Коротко
Тот, кто живёт за пределами Румынии, обычно выбирает между кредитом в стране проживания, обеспеченным объектом там, и ипотекой румынского банка, обеспеченной приобретаемым объектом и финансирующей до 70% его стоимости. Решение зависит не столько от процентной ставки, сколько от двух вопросов: какой объект вы готовы заложить и в какой валюте будет долг по отношению к валюте вашего дохода.
Главное
- 1Румынский банк финансирует иностранного покупателя в размере до 70% стоимости объекта, поэтому требуется собственный капитал не менее 30%.
- 2При кредите в стране проживания обеспечением обычно служит объект там, а правила определяются страной и банком.
- 3Расхождение между валютой дохода и валютой долга является риском, который не отражается в расчёте по процентной ставке.
- 4Согласно европейской Директиве 2014/17/EU, при кредите в иностранной валюте банк обязан предупреждать, когда остаток или платёж изменяется более чем на 20% из-за обменного курса.
- 5При покупке «на бумаге» многие оплачивают этапы строительства из собственного капитала или кредитом дома и берут румынскую ипотеку только при передаче объекта.
Первый вопрос, который задаёт большинство покупателей: где ставка ниже. Он важен, но он не первый. Перед сравнением предложений следует определиться с двумя вещами: какой объект вы будете готовы заложить и в какой валюте вы хотите иметь долг. Эти два решения сужают варианты больше, чем любая разница в ставке.
Руководство адресовано покупателям, проживающим за пределами Румынии, и сравнивает пять распространённых стран проживания. Детальному сравнению финансирования в Израиле и в Румынии мы посвятили отдельное руководство.
Какие способы финансирования есть у нерезидента, покупающего недвижимость в Румынии?
Существует два основных способа, и их также можно сочетать или купить полностью за собственные средства.
- Кредит в стране проживания, обеспечением которого служит ваш объект там, или кредит без обеспечения. Размер финансирования, ставка и ограничения определяются страной и банком.
- Ипотека румынского банка, обеспечением которой служит объект, приобретаемый вами в Румынии. Для иностранных покупателей финансирование составляет до 70% стоимости объекта, поэтому собственный капитал составляет не менее 30%.
| Вопрос | Кредит в стране проживания | Ипотека румынского банка |
|---|---|---|
| Закладываемый объект | Ваш объект в стране проживания или без обеспечения | Объект, приобретённый в Румынии |
| Доля финансирования | По местным правилам и стоимости объекта там | До 70% стоимости объекта в Румынии |
| Валюта долга | Обычно валюта дохода | Румынский лей или евро, в зависимости от предложения |
| Проверка дохода | По правилам банка и местному регулированию | Проверка дохода из-за рубежа по правилам Национального банка Румынии (BNR) |
| Основные документы | Обычные документы в вашем банке | Переведённые документы о доходе, налоговый идентификационный номер в Румынии и счёт в румынском банке |
При кредите в стране проживания обеспечением обычно служит объект там, а правила определяются страной и банком.
Почему валюта важнее процентной ставки?
Потому что валютный риск не отражается ни в одном расчёте ежемесячного платежа. Недвижимость в Румынии обычно оценивается в евро. Румынская ипотека может быть в леях или в евро. А ваш доход может быть в шекелях, фунтах, дирхамах или евро. Любое расхождение между валютой дохода и валютой долга означает, что платёж, пересчитанный в вашу валюту, будет меняться вместе с обменным курсом.
Простой расчёт: при кредите в 200 000 евро, если евро укрепится на 10% по отношению к валюте, в которой вы зарабатываете, каждый ежемесячный платёж в пересчёте на вашу валюту вырастет на 10%. Это арифметика, а не прогноз, и её стоит просчитать также для колебания в 20%.
Что говорит европейское регулирование о кредите в иностранной валюте?
Европейская Директива о договорах кредитования в отношении жилой недвижимости (2014/17/EU) предоставляет покупателю определённые гарантии. Согласно статье 4, «кредит в иностранной валюте» означает кредит в валюте, отличной от той, в которой вы получаете доход или держите активы, за счёт которых будете его погашать, либо отличной от валюты государства-члена, в котором вы проживаете.
Согласно статье 23, при таком кредите государства обязаны обеспечить одно из двух: право конвертировать кредит в другую валюту или иной механизм, ограничивающий курсовой риск. Кроме того, банк обязан регулярно предупреждать заёмщика, если остаток или платёж изменяется более чем на 20% из-за обменного курса. Из этого также следует, что тот, кто зарабатывает в евро и берёт ипотеку в леях, по определению имеет кредит в иностранной валюте.
Что мы проверили относительно финансирования в каждой стране проживания?
Таблица обобщает общие положения из официальных источников каждой страны. Она не означает, что ваш банк согласится профинансировать покупку в Румынии. Это зависит от банка и цели кредита, и спрашивать нужно заранее.
| Страна проживания | Валюта дохода | Распространённый вариант в стране проживания | Положение из официального источника | Валюта долга в сравнении с румынским кредитом |
|---|---|---|---|---|
| Израиль | Шекель (ILS) | Кредит на любые цели под залог квартиры в Израиле | Банк Израиля ограничивает кредит на любые цели долей от стоимости заложенной квартиры | И лей, и евро отличаются от валюты дохода |
| Германия | Евро | Кредит немецкого банка, например под залог объекта в Германии | Потребительский кредит, обеспеченный недвижимостью, определён в Гражданском кодексе Германии (BGB, § 491(3)), а при таком кредите в иностранной валюте существует право конвертации (§ 503) | Евро: расхождения нет. Лей: иностранная валюта |
| Франция | Евро | Жилищный кредит французского банка | Согласно ответу правительства Франции Национальному собранию, решение HCSF (Высшего совета по финансовой стабильности) ограничивает долговую нагрузку 35% дохода и срок 25 годами, с гибкостью для 20% кредитов | Как в Германии |
| Великобритания | Фунт | Кредит под залог дома в Великобритании | Конкретное правило не проверялось. Спросите банк, разрешено ли использовать деньги для покупки за рубежом | И лей, и евро отличаются от валюты дохода |
| Объединённые Арабские Эмираты | Дирхам | Кредит банка в Эмиратах | Дирхам привязан к доллару. Справочный курс центрального банка составляет 3,6725 дирхама за доллар | Фактический риск заключается в курсе евро к доллару |
Ограничения во Франции описаны по опубликованному официальному ответу и могли с тех пор обновиться. В каждой стране уточняйте в банке, что действует на день подачи заявки.
Можно ли финансировать без процентов, через исламское финансирование?
Покупатели из стран Персидского залива и из мусульманских общин Европы часто задают этот вопрос. Мы не нашли румынского банка, который в настоящее время публикует продукт жилищного финансирования, соответствующий исламскому праву, поэтому не рекомендуем такой продукт. Практические варианты: финансирование исламского банка в стране проживания, если он предлагает подходящий для этой цели механизм, или покупка полностью за собственные средства. В любом случае следует получить письменный ответ банка до принятия обязательств по сделке.
Как сочетать финансирование при покупке «на бумаге»?
При покупке «на бумаге» платежи за строительство вносятся до того, как объект завершён. Во многих случаях румынская ипотека предоставляется только тогда, когда можно заложить готовый объект, поэтому часть покупателей финансирует платежи в период строительства из собственного капитала или кредитом в стране проживания и берёт румынскую ипотеку при передаче объекта. Эту структуру нужно заранее согласовать с обоими банками: что финансирует каждый из них и когда он выдаёт деньги.
Семь шагов перед выбором варианта финансирования
- Решите, что вы готовы заложить: объект в стране проживания или только объект в Румынии.
- Сравните валюту дохода с валютой долга и рассчитайте, что произойдёт с платежом, если курс изменится на 10% и на 20%.
- Запросите у румынского банка письменное предложение: доля финансирования (до 70% для иностранных покупателей), валюта, ставка и перечень документов.
- Спросите банк в стране проживания, может ли кредит использоваться для покупки за рубежом и какие документы потребуются.
- Подготовьте упорядоченное досье о происхождении средств для собственного капитала не менее 30%.
- Согласуйте график: когда требуется каждый платёж и когда каждый банк выдаёт деньги.
- Проконсультируйтесь с ипотечным консультантом и налоговым консультантом в стране проживания, а также с независимым адвокатом в Румынии.
Перед подписанием: как мы сопровождаем этап финансирования
Финансирование из-за рубежа является вопросом обеспечения и валюты, а не только ставки. Мы помогаем покупателям выстроить договор так, чтобы график платежей соответствовал выдаче средств банками, и подготовить вопросы к румынскому банку, к банку в стране проживания и к консультантам. Подписание ипотечного договора и регистрацию обременения в Румынии выполняют нотариус и адвокат с местной лицензией.
Статья представляет собой общую информацию по состоянию на октябрь 2026 года и не является юридической, налоговой или финансовой консультацией. Условия финансирования определяются каждым банком в зависимости от профиля заёмщика. Перед любой сделкой рекомендуется проконсультироваться с ипотечным консультантом, налоговым консультантом и независимым адвокатом.
Частые вопросы
Сколько финансирует румынский банк иностранному покупателю?
До 70% стоимости объекта, поэтому собственный капитал составляет не менее 30%. Окончательная сумма зависит также от дохода и проверки банка по правилам Национального банка Румынии.
Может ли банк в стране проживания взять в залог объект в Румынии?
Большинство банков предпочитают обеспечение в своей стране, например квартиру или дом. Если нужно, чтобы обеспечением служил объект в Румынии, распространённый вариант представляет собой ипотеку румынского банка.
Я зарабатываю в евро. Считается ли ипотека в леях кредитом в иностранной валюте?
Да, согласно определению в Директиве 2014/17/EU, поскольку валюта отличается от той, в которой вы получаете доход. При таком кредите существует право конвертации или механизм ограничения риска, а также обязанность банка предупреждать, когда курс изменяет остаток или платёж более чем на 20%.
Есть ли румынский банк, предлагающий исламское жилищное финансирование?
Мы не нашли румынского банка, который в настоящее время публикует такой продукт. Можно уточнить в исламском банке в стране проживания, есть ли у него механизм, подходящий для покупки за рубежом, и получить письменный ответ.
Можно ли финансировать этапы строительства и остаток разными способами?
Да. Многие покупатели платят в период строительства из собственного капитала или кредитом в стране проживания и берут румынскую ипотеку при передаче объекта. Это заранее согласовывается с обоими банками.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.