلي، قبل أن تُصلحوا على نفقتكم.
• أرسلوا إشعارًا مكتوبًا إلى البائع أو المطوّر، وفي العقار الجديد إلى المقاول أيضًا، وفق ما يحدده القانون المحلي.
• افحصوا ما إذا كان هناك تأمين مسؤولية للمقاول، مثل الوثيقة لعشر سنوات في إيطاليا، ومن يحق له المطالبة بموجبه.
• انتبهوا إلى مدة التقادم لرفع الدعوى في دولة العقار، وهي في العادة أقصر منها في إسرائيل.

7وماذا لو ظهرت مشكلة في الملكية؟

مشكلة الملكية هي كل حالة يكون فيها حقكم في العقار موضع شك: بائع ليس المالك الوحيد، أو وارث لم يوقّع، أو رهن لم يُرفع، أو خطأ في التسجيل المساحي، أو دعوى استرداد على أرض. والحماية الرئيسية هي الفحص قبل التوقيع، والحماية الثانية هي التأمين أو التزام البائع.

في الولايات المتحدة يُعتاد تأمين سند الملكية للمالك، الذي يغطي الخسائر الناشئة عن عيوب في الملكية كانت قائمة يوم الشراء ولم تُكتشف. وفي دول أخرى، مثل رومانيا، يكون البائع مسؤولًا قانونًا تجاه المشتري إذا انتزع طرف ثالث العقار منه، لكن هذه المسؤولية لا قيمة لها إلا حين يكون البائع موجودًا وقادرًا على الدفع. والأخطاء في التسجيل المساحي يمكن في العادة تصحيحها بإجراء محلي، بمدة وتكلفة تتوقفان على الدولة.

8أين يُدار النزاع: محكمة محلية، أم تحكيم، أم إسرائيل؟

في معظم الحالات في دولة العقار. فوفقًا للائحة الاتحاد الأوروبي 1215/2012، في الدعاوى المتعلقة بحقوق عينية في العقارات يكون الاختصاص الحصري لمحاكم الدولة العضو التي يقع فيها العقار. أما في الدعوى المالية بموجب عقد، مثل استرداد الأموال من مطوّر، فهناك مرونة أكبر، ويؤثر فيها بند الاختصاص القضائي أو التحكيم في العقد.

التحكيم ممكن فقط إذا اتُّفق عليه، ففي العقد النموذجي لمطوّر في رومانيا، مثلًا، لا يكون بند التحكيم ساريًا إلا بموافقة صريحة مكتوبة. والحكم الإسرائيلي لا يُنفَّذ تلقائيًا في دولة أخرى، ولذلك فإن الدعوى في إسرائيل ضد مطوّر أجنبي ليست بالضرورة طريقًا مختصرًا. ويُتخذ قرار أين وكيف يُتصرف بالتعاون مع محامٍ محلي، بحسب المبالغ، وأصول الطرف الآخر، والمدة المتوقعة.

9ما الذي يُعدّ منذ يوم التوقيع؟

معظم الحماية تُبنى قبل أن يتعثر أي شيء. فالعقد هو الموضع الذي يُحدَّد فيه ما سيحدث في اليوم السيئ، والتسجيل والضمانات هي ما سيكون تحت تصرفكم حين يكون الطرف الآخر قد توقف عن التعاون.

• جدول دفعات مرتبط بمراحل بناء معتمدة لا بتواريخ فقط.
• تسجيل العقد في سجل العقارات، حين يتيح القانون المحلي ذلك، فور التوقيع.
• كفالة مصرفية، أو حساب ضمان، أو حساب مخصص، مع فحص من يوقّع على الإفراج عن الأموال.
• تعويض متفق عليه عن التأخير، وحق فسخ محدد، وموعد نهائي يمكن الفسخ بعده.
• بند قوة قاهرة ضيق، وبنود اختيار القانون والاختصاص القضائي والتحكيم تمت قراءتها وفهمها.
• تأمين ملائم: تأمين سند الملكية في الولايات المتحدة، وفحص تأمين مسؤولية المقاول في الدول التي يوجد فيها.
• ملف مستندات منظم ومحفوظ خارج دولة العقار، بما في ذلك شهادات الدفع.

10ما الذي يجب فعله قبل التوقيع وكيف نرافقكم

قبل التوقيع نراجع العقد من زاوية «ماذا يحدث لو»، ونفحص أي ضمانات قائمة في الدولة وفي المشروع، وما الذي يُسجَّل ومتى. وحين تنشأ مشكلة، نساعد في تجميع المستندات، وصياغة الإنذار، والتنسيق مع محامٍ محلي بشأن الإجراء الملائم في دولة العقار. ولا توجد طريقة لضمان نتيجة إجراء قضائي أو قدرة الطرف الآخر على الدفع، ولذلك فإن العمل المسبق هو الجزء الذي يمكن التحكم فيه.

اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةلماذا تحتاج الصفقة العقارية في الخارج إلى محامٍ يعرف الصفقات الدولية: ما الذي يفحصه، وما الذي يحدث من دونهلماذا يختلف شراء عقار في الخارج عن صفقة في إسرائيل: قانون دولة العقار، وكاتب عدل محايد، وقيود على الأجانب، والضريبة والإبلاغ في إسرائيل، وما يفحصه المحامي.قراءة الدليل