Când o tranzacție imobiliară în străinătate merge prost: dezvoltatorul întârzie sau dispare, vânzătorul încalcă contractul, vicii și probleme de proprietate

1Ce faceți în momentul în care ceva merge prost într-o tranzacție în străinătate?

Vă opriți, documentați și trimiteți o notificare scrisă, înaintea oricărui alt pas. În majoritatea sistemelor de drept civil din Europa, ca în România, dreptul de a cere rezoluțiunea contractului sau despăgubiri se sprijină pe faptul că cealaltă parte a primit o notificare oficială și un termen pentru a remedia situația (punerea în întârziere). Cine încetează să plătească, publică pe rețelele sociale sau se adresează instanței fără o notificare în regulă își poate slăbi poziția.

1. Reuniți documentele: contractul și toate anexele sale, dovezile de plată, corespondența, un extras de carte funciară actualizat, fotografii și procese-verbale.
2. Verificați ce prevede contractul: termenele, clauza penală, clauza de forță majoră, legea aplicabilă și instanța competentă, precum și arbitrajul.
3. Obțineți un extras actualizat: pentru a vedea dacă s-a înscris o ipotecă, un sechestru sau o procedură de insolvență.
4. Trimiteți o notificare oficială: în limba locală, pe calea stabilită de lege și de contract, cu un termen de executare.
5. Evaluați opțiunile: negocierea, executarea unei garanții, o procedură judiciară sau arbitrajul, în funcție de imobil și de sume.

2De ce protecțiile legii israeliene privind vânzarea nu ajută aici?

Pentru că ele se aplică apartamentelor din Israel. Legea privind vânzarea (apartamente) (garantarea investițiilor cumpărătorilor de apartamente) obligă un dezvoltator din Israel să îi ofere cumpărătorului o garanție, de exemplu o garanție bancară, pentru sumele plătite. Într-un proiect din România, Grecia sau Bulgaria nu există o asemenea obligație în temeiul legii israeliene, iar întrebarea este doar ce impune legea locală și ce s-a convenit în contract.

Țările diferă foarte mult. În Italia, de exemplu, legea locală obligă constructorul care vinde unei persoane fizice un imobil încă neconstruit să ofere o garanție pentru sumele plătite în avans și să încheie o poliță de asigurare pe zece ani pentru viciile grave. În România, în schimb, legea impune un cont dedicat, cu plafoane de cheltuieli pe etape de construcție, dar nu o garanție bancară. În Bulgaria nu există o obligație generală de escrow pentru dezvoltatori, iar protecția se construiește prin contract.

3Ce se întâmplă când dezvoltatorul întârzie predarea?

Opțiunile depind în principal de contract. În majoritatea țărilor cu care lucrăm nu există o despăgubire fixă prevăzută de lege pentru întârzierea predării unui apartament nou, de aceea clauza penală, un termen clar și un drept de rezoluțiune bine definit sunt instrumentele principale. În România, de exemplu, clauza penală se încasează fără a dovedi prejudiciul, iar punerea în întârziere este primul pas.

Înainte de rezoluțiune, cântăriți ce pierdeți. Rezoluțiunea vă redă dreptul de a cere banii, dar nu banii înșiși, iar un dezvoltator aflat în dificultate financiară nu îi poate restitui întotdeauna. Uneori este preferabil să continuați contractul, să încasați clauza penală și să amânați plățile în măsura permisă de contract. Dacă dezvoltatorul refuză să semneze contractul definitiv, în unele țări se poate cere o hotărâre judecătorească care să țină loc de contract.

4Și dacă dezvoltatorul dispare sau intră în insolvență?

Atunci întrebarea centrală este ce este înscris pe numele dumneavoastră și ce este păstrat separat de dezvoltator. Cumpărătorul care are doar un drept contractual devine de regulă creditor în procedura de insolvență, alături de bancă și de furnizori. Cumpărătorul al cărui contract a fost înscris în registru, care are o garanție bancară sau ai cărui bani sunt păstrați într-un cont escrow ori într-un cont dedicat se află într-o poziție mai bună.

5Ce faceți când vânzătorul încalcă contractul într-o tranzacție la mâna a doua?

Începeți cu o notificare, iar după aceasta alegeți între trei căi: executarea contractului, rezoluțiunea cu despăgubiri sau o înțelegere. În țările în care antecontractul prevede de obicei o arvună, precum Italia și Portugalia, vânzătorul care încalcă contractul trebuie de regulă să restituie arvuna în dublu, iar cumpărătorul poate alege, în locul acesteia, să ceară executarea și despăgubiri potrivit regulilor obișnuite.

Într-o tranzacție la mâna a doua, protecția importantă este ca banii să nu ajungă la vânzător înainte de transferul proprietății: plata prin notar, printr-un cont fiduciar sau prin escrow, în locul unui transfer direct în contul vânzătorului. Cine a plătit întregul preț înainte de înscriere poate descoperi că imobilul a fost vândut de două ori sau că asupra lui există un sechestru.

6Ce faceți când descoperiți vicii ale imobilului?

Documentați și notificați imediat în scris. În unele țări, o notificare tardivă afectează drepturile. În România, de exemplu, vânzătorul răspunde pentru viciile ascunse care apar în termen de 3 ani de la predare, iar constructorii răspund pentru viciile ascunse descoperite în termen de 10 ani de la recepția construcției.

• Fotografiați și documentați fiecare viciu, cu data și locul.
• Solicitați opinia unui inginer local înainte de a repara pe cheltuiala dumneavoastră.
• Trimiteți o notificare scrisă vânzătorului sau dezvoltatorului, iar la un imobil nou și constructorului, potrivit prevederilor legii locale.
• Verificați dacă există o asigurare de răspundere a constructorului, precum polița pe zece ani din Italia, și cine are dreptul să pretindă despăgubiri în baza ei.
• Fiți atenți la termenul de prescripție pentru introducerea acțiunii în țara imobilului, care este de regulă mai scurt decât cel din Israel.

7Și dacă apare o problemă de proprietate?

O problemă de proprietate este orice situație în care dreptul dumneavoastră asupra imobilului este pus la îndoială: un vânzător care nu este singurul proprietar, un moștenitor care nu a semnat, o ipotecă neradiată, o eroare în înscrierea cadastrală sau o cerere de restituire a terenului. Protecția principală este verificarea înainte de semnare, iar a doua protecție este o asigurare sau un angajament al vânzătorului.

În SUA se obișnuiește asigurarea de titlu pentru proprietar, care acoperă pierderile cauzate de defecte ale dreptului de proprietate existente în ziua cumpărării și nedescoperite. În alte țări, precum România, vânzătorul răspunde potrivit legii față de cumpărător dacă un terț îl evinge de imobil (răspunderea pentru evicțiune), dar această răspundere valorează ceva doar atunci când vânzătorul există și poate plăti. Erorile din înscrierea cadastrală pot fi corectate de regulă printr-o procedură locală, cu o durată și un cost care depind de țară.

8Unde se desfășoară litigiul: instanța locală, arbitrajul sau Israelul?

În majoritatea cazurilor, în țara imobilului. Potrivit Regulamentului (UE) nr. 1215/2012, în acțiunile care au ca obiect drepturi reale imobiliare, instanțele statului membru în care se află imobilul au competență exclusivă. Într-o acțiune în pretenții întemeiată pe contract, de exemplu restituirea banilor de la un dezvoltator, există mai multă flexibilitate, iar clauza de alegere a instanței sau clauza de arbitraj din contract o influențează.

Arbitrajul este posibil doar dacă a fost convenit, iar într-un contract de adeziune al unui dezvoltator din România, de exemplu, clauza de arbitraj este valabilă doar cu acceptare expresă, în scris. O hotărâre israeliană nu se execută automat într-o altă țară, de aceea o acțiune în Israel împotriva unui dezvoltator străin nu este neapărat o scurtătură. Decizia privind unde și cum acționați se ia împreună cu un avocat local, în funcție de sume, de bunurile celeilalte părți și de durata estimată.

9Ce pregătiți încă din ziua semnării?

Cea mai mare parte a protecției se construiește înainte ca ceva să meargă prost. Contractul este locul în care stabiliți ce se va întâmpla în ziua cea rea, iar înscrierea și garanțiile sunt ceea ce vă va sta la dispoziție atunci când cealaltă parte nu mai cooperează.

• Un grafic de plăți legat de etape de construcție aprobate și nu doar de date calendaristice.
• Înscrierea contractului în cartea funciară, atunci când legea locală permite acest lucru, imediat după semnare.
• O garanție bancară, un cont escrow sau un cont dedicat și verificarea persoanei care semnează eliberarea fondurilor.
• O clauză penală pentru întârziere, un drept de rezoluțiune bine definit și un termen-limită după care puteți desființa contractul.
• O clauză de forță majoră restrânsă și clauze privind legea aplicabilă, instanța competentă și arbitrajul, citite și înțelese.
• O asigurare potrivită: asigurarea de titlu în SUA și verificarea asigurării de răspundere a constructorului în țările în care aceasta există.
• Un dosar de documente ordonat și păstrat în afara țării imobilului, inclusiv dovezile de plată.

10Ce faceți înainte de semnare și cum vă asistăm

Înainte de semnare, analizăm contractul din perspectiva întrebării „ce se întâmplă dacă” și verificăm ce garanții există în țară și în proiect, ce se înscrie și când. Când apare o problemă, vă ajutăm să reuniți documentele, să redactați notificarea și să coordonați cu un avocat local procedura potrivită în țara imobilului. Nu există o cale de a garanta rezultatul unei proceduri judiciare sau capacitatea celeilalte părți de a plăti, de aceea munca prealabilă este partea pe care o puteți controla.

Citiți în continuare · 7 min de lecturăDe ce o tranzacție imobiliară în străinătate are nevoie de un avocat care cunoaște tranzacțiile transfrontaliere: ce verifică și ce se întâmplă fără elCe diferă la cumpărarea unui imobil în străinătate: legea locală, notarul neutru, limitele pentru străini, impozitele în Israel și ce verifică avocatul.Citiți ghidul