Коротко
Адвокат в Израиле, сопровождающий клиента при покупке или продаже недвижимости, обязан согласно Закону о запрете отмывания денег и приказу, распространённому на поставщиков деловых услуг, идентифицировать клиента, выяснить источник средств и цель сделки и хранить документы. Наряду с этим правила профессиональной этики Коллегии адвокатов обязывают проверять конфликт интересов и хранить средства клиентов на отдельном счёте. Эти проверки прежде всего защищают вас: они предотвращают задержки в банке и в стране объекта и готовят вас к вопросам Налогового управления Израиля.
Главное
- 1Покупка и продажа недвижимости для клиента являются «деловой услугой» согласно Приказу о запрете отмывания денег, распространяющемуся на адвокатов и бухгалтеров.
- 2Идентификация включает удостоверяющий личность документ, анкету «знай своего клиента» с указанием рода занятий, цели услуги и источника средств, декларацию о бенефициаре и проверку по спискам террористов.
- 3Согласно правилу 14 правил профессиональной этики, адвокат не представляет стороны с противоположными интересами в одном и том же деле, например покупателя и застройщика одновременно.
- 4Средства клиента, проходящие через адвоката, хранятся на отдельном банковском счёте, и клиент вправе получить по ним отчёт.
- 5Израильский документ, который будет использоваться за границей, как правило, требует апостиля и заверенного перевода, а также одинаковых имён во всех документах.
Почему адвокат спрашивает вас, откуда деньги?
Потому что этого требует закон, а не потому, что есть подозрение. С 2015 года на адвокатов и бухгалтеров в Израиле распространяется режим запрета отмывания денег и финансирования терроризма, когда они оказывают клиенту «деловую услугу». Покупка и продажа недвижимости, управление активами клиента и создание юридического лица входят в это определение, как и сопровождение сделки за границей от имени клиента из Израиля.
Правовую основу составляют Закон о запрете отмывания денег 5760-2000 и изданный на его основании приказ для поставщиков деловых услуг: Приказ о запрете отмывания денег (обязанности по идентификации и ведению учёта поставщиком деловых услуг в целях предотвращения отмывания денег и финансирования терроризма) 5775-2014. Надзор за адвокатами и бухгалтерами в этой сфере осуществляет Министерство юстиции, а нарушение приказа может повлечь дисциплинарное производство и денежную санкцию.
Что включает проверка «знай своего клиента»?
Она включает идентификацию, понимание сделки и проверку по спискам. Согласно профессиональным обзорам приказа, основными компонентами являются следующие:
- Идентификация по документу: удостоверение личности или паспорт, а для юридического лица учредительные документы и данные о контролирующих лицах.
- Анкета «знай своего клиента»: клиент указывает сведения о своей личности, роде занятий, цели услуги и источнике средств.
- Бенефициар и контролирующее лицо: когда за сделкой стоит другое лицо, указываются также его данные, а когда это неизвестно, требуется декларация.
- Проверка по спискам: сверка со сводным списком террористических организаций и террористов, которая периодически повторяется для каждого активного клиента.
- Оценка риска: усиленная проверка в таких ситуациях, как иностранное публичное должностное лицо, клиент из страны, в отношении которой есть оговорки в сфере отмывания денег, или сделка без объяснимого экономического смысла.
- Хранение записей: документы хранятся не менее пяти лет после оказания услуги.
В стране объекта также проводится аналогичная проверка. В Румынии, например, банк, нотариус, адвокат и посредник являются «отчитывающимися субъектами» согласно Закону 129/2019, и если проверка не завершена, закон предписывает не проводить сделку. Одна упорядоченная папка служит обеим проверкам.
Как подтвердить источник средств?
Документом, который показывает, откуда пришли деньги, используемые для сделки, а не только то, что они находятся на счёте сегодня. Справка об остатке сама по себе не объясняет источник. Объясняет цепочка: доход или сделка, в результате которых появились деньги, и путь, которым они поступили на счёт, с которого производится оплата.
| Источник денег | Документы, которые обычно его объясняют |
|---|---|
| Сбережения из заработной платы | Расчётные листки или форма 106 и банковские выписки, показывающие накопление |
| Продажа предыдущего объекта | Договор продажи, подтверждение уплаты налога и банковская выписка о получении выручки |
| Заём или ипотека | Кредитный договор и подтверждение банка о его предоставлении |
| Подарок от членов семьи | Подписанное письмо о дарении и банковская выписка дарителя, показывающая перевод |
| Наследство | Приказ о наследовании или приказ об исполнении завещания и документы о разделе наследственного имущества |
| Прибыль от бизнеса или дивиденд | Финансовые отчёты, решение о распределении и подтверждение удержания налога |
| Инвестиции на рынке капитала | Отчёты о реализации из банка или инвестиционной компании |
Те же документы, как правило, потребуются также в банке в Израиле при переводе за границу, в банке-получателе в стране объекта, а в некоторых случаях и в декларации капитала для Налогового управления Израиля. Тот, кто подготовит их один раз, упорядоченно и с переводом при необходимости, избежит задержек на всех этапах.
Что проверяют при конфликте интересов?
Что адвокат может представлять вас с полной лояльностью. Правило 14 Правил Коллегии адвокатов (профессиональная этика) запрещает представлять клиента, когда существует реальное опасение, что адвокат не сможет выполнить свой долг из-за личного интереса или обязанности лояльности перед другим лицом. Правило также запрещает представлять стороны с противоположными интересами в одном и том же деле.
В сделке с недвижимостью за границей это имеет практическое значение: перед открытием дела проверяют, что адвокат не представляет застройщика, продавца или посредника в той же сделке и что у него нет деловой связи, которая может повлиять на его суждение. Правило позволяет адвокату и клиенту согласовать в письменной форме разумное ограничение объёма услуги, и это как раз одна из вещей, которые определяет хорошее соглашение о гонораре.
Кто платит адвокату, ведущему сделку с другой стороны? Адвокат, которого выбрал застройщик и которому застройщик платит, обязан застройщику, даже если он профессионален и любезен. Ваше представительство должно исходить от того, кто обязан только вам.
Что должно быть в соглашении о гонораре?
Объём работы, что не включено, как рассчитывается гонорар и кто оплачивает расходы. Правила этики не устанавливают общей обязанности заключать соглашение о гонораре в письменной форме, но письменное соглашение - это ясный способ избежать недоразумений, особенно в сделке, в которой участвуют специалисты из нескольких стран.
- Какие этапы включает работа: проверка due diligence, договор, сопровождение подписания, регистрация, отчётность.
- Что не включено, например вознаграждение местного нотариуса, местного адвоката, переводы, сборы и налоги.
- Способ расчёта: фиксированная сумма, почасовая оплата или оплата по этапам, и когда производится оплата.
- Что происходит, если сделка не состоится, и что происходит, если объём работы изменится.
- Язык, на котором будут предоставляться документы и отчёты, и способы связи.
Что происходит с деньгами, которые вы вносите адвокату?
Они не являются деньгами адвоката. Согласно правилам этики, средства, которые адвокат держит в доверительном управлении для клиента, хранятся на отдельном банковском счёте (правило 39). Адвокат уведомляет клиента о средствах, полученных для него, и передаёт их в разумный срок (правило 40), запрашивает указания относительно средств, которые хранятся длительное время (правило 41), и предоставляет отчёт о средствах по запросу или по завершении работы (правило 42).
В сделках за границей деньги по самой сделке часто проходят через механизм в стране объекта, например эскроу-счёт нотариуса, escrow в США или специальный счёт застройщика в Румынии. Стоит заранее знать, через какой счёт пройдёт каждый платёж, кто уполномочен его освободить и на каких условиях.
Какие документы стоит подготовить заранее?
Документы, удостоверяющие личность, документы об источнике средств и документы, которые позволят действовать дистанционно. Израильский документ, который будет использоваться в другой стране, как правило, требует апостиля, заменяющего консульскую легализацию в государствах - участниках Гаагской конвенции 1961 года, и заверенного перевода на язык страны. Порядок такой: сначала апостиль, затем перевод.
| Документ | Для чего он нужен | Примечание |
|---|---|---|
| Действующий паспорт | Идентификация перед адвокатом, нотариусом и банком | Имя латиницей должно быть одинаковым во всех документах |
| Удостоверение личности и подтверждение адреса | Идентификация и резидентство | Иногда требуется перевод |
| Нотариальная доверенность | Подписание и регистрация, когда вы не приезжаете | Специальная для конкретного действия, с апостилем и переводом и в формулировке, которую принимает местный нотариус |
| Письма из банка | Подтверждение принадлежности счёта и источника средств | На языке, понятном банку-получателю |
| Справка о налоговом резидентстве от Налогового управления Израиля | Применение налогового соглашения в стране объекта | По требованию местного органа |
| Документы о семейном положении | В некоторых странах режим имущества супругов влияет на регистрацию | Свидетельство о браке или разводе и брачный договор, если он есть |
| Корпоративные документы | При покупке через компанию | Свидетельство о регистрации, учредительные документы, сведения о контролирующих лицах и решение совета директоров |
Почему всё это защищает вас?
Потому что сделка, которая застревает на полпути, обходится дороже, чем сделка, подготовленная заранее. Банк, останавливающий перевод, нотариус, отказывающийся подписывать из-за недостающего документа, или налоговый орган, задающий вопросы об источнике денег спустя годы после покупки, - это сценарии, которые эти проверки призваны предотвратить. Идентификация защищает также от выдачи себя за другое лицо: тот, кто пытается продать объект, который ему не принадлежит, или купить от чужого имени, сталкивается с теми же требованиями.
Проверка конфликта интересов призвана удостовериться, что тот, кто вас консультирует, не обязан также другой стороне, а отдельный счёт призван отделить ваши деньги от других средств. Письменное соглашение позволяет вам заранее знать, за что вы платите.
Что сделать до первой встречи и как мы сопровождаем
Перед встречей стоит собрать паспорт, удостоверение личности и хотя бы один документ, объясняющий источник денег для сделки, и кратко записать цель: проживание, сдача в аренду или девелопмент. При открытии дела мы вместе с вами проходим анкету «знай своего клиента», проверяем конфликт интересов, определяем в письменной форме объём работы и готовим перечень документов с учётом страны объекта, чтобы подготовка в Израиле шла параллельно с проверкой объекта.
Изложенное здесь является общей информацией по состоянию на октябрь 2026 года и не представляет собой юридическую консультацию по конкретному случаю. Точные требования зависят от клиента, сделки и страны объекта и могут меняться в связи с изменениями законодательства и указаниями органов власти.
Частые вопросы
Почему адвокату нужно знать, откуда мои деньги?
Потому что согласно Приказу о запрете отмывания денег для поставщиков деловых услуг адвокат, сопровождающий покупку или продажу недвижимости, обязан идентифицировать клиента и выяснить источник средств и цель сделки. Это законная обязанность, распространяющаяся на каждого клиента, а не признак подозрения.
Какие документы подтверждают источник средств?
Документы, показывающие, как появились деньги и как они поступили на счёт: расчётные листки и банковские выписки, договор продажи предыдущего объекта, кредитный договор, письмо о дарении с банковской выпиской дарителя или приказ о наследовании. Справки об остатке самой по себе, как правило, недостаточно.
Может ли один и тот же адвокат представлять и меня, и застройщика?
Как правило, нет. Правило 14 правил этики запрещает представлять стороны с противоположными интересами в одном и том же деле, за исключением ограниченных случаев, например составления соглашения, когда стороны письменно на это согласились. В сделке с застройщиком предпочтительно раздельное представительство.
Обязательно ли подписывать соглашение о гонораре в письменной форме?
Правила этики не устанавливают такой общей обязанности, но письменное соглашение определяет объём работы, что не включено и как рассчитывается гонорар, и предотвращает недоразумения. В сделке за границей оно особенно важно, поскольку в ней участвуют также местные специалисты.
Что такое апостиль и когда он нужен?
Апостиль - это удостоверение, заменяющее консульскую легализацию официального документа в государствах - участниках Гаагской конвенции 1961 года. Израильский документ, который будет использоваться за границей, например доверенность или приказ о наследовании, как правило, требует апостиля, а затем заверенного перевода.
Читать дальше · 7 мин чтенияПочему сделке с недвижимостью за рубежом нужен адвокат, знающий трансграничные сделки: что он проверяет и что происходит без негоЧем сделка с недвижимостью за рубежом отличается от израильской: местное право, нейтральный нотариус, ограничения для иностранцев, налоги и роль адвоката.Читать руководствоИсточники
- Закон о запрете отмывания денег 5760-2000 - текст в Викитеке
- Управление по запрету отмывания денег и финансирования терроризма - злоупотребление деловыми услугами (gov.il)
- Обязанность адвоката или бухгалтера идентифицировать клиента - профессиональный обзор приказа
- Правила Коллегии адвокатов (профессиональная этика) 5746-1986 - текст в Викитеке
- gov.il - удостоверение документов апостилем
- HCCH - Apostille Convention status table
- Коллегия адвокатов Израиля