Pe scurt
Un avocat din Israel care asistă un client la cumpărarea sau vânzarea unui imobil este obligat, potrivit Legii privind interzicerea spălării banilor și ordinului aplicabil prestatorilor de servicii de afaceri, să identifice clientul, să lămurească sursa fondurilor și scopul tranzacției și să păstreze documentele. Alături de acestea, regulile de etică ale Baroului din Israel impun verificarea conflictului de interese și păstrarea fondurilor clienților într-un cont separat. Aceste verificări vă protejează în primul rând pe dumneavoastră: previn întârzierile la bancă și în țara imobilului și vă pregătesc pentru întrebările Autorității Fiscale din Israel.
Ce este important de reținut
- 1Cumpărarea și vânzarea unui imobil pentru un client sunt un „serviciu de afaceri” potrivit ordinului privind interzicerea spălării banilor care se aplică avocaților și contabililor.
- 2Identificarea include un document de identitate, un formular de cunoaștere a clientelei cu ocupația, scopul serviciului și sursa fondurilor, o declarație privind beneficiarul real și o verificare pe listele privind terorismul.
- 3Potrivit regulii 14 din regulile de etică, avocatul nu reprezintă părți cu interese contrare în aceeași cauză, de exemplu cumpărătorul și dezvoltatorul împreună.
- 4Fondurile clientului care trec prin avocat sunt păstrate într-un cont bancar separat, iar clientul are dreptul la o dare de seamă privind aceste fonduri.
- 5Un document israelian care va fi folosit în străinătate are nevoie de regulă de apostilă și de traducere autorizată, precum și de nume identice în toate documentele.
De ce vă întreabă avocatul de unde provin banii?
Pentru că legea îl obligă, nu pentru că există o suspiciune. Din 2015, avocaților și contabililor din Israel li se aplică un regim de interzicere a spălării banilor și a finanțării terorismului atunci când îi oferă clientului un „serviciu de afaceri”. Cumpărarea și vânzarea de imobile, administrarea bunurilor unui client și înființarea unei persoane juridice fac parte din definiție, la fel ca asistarea unei tranzacții în străinătate în numele unui client din Israel.
Cadrul este Legea privind interzicerea spălării banilor, 5760-2000, și ordinul emis în temeiul acesteia pentru prestatorii de servicii de afaceri: Ordinul privind interzicerea spălării banilor (obligațiile de identificare și de ținere a evidențelor ale prestatorului de servicii de afaceri pentru prevenirea spălării banilor și a finanțării terorismului), 5775-2014. Supravegherea avocaților și a contabililor în acest domeniu se face la Ministerul Justiției, iar încălcarea ordinului poate duce la o procedură disciplinară și la o sancțiune pecuniară.
Ce include verificarea de „cunoaștere a clientelei”?
Include identificarea, înțelegerea tranzacției și verificarea pe liste. Potrivit sintezelor de specialitate ale ordinului, acestea sunt componentele principale:
- Identificarea pe bază de document: cartea de identitate sau pașaportul, iar pentru o persoană juridică documentele de constituire și datele persoanelor care dețin controlul.
- Formularul de cunoaștere a clientelei: clientul completează date privind identitatea, ocupația, scopul serviciului și sursa fondurilor.
- Beneficiarul real și persoana care deține controlul: când în spatele tranzacției se află altcineva, se precizează și această persoană, iar când acest lucru nu este cunoscut este necesară o declarație.
- Verificarea pe liste: compararea cu lista consolidată a organizațiilor teroriste și a persoanelor implicate în terorism, care se repetă periodic pentru fiecare client activ.
- Evaluarea riscului: o verificare sporită în situații precum o persoană expusă public dintr-o țară străină, un client dintr-o țară față de care există rezerve în materie de spălare a banilor sau o tranzacție fără o logică economică explicată.
- Păstrarea evidențelor: documentele se păstrează cel puțin cinci ani după prestarea serviciului.
Și în țara imobilului există o verificare paralelă. În România, de exemplu, banca, notarul, avocatul și agentul imobiliar sunt „entități raportoare” potrivit Legii 129/2019, iar când verificarea nu a fost finalizată legea impune ca tranzacția să nu fie efectuată. Un singur dosar ordonat servește ambelor verificări.
Cum se dovedește sursa fondurilor?
Printr-un document care arată de unde provin banii folosiți în tranzacție, nu doar că se află astăzi în cont. Un extras de sold, singur, nu explică sursa. Ceea ce o explică este un lanț: venitul sau tranzacția care au generat banii și calea pe care au ajuns în contul din care plătiți.
| Sursa banilor | Documente care de regulă o explică |
|---|---|
| Economii din salariu | Fluturași de salariu sau Formularul 106 și extrase de cont care arată acumularea |
| Vânzarea unui imobil anterior | Contractul de vânzare, dovada plății impozitului și un extras de cont cu încasarea prețului |
| Împrumut sau credit ipotecar | Contractul de împrumut și confirmarea băncii privind acordarea acestuia |
| Donație de la membri ai familiei | O scrisoare de donație semnată și un extras de cont al donatorului care arată transferul |
| Moștenire | Ordinul de moștenire sau ordinul de confirmare a testamentului și documentele de împărțire a succesiunii |
| Profituri din afaceri sau dividende | Situații financiare, hotărârea de distribuire și confirmarea reținerii impozitului |
| Investiții pe piața de capital | Rapoarte de răscumpărare de la bancă sau de la societatea de investiții |
Aceleași documente vor fi cerute de regulă și de banca din Israel la transferul în străinătate, de banca destinatară din țara imobilului și, în anumite cazuri, și în declarația de capital către Autoritatea Fiscală din Israel. Cine le pregătește o singură dată, în mod ordonat și traduse după caz, evită întârzieri în toate etapele.
Ce se verifică la conflictul de interese?
Că avocatul vă poate reprezenta cu loialitate deplină. Regula 14 din Regulile Baroului din Israel (etică profesională) interzice reprezentarea unui client atunci când există o temere reală că avocatul nu își va putea îndeplini obligația, din cauza unui interes personal sau a unei obligații de loialitate față de altcineva. Regula interzice și reprezentarea părților cu interese contrare în aceeași cauză.
Într-o tranzacție imobiliară în străinătate, semnificația este practică: înainte de deschiderea dosarului se verifică faptul că avocatul nu reprezintă dezvoltatorul, vânzătorul sau agentul în aceeași tranzacție și că nu are o legătură de afaceri care i-ar putea influența judecata. Regula le permite avocatului și clientului să convină în scris asupra unei limitări rezonabile a sferei serviciului, iar acesta este exact unul dintre lucrurile pe care un acord privind onorariul bine făcut le definește.
Cine îl plătește pe avocatul care se ocupă de tranzacție din partea cealaltă? Un avocat ales și plătit de dezvoltator are obligații față de dezvoltator, chiar dacă este profesionist și amabil. Reprezentarea dumneavoastră trebuie să vină de la cineva care are obligații doar față de dumneavoastră.
Ce trebuie să cuprindă acordul privind onorariul?
Sfera lucrării, ce nu este inclus, cum se calculează onorariul și cine plătește cheltuielile. Regulile de etică nu stabilesc o obligație generală ca acordul privind onorariul să fie încheiat în scris, dar un acord scris este calea clară de a preveni neînțelegerile, în special într-o tranzacție în care sunt implicați profesioniști din mai multe țări.
- Ce etape include lucrarea: due diligence, contractul, asistarea la semnare, înscrierea, raportările.
- Ce nu este inclus, de exemplu onorariul notarului local, al avocatului local, traducerile, taxele și impozitele.
- Metoda de calcul: o sumă fixă, pe oră sau pe etape și când se plătește.
- Ce se întâmplă dacă tranzacția nu se realizează și ce se întâmplă dacă sfera lucrării se schimbă.
- Limba în care se vor primi documentele și rapoartele și mijloacele de comunicare.
Ce se întâmplă cu banii pe care îi depuneți la avocat?
Nu sunt banii avocatului. Potrivit regulilor de etică, fondurile pe care un avocat le deține în numele unui client sunt păstrate într-un cont bancar separat (regula 39). Avocatul îl informează pe client despre fondurile primite pentru el și i le transferă într-un termen rezonabil (regula 40), cere instrucțiuni privind fondurile păstrate pe o perioadă îndelungată (regula 41) și prezintă o dare de seamă privind fondurile la cerere sau la încheierea mandatului (regula 42).
În tranzacțiile din străinătate, banii pentru tranzacția în sine trec adesea printr-un mecanism din țara imobilului, precum contul de consemnare al unui notar, escrow în SUA sau contul dedicat al unui dezvoltator în România. Este recomandabil să știți dinainte prin ce cont va trece fiecare plată, cine este autorizat să o elibereze și în ce condiții.
Ce documente este recomandabil să pregătiți din timp?
Documente de identitate, documente privind sursa fondurilor și documente care vă vor permite să acționați de la distanță. Un document israelian care va fi folosit într-o altă țară are nevoie de regulă de apostilă, care înlocuiește supralegalizarea consulară în statele părți la Convenția de la Haga din 1961, și de traducere autorizată în limba țării. Ordinea este mai întâi apostila și apoi traducerea.
| Document | De ce este necesar | Observație |
|---|---|---|
| Pașaport valabil | Identificarea în fața avocatului, a notarului și a băncii | Numele în limba engleză trebuie să fie identic în toate documentele |
| Cartea de identitate și dovada adresei | Identificarea și rezidența | Uneori este necesară traducerea |
| Procura notarială | Semnarea și înscrierea atunci când nu vă deplasați | Specială pentru actul respectiv, cu apostilă și traducere, într-o formulare acceptată de notarul local |
| Scrisori de la bancă | Confirmarea titularului contului și a sursei fondurilor | Într-o limbă pe care banca destinatară o înțelege |
| Certificatul de rezidență fiscală de la Autoritatea Fiscală din Israel | Aplicarea convenției fiscale în țara imobilului | La cererea autorității locale |
| Documente privind starea civilă | În unele țări, regimul matrimonial al soților influențează înscrierea | Certificatul de căsătorie sau de divorț și convenția matrimonială, dacă există |
| Documentele persoanei juridice | Când cumpărați printr-o societate | Certificatul de înregistrare, actele constitutive, precizarea persoanelor care dețin controlul și hotărârea consiliului de administrație |
De ce vă protejează toate acestea?
Pentru că o tranzacție care se blochează la jumătatea drumului costă mai mult decât una pregătită din timp. O bancă ce oprește un transfer, un notar care refuză să semneze din cauza unui document lipsă sau o autoritate fiscală care întreabă de sursa banilor la ani de la cumpărare sunt scenarii pe care aceste verificări au rolul să le prevină. Identificarea protejează și împotriva uzurpării identității: cine încearcă să vândă un imobil care nu îi aparține sau să cumpere în numele altcuiva se lovește de aceleași cerințe.
Verificarea conflictului de interese are menirea să confirme că cel care vă consiliază nu are obligații și față de cealaltă parte, iar contul separat are rolul de a separa banii dumneavoastră de alte fonduri. Un acord scris vă permite să știți dinainte pentru ce plătiți.
Ce faceți înainte de prima întâlnire și cum vă asistăm
Înainte de întâlnire este recomandabil să reuniți pașaportul, cartea de identitate și cel puțin un document care explică sursa banilor pentru tranzacție și să notați pe scurt care este scopul: locuire, închiriere sau dezvoltare. La deschiderea dosarului parcurgem împreună cu dumneavoastră formularul de cunoaștere a clientelei, verificăm conflictul de interese, definim în scris sfera lucrării și pregătim o listă de documente adaptată țării imobilului, astfel încât pregătirea din Israel să avanseze în paralel cu verificarea imobilului.
Cele de mai sus reprezintă informații generale valabile la data de octombrie 2026 și nu constituie consultanță juridică pentru un caz anume. Cerințele exacte depind de client, de tranzacție și de țara imobilului și se pot schimba odată cu modificările legislative și cu instrucțiunile autorităților.
Întrebări frecvente
De ce trebuie avocatul să știe de unde provin banii mei?
Pentru că, potrivit ordinului privind interzicerea spălării banilor aplicabil prestatorilor de servicii de afaceri, avocatul care asistă cumpărarea sau vânzarea unui imobil este obligat să identifice clientul și să lămurească sursa fondurilor și scopul tranzacției. Aceasta este o obligație legală care se aplică fiecărui client, nu un semn de suspiciune.
Ce documente dovedesc sursa fondurilor?
Documente care arată cum au fost generați banii și cum au ajuns în cont: fluturași de salariu și extrase de cont, contractul de vânzare a unui imobil anterior, un contract de împrumut, o scrisoare de donație cu extrasul de cont al donatorului sau un ordin de moștenire. Un extras de sold, singur, de regulă nu este suficient.
Poate același avocat să mă reprezinte atât pe mine, cât și pe dezvoltator?
Ca regulă, nu. Regula 14 din regulile de etică interzice reprezentarea părților cu interese contrare în aceeași cauză, cu excepții limitate, precum redactarea unui acord atunci când părțile au consimțit la aceasta în scris. Într-o tranzacție cu un dezvoltator este preferabilă o reprezentare separată.
Este obligatoriu să semnez în scris un acord privind onorariul?
Regulile de etică nu stabilesc o asemenea obligație generală, dar un acord scris definește sfera lucrării, ce nu este inclus și cum se calculează onorariul și previne neînțelegerile. Într-o tranzacție în străinătate este deosebit de important, deoarece în ea sunt implicați și profesioniști locali.
Ce este apostila și când este necesară?
Apostila este o certificare care înlocuiește supralegalizarea consulară a unui act public, în statele părți la Convenția de la Haga din 1961. Un document israelian care va fi folosit în străinătate, precum o procură sau un ordin de moștenire, are nevoie de regulă de apostilă și, după aceasta, de traducere autorizată.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăDe ce o tranzacție imobiliară în străinătate are nevoie de un avocat care cunoaște tranzacțiile transfrontaliere: ce verifică și ce se întâmplă fără elCe diferă la cumpărarea unui imobil în străinătate: legea locală, notarul neutru, limitele pentru străini, impozitele în Israel și ce verifică avocatul.Citiți ghidulSurse
- Legea privind interzicerea spălării banilor, 5760-2000 - textul de pe Wikisource
- Autoritatea pentru Interzicerea Spălării Banilor și a Finanțării Terorismului - utilizarea abuzivă a serviciilor de afaceri (gov.il)
- Obligația avocatului sau a contabilului de a identifica clientul - analiză de specialitate a ordinului
- Regulile Baroului din Israel (etică profesională), 5746-1986 - textul de pe Wikisource
- gov.il - certificarea documentelor cu apostilă
- HCCH - Apostille Convention status table
- Baroul din Israel