בקצרה
הגולדן ויזה ביוון היא היתר שהייה מתחדש לחמש שנים תמורת השקעה בנדל״ן, והיא שונה מהותית מהתוכנית שהושקה ב-2013. לפי המאמר, נכון ליולי 2026 הסף הוא 800,000 יורו באטיקה (רוב אתונה ופיראוס), בסלוניקי, במיקונוס, בסנטוריני ובכל אי מעל 3,100 תושבים, ו-400,000 יורו בשאר האזורים. השכרה קצרת טווח של הנכס המזכה אסורה ומסכנת את ההיתר.
הנקודות החשובות
- 1ההיתר מתחדש כל חמש שנים ואינו דורש שהייה מינימלית, אך הוא היתר מגורים בלבד ואינו מתיר עבודה ביוון.
- 2הסף הוא 800,000 יורו באטיקה (רוב אתונה ופיראוס), בסלוניקי, במיקונוס, בסנטוריני ובכל אי עם אוכלוסייה מעל 3,100 תושבים, ו-400,000 יורו בשאר האזורים. הסף של 250,000 יורו נשאר להמרה ממסחרי למגורים או לשחזור נכס היסטורי.
- 3נכס שמשמש בסיס לגולדן ויזה אסור להשכרה קצרת טווח בסגנון Airbnb. ההפרה חושפת לביטול ההיתר ולקנס של עד 50,000 יורו.
- 4ההשקעה המזכה חייבת להגיע ממקורות עצמיים, ולא ממימון או משכנתא.
- 5יש לוודא את הסף לפי המיקום המדויק של הנכס, כי אזור שנחשב ״זול״ לפני שנתיים יכול להיות כיום בסף הגבוה.
גולדן ויזה ביוון היא אחת התוכניות הפופולריות בעולם למגורים אירופיים תמורת השקעה, אבל התוכנית שקיימת היום שונה מהותית מזו שהושקה ב-2013. הסף עלה, ההגבלות התרבו, ואזורים שלמים יצאו מהמסלול הזול. מי שמגיע לשיחה עם מידע שקרא לפני שנתיים מגיע לרוב עם ציפיות לא מעודכנות. להלן מה שהשתנה, ומה המצב בפועל נכון ליולי 2026.
מהי גולדן ויזה ביוון?
גולדן ויזה היא היתר שהייה מתחדש לחמש שנים, הניתן למשקיע ולבני משפחתו הקרובה תמורת השקעה בנדל״ן. אין דרישת שהייה מינימלית לחידוש, שמירה על ההשקעה מספיקה, ומחזיקי ההיתר נהנים מניידות חופשית בכל מדינות שנגן.
מי שמתגורר בפועל ביוון לפחות 183 ימים בשנה, במשך שבע שנות מגורים רצופות, יכול לבקש אזרחות יוונית, בכפוף לבחינת שפה ואזרחות. חשוב להבין: ההיתר הוא היתר מגורים ולא אשרת עבודה, ומחזיקיו אינם רשאים לעבוד ביוון.
הסף הוא 800,000 יורו באטיקה (רוב אתונה ופיראוס), בסלוניקי, במיקונוס, בסנטוריני ובכל אי עם אוכלוסייה מעל 3,100 תושבים, ו-400,000 יורו בשאר האזורים. הסף של 250,000 יורו נשאר להמרה ממסחרי למגורים או לשחזור נכס היסטורי.
איך נראתה התוכנית המקורית ב-2013?
כשהתוכנית הושקה ב-2013 הסף היה אחיד: 250,000 יורו לכל נכס, בכל מקום ביוון, הסף הנמוך ביותר באיחוד האירופי באותה תקופה. הסף הזה יצר ביקוש עצום, בעיקר ממשקיעים סינים: לפי נתוני משרד ההגירה היווני, בין 2014 ל-2022 סינים היוו כ-62.8% מכלל אישורי הגולדן ויזה שהונפקו, כשטורקיה, לבנון, מצרים ובריטניה הרכיבו יחד פחות מ-16% נוספים.
הביקוש הזה, שהתחזק במיוחד סביב 2019 עד 2022, היה בעצמו אחד הגורמים לעליית המחירים באתונה ובאיים הפופולריים.
מה השתנה בגולדן ויזה ב-2023 ו-2024?
ככל שהמחירים באתונה, בסלוניקי ובאיים כמו מיקונוס וסנטוריני המשיכו לטפס, גברה הביקורת הציבורית על כך שהגולדן ויזה עצמה תורמת לבעיית הדיור. הממשלה הגיבה בשני שלבים. תחילה, ב-2023, הועלה הסף במיקונוס ובסנטוריני מ-250,000 ל-500,000 יורו כשלב ביניים. בספטמבר 2024, במסגרת חוק 5100/2024, בוצעה הרפורמה המהותית: הסף במיקונוס ובסנטוריני עלה שוב, ל-800,000 יורו, ואותו סף חל כעת גם על כל אטיקה (כולל רוב אתונה ופיראוס), סלוניקי וכל אי עם אוכלוסייה מעל 3,100 תושבים. בכל שאר האזורים ביוון נקבע סף של 400,000 יורו.
הסף המקורי של 250,000 יורו לא נעלם לגמרי. הוא נשאר זמין רק למי שרוכש נכס להמרה ממסחרי למגורים, או נכס בעל ערך היסטורי-אדריכלי הדורש שחזור מלא.
למי שכבר היה באמצע תהליך רכישה ניתנה תקופת מעבר: חוק 5167/2024 האריך את מועד הסגירה עבור מי ששילם מקדמה של 10% עד אוגוסט 2024 והשלים את ההשקעה עד פברואר 2025. כיום כל מועדי המעבר הללו כבר חלפו, וכל בקשה חדשה כפופה במלואה לספי 800,000 ו-400,000 יורו.
מה עוד השתנה ב-2025 וב-2026?
שני שינויים נוספים חשובים במיוחד למי ששוקל להיכנס לתוכנית היום.
הראשון: אכיפה מחמירה על איסור השכרה קצרת טווח בנכסי גולדן ויזה. נכס ששימש בסיס להשקעה בתוכנית אסור לו לשמש להשכרה בסגנון Airbnb. ההפרה חושפת את בעל הנכס לביטול ההיתר ולקנס מנהלי של עד 50,000 יורו. מי שרוצה גם הכנסה משכירות קצרת טווח צריך לרכוש נכס נפרד שאינו הנכס המזכה בוויזה.
השני: חוק 5275/2026, שנכנס לתוקף בפברואר 2026. החוק מאחד את הליכי הבקשה למסלול דיגיטלי מרוכז, מחמיר את דרישות התיעוד לאיחוד משפחות (הוכחות תלות מעודכנות, הצהרות פיננסיות וביטוח בריאות לכל בן משפחה כבר בשלב הבקשה הראשונית), ומעגן לראשונה מסלול השקעה חלופי של 250,000 יורו בסטארט-אפים יווניים רשומים (במסגרת Elevate Greece). זה מסלול שאינו קשור לנדל״ן כלל, ומיועד למשקיעים שמעדיפים חשיפה יזמית על פני רכישת נכס.
מהו סף ההשקעה בגולדן ויזה לפי אזור?
| סף השקעה | אזורים | תנאים |
|---|---|---|
| 800,000 יורו | אטיקה (רוב אתונה ופיראוס), סלוניקי, מיקונוס, סנטוריני וכל אי עם אוכלוסייה מעל 3,100 תושבים | יחידה בודדת בשטח מינימום 120 מ״ר |
| 400,000 יורו | כל שאר אזורי יוון, כולל רוב הפלופונס, רוב כרתים ואיים קטנים יותר | יחידה בודדת בשטח מינימום 120 מ״ר |
| 250,000 יורו | המרת נכס ממסחרי למגורים, או שחזור נכס היסטורי-אדריכלי | אין דרישת שטח מינימום; השינוי בייעוד או השחזור חייבים להיות מושלמים לפני הגשת הבקשה לתושבות |
מה חשוב לדעת לפני שבוחרים נכס לגולדן ויזה?
- סכום ההשקעה המזכה חייב להגיע ממקורות עצמיים של המשקיע. מינהל התוכנית אינו מכיר בכספי מימון או משכנתא לצורך עמידה בסף.
- הנכס חייב להישאר מעל סף הכניסה כל עוד רוצים לחדש את ההיתר. מכירה חלקית שמורידה את השווי מתחת לסף עלולה לסכן את החידוש.
- אפשר למכור את הנכס המקורי ולהחליף אותו בנכס אחר העומד בסף, בלי לאבד את הסטטוס, כל עוד הרצף נשמר.
מה עושים לפני החתימה, ואיך אנחנו מלווים?
כשלקוח מגיע אלינו עם עניין בגולדן ויזה, השלב הראשון הוא תמיד לוודא שהוא מבין באיזה סף הוא נמצא בפועל: לא לפי מה ששמע, אלא לפי המיקום המדויק של הנכס שהוא שוקל. אזור שנחשב ״זול״ לפני שנתיים יכול היום להיות בדיוק באזור ה-800,000. אנחנו גם בודקים מראש אם הנכס שנבחר תואם לשימוש שהלקוח מתכנן, כי נכס ששימש בסיס לוויזה ומושכר אחר כך ב-Airbnb אינו עניין טכני אלא סכנה ממשית לסטטוס עצמו.
הגולדן ויזה של 2026 אינה הגולדן ויזה שהכרתם מכתבות לפני כמה שנים. הסף גבוה יותר, האכיפה קפדנית יותר, אבל התוכנית עדיין נותנת תושבות אירופית אמיתית בלי דרישת מגורים. מי שבודק את הסף הנכון לאזור הנכון אינו נופל בהפתעה בשלב הבקשה.
האמור במאמר זה הוא מידע כללי בלבד ואינו מהווה ייעוץ משפטי, ייעוץ מס או המלצה להשקעה. תנאי התוכנית וספי ההשקעה משתנים תדיר, והמידע נכון ליולי 2026. לפני כל החלטה או פעולה משפטית מומלץ לקבל ייעוץ פרטני המותאם לנסיבות שלכם.
שאלות נפוצות
מה סף ההשקעה בגולדן ויזה ביוון?
לפי המאמר, נכון ליולי 2026: 800,000 יורו באטיקה (רוב אתונה ופיראוס), בסלוניקי, במיקונוס, בסנטוריני ובכל אי עם אוכלוסייה מעל 3,100 תושבים. בשאר האזורים הסף הוא 400,000 יורו, ובשני המסלולים נדרשת יחידה בודדת של 120 מ״ר לפחות. סף של 250,000 יורו נשאר להמרת נכס ממסחרי למגורים או לשחזור נכס היסטורי.
האם אפשר להשכיר ב-Airbnb נכס שנרכש לגולדן ויזה?
לא. השכרה קצרת טווח של הנכס המזכה חושפת לביטול ההיתר ולקנס מנהלי של עד 50,000 יורו. מי שרוצה הכנסה משכירות קצרת טווח צריך לרכוש נכס נפרד.
האם גולדן ויזה מתירה לעבוד ביוון?
לא. ההיתר הוא היתר מגורים ולא אשרת עבודה, ומחזיקיו אינם רשאים לעבוד ביוון.
האם אפשר לממן את ההשקעה במשכנתא?
לא לצורך עמידה בסף. סכום ההשקעה המזכה חייב להגיע ממקורות עצמיים של המשקיע, ומינהל התוכנית אינו מכיר בכספי מימון או משכנתא.
האם אפשר לקבל אזרחות יוונית דרך הגולדן ויזה?
מי שמתגורר בפועל ביוון לפחות 183 ימים בשנה, במשך שבע שנות מגורים רצופות, יכול לבקש אזרחות יוונית, בכפוף לבחינת שפה ואזרחות.
הקריאה הבאה · 9 דק׳ קריאהמכירת נכס ביוון למשקיע ישראלי: מס רווח הון וההשעיה שלו, המסמכים הנדרשים ותהליך המכירהמכירת דירה ביוון בידי תושב ישראל: מצב השעיית מס רווח ההון עד סוף 2026, מה קובע סעיף 13 לאמנת המס ישראל-יוון, אילו מסמכים צריך המוכר ואיך מוכרים מרחוק.לקריאת המדריךהמידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.