De ce o tranzacție imobiliară în străinătate are nevoie de un avocat care cunoaște tranzacțiile transfrontaliere: ce verifică și ce se întâmplă fără el

Cumpărătorii din Israel ajung la o tranzacție în străinătate cu obiceiurile pieței imobiliare israeliene: un singur avocat care asistă întreaga tranzacție, extrasul din registrul funciar, Legea vânzării de apartamente și garanția bancară. În străinătate, majoritatea acestor obiceiuri nu se aplică. Legea este alta, profesioniștii implicați sunt alții, iar tranzacția atinge simultan două sisteme de drept și două sisteme fiscale. Acest ghid explică ce se schimbă, cine răspunde de ce și ce verifică un avocat care cunoaște tranzacțiile transfrontaliere.

1Este obligatoriu un avocat pentru a cumpăra un imobil în străinătate?

În majoritatea țărilor, nu. În multe țări europene obligatoriu este notarul. În România, potrivit art. 1244 din Codul civil, convenția prin care se transferă un drept asupra unui imobil care se înscrie în cartea funciară trebuie încheiată prin înscris autentic notarial, sub sancțiunea nulității. Și în Grecia actul se întocmește în fața notarului.

Însă notarul nu lucrează pentru dumneavoastră. El verifică identitatea, redactează actul în formă autentică și îl transmite spre înscriere. Nu verifică dacă prețul este corect, dacă dezvoltatorul este stabil financiar sau dacă ceea ce s-a construit pe teren corespunde autorizației. În Grecia, de exemplu, verificarea dreptului de proprietate și a sarcinilor revine avocatului cumpărătorului, nu notarului. De aceea, un avocat independent nu este obligatoriu prin lege, dar este singurul participant la tranzacție al cărui rol este să o verifice pentru dumneavoastră.

2Prin ce diferă o tranzacție transfrontalieră de o tranzacție în Israel?

• Legea țării în care se află imobilul - în Uniunea Europeană, potrivit art. 4 alin. (1) lit. (c) din Regulamentul Roma I, contractul care are ca obiect un drept asupra unui imobil este guvernat de legea țării în care se află imobilul, dacă nu s-a ales o altă lege. Potrivit art. 11 alin. (5), cerințele de formă imperative ale acelei țări se aplică și atunci când s-a ales o altă lege.
• Nu există garanția Legii vânzării - Legea vânzării (apartamente) (garantarea investițiilor cumpărătorilor de apartamente) este o lege israeliană și nu se aplică unui proiect din România, Grecia sau Cipru. Protecția se construiește prin contract, prin înscrierea contractului în registru și prin mecanismele țării respective, precum Legea 207/2025 în România.
• Litigiul se judecă acolo - potrivit Regulamentului Bruxelles I (reformat, 1215/2012), un litigiu privind drepturile reale asupra unui imobil situat într-un stat membru al Uniunii se judecă, ca regulă, de instanțele statului în care se află imobilul.
• Restricții pentru cumpărătorii străini - în România, persoana care nu este cetățean al Uniunii nu deține teren pe numele său personal (Legea 312/2005). În Cipru, cumpărătorul care nu este cetățean al Uniunii are uneori nevoie de o autorizație (Cap. 109). În Grecia există restricții în zonele de frontieră (Legea 3978/2011, art. 114).
• Impozite și raportare în două țări - țara în care se află imobilul percepe propriile impozite, iar în paralel rezidentul israelian datorează impozit în Israel pentru veniturile din întreaga lume, cu un credit pentru impozitul străin potrivit legii și convențiilor.

3Cine ce face într-o tranzacție imobiliară în străinătate?

4Ce verifică un avocat care cunoaște tranzacțiile transfrontaliere?

1. Drepturi și sarcini - cine este proprietarul înscris, ce ipoteci, sechestre și drepturi ale terților sunt înscrise și dacă există proceduri în curs.
2. Legalitatea construcției și autorizațiile - dacă ceea ce s-a construit pe teren corespunde autorizației și înscrierii și ce avize sunt necesare înainte de semnare.
3. Contractul și mecanismele care protejează banii - înscrierea antecontractului în registru, un cont escrow sau o garanție, termenele de plată corelate cu etapele construcției și remediile în caz de întârziere.
4. Dreptul dumneavoastră de a cumpăra - restricții pentru persoanele care nu sunt cetățeni ai Uniunii, autorizații speciale și terenuri care pot fi deținute doar printr-o societate locală.
5. Structura de deținere - cumpărare individuală, în comun sau printr-o societate. O societate străină controlată și administrată din Israel poate fi considerată rezidentă în Israel în scopuri fiscale, iar o societate străină dintr-o țară cu o cotă de impozitare redusă poate fi considerată societate străină controlată.
6. Traseul banilor - identificarea și proveniența fondurilor potrivit Legii privind interzicerea spălării banilor din Israel și regulilor țării în care se află imobilul, astfel încât banca și notarul să nu întârzie tranzacția.
7. Documentele din Israel - procură notarială, apostilă potrivit Convenției de la Haga, traducere autorizată și nume identice în toate documentele.
8. Partea israeliană - raportarea chiriei, Formularul 1399 în termen de 30 de zile de la vânzare, obligația declarației anuale și planificarea succesorală, astfel încât moștenitorii să poată acționa în ambele țări.

5Ce se întâmplă când nimeni nu face legătura dintre cele două țări?

Problemele frecvente nu sunt dramatice. Ele apar din golurile dintre profesioniști, fiecare dintre ei răspunzând doar pentru o parte a tranzacției. Avocatul dezvoltatorului redactează un contract care îl protejează pe dezvoltator. Notarul verifică semnătura, nu tranzacția. Consultantul fiscal din Israel nu vede contractul, iar avocatul local nu cunoaște consecințele din Israel.

• Plata înainte de verificare - banii transferați înainte de verificarea drepturilor se recuperează greu, mai ales când contractul este supus unei legi străine și se execută printr-o instanță străină.
• O structură care generează impozite inutile - o societate străină administrată din Israel sau o structură care nu corespunde convenției dintre țări pot duce la dublă impunere sau la obligații de raportare neplanificate.
• Atragerea de bani de la israelieni - un dezvoltator care atrage bani de la israelieni pentru un proiect în străinătate este supus Legii valorilor mobiliare din Israel. O ofertă publică necesită prospect, iar scutirea principală este oferta adresată către cel mult 35 de destinatari în decurs de 12 luni.
• Întârzieri la documente - apostila, traducerea și procura sunt de obicei prima etapă care întârzie și pot fi pregătite chiar înainte de alegerea imobilului.
• Succesiune fără pregătire - termenele moștenitorilor în țara în care se află imobilul încep să curgă de la data decesului, iar în unele țări sunt scurte.

6Cum alegeți un avocat pentru o tranzacție imobiliară în străinătate?

1. Verificați că avocatul local este înscris într-un barou din țara în care se află imobilul. În România, potrivit Legii 51/1995, poate profesa doar avocatul înscris într-un barou membru al UNBR.
2. Întrebați cine îl plătește. Un avocat plătit de vânzător sau de dezvoltator are obligații față de aceștia, chiar dacă este profesionist și onest.
3. Cereți o declarație scrisă privind conflictul de interese. Potrivit Regulii 14 din Regulile Baroului din Israel (etică profesională), un avocat nu reprezintă părți cu interese contrare în aceeași cauză.
4. Obțineți în scris obiectul serviciilor, ce nu este inclus, un raport de verificare scris, limba de lucru și un calendar.
5. Verificați că cineva răspunde de legătura dintre partea locală și partea israeliană: impozitele, raportarea, structura și documentele.

7Când implicați un avocat în tranzacție?

Înainte de prima plată, nu după semnare. În România, de exemplu, Legea 207/2025 limitează contractul de rezervare la 5% din preț și la 60 de zile, iar în această perioadă trebuie să apucați să verificați dezvoltatorul, terenul și autorizațiile. În alte țări antecontractul este deja obligatoriu, iar uneori avansul plătit în baza lui se pierde dacă cumpărătorul se retrage.

Citiți în continuare · 10 min de lecturăCând o tranzacție imobiliară în străinătate merge prost: dezvoltatorul întârzie sau dispare, vânzătorul încalcă contractul, vicii și probleme de proprietateCe faceți când dezvoltatorul din străinătate întârzie sau dispare, vânzătorul încalcă contractul ori apar vicii sau probleme de titlu și ce pregătiți dinainte.Citiți ghidul