גולדן ויזה באירופה 2026: יוון, קפריסין, פורטוגל ואיטליה - מה נשאר, כמה עולה ומה רכישת נכס נותנת

המונח גולדן ויזה (Golden Visa), או ויזת זהב, משמש בשיווק נדל״ן כמעט לכל דבר: היתר שהייה, תושבות קבע, ולעיתים אף ״דרכון אירופי״. בפועל מדובר בדבר מצומצם יותר: היתר שהייה שניתן בגלל השקעה, ולא בגלל עבודה, לימודים או משפחה. בשלוש השנים האחרונות המפה באירופה השתנתה מהותית. חלק מהמדינות ביטלו את מסלול הנדל״ן, אחרות העלו את הסף, ועסקאות שהיו מזכות ב-2022 כבר אינן מזכות היום.

המדריך מרכז את המצב בארבע המדינות שישראלים שואלים עליהן הכי הרבה, יוון, קפריסין, פורטוגל ואיטליה, ומוסיף מה המצב ברומניה ובבולגריה. הנתונים נכונים לנובמבר 2026, והם משתנים לעיתים קרובות. לכל מדינה יש באתר מדריך מפורט, ואליו כדאי לעבור לפני כל החלטה.

1מה זה גולדן ויזה, ומה היא לא?

גולדן ויזה היא היתר שהייה. היא מאפשרת למשקיע, ובדרך כלל גם לבני משפחתו הקרובה, לגור במדינה באופן חוקי כל עוד ההשקעה נשמרת. היא אינה אזרחות, ואינה נותנת דרכון. ברוב המסלולים היא גם אינה מתירה לעבוד במדינה, ואינה הופכת את המחזיק לתושב מס שם. תושבות לצורכי מס נקבעת לפי מבחני המס של כל מדינה, ובצד הישראלי לפי מבחן מרכז החיים, כפי שהסברנו במדריך על הצד הישראלי של נכס בחו״ל.

תוכניות האזרחות תמורת השקעה באיחוד האירופי כמעט נעלמו. קפריסין ביטלה את תוכנית הדרכונים שלה ב-1 בנובמבר 2020, ובולגריה ביטלה את מסלול האזרחות להשקעה ב-2022. מי שמציע ״דרכון אירופי תמורת דירה״ מציע משהו שאינו קיים בחוק באף אחת מהמדינות במדריך הזה.

2גולדן ויזה יוון 2026: מה הסף ומה השתנה?

יוון היא עדיין המדינה המרכזית שבה רכישת נכס מגורים נותנת היתר שהייה. ההיתר ניתן לחמש שנים ומתחדש, ואין דרישת שהייה מינימלית לחידוש. מאז הרפורמה של חוק 5100/2024 הסף תלוי במיקום, ונכון לנובמבר 2026 הוא עומד על:

• 800,000 יורו באטיקה (רוב אתונה ופיראוס), בסלוניקי, במיקונוס, בסנטוריני ובכל אי שאוכלוסייתו מעל 3,100 תושבים.
• 400,000 יורו בשאר האזורים. בשני המסלולים נדרשת יחידה בודדת בשטח של 120 מ״ר לפחות, ואי אפשר לצבור כמה יחידות קטנות כדי להגיע לסף.
• 250,000 יורו רק בשני מקרים: נכס שהוסב כדין ממסחרי למגורים, או שחזור של מבנה לשימור.

שתי מגבלות חשובות במיוחד לישראלים. הראשונה: נכס ששימש בסיס לגולדן ויזה אסור בהשכרה קצרת טווח בסגנון Airbnb, וההפרה חושפת לביטול ההיתר ולקנס של עד 50,000 יורו. השנייה: סכום ההשקעה המזכה צריך להגיע ממקורות עצמיים, ולא ממשכנתא. ההיתר אינו מתיר לעבוד ביוון. אזרחות אפשרית רק אחרי שבע שנות מגורים בפועל, לפחות 183 ימים בשנה, ובכפוף לבחינות שפה ואזרחות. הפירוט המלא נמצא במדריך הגולדן ויזה ביוון, ומי ששוקל אי כמו רודוס או סנטוריני צריך לבדוק גם את ההיתר לרכישה באזורי ספר.

3גולדן ויזה קפריסין ותושבות קבע: כמה צריך להשקיע?

בקפריסין המסלול נקרא היתר הגירה לפי תקנה 6(2), והוא נותן תושבות קבע ללא הגבלת זמן, כל עוד התנאים נשמרים. נכון לנובמבר 2026 הדרישות העיקריות הן:

• השקעה של 300,000 יורו לפחות בתוספת מע״מ. בנכס מגורים, רק נכס חדש ממכירה ראשונה מקבלן. נכס שאינו למגורים יכול להיות גם יד שנייה, ויש גם מסלולי מניות וקרנות.
• הכנסה שנתית מובטחת של 50,000 יורו לפחות, ועוד 15,000 יורו לבן או בת הזוג ו-10,000 יורו לכל ילד קטין.
• תשלום מלוא סכום ההשקעה כבר בהגשת הבקשה, מחשבון של המבקש או של בן הזוג, עם תיעוד מקור הכספים.
• הצהרה שאין כוונה לעבוד בקפריסין, למעט כדירקטור בחברה שבה בוצעה ההשקעה.

נקודה שמפתיעה רוכשים: מי שקונה דירה חדשה לצורך ההיתר, ולא כבית מגורים עיקרי שבו הוא גר, משלם בדרך כלל מע״מ בשיעור הרגיל של 19%, ולא את השיעור המופחת. בנוסף, ישראלי בלי דרכון אירופי צריך היתר מועצת השרים כדי שהנכס יירשם על שמו. מכירת הנכס בלי השקעה חלופית עלולה לבטל את ההיתר. הפרטים במדריך תושבות הקבע בקפריסין.

4גולדן ויזה פורטוגל: האם קניית דירה עדיין מזכה?

לא. החוק Lei 56/2023, מאוקטובר 2023, ביטל את מסלולי הנדל״ן של אשרת התושבות להשקעה (ARI). לפי רשות ההגירה הפורטוגלית AIMA, ההשקעה לא יכולה להיות מופנית לנדל״ן, במישרין או בעקיפין. נשארו חמישה מסלולים שאינם נדל״ן, בהם קרנות השקעה שאינן קרנות נדל״ן (500,000 אירו), הקמת חברה ויצירת מקומות עבודה, מחקר מדעי ותרבות. דרישת השהייה נמוכה: שבעה ימים בשנה הראשונה ו-14 ימים בכל תקופה של שנתיים לאחר מכן.

היתרים שניתנו לפני השינוי על בסיס נדל״ן ממשיכים להתקיים ולהתחדש בתנאים, אבל מכירת הנכס עלולה לפגוע בחידוש. מי שרוצה לגור בפורטוגל בפועל בודק בדרך כלל את אשרת D7 להכנסה פסיבית, שבה דירה בבעלותכם משמשת הוכחת מגורים בלבד. חשוב לדעת גם שמאז 19 במאי 2026 ישראלי שאינו אזרח האיחוד צריך עשר שנות תושבות חוקית כדי לבקש אזרחות. הרחבנו על כך במדריך התושבות, המס והאזרחות בפורטוגל.

5גולדן ויזה איטליה: האם רכישת נכס נותנת אשרת שהייה?

לא. ויזת המשקיעים של איטליה (Investor Visa for Italy, לפי סעיף 26-bis לחוק ההגירה האיטלקי) בנויה סביב השקעות ב״נכסים אסטרטגיים״ לכלכלה, ולא סביב דירות. לפי סקירות מקצועיות מ-2026, המסלולים הם אג״ח ממשלתיות (2,000,000 אירו), השקעה בחברה איטלקית (500,000 אירו), סטארט-אפ חדשני (250,000 אירו) ותרומה למטרה ציבורית (1,000,000 אירו). רכישת בית, דירה או וילה אינה אחד מהם.

המסלול שבו נכס כן משחק תפקיד הוא Elective Residence, אשרת ״מגורים לפי בחירה״ למי שחי מהכנסה פסיבית. לפי הקונסוליה האיטלקית ביוסטון, המבקש צריך להראות משאבים כלכליים יציבים ומתועדים שאינם מעבודה, ומקום מגורים באיטליה, בבעלותו או בשכירות. בעלי האשרה אינם רשאים לעבוד באיטליה. כלומר, הדירה היא תנאי אחד מתוך כמה, ולא העילה. את סף ההכנסה קובעת הקונסוליה, ולכן בודקים אותו מולה. על הרכישה עצמה, ראו את מדריך תהליך הרכישה באיטליה.

6ומה עם רומניה ובולגריה?

ברומניה אין גולדן ויזה. בחוק הזרים הרומני, צו החירום 194/2002, בעלות על נכס אינה מטרת שהייה. הצעת חוק לתוכנית Golden Visa בסף של 400,000 אירו הונחה בסנאט באוקטובר 2025, וב-8 בדצמבר 2025 הוסרה, ובמהלך 2026 לא אותרה הצעה חלופית. הנכס משמש לכל היותר הוכחת כתובת בתיק הגירה שמבוסס על עילה אחרת, כמו עבודה או איחוד משפחות. ראו מפת מסלולי השהייה ברומניה.

בבולגריה המצב שונה ממה שמקובל לחשוב. לפי סקירות של משרדי עורכי דין בבולגריה, חוק הזרים כולל מסלול היתר שהייה ממושך למי שמשקיע לפחות 600,000 לֵב (כ-306,775 יורו לפי שער ההמרה הקבוע) ברכישת נכס בבולגריה, בכספים חדשים שהועברו דרך בנק בולגרי, כשלא יותר מרבע מהמחיר ממומן בהלוואה. ההיתר ניתן לשנה ומתחדש מדי שנה כל עוד ההשקעה נשמרת, ואחרי חמש שנים רצופות אפשר לבקש תושבות קבע. זה מסלול בסף גבוה, ולא ״דירת נופש עם ויזה״. רכישה רגילה של דירה בבולגריה אינה נותנת מעמד כלשהו.

7השוואה: גולדן ויזה ונדל״ן לפי מדינה

8אפשר לממן גולדן ויזה במשכנתא?

ברוב המקרים לא את החלק המזכה. ביוון סכום ההשקעה צריך להגיע ממקורות עצמיים, ומינהל התוכנית אינו מכיר בכספי משכנתא. בקפריסין נדרש תשלום מלא ומתועד של סכום ההשקעה כבר בהגשה. בבולגריה, לפי הסקירות, ההלוואה מוגבלת לרבע מהמחיר. מי שמתכנן לממן חלק מהעסקה צריך לבדוק מראש איזה חלק מותר לממן ואיך מתעדים את ההון העצמי. על אפשרויות המימון בכל מדינה כתבנו במדריך המשכנתא לנכס בחו״ל.

9מה לבדוק לפני שבוחרים נכס לגולדן ויזה?

1. בדקו אם יש במשפחה זכאות לדרכון אירופי. אזרח האיחוד לא צריך גולדן ויזה בכלל, ובקפריסין גם לא צריך היתר מועצת השרים.
2. הגדירו את המטרה: מגורים בפועל, ביטחון משפחתי, או נכס להשקעה. התשובה קובעת אם מסלול השקעה הוא בכלל הכלי הנכון.
3. אמתו את הסף לפי המיקום המדויק ולפי היום שבו תגישו, לא לפי מה שפורסם לפני שנה.
4. בדקו את מגבלות השימוש: ביוון, אם תכננתם הכנסה מהשכרה קצרת טווח, הנכס המזכה אינו מתאים לכך.
5. הכינו תיק מקור כספים מסודר מישראל, כולל אישורי העברה, לפני התשלום הראשון.
6. תכננו את היציאה: מכירת הנכס בלי השקעה חלופית עלולה לבטל את ההיתר.
7. בדקו את הצד הישראלי: דיווח, מס על השכירות ומעמד התושבות לצורכי מס.

10איך אנחנו מלווים רוכש שמתעניין בגולדן ויזה

אנחנו מתחילים מהשאלה למה הלקוח צריך את ההיתר, ורק אחר כך עוברים לנכס. בצד הנכס אנחנו בודקים זכויות, שעבודים והיתרים, מנסחים את החוזה כך שיתאים לדרישות תיק ההגירה, ומתאמים את העברת הכספים מישראל ואת תיעוד מקורם. את בקשת ההגירה עצמה מגישים מול הרשויות במדינה עורכי דין מקומיים מורשים, ואנחנו מתאמים ביניהם לבין יועץ המס בישראל. אנחנו לא מתחייבים ללוחות זמנים של רשויות ההגירה ולא לתוצאה של בקשה.

הקריאה הבאה · 10 דק׳ קריאהבאיזו מדינה כדאי לקנות נכס? השוואה משפטית בין 8 מדינות למשקיע הישראלינדל״ן בחו״ל: השוואה משפטית בין רומניה, יוון, קפריסין, בולגריה, ארה״ב, איטליה, פורטוגל ואוקראינה - מי רשאי לקנות, רישום, הגנות, מס, מימון והסיכון העיקרי.לקריאת המדריך