باختصار
يختار المقيم خارج رومانيا عادةً بين قرض في بلد إقامته، مضمون بعقار هناك، ورهن عقاري من بنك روماني مضمون بالعقار المشترى ويموّل حتى 70% من قيمته. ويتوقف القرار على سعر الفائدة بدرجة أقل منه على سؤالين: أي عقار أنتم مستعدون لرهنه، وبأي عملة سيكون الدين مقارنةً بعملة دخلكم.
أبرز النقاط
- 1يموّل البنك الروماني المشتري الأجنبي حتى 70% من قيمة العقار، ولذلك يلزم رأس مال ذاتي لا يقل عن 30%.
- 2في القرض في بلد الإقامة يكون الضمان عادةً عقارًا هناك، وتُحدَّد القواعد بحسب البلد والبنك.
- 3الفجوة بين عملة الدخل وعملة الدين خطر لا يظهر في محاكاة الفائدة.
- 4وفقًا للتوجيه الأوروبي 2014/17/EU، يلتزم البنك في القرض بعملة أجنبية بالتحذير عندما يتغير الرصيد أو القسط بأكثر من 20% بسبب سعر الصرف.
- 5عند الشراء على الورق، يدفع كثيرون مراحل البناء من رأس المال الذاتي أو من قرض في بلدهم، ولا يأخذون رهنًا رومانيًّا إلا عند التسليم.
السؤال الأول الذي يطرحه معظم المشترين هو أين الفائدة أدنى. وهو سؤال مهم، لكنه ليس السؤال الأول. فقبل المقارنة بين العروض يُستحسن الحسم في أمرين: أي عقار ستكونون مستعدين لرهنه، وبأي عملة تريدون أن يكون الدين. هذان القراران يضيّقان الخيارات أكثر من أي فارق في الفائدة.
يتناول هذا الدليل المشترين المقيمين خارج رومانيا، ويقارن بين خمسة بلدان إقامة شائعة. أما المقارنة التفصيلية بين التمويل في إسرائيل والتمويل في رومانيا فقد خصصنا لها دليلًا منفصلًا.
ما طرق التمويل المتاحة لغير المقيم الذي يشتري عقارًا في رومانيا؟
ثمة طريقان رئيسيان، ويمكن أيضًا الجمع بينهما أو الشراء برأس مال ذاتي كامل.
- قرض في بلد الإقامة، يكون الضمان فيه عقارًا تملكونه هناك، أو قرض بلا ضمان. ويتحدد مبلغ التمويل والفائدة والقيود بحسب البلد والبنك.
- رهن عقاري من بنك روماني، يكون الضمان فيه العقار الذي تشترونه في رومانيا. وبالنسبة إلى المشترين الأجانب يصل التمويل إلى 70% من قيمة العقار، ولذلك يكون رأس المال الذاتي 30% على الأقل.
| المسألة | قرض في بلد الإقامة | رهن عقاري من بنك روماني |
|---|---|---|
| العقار المرهون | عقار تملكونه في بلد الإقامة، أو بلا ضمان | العقار المشترى في رومانيا |
| نسبة التمويل | وفق القواعد المحلية وقيمة العقار هناك | حتى 70% من قيمة العقار في رومانيا |
| عملة الدين | عادةً عملة الدخل | اللاي الروماني أو اليورو، بحسب العرض |
| فحص الدخل | بحسب البنك والتنظيم المحلي | فحص الدخل من الخارج وفق قواعد البنك المركزي الروماني (BNR) |
| الوثائق الرئيسية | الوثائق المعتادة في بنككم | إثبات دخل مترجم، ورقم تعريف ضريبي في رومانيا، وحساب في بنك روماني |
في القرض في بلد الإقامة يكون الضمان عادةً عقارًا هناك، وتُحدَّد القواعد بحسب البلد والبنك.
لماذا العملة أهم من الفائدة؟
لأن مخاطر العملة لا تظهر في أي محاكاة للقسط الشهري. فالعقارات في رومانيا تُسعَّر عادةً باليورو. والرهن الروماني قد يكون باللاي أو باليورو. ودخلكم قد يكون بالشيكل أو الجنيه الإسترليني أو الدرهم أو اليورو. وكل فجوة بين عملة الدخل وعملة الدين تعني أن القسط، محسوبًا بعملتكم، سيتغير مع سعر الصرف.
حساب بسيط: في قرض بقيمة 200,000 يورو، إذا ارتفع اليورو بنسبة 10% مقابل العملة التي تكسبون بها، فإن كل قسط شهري، محسوبًا بعملتكم، يزيد بنسبة 10%. هذه عملية حسابية وليست توقعًا، ويجدر إجراؤها أيضًا على تقلب بنسبة 20%.
ماذا يقول التنظيم الأوروبي عن القرض بعملة أجنبية؟
يمنح التوجيه الأوروبي بشأن اتفاقيات الائتمان المتعلقة بالعقارات السكنية (2014/17/EU) المشتري حمايات معينة. فوفقًا للمادة 4، «القرض بعملة أجنبية» هو قرض بعملة تختلف عن العملة التي تتلقون بها دخلكم أو تحتفظون بها بالأصول التي ستسددونه منها، أو تختلف عن عملة الدولة العضو التي تقيمون فيها.
ووفقًا للمادة 23، يجب على الدول في مثل هذا القرض أن تكفل أحد ترتيبين: حق تحويل القرض إلى عملة أخرى، أو آلية أخرى تحدّ من مخاطر سعر الصرف. وفضلًا عن ذلك، يلتزم البنك بتحذير المقترض بانتظام إذا تغيّر الرصيد أو القسط بأكثر من 20% بسبب سعر الصرف. ويُستفاد من ذلك أيضًا أن من يكسب باليورو ويأخذ رهنًا باللاي يحمل بحكم التعريف قرضًا بعملة أجنبية.
ما الذي فحصناه بشأن التمويل في كل بلد إقامة؟
يلخّص الجدول نقاطًا عامة من مصادر رسمية في كل بلد. وهو لا يعني أن بنككم سيوافق على تمويل شراء في رومانيا، فذلك يتوقف على البنك وعلى غرض القرض، ويجب السؤال مسبقًا.
| بلد الإقامة | عملة الدخل | المسار الشائع في بلد الإقامة | نقطة من مصدر رسمي | عملة الدين مقارنةً بقرض روماني |
|---|---|---|---|---|
| إسرائيل | الشيكل (ILS) | قرض لأي غرض مقابل شقة في إسرائيل | يقيّد بنك إسرائيل القرض لأي غرض بنسبة من قيمة الشقة المرهونة | كلٌّ من اللاي واليورو يختلف عن عملة الدخل |
| ألمانيا | اليورو | قرض من بنك ألماني، مثلًا مقابل رهن على عقار في ألمانيا | القرض الاستهلاكي المضمون بعقار معرَّف في القانون المدني الألماني (BGB، المادة 491(3))، وفي مثل هذا القرض بعملة أجنبية يوجد حق تحويل (المادة 503) | اليورو: لا فجوة. اللاي: عملة أجنبية |
| فرنسا | اليورو | قرض سكني من بنك فرنسي | وفقًا لرد الحكومة الفرنسية على الجمعية الوطنية، يحدّ قرار HCSF (المجلس الأعلى للاستقرار المالي) عبء السداد بنسبة 35% من الدخل والمدة بـ 25 عامًا، مع مرونة لـ 20% من القروض | كما في ألمانيا |
| بريطانيا | الجنيه الإسترليني | قرض مقابل منزل في بريطانيا | لم تُفحص قاعدة محددة. اسألوا البنك عمّا إذا كان يُسمح باستخدام المال للشراء في الخارج | كلٌّ من اللاي واليورو يختلف عن عملة الدخل |
| الإمارات العربية المتحدة | الدرهم | قرض من بنك في الإمارات | الدرهم مربوط بالدولار. وسعر الصرف المرجعي للمصرف المركزي هو 3.6725 درهم للدولار | الخطر الفعلي هو سعر اليورو مقابل الدولار |
القيود في فرنسا موصوفة وفق رد رسمي منشور، وقد تكون عُدّلت منذ ذلك الحين. وفي كل بلد، تحققوا لدى البنك مما يسري يوم تقديم الطلب.
هل يمكن التمويل دون فائدة، عبر التمويل الإسلامي؟
كثيرًا ما يطرح هذا السؤال مشترون من دول الخليج ومن المجتمعات المسلمة في أوروبا. لم نجد بنكًا رومانيًّا ينشر حاليًّا منتجًا للتمويل السكني متوافقًا مع أحكام الشريعة الإسلامية، ولذلك لا نوصي بمثل هذا المنتج. والخيارات العملية هي التمويل من بنك إسلامي في بلد الإقامة، إذا كان يقدّم إطارًا يناسب هذا الغرض، أو الشراء برأس مال ذاتي كامل. وفي جميع الأحوال، يُستحسن الحصول على رد مكتوب من البنك قبل الالتزام بالصفقة.
كيف يُجمع بين مصادر التمويل عند الشراء على الورق؟
عند الشراء على الورق، تُستحق دفعات البناء قبل اكتمال العقار. وفي حالات كثيرة لا يُمنح الرهن الروماني إلا عندما يكون بالإمكان رهن عقار مكتمل، ولذلك يموّل بعض المشترين الدفعات أثناء البناء من رأس المال الذاتي أو من قرض في بلد الإقامة، ويأخذون رهنًا رومانيًّا عند التسليم. ويجب تنسيق هذا الهيكل مسبقًا مع البنكين: ما الذي يموّله كلٌّ منهما، ومتى يصرف المال.
سبع خطوات قبل اختيار مسار التمويل
- قرروا ما الذي أنتم مستعدون لرهنه: العقار في بلد الإقامة، أم العقار في رومانيا فقط.
- قارنوا عملة الدخل بعملة الدين، واحسبوا ما سيحدث للقسط إذا تغيّر سعر الصرف بنسبة 10% و20%.
- اطلبوا من البنك الروماني عرضًا مكتوبًا: نسبة التمويل (حتى 70% للمشترين الأجانب)، والعملة، والفائدة، وقائمة الوثائق.
- اسألوا البنك في بلد الإقامة عمّا إذا كان يمكن استخدام القرض للشراء في الخارج، وما الوثائق المطلوبة.
- أعدّوا ملفًا منظمًا لمصدر الأموال لرأس المال الذاتي البالغ 30% على الأقل.
- نسّقوا جدولًا زمنيًّا: متى تُستحق كل دفعة، ومتى يصرف كل بنك المال.
- استشيروا مستشار رهن عقاري ومستشارًا ضريبيًّا في بلد الإقامة، ومحاميًا مستقلًا في رومانيا.
قبل التوقيع: كيف نرافق مرحلة التمويل
التمويل من الخارج مسألة ضمان وعملة، لا مسألة فائدة فحسب. ونحن نساعد المشترين على صياغة العقد بحيث يتوافق جدول الدفعات مع صرف الأموال من البنوك، وعلى إعداد الأسئلة للبنك الروماني وللبنك في بلد الإقامة وللمستشارين. أما التوقيع على اتفاقية الرهن وتسجيل الرهن في رومانيا فيتولاهما كاتب عدل ومحامٍ حاصلان على ترخيص محلي.
هذا المقال معلومات عامة، صحيحة حتى أكتوبر 2026، وليس استشارة قانونية أو ضريبية أو مالية. وتُحدَّد شروط التمويل في كل بنك وفق ملف المقترض. وقبل أي صفقة يُستحسن استشارة مستشار رهن عقاري ومستشار ضريبي ومحامٍ مستقل.
أسئلة شائعة
كم يموّل البنك الروماني للمشتري الأجنبي؟
حتى 70% من قيمة العقار، ولذلك يكون رأس المال الذاتي 30% على الأقل. ويتوقف المبلغ النهائي أيضًا على الدخل وعلى فحص البنك، وفق قواعد البنك المركزي الروماني.
هل يمكن للبنك في بلد الإقامة أن يرتهن العقار في رومانيا؟
تفضّل معظم البنوك ضمانًا في بلدها، مثل شقة أو منزل. وإذا أردتم أن يكون الضمان هو العقار في رومانيا، فالمسار الشائع هو رهن عقاري من بنك روماني.
أكسب باليورو. هل يُعدّ الرهن باللاي قرضًا بعملة أجنبية؟
نعم، وفقًا للتعريف الوارد في التوجيه 2014/17/EU، لأن العملة تختلف عن العملة التي تتلقون بها دخلكم. وفي مثل هذا القرض يوجد حق تحويل أو آلية للحد من المخاطر، والتزام على البنك بالتحذير عندما يغيّر سعر الصرف الرصيد أو القسط بأكثر من 20%.
هل يوجد بنك روماني يقدّم تمويلًا سكنيًّا إسلاميًّا؟
لم نجد بنكًا رومانيًّا ينشر حاليًّا مثل هذا المنتج. ويمكن الاستفسار لدى بنك إسلامي في بلد الإقامة عمّا إذا كان لديه إطار يناسب الشراء في الخارج، والحصول على رد مكتوب.
هل يمكن تمويل مراحل البناء والرصيد بطرق مختلفة؟
نعم. يدفع كثير من المشترين أثناء البناء من رأس المال الذاتي أو من قرض في بلد الإقامة، ويأخذون رهنًا رومانيًّا عند التسليم. ويُنسَّق ذلك مسبقًا مع البنكين.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.