Ипотека на квартиру за границей: где израильтянин может получить финансирование в местном банке, на каких условиях и какие есть альтернативы

Вопрос «Можно ли взять ипотеку на квартиру за границей?» звучит просто, но на него есть два разных ответа. Первый: ипотека в банке страны, где находится объект, при которой обеспечением служит покупаемая вами недвижимость. Второй: кредит в Израиле, при котором обеспечением служит ваша квартира в Израиле. Каждый вариант подходит для своей ситуации, и нередко их сочетают.

В этом руководстве по странам обобщено, что нам известно о финансировании местным банком израильтянина-нерезидента, на основе подробных руководств на сайте и проверенных нами источников. Мы не указываем процентные ставки, поскольку они быстро меняются и зависят от профиля заемщика. Информация актуальна на ноябрь 2026 года.

1Как работает ипотека местного банка на недвижимость за границей?

Банк в стране объекта предоставляет вам кредит и регистрирует ипотеку на приобретенную недвижимость. С точки зрения банка вы - заемщик с повышенным риском: ваш доход в шекелях и в Израиле, банку трудно его проверить и трудно взыскать с вас долг, если вы прекратите платить. Поэтому почти во всех странах повторяются одни и те же требования:

• Более высокий первоначальный взнос, чем у местного резидента, и полное документальное подтверждение источника средств.
• Подтверждение дохода из Израиля - расчетные листки или налоговые декларации, как правило с заверенным переводом и апостилем.
• Местный налоговый номер и банковский счет в стране, например NIF в Румынии или Португалии, AFM в Греции или codice fiscale в Италии.
• Оценка по заказу банка и юридическая проверка объекта. Объект с нарушениями при строительстве или без отдельного свидетельства о праве собственности может не получить финансирование.
• Банк выдает деньги только после регистрации своей ипотеки в земельном реестре, поэтому график сделки должен соответствовать графику банка.

2В каких странах израильтянин может получить ипотеку в местном банке?

Таблица обобщает общую картину. Она не означает, что конкретный банк одобрит вам кредит, а лишь показывает, что известно о рынке. Указанные доли - опубликованные потолки или диапазоны, а не предложение.

3Ипотека в Румынии: что требует румынский банк?

Румыния - рынок, на котором израильтяне берут больше всего местных ипотечных кредитов. Для иностранных покупателей финансирование достигает примерно 70% стоимости объекта, то есть первоначальный взнос составляет не менее 30%, без учета НДС и расходов. Банк запрашивает, среди прочего, подтверждение дохода из Израиля, банковские выписки, NIF и румынский банковский счет, а для инвестиционного объекта также договор с управляющей компанией. При покупке на этапе строительства ипотека, как правило, выдается только тогда, когда можно заложить готовый объект, поэтому платежи в период строительства финансируются из собственных средств или за счет кредита в Израиле. См. руководство по ипотеке на недвижимость в Румынии и руководство по финансированию из-за рубежа в зависимости от страны проживания.

4Ипотека в Болгарии: что допускает регулирование?

С 1 октября 2024 года в Болгарии на любой жилищный кредит распространяются три ограничения центрального банка: до 85% стоимости объекта, платеж до 50% располагаемого дохода и срок до 30 лет. Это потолки для любого заемщика, и банк, финансирующий нерезидента, обычно устанавливает более низкую долю. Большинство израильских инвесторов, с которыми мы встречаемся в Болгарии, сочетают рассрочку от застройщика, кредит в Израиле или финансирование на уровне болгарской компании. Подробности - в руководстве по ипотеке в Болгарии.

5Ипотека на Кипре, в Греции, Португалии и Италии: какова ситуация?

На Кипре центральный банк ограничивает долю финансирования 80% для основного жилья и 70% для прочих объектов, а согласно профессиональному обзору 2026 года иностранцам, не являющимся резидентами ЕС, обычно предлагают 60%-70%. Важно проверить статус свидетельства о праве собственности: банки предпочитают принимать в залог объект с отдельным свидетельством, а в новых проектах это известная проблема, как мы описали в руководстве по свидетельствам о праве собственности на Кипре.

В Греции банки финансируют и иностранных инвесторов, на условиях, которые могут отличаться от условий для граждан Греции, а обычным обеспечением служит ипотека первой очереди на объект. Финансирование, как правило, обусловлено тем, что объект юридически и градостроительно в порядке. В Португалии часть банков финансирует нерезидентов, и решение принимает кредитный комитет каждого банка. В Италии банков, финансирующих нерезидентов, немного, и предварительный договор (compromesso) рекомендуется обусловить получением финансирования. По этим трем странам мы не нашли официального источника о доле финансирования для иностранцев, поэтому не указываем цифру.

6Ипотека в США для иностранца: как это работает?

Израильский инвестор без статуса в США почти никогда не получает обычную (conventional) ипотеку. Он обращается к частным кредиторам по программам Foreign National или DSCR, в которых кредит оценивается по арендному доходу объекта. По данным публикаций кредиторов в 2026 году, иностранец обычно получает финансирование в размере 60%-65%, и требуются резервы в размере 6-12 ежемесячных платежей. В большинстве кредитов предусмотрен штраф за досрочное погашение на три-пять лет, а кредит на инвестиционный объект не пользуется частью мер защиты потребителей. См. руководство по ипотеке для иностранца в США.

7Нецелевой кредит в Израиле: когда он предпочтительнее?

Владелец квартиры в Израиле может заложить ее, взять нецелевой кредит и использовать деньги для покупки за границей. Израильский банк не примет в залог объект за рубежом, но ему и не нужно его проверять. Согласно разъяснениям Надзора за банками к Директиве 329 в редакции февраля 2026 года, такой кредит ограничен 50% стоимости заложенной квартиры.

Главный недостаток кредита в Израиле - валюта: платеж в шекелях, а объект и доход от него - в евро или долларах. При местной ипотеке разрыв обратный: долг в евро, а ваш доход - в шекелях. Стоит просчитать платеж при колебании курса на 10% и на 20%, как мы объяснили в руководстве о доходе в шекелях и ипотеке в евро. Можно также воспользоваться ипотечным калькулятором, чтобы увидеть платеж в каждом сценарии.

8Что еще можно сделать, кроме ипотеки?

• Рассрочка платежей от застройщика при покупке на этапе строительства. Это практичное финансирование, но деньги переходят к застройщику до того, как объект существует. Поэтому каждый платеж должен быть привязан к этапу строительства, который можно проверить по официальному документу, и по возможности к обеспечению. См. как защитить платежи застройщику в Румынии и этапы Act 14, 15 и 16 в Болгарии.
• Финансирование на уровне компании в стране объекта, в основном в проектах и коммерческой недвижимости. Банки, как правило, потребуют собственный капитал и личные поручительства.
• Капитал партнеров, без банковского долга. Здесь главное - подробное партнерское соглашение, которое регулирует выход и споры.

9Как финансирование влияет на налог в Израиле?

Резидент Израиля, сдающий в аренду объект за границей, выбирает между режимом 15% по статье 122А Указа, в котором вычитается только амортизация, а проценты не вычитаются, и режимом по шкале налоговых ставок, в котором вычитаются расходы, в том числе проценты, и предоставляется зачет иностранного налога. В сделке со значительным кредитным плечом разница между режимами может быть большой. Поэтому структуру кредита и налоговый режим выбирают вместе с бухгалтером. Подробности - в руководстве об израильской стороне владения недвижимостью за границей.

10Семь шагов перед выбором способа финансирования

1. Решите, что вы готовы заложить: квартиру в Израиле или только объект за границей.
2. До подписания предварительного договора запросите у банка в стране объекта письменное предварительное одобрение: доля финансирования, валюта и перечень документов.
3. Включите в предварительный договор условие, позволяющее выйти из него, если финансирование не одобрено.
4. Заранее подготовьте документы из Израиля: заверенный перевод, нотариус и апостиль требуют времени.
5. Спланируйте весь собственный капитал: не только нефинансируемую часть, но и налоги, сборы, НДС и гонорары. См. калькулятор расходов на покупку.
6. Сопоставьте валюту долга с валютой дохода и просчитайте сценарии изменения курса.
7. Согласуйте налоговый режим в Израиле с бухгалтером до подписания кредитного договора.

Читайте также: Ипотека в Греции для израильтян: даст ли греческий банк кредит нерезиденту и какие есть альтернативы.

11Как мы сопровождаем этап финансирования

Мы выстраиваем с клиентом структуру финансирования до подписания предварительного договора: проверяем, реальна ли в его случае местная ипотека, согласуем условия договора и график платежей с графиком банка, сопровождаем юридическую проверку и регистрацию ипотеки в земельном реестре. Мы не ипотечные консультанты и не рекомендуем конкретный банк или продукт. Сравнивать предложения лучше вместе с ипотечным и налоговым консультантом.

Читать дальше · 10 мин чтенияВ какой стране стоит купить недвижимость? Юридическое сравнение 8 стран для израильского инвестораНедвижимость за границей: юридическое сравнение Румынии, Греции, Кипра, Болгарии, США, Италии, Португалии, Украины - кто может купить, налоги, финансирование.Читать руководство