الجانب الإسرائيلي لعقار في الخارج: الضريبة على الإيجار والبيع، وواجبات الإبلاغ، وهيكل الملكية

1ما الذي تراه سلطة الضرائب الإسرائيلية حين يحوز مقيم في إسرائيل عقارًا في الخارج؟

ترى سلطة الضرائب دخلًا وأصلًا وحركة أموال. فالمقيم في إسرائيل يخضع للضريبة في إسرائيل على دخله من أي مكان في العالم، ولذلك فإن العقار في رومانيا أو اليونان أو قبرص أو الولايات المتحدة ليس «خارج الصورة» لمجرد أنه مسجل في سجل أجنبي ويُدفع عنه ضريبة محلية.

عمليًا هناك أربع نقاط تماس: الضريبة على الإيجار، والضريبة على البيع، وواجبات الإبلاغ (التقرير السنوي، والإشعار بالبيع، وإقرار رأس المال)، ومسألة ما إذا كنتم تحوزون العقار بصفتكم أفرادًا أو عبر شركة. ويجمع هذا الدليل كل ذلك في مكان واحد. ولمعظم المواضيع يوجد في الموقع أيضًا دليل مفصّل بحسب الدولة، ومنها الدليل الخاص بإبلاغ سلطة الضرائب الإسرائيلية عن عقار في رومانيا، والدليل الخاص بإقرار رأس المال والعقار في الخارج، والأدلة الخاصة باتفاقيات الضرائب.

2كيف يخضع الإيجار من عقار في الخارج للضريبة في إسرائيل؟

هناك مساران، وتختارون بينهما. المسار الأول هو ضريبة بنسبة 15% على الإيجار من عقار سكني في الخارج وفقًا للمادة 122أ من أمر ضريبة الدخل: يُخصم الاستهلاك فقط، ولا تُخصم نفقات أخرى، ولا يُمنح خصم عن الضريبة المدفوعة في دولة العقار. والمسار الثاني هو ضريبة بحسب شرائح الضريبة الحدية على الدخل الصافي، بعد خصم النفقات والاستهلاك، مع خصم عن الضريبة الأجنبية.

الخصم في المسار الثاني محدود بمقدار الضريبة الإسرائيلية على الدخل نفسه، ويُحتسب بحسب أنواع الدخل. ووفقًا لملخص الضرائب الصادر عن PwC، يمكن ترحيل الضريبة الأجنبية غير المستغلة إلى السنوات الضريبية الخمس التالية. وفي الدول التي تكون فيها الضريبة المحلية على الإيجار مرتفعة، قد يُلغي الخصم الضريبة في إسرائيل تقريبًا. أما في الدول التي تكون فيها الضريبة المحلية منخفضة، فيُدفع الفرق في إسرائيل.

لا يلائم مسار 15% الحالات التي يكون فيها التأجير نشاطًا تجاريًا، كإدارة عدة وحدات للإيجار قصير الأجل مع خدمات. ومن المستحسن أن يتم الاختيار بين المسارين مع محاسب، بحسب أرقام العقار والضريبة المدفوعة فعليًا في دولته.

3متى تسري أيضًا الضريبة الإضافية على الدخل المرتفع؟

تسري الضريبة الإضافية حين يتجاوز الدخل الخاضع للضريبة السنوي السقف، والسقف لعام 2026 هو 721,560 شيكل. وفوق السقف تُدفع 3%، ووفقًا لملخص الضرائب الصادر عن PwC، أُضيفت ابتداءً من 2025 نسبة 2% على الجزء من الدخل من مصادر رأسمالية الذي يتجاوز السقف. ويشمل الدخل من مصادر رأسمالية، من بين أمور أخرى، الأرباح الرأسمالية والإيجار.

المعنى العملي: قد تدفع سنة بيع عقار في الخارج الدخل السنوي إلى ما فوق السقف حتى لدى من يكون بعيدًا عنه في السنوات العادية. وعند التخطيط لموعد البيع، من المستحسن أن تفحصوا مسبقًا كيف سيندمج الربح مع سائر دخل تلك السنة.

4ماذا يحدث في إسرائيل حين يُباع عقار في الخارج؟

بيع عقار خارج إسرائيل هو حدث ربح رأسمالي وفقًا لأمر ضريبة الدخل، وليس حدثًا وفقًا لقانون ضريبة العقارات. ولذلك لا تسري عليه إعفاءات الشقة السكنية الوحيدة في إسرائيل. ويدفع الفرد كقاعدة عامة حتى 25% على الربح الحقيقي، ويحصل على خصم عن الضريبة المدفوعة في دولة العقار على الربح نفسه، حتى مقدار الضريبة الإسرائيلية.

الموعد أهم من النسبة. فالمادة 91 من الأمر تُلزم بتقديم إشعار بالبيع خلال 30 يومًا ودفع دفعة مقدمة على حساب الضريبة. ويُقدَّم الإشعار في النموذج 1399، ويسري الواجب حتى حين تنشأ خسارة. وفي نهاية السنة يُدرج البيع أيضًا في التقرير السنوي. وفي بعض اتفاقيات الضرائب يُوزَّع حق فرض الضريبة على الربح من العقارات بشكل مختلف، ولذلك تُفحص أيضًا الاتفاقية مع دولة العقار.

1. قبل التوقيع على البيع: تُحتسب الضريبة في دولة العقار والضريبة في إسرائيل، بما في ذلك أثر الضريبة الإضافية.
2. في يوم البيع: يُحتفظ بالعقد، وشهادة دفع الضريبة المحلية، وشهادات تحويل الثمن.
3. خلال 30 يومًا: يُقدَّم النموذج 1399 وتُدفع دفعة مقدمة.
4. في نهاية السنة: يُدرج البيع في التقرير السنوي، وهناك تجري التسوية النهائية.

5متى يجب تقديم تقرير سنوي بسبب عقار في الخارج؟

في معظم الحالات يلتزم من يحوز عقارًا في الخارج بتقديم تقرير سنوي، حتى لو لم يربح منه. وينشأ الواجب عن ثلاث آليات منفصلة، تكفي كل واحدة منها وحدها.

الموعد القانوني لتقديم التقرير السنوي هو 30 نيسان/أبريل، وعمليًا تمدده سلطة الضرائب الإسرائيلية كل سنة، ومن ذلك للمقدّمين إلكترونيًا ولمن يمثلهم مهنيون. وتُحدَّث الحدود من حين لآخر، ولذلك تُفحص مقابل منشورات سلطة الضرائب الإسرائيلية للسنة الضريبية المعنية.

6ما هو CRS، ولماذا يعنيكم أيضًا؟

CRS هو معيار دولي صادر عن OECD للتبادل التلقائي للمعلومات عن الحسابات المالية، وإسرائيل تطبقه. فالمؤسسات المالية في الدول المشاركة تحدد أصحاب الحسابات الذين هم مقيمون ضريبيًا في دولة أخرى، وتبلّغ عنهم، وتُنقل المعلومات سنويًا إلى سلطة الضرائب في دولة الإقامة.

العقار نفسه لا يُبلَّغ عنه عبر CRS، لكن الحساب المصرفي في دولة العقار، الذي يدخله الإيجار أو ثمن البيع، يُبلَّغ عنه في العادة. ولذلك من المستحسن أن تفترضوا أن سلطة الضرائب الإسرائيلية يمكنها رؤية الحساب، وأن تتأكدوا من أن التقرير السنوي متسق مع ما يمر فيه.

7متى يُطلب إقرار رأس المال، وما الذي يغيّره العقار في الخارج فيه؟

شراء عقار في الخارج لا يُلزم بحد ذاته بتقديم إقرار رأس المال. ويحق لمأمور التقدير أن يطلب إقرارًا برأس مالكم ورأس مال الزوج أو الزوجة والأبناء القاصرين، ويشمل الإقرار أيضًا الأصول والحسابات في الخارج. ووفقًا لسلطة الضرائب الإسرائيلية، يُقدَّم الإقرار خلال 120 يومًا، ووفقًا للأمر، سيكون التقديم إلكترونيًا ابتداءً من 1 كانون الثاني/يناير 2027.

السؤال الذي يفحصه إقرار رأس المال فعليًا هو مصدر الأموال: هل الزيادة في رأس المال بين إقرارين مفسَّرة بدخل مُبلَّغ عنه، أو بقروض، أو بهبات، أو بمواريث. ومن يوثّق مصدر الأموال منذ مرحلة تحويل الدفعة الأولى للعقار، يجيب عن هذا السؤال مسبقًا.

8هل تحوزون العقار بصفتكم أفرادًا أم عبر شركة؟

لا توجد إجابة واحدة، لكن هناك فروق واضحة. الملكية المباشرة بصفة أفراد أبسط وتتيح مسار 15% على الإيجار. أما الملكية عبر شركة أجنبية فتضيف طبقة ضريبية: ضريبة الشركات في دولة العقار، ثم ضريبة في إسرائيل على الأرباح الموزعة على المساهمين، مع خصم عن الضريبة الأجنبية وفق القواعد. ووفقًا لـ PwC، تخضع الأرباح الموزعة في إسرائيل كقاعدة عامة لضريبة بنسبة 25%، أو 30% للمساهم الجوهري.

9متى تُعدّ الشركة الأجنبية شركة إسرائيلية؟

حين تُمارَس السيطرة على أعمالها وإدارتها من إسرائيل. فأمر ضريبة الدخل يعرّف الهيئة الاعتبارية بأنها مقيمة في إسرائيل إذا تأسست في إسرائيل، أو إذا كانت السيطرة على أعمالها وإدارتها تُمارَس في إسرائيل. والمعيار الثاني هو الذي يجعل شركة رومانية أو قبرصية أو بلغارية شركة إسرائيلية لأغراض الضريبة، حتى حين تكون مسجلة وفق الأصول في الخارج.

وفقًا لملخص الضرائب الصادر عن PwC، لم يعرّف القانون ولا المحاكم «السيطرة والإدارة»، ولذلك تُفحص كل حالة بحسب وقائعها. وحين تُعدّ الشركة مقيمة في دولتين، تحسم اتفاقية الضرائب الأمر في العادة. ومن الناحية العملية، فإن الشركة التي تُتخذ جميع قراراتها في اجتماعات في تل أبيب وفي رسائل إلكترونية من إسرائيل، دون مدير أو نشاط في دولة العقار، معرّضة لهذا الادعاء. فالمدير المحلي، واجتماعات مجلس الإدارة في دولة العقار، وتوثيق اتخاذ القرارات هناك جزء من التخطيط، ويجب بناؤها مع مستشار ضريبي قبل التأسيس.

10ما هي قواعد الشركة الأجنبية الخاضعة للسيطرة، وهل تسري على شركة عقارية؟

قد تسري. فالمادة 75ب من الأمر تنص على أن صاحب السيطرة الإسرائيلي في شركة أجنبية خاضعة للسيطرة يخضع للضريبة على حصته من الأرباح غير الموزعة، كأنه تلقاها أرباحًا موزعة. والشروط تراكمية، وأهمها:

• سيطرة إسرائيلية: وفقًا لمصادر مهنية، أكثر من نصف وسائل السيطرة في الشركة يحوزها مقيمون في إسرائيل. ووفقًا لـ PwC، صاحب السيطرة لهذا الغرض هو من يحوز 10% فأكثر من أي من وسائل السيطرة.
• دخل سلبي: معظم دخل الشركة أو أرباحها في السنة الضريبية سلبية. ويُعدّ الإيجار في العادة من الدخل السلبي، ما لم يكن جزءًا من نشاط تجاري حقيقي.
• ضريبة أجنبية منخفضة: نسبة الضريبة السارية في الخارج على الدخل السلبي لا تتجاوز 15%.

الشركة التي تحوز شققًا للإيجار في دولة تكون فيها نسبة ضريبة الشركات منخفضة، ومساهموها إسرائيليون، قد تستوفي الشروط الثلاثة. ووفقًا لمصادر مهنية، نشرت سلطة الضرائب الإسرائيلية في 2016 تعميمًا يتناول أصحاب السيطرة في شركة أجنبية خاضعة للسيطرة ومسألة متى يكون التأجير نشاطًا تجاريًا. وهذا فحص يُجرى قبل اختيار الهيكل، لا بعد أن تكون الشركة قد حازت عقارات.

11وماذا عن LLC في الولايات المتحدة وتعميم ضريبة الدخل 5/2004؟

يتناول تعميم ضريبة الدخل 5/2004 المقيمين في إسرائيل الذين يحوزون شركة LLC أمريكية، وهدفه منع الازدواج الضريبي الناشئ عن كون LLC شفافة لأغراض الضريبة في الولايات المتحدة وتُعدّ شركة في إسرائيل. ووفقًا لمصادر مهنية، يتيح التعميم لأصحاب الحقوق الإبلاغ في إسرائيل عن دخل LLC عند نشوئه والحصول على خصم عن الضريبة الأمريكية، بالشروط المحددة فيه. ومن لم يعمل وفق التعميم قد يُعدّ في إسرائيل كمن يحوز شركة عادية.

التعميم ليس قاعدة عامة لكل عقار في الخارج ولا يسري تلقائيًا على الشركات في دول أخرى. ويجب أن يتم الاختيار مسبقًا، وفي حالة الخسائر تكون له آثار إضافية. وستجدون التفاصيل عن LLC وضريبة التركات الأمريكية في الأدلة المخصصة للولايات المتحدة في الموقع.

12ما الذي يجب فعله قبل الشراء، وكيف نرافقكم

الوقت المناسب للتفكير في الجانب الإسرائيلي هو قبل التحويل الأول: الاختيار بين الملكية بصفة أفراد وبين شركة، وبناء جدول للتحويلات وتحديد السنة الضريبية التي يقع فيها كل تحويل، وتوثيق مصدر الأموال، وفتح ملف واحد يُحفظ فيه العقد وشهادات التحويل وشهادات دفع الضريبة في دولة العقار. ونحن نرافق الجانب القانوني للصفقة وننسق مع المحاسب أو المستشار الضريبي الخاص بكم في إسرائيل الجدول الزمني للتقارير، وفي دولة العقار يعمل إلى جانبنا موثقون عدول ومحامون حاصلون على ترخيص محلي.

اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةلماذا تحتاج الصفقة العقارية في الخارج إلى محامٍ يعرف الصفقات الدولية: ما الذي يفحصه، وما الذي يحدث من دونهلماذا يختلف شراء عقار في الخارج عن صفقة في إسرائيل: قانون دولة العقار، وكاتب عدل محايد، وقيود على الأجانب، والضريبة والإبلاغ في إسرائيل، وما يفحصه المحامي.قراءة الدليل