Коротко
«Золотая виза» Греции - это продлеваемый пятилетний вид на жительство в обмен на инвестиции в недвижимость, существенно отличающийся от программы, запущенной в 2013 году. Согласно статье, по состоянию на июль 2026 года порог составляет 800 000 евро в Аттике (большая часть Афин и Пирей), в Салониках, на Миконосе, на Санторини и на любом острове с населением более 3100 человек, и 400 000 евро в остальных районах. Краткосрочная аренда квалифицирующего объекта запрещена и ставит под угрозу вид на жительство.
Главное
- 1Разрешение продлевается каждые пять лет и не требует минимального пребывания, но это только вид на жительство, не дающий права работать в Греции.
- 2Порог составляет 800 000 евро в Аттике (большая часть Афин и Пирей), в Салониках, на Миконосе, на Санторини и на любом острове с населением более 3100 человек, и 400 000 евро в остальных районах. Порог в 250 000 евро сохраняется для конверсии коммерческого помещения в жилое либо реставрации исторического объекта.
- 3Объект, являющийся основанием для золотой визы, нельзя сдавать в краткосрочную аренду в стиле Airbnb. Нарушение влечёт отмену разрешения и штраф до 50 000 евро.
- 4Квалифицирующая инвестиция должна быть сделана из собственных средств, а не за счёт финансирования или ипотеки.
- 5Порог необходимо проверять по точному местоположению объекта, поскольку район, считавшийся «дешёвым» два года назад, сегодня может находиться в высоком пороге.
«Золотая виза» Греции - одна из самых популярных в мире программ европейского проживания за инвестиции, но существующая сегодня программа существенно отличается от запущенной в 2013 году. Порог вырос, ограничений стало больше, а целые районы вышли из дешёвого маршрута. Тот, кто приходит на консультацию с информацией, прочитанной два года назад, как правило, приходит с устаревшими ожиданиями. Ниже - что изменилось и каково положение дел на практике по состоянию на июль 2026 года.
Что такое «золотая виза» в Греции?
«Золотая виза» - это продлеваемый пятилетний вид на жительство, выдаваемый инвестору и членам его близкой семьи в обмен на инвестиции в недвижимость. Для продления не требуется минимальное пребывание, достаточно сохранять инвестицию, а обладатели разрешения пользуются свободой передвижения по всем странам Шенгена.
Тот, кто фактически проживает в Греции не менее 183 дней в году в течение семи лет проживания подряд, может ходатайствовать о греческом гражданстве при условии сдачи экзамена по языку и гражданскому устройству. Важно понимать: разрешение является видом на жительство, а не рабочей визой, и его обладатели не вправе работать в Греции.
Порог составляет 800 000 евро в Аттике (большая часть Афин и Пирей), в Салониках, на Миконосе, на Санторини и на любом острове с населением более 3100 человек, и 400 000 евро в остальных районах. Порог в 250 000 евро сохраняется для конверсии коммерческого помещения в жилое либо реставрации исторического объекта.
Как выглядела первоначальная программа в 2013 году?
Когда программа была запущена в 2013 году, порог был единым: 250 000 евро за объект в любом месте Греции, самый низкий в Европейском союзе в то время. Этот порог создал огромный спрос, главным образом со стороны китайских инвесторов: по данным министерства миграции Греции, с 2014 по 2022 год граждане Китая составили около 62,8% всех выданных разрешений «золотой визы», тогда как Турция, Ливан, Египет и Великобритания вместе составили менее 16% дополнительно.
Этот спрос, особенно усилившийся примерно с 2019 по 2022 год, сам по себе стал одним из факторов роста цен в Афинах и на популярных островах.
Что изменилось в «золотой визе» в 2023 и 2024 годах?
По мере того как цены в Афинах, Салониках и на островах вроде Миконоса и Санторини продолжали расти, усилилась общественная критика в адрес того, что сама «золотая виза» усугубляет проблему жилья. Правительство отреагировало в два этапа. Сначала, в 2023 году, порог на Миконосе и Санторини был поднят с 250 000 до 500 000 евро в качестве промежуточного шага. В сентябре 2024 года в рамках закона 5100/2024 была проведена основная реформа: порог на Миконосе и Санторини вновь вырос, до 800 000 евро, и тот же порог теперь применяется ко всей Аттике (включая большую часть Афин и Пирей), Салоникам и любому острову с населением более 3100 человек. Во всех остальных районах Греции установлен порог в 400 000 евро.
Первоначальный порог в 250 000 евро исчез не полностью. Он остался доступным только для тех, кто приобретает объект для конверсии из коммерческого в жилой либо объект, имеющий историко-архитектурную ценность и требующий полной реставрации.
Для тех, кто уже находился в процессе покупки, был предусмотрен переходный период: закон 5167/2024 продлил срок закрытия сделки для тех, кто внёс задаток в 10% до августа 2024 года и завершил инвестицию до февраля 2025 года. Сегодня все эти переходные сроки уже истекли, и любое новое заявление полностью подчиняется порогам в 800 000 и 400 000 евро.
Что ещё изменилось в 2025 и 2026 годах?
Два дополнительных изменения особенно важны для тех, кто сегодня рассматривает вход в программу.
Первое: ужесточение контроля за запретом краткосрочной аренды в объектах «золотой визы». Объект, являющийся основанием для инвестиции в программу, нельзя использовать для аренды в стиле Airbnb. Нарушение подвергает владельца объекта отмене разрешения и административному штрафу до 50 000 евро. Тому, кто хочет получать также доход от краткосрочной аренды, необходимо приобрести отдельный объект, не являющийся объектом, квалифицирующим для визы.
Второе: закон 5275/2026, вступивший в силу в феврале 2026 года. Закон объединяет процедуры подачи заявлений в единый цифровой маршрут, ужесточает требования к документам для воссоединения семьи (обновлённые доказательства иждивения, финансовые заявления и медицинская страховка для каждого члена семьи уже на этапе первичного заявления) и впервые закрепляет альтернативный инвестиционный маршрут в 250 000 евро в зарегистрированные греческие стартапы (в рамках Elevate Greece). Это маршрут, вообще не связанный с недвижимостью, предназначенный для инвесторов, которые предпочитают предпринимательское участие приобретению объекта.
Каков порог инвестиций для «золотой визы» по районам?
| Порог инвестиций | Районы | Условия |
|---|---|---|
| 800 000 евро | Аттика (большая часть Афин и Пирей), Салоники, Миконос, Санторини и любой остров с населением более 3100 человек | Один отдельный объект площадью не менее 120 кв. м |
| 400 000 евро | Все остальные районы Греции, включая большую часть Пелопоннеса, большую часть Крита и малые острова | Один отдельный объект площадью не менее 120 кв. м |
| 250 000 евро | Конверсия объекта из коммерческого в жилой либо реставрация историко-архитектурного объекта | Минимальная площадь не требуется; смена назначения или реставрация должны быть завершены до подачи заявления на резидентство |
Что важно знать перед выбором объекта для «золотой визы»?
- Сумма квалифицирующей инвестиции должна быть сделана из собственных средств инвестора. Администрация программы не признаёт средства финансирования или ипотеку для выполнения порога.
- Объект должен оставаться выше входного порога, пока вы хотите продлевать разрешение. Частичная продажа, снижающая стоимость ниже порога, может поставить под угрозу продление.
- Можно продать первоначальный объект и заменить его другим, отвечающим порогу, не теряя статус, если сохраняется непрерывность.
Что делать до подписания и как мы сопровождаем процесс?
Когда клиент приходит к нам с интересом к «золотой визе», первый шаг всегда состоит в том, чтобы убедиться, что он понимает, в каком пороге находится на самом деле: не по тому, что слышал, а по точному местоположению рассматриваемого им объекта. Район, считавшийся «дешёвым» два года назад, сегодня может оказаться именно в районе 800 000. Мы также заранее проверяем, соответствует ли выбранный объект предполагаемому клиентом использованию, поскольку объект, послуживший основанием для визы и затем сдаваемый через Airbnb, - это не техническая деталь, а реальная угроза самому статусу.
«Золотая виза» 2026 года - не та «золотая виза», которую вы знали по статьям несколько лет назад. Порог выше, контроль строже, но программа по-прежнему даёт настоящее европейское резидентство без требования проживания. Тот, кто проверяет верный порог для верного района, не попадает впросак на этапе подачи заявления.
Изложенное в этой статье является исключительно общей информацией и не является юридической консультацией, налоговой консультацией или инвестиционной рекомендацией. Условия программы и пороги инвестиций часто меняются, а информация актуальна на июль 2026 года. Перед любым решением или юридическим действием рекомендуется получить индивидуальную консультацию с учётом ваших обстоятельств.
Частые вопросы
Каков порог инвестиций для «золотой визы» в Греции?
Согласно статье, по состоянию на июль 2026 года: 800 000 евро в Аттике (большая часть Афин и Пирей), в Салониках, на Миконосе, на Санторини и на любом острове с населением более 3100 человек. В остальных районах порог составляет 400 000 евро, и в обоих маршрутах требуется один отдельный объект площадью не менее 120 кв. м. Порог в 250 000 евро сохраняется для конверсии коммерческого помещения в жилое либо реставрации исторического объекта.
Можно ли сдавать через Airbnb объект, приобретённый для «золотой визы»?
Нет. Краткосрочная аренда квалифицирующего объекта подвергает отмене разрешения и административному штрафу до 50 000 евро. Тому, кто хочет получать доход от краткосрочной аренды, необходимо приобрести отдельный объект.
Позволяет ли «золотая виза» работать в Греции?
Нет. Разрешение является видом на жительство, а не рабочей визой, и его обладатели не вправе работать в Греции.
Можно ли финансировать инвестицию ипотекой?
Не для выполнения порога. Сумма квалифицирующей инвестиции должна быть сделана из собственных средств инвестора, а администрация программы не признаёт средства финансирования или ипотеку.
Можно ли получить греческое гражданство через «золотую визу»?
Тот, кто фактически проживает в Греции не менее 183 дней в году в течение семи лет проживания подряд, может ходатайствовать о греческом гражданстве при условии сдачи экзамена по языку и гражданскому устройству.
Читать дальше · 9 мин чтенияПродажа недвижимости в Греции израильским инвестором: налог на прирост капитала и его приостановка, необходимые документы и порядок продажиПродажа квартиры в Греции резидентом Израиля: приостановка налога на прирост капитала до конца 2026 года, статья 13 конвенции, документы продавца.Читать руководствоИнформация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.