הצד הישראלי של נכס בחו״ל: מס על שכירות ומכירה, חובות דיווח ומבנה ההחזקה

1מה רשות המסים רואה כשתושב ישראל מחזיק נכס בחו״ל?

רשות המסים רואה הכנסה, נכס ותנועת כספים. תושב ישראל חייב במס בישראל על הכנסותיו מכל מקום בעולם, ולכן נכס ברומניה, ביוון, בקפריסין או בארה״ב אינו ״מחוץ לתמונה״ רק משום שהוא רשום במרשם זר ומשלם מס מקומי.

בפועל יש ארבע נקודות מגע: המס על השכירות, המס על המכירה, חובות הדיווח (דוח שנתי, הודעה על מכירה והצהרת הון), והשאלה אם מחזיקים בנכס כיחידים או דרך חברה. המדריך הזה מרכז את כולן במקום אחד. לרוב הנושאים יש באתר גם מדריך מפורט לפי מדינה, ובהם המדריך על דיווח לרשות המסים על נכס ברומניה, המדריך על הצהרת הון ונכס בחו״ל, והמדריכים על אמנות המס.

2איך ממוסה בישראל שכירות מנכס בחו״ל?

יש שני מסלולים, ובוחרים ביניהם. המסלול הראשון הוא מס של 15% על השכירות מנכס מגורים בחו״ל לפי סעיף 122א לפקודת מס הכנסה: מנכים פחת בלבד, לא מנכים הוצאות אחרות, ולא מקבלים זיכוי על המס ששולם במדינת הנכס. המסלול השני הוא מס לפי מדרגות המס השוליות על ההכנסה נטו, אחרי ניכוי הוצאות ופחת, עם זיכוי על המס הזר.

הזיכוי במסלול השני מוגבל לגובה המס הישראלי על אותה הכנסה, ומחושב לפי סוגי הכנסה. לפי סיכום המס של PwC, מס זר שלא נוצל ניתן להעביר לחמש שנות המס הבאות. במדינות שבהן המס המקומי על השכירות גבוה, הזיכוי עשוי לאפס כמעט את המס בישראל. במדינות שבהן המס המקומי נמוך, ההפרש משולם בישראל.

המסלול של 15% אינו מתאים כשההשכרה היא פעילות עסקית, למשל ניהול של כמה יחידות להשכרה לטווח קצר עם שירותים. את הבחירה בין המסלולים כדאי לעשות עם רואה חשבון, לפי המספרים של הנכס והמס ששולם בפועל במדינתו.

3מתי חל גם מס יסף?

מס יסף חל כשההכנסה החייבת השנתית עוברת את התקרה, ונכון ל-2026 התקרה היא 721,560 ש״ח. מעל התקרה משלמים 3%, ולפי סיכום המס של PwC, החל מ-2025 נוסף 2% על החלק של ההכנסה ממקורות הוניים שמעל התקרה. הכנסה ממקורות הוניים כוללת, בין היתר, רווחי הון ושכירות.

המשמעות המעשית: שנת המכירה של נכס בחו״ל עלולה לדחוף את ההכנסה השנתית מעל התקרה גם אצל מי שבשנים רגילות רחוק ממנה. כשמתכננים מועד מכירה, כדאי לבדוק מראש איך הרווח ישתלב עם יתר ההכנסות של אותה שנה.

4מה קורה בישראל כשמוכרים נכס בחו״ל?

מכירה של נכס מחוץ לישראל היא אירוע של רווח הון לפי פקודת מס הכנסה, ולא אירוע לפי חוק מיסוי מקרקעין. לכן הפטורים של דירת מגורים יחידה בישראל אינם חלים עליה. יחיד משלם ככלל עד 25% על הרווח הריאלי, ומקבל זיכוי על המס ששולם במדינת הנכס על אותו רווח, עד גובה המס הישראלי.

המועד חשוב יותר מהשיעור. סעיף 91 לפקודה מחייב להגיש הודעה על המכירה בתוך 30 יום ולשלם מקדמה על חשבון המס. ההודעה מוגשת בטופס 1399, והחובה חלה גם כשנוצר הפסד. בסוף השנה המכירה נכללת גם בדוח השנתי. בחלק מאמנות המס זכות המיסוי על רווח ממקרקעין מחולקת אחרת, ולכן בודקים גם את האמנה עם מדינת הנכס.

1. לפני החתימה על מכירה: מחשבים את המס במדינת הנכס ואת המס בישראל, כולל השפעת מס יסף.
2. ביום המכירה: שומרים את החוזה, אישור תשלום המס המקומי ואישורי העברת התמורה.
3. בתוך 30 יום: מגישים טופס 1399 ומשלמים מקדמה.
4. בסוף השנה: המכירה נכללת בדוח השנתי, ושם מתבצעת ההתחשבנות הסופית.

5מתי חייבים להגיש דוח שנתי בגלל נכס בחו״ל?

ברוב המקרים מי שמחזיק נכס בחו״ל חייב בדוח שנתי, גם אם לא הרוויח ממנו. החובה נולדת משלושה מנגנונים נפרדים, וכל אחד מהם מספיק לבדו.

המועד בחוק להגשת הדוח השנתי הוא 30 באפריל, ובפועל רשות המסים מאריכה אותו מדי שנה, בין השאר למגישים מקוונים ולמיוצגים. הרפים מתעדכנים מעת לעת, ולכן בודקים אותם מול פרסומי רשות המסים לשנת המס הרלוונטית.

6מה זה CRS, ולמה זה נוגע גם לכם?

CRS הוא תקן בינלאומי של ה-OECD לחילופי מידע אוטומטיים על חשבונות פיננסיים, וישראל מיישמת אותו. מוסדות פיננסיים במדינות המשתתפות מזהים בעלי חשבונות שהם תושבי מס של מדינה אחרת, ומדווחים עליהם, והמידע מועבר מדי שנה לרשות המסים של מדינת התושבות.

הנכס עצמו אינו מדווח דרך CRS, אבל חשבון הבנק במדינת הנכס, שאליו נכנסת השכירות או תמורת המכירה, בדרך כלל כן. לכן כדאי להניח שרשות המסים בישראל יכולה לראות את החשבון, ולוודא שהדוח השנתי עקבי עם מה שעובר בו.

7מתי נדרשת הצהרת הון, ומה הנכס בחו״ל משנה בה?

קניית נכס בחו״ל אינה מחייבת כשלעצמה הצהרת הון. פקיד השומה רשאי לדרוש הצהרה על ההון שלכם, של בן או בת הזוג ושל ילדים קטינים, וההצהרה כוללת גם נכסים וחשבונות בחו״ל. לפי רשות המסים, מגישים בתוך 120 יום, ולפי הפקודה, מ-1 בינואר 2027 ההגשה תהיה מקוונת.

השאלה שהצהרת הון בודקת בפועל היא מקור הכסף: האם הגידול בהון בין שתי הצהרות מוסבר בהכנסות מדווחות, בהלוואות, במתנות או בירושות. מי שמתעד את מקור הכסף כבר בשלב העברת התשלום הראשון לנכס, עונה על השאלה הזו מראש.

8להחזיק את הנכס כיחידים או דרך חברה?

אין תשובה אחת, אבל יש הבדלים ברורים. החזקה ישירה כיחידים פשוטה יותר ומאפשרת את מסלול ה-15% על שכירות. החזקה דרך חברה זרה מוסיפה שכבת מס: מס חברות במדינת הנכס, ואחר כך מס בישראל על דיבידנד שמחולק לבעלי המניות, עם זיכוי על המס הזר לפי הכללים. לפי PwC, דיבידנד ממוסה בישראל ככלל ב-25%, או ב-30% לבעל מניות מהותי.

9מתי חברה זרה נחשבת חברה ישראלית?

כשהשליטה על עסקיה וניהולם מופעלים מישראל. פקודת מס הכנסה מגדירה חבר בני אדם כתושב ישראל אם התאגד בישראל, או אם השליטה על עסקיו וניהולם מופעלים בישראל. המבחן השני הוא שהופך חברה רומנית, קפריסאית או בולגרית לחברה ישראלית לצורכי מס, גם כשהיא רשומה כדין בחו״ל.

לפי סיכום המס של PwC, החוק ובתי המשפט לא הגדירו את ״השליטה והניהול״, ולכן כל מקרה נבחן לפי העובדות. כשחברה נחשבת תושבת בשתי מדינות, אמנת המס בדרך כלל מכריעה. מבחינה מעשית, חברה שכל ההחלטות שלה מתקבלות בישיבות בתל אביב ובמיילים מישראל, בלי מנהל או פעילות במדינת הנכס, חשופה לטענה הזו. מנהל מקומי, ישיבות דירקטוריון במדינת הנכס ותיעוד של קבלת ההחלטות שם הם חלק מהתכנון, ויש לבנות אותם עם יועץ מס לפני ההקמה.

10מה הם כללי חברה נשלטת זרה, והאם הם חלים על חברת נדל״ן?

הם עלולים לחול. סעיף 75ב לפקודה קובע שבעל שליטה ישראלי בחברה נשלטת זרה ממוסה על חלקו ברווחים שלא חולקו, כאילו קיבל אותם כדיבידנד. התנאים מצטברים, ובעיקרם:

• שליטה ישראלית: לפי מקורות מקצועיים, יותר ממחצית מאמצעי השליטה בחברה מוחזקים בידי תושבי ישראל. לפי PwC, בעל שליטה לעניין זה הוא מי שמחזיק 10% ומעלה מאמצעי שליטה כלשהם.
• הכנסה פסיבית: רוב ההכנסות או הרווחים של החברה בשנת המס הם פסיביים. שכירות נמנית בדרך כלל עם ההכנסות הפסיביות, אלא אם היא חלק מפעילות עסקית של ממש.
• מס זר נמוך: שיעור המס שחל בחו״ל על ההכנסה הפסיבית אינו עולה על 15%.

חברה שמחזיקה דירות להשכרה במדינה שבה שיעור מס החברות נמוך, ושבעלי המניות שלה ישראלים, עלולה לעמוד בשלושת התנאים. לפי מקורות מקצועיים, רשות המסים פרסמה ב-2016 חוזר שעוסק בבעלי שליטה בחברה נשלטת זרה ובשאלה מתי השכרה היא פעילות עסקית. זו בדיקה שעושים לפני שבוחרים במבנה, ולא אחרי שהחברה כבר מחזיקה נכסים.

11ומה עם LLC בארה״ב וחוזר מס הכנסה 5/2004?

חוזר מס הכנסה 5/2004 עוסק בתושבי ישראל שמחזיקים בחברת LLC אמריקאית, ומטרתו למנוע כפל מס הנובע מכך ש-LLC שקופה לצורכי מס בארה״ב ונחשבת חברה בישראל. לפי מקורות מקצועיים, החוזר מאפשר לבעלי הזכויות לדווח בישראל על הכנסות ה-LLC כשהן נוצרות ולקבל זיכוי על המס האמריקאי, בתנאים שנקבעו בו. מי שלא נהג לפי החוזר עלול להיחשב בישראל כמי שמחזיק חברה רגילה.

החוזר אינו כלל כללי לכל נכס בחו״ל ואינו חל אוטומטית על חברות במדינות אחרות. הבחירה צריכה להיעשות מראש, ובמקרה של הפסדים יש לה השלכות נוספות. את הפרטים על LLC ומס העיזבון האמריקאי תמצאו במדריכים הייעודיים לארה״ב באתר.

12מה לעשות לפני הרכישה, ואיך אנחנו מלווים

הזמן הנכון לחשוב על הצד הישראלי הוא לפני ההעברה הראשונה: לבחור בין החזקה כיחידים לבין חברה, לבנות לוח העברות ולסמן באיזו שנת מס כל העברה נופלת, לתעד את מקור הכסף, ולפתוח תיק אחד שבו נשמרים החוזה, אישורי ההעברה ואישורי תשלום המס במדינת הנכס. אנחנו מלווים את הצד המשפטי של העסקה ומתאמים עם רואה החשבון או יועץ המס שלכם בישראל את ציר הזמן של הדיווחים, ובמדינת הנכס פועלים לצדנו נוטריונים ועורכי דין בעלי רישיון מקומי.

הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהלמה עסקת נדל״ן בחו״ל צריכה עורך דין שמכיר עסקאות בין-לאומיות: מה הוא בודק, ומה קורה בלעדיולמה רכישת נכס בחו״ל שונה מעסקה בישראל: הדין של מדינת הנכס, נוטריון ניטרלי, מגבלות על זרים, מס ודיווח בישראל, ומה בודק עורך דין שמחבר בין שתי המדינות.לקריאת המדריך