Pe scurt
Cei care locuiesc în afara României aleg de regulă între un credit în țara de reședință, garantat cu un imobil de acolo, și un credit ipotecar de la o bancă românească, garantat cu imobilul cumpărat, care finanțează până la 70% din valoarea acestuia. Decizia depinde mai puțin de dobândă și mai mult de două întrebări: ce imobil sunteți dispuși să ipotecați și în ce monedă va fi datoria față de moneda veniturilor voastre.
Ce este important de reținut
- 1O bancă românească finanțează un cumpărător străin cu până la 70% din valoarea imobilului, astfel că este necesar un avans de cel puțin 30%.
- 2La un credit în țara de reședință, garanția este de regulă un imobil de acolo, iar regulile sunt stabilite de țară și de bancă.
- 3Diferența dintre moneda veniturilor și moneda datoriei este un risc care nu apare în simularea dobânzii.
- 4Potrivit Directivei europene 2014/17/UE, la un credit în monedă străină banca trebuie să avertizeze atunci când soldul sau rata variază cu peste 20% din cauza cursului de schimb.
- 5La cumpărarea în faza de proiect, mulți plătesc etapele construcției din fonduri proprii sau dintr-un credit din țara de reședință și iau un credit ipotecar românesc doar la predare.
Prima întrebare pe care o pun majoritatea cumpărătorilor este unde dobânda este mai mică. Este importantă, dar nu este prima întrebare. Înainte de a compara oferte, merită să decideți două lucruri: ce imobil veți fi dispuși să ipotecați și în ce monedă doriți să aveți datoria. Aceste două decizii restrâng opțiunile mai mult decât orice diferență de dobândă.
Ghidul se adresează cumpărătorilor care locuiesc în afara României și compară cinci țări de reședință frecvente. Despre comparația detaliată dintre finanțarea în Israel și finanțarea în România am scris un ghid separat.
Ce variante de finanțare are un nerezident care cumpără un imobil în România?
Există două variante principale, care pot fi și combinate, iar achiziția se poate face și integral din fonduri proprii.
- Un credit în țara de reședință, garantat cu un imobil pe care îl dețineți acolo, sau un credit fără garanție. Valoarea finanțării, dobânda și restricțiile sunt stabilite în funcție de țară și de bancă.
- Un credit ipotecar de la o bancă românească, garantat cu imobilul pe care îl cumpărați în România. Pentru cumpărătorii străini finanțarea ajunge până la 70% din valoarea imobilului, astfel că avansul este de cel puțin 30%.
| Aspect | Credit în țara de reședință | Credit ipotecar de la o bancă românească |
|---|---|---|
| Imobilul ipotecat | Un imobil al vostru din țara de reședință sau fără garanție | Imobilul cumpărat în România |
| Gradul de finanțare | Conform regulilor locale și valorii imobilului de acolo | Până la 70% din valoarea imobilului din România |
| Moneda datoriei | De regulă moneda veniturilor | Lei sau euro, în funcție de ofertă |
| Verificarea veniturilor | Conform băncii și reglementărilor locale | Verificarea veniturilor din străinătate conform regulilor Băncii Naționale a României (BNR) |
| Documente principale | Documentele obișnuite la banca voastră | Documente de venit traduse, cod de identificare fiscală în România și cont bancar românesc |
La un credit în țara de reședință, garanția este de regulă un imobil de acolo, iar regulile sunt stabilite de țară și de bancă.
De ce contează moneda mai mult decât dobânda?
Pentru că riscul valutar nu apare în nicio simulare a ratei lunare. Imobilele din România sunt de regulă evaluate în euro. Un credit ipotecar românesc poate fi în lei sau în euro. Iar veniturile voastre pot fi în șekeli, lire sterline, dirhami sau euro. Orice diferență între moneda veniturilor și moneda datoriei înseamnă că rata, calculată în moneda voastră, se va modifica odată cu cursul de schimb.
Un calcul simplu: la un credit de 200.000 de euro, dacă euro se apreciază cu 10% față de moneda în care câștigați, fiecare rată lunară, exprimată în moneda voastră, crește cu 10%. Este aritmetică, nu prognoză, și merită să o faceți și pentru o variație de 20%.
Ce spune reglementarea europeană despre creditul în monedă străină?
Directiva europeană privind contractele de credit pentru consumatori referitoare la bunuri imobile rezidențiale (2014/17/UE) oferă cumpărătorului anumite protecții. Potrivit art. 4, „credit în monedă străină” este un credit într-o monedă diferită de cea în care vă primiți veniturile sau dețineți activele din care îl veți rambursa ori diferită de moneda statului membru în care locuiți.
Potrivit art. 23, pentru un astfel de credit statele membre trebuie să asigure unul dintre două mecanisme: dreptul de a converti creditul într-o altă monedă sau un alt mecanism care limitează riscul de curs. În plus, banca trebuie să avertizeze periodic împrumutatul dacă soldul sau rata se modifică cu peste 20% din cauza cursului de schimb. De aici rezultă și că cine câștigă în euro și ia un credit ipotecar în lei are, prin definiție, un credit în monedă străină.
Ce am verificat privind finanțarea în fiecare țară de reședință?
Tabelul rezumă aspecte generale din surse oficiale din fiecare țară. El nu spune că banca voastră va accepta să finanțeze o achiziție în România. Acest lucru depinde de bancă și de scopul creditului și trebuie întrebat din timp.
| Țara de reședință | Moneda veniturilor | Variantă frecventă în țara de reședință | Aspect dintr-o sursă oficială | Moneda datoriei față de un credit românesc |
|---|---|---|---|---|
| Israel | Șekel | Credit pentru orice scop garantat cu o locuință din Israel | Banca Israelului limitează creditul pentru orice scop la un procent din valoarea locuinței ipotecate | Atât leul, cât și euro diferă de moneda veniturilor |
| Germania | Euro | Credit de la o bancă germană, de exemplu garantat cu ipotecă asupra unui imobil din Germania | Creditul de consum garantat cu un imobil este definit în Codul civil german (BGB, § 491 alin. (3)), iar pentru un astfel de credit în monedă străină există drept de conversie (§ 503) | Euro: fără diferență. Lei: monedă străină |
| Franța | Euro | Credit pentru locuință de la o bancă franceză | Potrivit răspunsului Guvernului francez către Adunarea Națională, decizia HCSF (Înaltul Consiliu pentru Stabilitate Financiară) limitează gradul de îndatorare la 35% din venit și durata la 25 de ani, cu o flexibilitate pentru 20% din credite | Ca în Germania |
| Regatul Unit | Liră sterlină | Credit garantat cu o locuință din Regatul Unit | Nu a fost verificată o regulă specifică. Întrebați banca dacă banii pot fi folosiți pentru o achiziție în străinătate | Atât leul, cât și euro diferă de moneda veniturilor |
| Emiratele Arabe Unite | Dirham | Credit de la o bancă din Emirate | Dirhamul este legat de dolar. Cursul de referință al băncii centrale este de 3,6725 dirhami pentru un dolar | Riscul efectiv este cursul euro față de dolar |
Restricțiile din Franța sunt descrise pe baza unui răspuns oficial publicat și este posibil să fi fost actualizate între timp. În fiecare țară, verificați cu banca ce se aplică în ziua depunerii cererii.
Se poate finanța fără dobândă, prin finanțare islamică?
Cumpărătorii din statele Golfului și din comunitățile musulmane din Europa întreabă adesea acest lucru. Nu am găsit o bancă românească ce publică în prezent un produs de finanțare imobiliară conform cu legea islamică și, de aceea, nu recomandăm un astfel de produs. Opțiunile practice sunt finanțarea de la o bancă islamică din țara de reședință, dacă oferă o linie potrivită acestui scop, sau achiziția integral din fonduri proprii. În orice caz, este bine să obțineți un răspuns scris de la bancă înainte de a vă angaja într-o tranzacție.
Cum combinați finanțarea la o achiziție în faza de proiect?
La achiziția în faza de proiect, plățile pentru construcție sunt scadente înainte ca imobilul să fie finalizat. În multe cazuri creditul ipotecar românesc se acordă doar când se poate ipoteca un imobil finalizat, așa că o parte dintre cumpărători finanțează plățile din timpul construcției din fonduri proprii sau dintr-un credit din țara de reședință și iau un credit ipotecar românesc la predare. Această structură trebuie coordonată din timp cu ambele bănci: ce finanțează fiecare și când eliberează banii.
Șapte pași înainte de a alege o variantă de finanțare
- Decideți ce sunteți dispuși să ipotecați: imobilul din țara de reședință sau doar imobilul din România.
- Comparați moneda veniturilor cu moneda datoriei și calculați ce se va întâmpla cu rata dacă cursul se modifică cu 10% și cu 20%.
- Cereți băncii românești o ofertă scrisă: grad de finanțare (până la 70% pentru cumpărătorii străini), monedă, dobândă și lista documentelor.
- Întrebați banca din țara de reședință dacă creditul poate fi folosit pentru o achiziție în străinătate și ce documente vor fi necesare.
- Pregătiți un dosar ordonat privind proveniența fondurilor pentru avansul de cel puțin 30%.
- Coordonați un calendar: când este scadentă fiecare plată și când eliberează fiecare bancă banii.
- Consultați un consultant de credite ipotecare și un consultant fiscal în țara de reședință, precum și un avocat independent în România.
Înainte de semnare: cum vă însoțim în etapa de finanțare
Finanțarea din străinătate este o chestiune de garanție și de monedă, nu doar de dobândă. Îi ajutăm pe cumpărători să structureze contractul astfel încât graficul de plăți să corespundă eliberării fondurilor de către bănci și să pregătească întrebările pentru banca românească, pentru banca din țara de reședință și pentru consultanți. Semnarea contractului de credit ipotecar și înscrierea ipotecii în România sunt efectuate de un notar și un avocat cu drept de practică local.
Articolul conține informații generale, valabile la octombrie 2026, și nu constituie consultanță juridică, fiscală sau financiară. Condițiile de finanțare sunt stabilite de fiecare bancă în funcție de profilul împrumutatului. Înaintea oricărei tranzacții este bine să consultați un consultant de credite ipotecare, un consultant fiscal și un avocat independent.
Întrebări frecvente
Cât finanțează o bancă românească unui cumpărător străin?
Până la 70% din valoarea imobilului, astfel că avansul este de cel puțin 30%. Suma finală depinde și de venituri și de analiza băncii, conform regulilor Băncii Naționale a României.
Poate o bancă din țara de reședință să ipotecheze imobilul din România?
Majoritatea băncilor preferă o garanție în propria țară, precum un apartament sau o casă. Dacă doriți ca garanția să fie imobilul din România, varianta obișnuită este un credit ipotecar de la o bancă românească.
Câștig în euro. Un credit ipotecar în lei este considerat credit în monedă străină?
Da, potrivit definiției din Directiva 2014/17/UE, pentru că moneda diferă de cea în care vă primiți veniturile. Un astfel de credit beneficiază de drept de conversie sau de un mecanism de limitare a riscului, precum și de obligația băncii de a avertiza atunci când cursul modifică soldul sau rata cu peste 20%.
Există o bancă românească ce oferă finanțare islamică pentru locuințe?
Nu am găsit o bancă românească ce publică în prezent un astfel de produs. Puteți verifica la o bancă islamică din țara de reședință dacă are o linie potrivită pentru o achiziție în străinătate și puteți obține un răspuns scris.
Se pot finanța etapele construcției și restul prețului în moduri diferite?
Da. Mulți cumpărători plătesc în timpul construcției din fonduri proprii sau dintr-un credit din țara de reședință și iau un credit ipotecar românesc la predare. Acest lucru se coordonează din timp cu ambele bănci.
Citiți în continuare · 7 min de lecturăTestamentul unui israelian care are o proprietate în România: alegerea legii, forma testamentului și coordonarea cu testamentul din IsraelCum redactați un testament pentru o proprietate din România: Regulamentul 650/2012, testament autentic sau olograf, rezerva și testamentul din Israel.Citiți ghidulSurse
- Directiva europeană 2014/17/UE privind contractele de credit pentru consumatori referitoare la bunuri imobile rezidențiale (EUR-Lex)
- Codul civil german (BGB), § 491
- Codul civil german (BGB), § 503
- Adunarea Națională a Franței: răspunsul Guvernului privind decizia HCSF
- Banca Centrală a Emiratelor Arabe Unite: Raportul anual 2014
Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.