«Золотая виза» в Европе 2026: Греция, Кипр, Португалия и Италия - что осталось, сколько стоит и что даёт покупка недвижимости

Термин «золотая виза» (Golden Visa) в рекламе недвижимости используется почти для всего: вида на жительство, постоянного резидентства, а иногда даже «европейского паспорта». На практике речь идёт о более узком понятии: виде на жительство, выдаваемом в связи с инвестицией, а не в связи с работой, учёбой или семьёй. За последние три года карта Европы существенно изменилась. Одни страны отменили путь через недвижимость, другие повысили порог, и сделки, которые давали право на визу в 2022 году, сегодня его уже не дают.

Руководство описывает положение в четырёх странах, о которых израильтяне спрашивают чаще всего, - в Греции, на Кипре, в Португалии и Италии, а также положение в Румынии и Болгарии. Сведения актуальны на ноябрь 2026 года и часто меняются. По каждой стране на сайте есть подробное руководство, с которым стоит ознакомиться перед принятием любого решения.

1Что такое «золотая виза» и чем она не является?

«Золотая виза» - это вид на жительство. Она позволяет инвестору, а обычно и его ближайшим родственникам, законно проживать в стране, пока инвестиция сохраняется. Это не гражданство, и паспорта она не даёт. В большинстве программ она также не даёт права работать в стране и не делает владельца налоговым резидентом этой страны. Резидентство для целей налогообложения определяется по налоговым критериям каждой страны, а в Израиле - по критерию центра жизненных интересов, как мы объясняли в руководстве об израильской стороне владения недвижимостью за границей.

Программы гражданства за инвестиции в Европейском союзе практически исчезли. Кипр отменил свою программу паспортов 1 ноября 2020 года, а Болгария отменила путь к гражданству за инвестиции в 2022 году. Тот, кто предлагает «европейский паспорт за квартиру», предлагает то, чего нет в законе ни одной из стран этого руководства.

2«Золотая виза» Греции 2026: каков порог и что изменилось?

Греция по-прежнему остаётся главной страной, где покупка жилой недвижимости даёт вид на жительство. Разрешение выдаётся на пять лет и продлевается, и для продления не требуется минимальный срок пребывания. После реформы по Закону 5100/2024 порог зависит от местоположения и по состоянию на ноябрь 2026 года составляет:

• 800 000 евро в Аттике (большая часть Афин и Пирея), в Салониках, на Миконосе, Санторини и на любом острове с населением более 3 100 человек.
• 400 000 евро в остальных районах. В обоих случаях требуется один объект площадью не менее 120 кв. м, и суммировать несколько небольших объектов для достижения порога нельзя.
• 250 000 евро только в двух случаях: объект, законно переведённый из коммерческого в жилой, или реставрация охраняемого здания.

Два ограничения особенно важны для израильтян. Первое: объект, ставший основанием для «золотой визы», нельзя сдавать в краткосрочную аренду по модели Airbnb, а нарушение грозит аннулированием разрешения и штрафом до 50 000 евро. Второе: квалифицирующая сумма инвестиции должна поступать из собственных средств, а не из ипотеки. Разрешение не даёт права работать в Греции. Гражданство возможно только после семи лет фактического проживания, не менее 183 дней в году, при условии сдачи экзаменов по языку и основам гражданственности. Подробности - в руководстве по «золотой визе» в Греции, а тому, кто рассматривает остров вроде Родоса или Санторини, следует также проверить разрешение на покупку в приграничных зонах.

3«Золотая виза» Кипра и постоянное резидентство: сколько нужно инвестировать?

На Кипре этот путь называется иммиграционным разрешением по Положению 6(2) и даёт бессрочное постоянное резидентство, пока соблюдаются условия. По состоянию на ноябрь 2026 года основные требования таковы:

• Инвестиция не менее 300 000 евро плюс НДС. Из жилой недвижимости - только новый объект при первичной продаже от застройщика. Нежилая недвижимость может быть и вторичной; есть также пути через акции и фонды.
• Гарантированный годовой доход не менее 50 000 евро, плюс 15 000 евро на супруга или супругу и 10 000 евро на каждого несовершеннолетнего ребёнка.
• Оплата полной суммы инвестиции уже при подаче заявления со счёта заявителя или супруга с документальным подтверждением происхождения средств.
• Заявление об отсутствии намерения работать на Кипре, за исключением должности директора компании, в которую сделана инвестиция.

Момент, который удивляет покупателей: тот, кто покупает новую квартиру ради разрешения, а не в качестве основного жилья, в котором он живёт, как правило, платит НДС по стандартной ставке 19%, а не по сниженной. Кроме того, израильтянину без европейского паспорта нужно разрешение Совета министров, чтобы недвижимость была зарегистрирована на его имя. Продажа недвижимости без альтернативной инвестиции может повлечь аннулирование разрешения. Подробности - в руководстве по постоянному резидентству на Кипре.

4«Золотая виза» Португалии: даёт ли ещё право покупка квартиры?

Нет. Закон Lei 56/2023 от октября 2023 года отменил пути через недвижимость для вида на жительство за инвестиции (ARI). По данным португальского иммиграционного ведомства AIMA, инвестиция не может быть направлена в недвижимость ни прямо, ни косвенно. Осталось пять путей, не связанных с недвижимостью, в том числе инвестиционные фонды, не являющиеся фондами недвижимости (500 000 евро), создание компании и рабочих мест, научные исследования и культура. Требование о пребывании невысокое: семь дней в первый год и 14 дней в каждый последующий двухлетний период.

Разрешения, выданные на основании недвижимости до изменения, продолжают действовать и продлеваться при соблюдении условий, однако продажа недвижимости может помешать продлению. Тот, кто действительно хочет жить в Португалии, обычно рассматривает визу D7 для лиц с пассивным доходом, где квартира в вашей собственности служит лишь подтверждением жилья. Важно также знать, что с 19 мая 2026 года израильтянину, не являющемуся гражданином ЕС, для подачи заявления на гражданство требуется десять лет законного проживания. Подробнее мы писали об этом в руководстве по резидентству, налогам и гражданству в Португалии.

5«Золотая виза» Италии: даёт ли покупка недвижимости визу на проживание?

Нет. Итальянская виза для инвесторов (Investor Visa for Italy, по статье 26-bis итальянского закона об иммиграции) построена вокруг инвестиций в «стратегические активы» для экономики, а не вокруг квартир. Согласно профессиональным обзорам 2026 года, пути таковы: государственные облигации (2 000 000 евро), инвестиция в итальянскую компанию (500 000 евро), инновационный стартап (250 000 евро) и пожертвование на общественные цели (1 000 000 евро). Покупка дома, квартиры или виллы в их число не входит.

Путь, в котором недвижимость всё же играет роль, - Elective Residence, виза «проживания по выбору» для тех, кто живёт на пассивный доход. По данным Генерального консульства Италии в Хьюстоне, заявитель должен подтвердить стабильные и документально подтверждённые финансовые средства, не связанные с работой, и жильё в Италии - в собственности или в аренде. Владельцы визы не вправе работать в Италии. Иными словами, квартира - одно из нескольких условий, а не основание. Порог дохода устанавливает консульство, поэтому его проверяют в консульстве. О самой покупке см. руководство по процессу покупки в Италии.

6А как обстоят дела в Румынии и Болгарии?

В Румынии «золотой визы» нет. По румынскому закону об иностранцах - Чрезвычайному постановлению 194/2002 - владение недвижимостью не является целью пребывания. Законопроект о программе Golden Visa с порогом 400 000 евро был внесён в Сенат в октябре 2025 года и отозван 8 декабря 2025 года, а в течение 2026 года альтернативного законопроекта выявлено не было. Недвижимость служит в лучшем случае подтверждением адреса в иммиграционном деле, основанном на другом основании, например работе или воссоединении семьи. См. карту оснований для проживания в Румынии.

В Болгарии положение отличается от распространённого мнения. Согласно обзорам юридических фирм в Болгарии, закон об иностранцах предусматривает путь получения долгосрочного вида на жительство для того, кто инвестирует не менее 600 000 левов (около 306 775 евро по фиксированному курсу пересчёта) в покупку недвижимости в Болгарии, новыми средствами, переведёнными через болгарский банк, при условии что не более четверти цены финансируется кредитом. Разрешение выдаётся на год и ежегодно продлевается, пока инвестиция сохраняется, а после пяти лет непрерывного проживания можно подать заявление на постоянное резидентство. Это путь с высоким порогом, а не «курортная квартира с визой». Обычная покупка квартиры в Болгарии никакого статуса не даёт.

7Сравнение: «золотая виза» и недвижимость по странам

8Можно ли финансировать «золотую визу» ипотекой?

В большинстве случаев - не квалифицирующую часть. В Греции сумма инвестиции должна поступать из собственных средств, и администрация программы не признаёт ипотечные средства. На Кипре полная и документально подтверждённая оплата суммы инвестиции требуется уже при подаче. В Болгарии, согласно обзорам, кредит ограничен четвертью цены. Тому, кто планирует финансировать часть сделки, следует заранее проверить, какую часть разрешено финансировать и как документально подтверждаются собственные средства. О вариантах финансирования в каждой стране мы писали в руководстве по ипотеке за границей.

9Что проверить перед выбором недвижимости для «золотой визы»?

1. Проверьте, есть ли в семье право на европейский паспорт. Гражданину ЕС «золотая виза» вообще не нужна, а на Кипре ему не нужно и разрешение Совета министров.
2. Определите цель: фактическое проживание, безопасность семьи или инвестиционный объект. От ответа зависит, является ли инвестиционный путь вообще подходящим инструментом.
3. Проверьте порог по точному местоположению и на дату подачи заявления, а не по тому, что публиковалось год назад.
4. Проверьте ограничения использования: если в Греции вы планировали доход от краткосрочной аренды, квалифицирующий объект для этого не подходит.
5. Подготовьте упорядоченное досье о происхождении средств из Израиля, включая подтверждения переводов, до первого платежа.
6. Спланируйте выход: продажа недвижимости без альтернативной инвестиции может повлечь аннулирование разрешения.
7. Проверьте израильскую сторону: отчётность, налог на арендный доход и статус налогового резидентства.

10Как мы сопровождаем покупателя, интересующегося «золотой визой»

Мы начинаем с вопроса, зачем клиенту нужно разрешение, и только затем переходим к недвижимости. Со стороны недвижимости мы проверяем права, обременения и разрешения, составляем договор так, чтобы он соответствовал требованиям иммиграционного дела, и координируем перевод средств из Израиля и подтверждение их происхождения. Само иммиграционное заявление подают в органы власти страны местные адвокаты, имеющие соответствующую лицензию, а мы координируем их работу с налоговым консультантом в Израиле. Мы не гарантируем сроки работы иммиграционных органов и результат заявления.

Читать дальше · 10 мин чтенияВ какой стране стоит купить недвижимость? Юридическое сравнение 8 стран для израильского инвестораНедвижимость за границей: юридическое сравнение Румынии, Греции, Кипра, Болгарии, США, Италии, Португалии, Украины - кто может купить, налоги, финансирование.Читать руководство