لماذا تحتاج الصفقة العقارية في الخارج إلى محامٍ يعرف الصفقات الدولية: ما الذي يفحصه، وما الذي يحدث من دونه

يصل المشترون من إسرائيل إلى الصفقة في الخارج بعادات سوق العقارات الإسرائيلي: محامٍ واحد يرافق الصفقة كلها، ومستخرج من السجل العقاري، وقانون بيع الشقق، وكفالة بنكية. أما في الخارج فإن معظم هذه العادات لا تنطبق. فالقانون مختلف، وأصحاب الأدوار مختلفون، والصفقة تمس منظومتين قانونيتين وضريبيتين في آن واحد. ويشرح هذا الدليل ما الذي يتغير، ومن المسؤول عن ماذا، وما الذي يفحصه محامٍ يعرف الصفقات الدولية.

1هل يلزم محامٍ لشراء عقار في الخارج؟

في معظم الدول، لا. ففي دول أوروبية كثيرة يكون الإلزام هو كاتب العدل. وفي رومانيا، وفقًا للمادة 1244 من القانون المدني، يجب أن يُوقَّع الاتفاق الذي ينقل حقًا في عقار يُسجَّل في السجل العقاري بمستند موثَّق لدى كاتب العدل، وإلا كان باطلًا. وفي اليونان أيضًا يُحرَّر سند الملكية أمام كاتب العدل.

لكن كاتب العدل لا يعمل لحسابكم. فهو يتحقق من الهوية، ويحرر المستند بالصيغة الرسمية، ويرسله للتسجيل. ولا يفحص ما إذا كان السعر عادلًا، أو ما إذا كان المطوِّر مستقرًا ماليًا، أو ما إذا كان ما بُني على أرض الواقع مطابقًا للرخصة. ففي اليونان مثلًا، يُعد فحص الملكية والرهون من مهام محامي المشتري، لا كاتب العدل. لذلك فإن المحامي المستقل ليس إلزاميًا بحكم القانون، لكنه الجهة الوحيدة في الصفقة التي يتمثل دورها في فحصها لحسابكم.

2ما الذي يميز الصفقة الدولية عن الصفقة في إسرائيل؟

• قانون دولة العقار - في الاتحاد الأوروبي، وفقًا للمادة 4(1)(ج) من لائحة روما I، يخضع العقد المتعلق بحق في عقار لقانون الدولة التي يقع فيها العقار، ما لم يُختر قانون آخر. ووفقًا للمادة 11(5)، تسري قواعد الشكل الآمرة في تلك الدولة حتى عند اختيار قانون آخر.
• لا توجد كفالة قانون البيع - قانون البيع (الشقق) (ضمان استثمارات مشتري الشقق) قانون إسرائيلي ولا يسري على مشروع في رومانيا أو اليونان أو قبرص. فالحماية تُبنى من العقد، ومن تسجيل العقد في السجل، ومن آليات الدولة المحلية، مثل القانون 207/2025 في رومانيا.
• النزاع يُنظر هناك - وفقًا للائحة بروكسل I (بصيغتها المعدلة، 1215/2012)، يُنظر النزاع المتعلق بالحقوق العينية في عقار يقع في دولة عضو في الاتحاد، كقاعدة عامة، أمام محاكم الدولة التي يقع فيها العقار.
• قيود على المشترين الأجانب - في رومانيا، لا يتملك من ليس مواطنًا في الاتحاد الأوروبي أرضًا باسمه الشخصي (القانون 312/2005). وفي قبرص، يحتاج المشتري الذي ليس مواطنًا في الاتحاد أحيانًا إلى تصريح (Cap. 109). وفي اليونان توجد قيود في المناطق الحدودية (القانون 3978/2011، المادة 114).
• الضريبة والإبلاغ في دولتين - تجبي الدولة التي يقع فيها العقار ضرائبها الخاصة، وفي الوقت نفسه يخضع المقيم في إسرائيل للضريبة في إسرائيل على دخله من جميع أنحاء العالم، مع خصم الضريبة الأجنبية وفقًا للقانون والاتفاقيات.

3من يفعل ماذا في الصفقة العقارية في الخارج؟

4ما الذي يفحصه محامٍ يعرف الصفقات العابرة للحدود؟

1. الحقوق والرهون - من المالك المسجَّل، وما الرهون والحجوزات وحقوق الغير المسجَّلة، وهل توجد إجراءات معلقة.
2. قانونية البناء والرخص - هل ما بُني على أرض الواقع مطابق للرخصة وللتسجيل، وما الموافقات المطلوبة قبل التوقيع.
3. العقد والآليات التي تحمي الأموال - تسجيل العقد الأولي في السجل، وحساب ضمان أو كفالة، ومواعيد الدفع مقابل مراحل البناء، وسبل الانتصاف في حال التأخير.
4. حقكم في الشراء - القيود المفروضة على من ليسوا مواطنين في الاتحاد الأوروبي، والتصاريح الخاصة، والأراضي التي لا يمكن تملكها إلا عبر شركة محلية.
5. هيكل التملك - شراء فردي أو مشترك أو عبر شركة. فالشركة الأجنبية التي يُسيطر عليها وتُدار من إسرائيل قد تُعد مقيمة في إسرائيل لأغراض الضريبة، والشركة الأجنبية في دولة ذات معدل ضريبي منخفض قد تُعد شركة أجنبية خاضعة للسيطرة.
6. مسار الأموال - التعريف بالهوية ومصدر الأموال وفقًا لقانون حظر غسل الأموال في إسرائيل ولقواعد دولة العقار، كي لا يؤخر البنك وكاتب العدل الصفقة.
7. المستندات من إسرائيل - وكالة موثقة لدى كاتب العدل، وأبوستيل وفقًا لاتفاقية لاهاي، وترجمة معتمدة، وأسماء متطابقة في جميع المستندات.
8. الجانب الإسرائيلي - الإبلاغ عن الإيجار، والنموذج 1399 خلال 30 يومًا من البيع، وواجب تقديم التقرير السنوي، وتخطيط الإرث بحيث يتمكن الورثة من التصرف في الدولتين.

5ماذا يحدث حين لا يوجد من يربط بين الدولتين؟

المشكلات الشائعة ليست دراماتيكية. فهي تنشأ من الفجوات بين المهنيين الذين يتحمل كل منهم المسؤولية عن جزء من الصفقة فقط. فمحامي المطوِّر يصوغ عقدًا يحمي المطوِّر. وكاتب العدل يتحقق من التوقيع لا من الصفقة. والمستشار الضريبي في إسرائيل لا يرى العقد، والمحامي المحلي لا يعرف التبعات في إسرائيل.

• الدفع قبل الفحص - يصعب استرداد الأموال التي تُحوَّل قبل فحص الحقوق، ولا سيما حين يخضع العقد لقانون أجنبي ويُنفَّذ أمام محكمة أجنبية.
• هيكل يولّد ضريبة غير ضرورية - الشركة الأجنبية التي تُدار من إسرائيل، أو الهيكل الذي لا يتوافق مع الاتفاقية بين الدولتين، قد يؤديان إلى ازدواج ضريبي أو إلى واجبات إبلاغ لم تكن في الحسبان.
• جمع الأموال من إسرائيليين - يخضع المطوِّر الذي يجمع أموالًا من إسرائيليين لمشروع في الخارج لقانون الأوراق المالية الإسرائيلي. ويتطلب العرض على الجمهور نشرة إصدار، والإعفاء الرئيسي هو العرض على 35 متلقيًا للعرض كحد أقصى خلال 12 شهرًا.
• تأخيرات في المستندات - الأبوستيل والترجمة والوكالة هي عادةً أول مرحلة تتأخر، ويمكن إعدادها حتى قبل اختيار العقار.
• إرث من دون استعداد - تبدأ مواعيد الورثة في دولة العقار من يوم الوفاة، وهي قصيرة في بعض الدول.

6كيف تختارون محاميًا لصفقة عقارية في الخارج؟

1. تحققوا من أن المحامي المحلي مسجَّل في نقابة المحامين في دولة العقار. ففي رومانيا، وفقًا للقانون 51/1995، لا يحق ممارسة المهنة إلا للمحامي المسجَّل في نقابة عضو في UNBR.
2. اسألوا من يدفع له. فالمحامي الذي يدفع له البائع أو المطوِّر ملتزم تجاههما، حتى لو كان مهنيًا ونزيهًا.
3. اطلبوا إقرارًا مكتوبًا بشأن تضارب المصالح. فوفقًا للقاعدة 14 من قواعد نقابة المحامين في إسرائيل (آداب المهنة)، لا يمثل المحامي أطرافًا ذوي مصالح متعارضة في المسألة نفسها.
4. احصلوا كتابةً على نطاق العمل، وما لا يشمله، وتقرير فحص مكتوب، ولغة العمل، وجدول زمني.
5. تحققوا من وجود من يتحمل مسؤولية الربط بين الجانب المحلي والجانب الإسرائيلي: الضريبة، والإبلاغ، والهيكل، والمستندات.

7متى يُستعان بمحامٍ في الصفقة؟

قبل الدفعة الأولى، لا بعد التوقيع. ففي رومانيا مثلًا، يحصر القانون 207/2025 اتفاق الحجز في 5% من السعر وفي مدة 60 يومًا، وخلال هذه الفترة يجب أن يتسع الوقت لفحص المطوِّر والأرض والرخص. وفي دول أخرى يكون العقد الأولي ملزمًا بالفعل، وقد يضيع أحيانًا العربون المدفوع بموجبه إذا تراجع المشتري.

اقرأ التالي · 10 دقائق للقراءةحين تتعثر صفقة عقارية في الخارج: مطوّر يتأخر أو يختفي، وبائع يُخلّ، وعيوب، ومشكلات في الملكيةماذا تفعلون حين يتأخر مطوّر في الخارج أو يختفي، أو يُخلّ بائع بالعقد، أو تظهر عيوب أو مشكلة ملكية: إنذار، وإجراء محلي، وضمانات، وتأمين، وما يُعدّ عند التوقيع.قراءة الدليل