باختصار
الفيزا الذهبية في اليونان تصريح إقامة قابل للتجديد لخمس سنوات مقابل استثمار عقاري، وهي تختلف جوهرياً عن البرنامج الذي أُطلق في 2013. وبحسب المقال، اعتباراً من تموز/يوليو 2026 يبلغ الحد الأدنى 800,000 يورو في أتيكا (معظم أثينا وبيرايوس) وفي سالونيك وميكونوس وسانتوريني وفي كل جزيرة يزيد سكانها على 3,100، و400,000 يورو في سائر المناطق. والتأجير قصير الأجل للعقار المؤهِّل محظور ويعرّض التصريح للخطر.
أبرز النقاط
- 1التصريح يُجدَّد كل خمس سنوات ولا يشترط حداً أدنى للإقامة، لكنه تصريح إقامة فقط ولا يجيز العمل في اليونان.
- 2الحد الأدنى 800,000 يورو في أتيكا (معظم أثينا وبيرايوس) وسالونيك وميكونوس وسانتوريني وكل جزيرة يزيد سكانها على 3,100 نسمة، و400,000 يورو في سائر المناطق. ويبقى حد 250,000 يورو للتحويل من تجاري إلى سكني أو لترميم عقار تاريخي.
- 3العقار الذي يُتخذ أساساً للفيزا الذهبية يُحظر تأجيره تأجيراً قصير الأجل على نمط Airbnb. والمخالفة تعرّض للإلغاء التصريح ولغرامة تصل إلى 50,000 يورو.
- 4يجب أن يأتي الاستثمار المؤهِّل من مصادر ذاتية، لا من تمويل أو رهن عقاري.
- 5يجب التحقق من الحد الأدنى بحسب الموقع الدقيق للعقار، فمنطقة كانت تُعدّ «رخيصة» قبل سنتين قد تكون اليوم في الحد المرتفع.
الفيزا الذهبية في اليونان من أشهر برامج الإقامة الأوروبية مقابل الاستثمار في العالم، لكن البرنامج القائم اليوم يختلف جوهرياً عن البرنامج الذي أُطلق في 2013. فقد ارتفع الحد الأدنى، وكثرت القيود، وخرجت مناطق كاملة من المسار الرخيص. ومن يأتي إلى الاجتماع بمعلومات قرأها قبل سنتين يأتي في الغالب بتوقعات غير محدَّثة. وفيما يلي ما تغيّر، وما الوضع فعلياً اعتباراً من تموز/يوليو 2026.
ما هي الفيزا الذهبية في اليونان؟
الفيزا الذهبية تصريح إقامة قابل للتجديد لخمس سنوات، يُمنح للمستثمر ولأفراد أسرته المقربين مقابل استثمار عقاري. ولا يشترط التجديد حداً أدنى للإقامة، ويكفي الحفاظ على الاستثمار، ويتمتع حاملو التصريح بحرية التنقل في جميع دول شنغن.
ومن يقيم فعلياً في اليونان 183 يوماً على الأقل في السنة، طوال سبع سنوات إقامة متواصلة، يستطيع أن يطلب الجنسية اليونانية، شريطة اجتياز امتحان اللغة والمواطنة. ومن المهم أن يُفهم: التصريح تصريح إقامة وليس تأشيرة عمل، ولا يحق لحامليه العمل في اليونان.
الحد الأدنى 800,000 يورو في أتيكا (معظم أثينا وبيرايوس) وسالونيك وميكونوس وسانتوريني وكل جزيرة يزيد سكانها على 3,100 نسمة، و400,000 يورو في سائر المناطق. ويبقى حد 250,000 يورو للتحويل من تجاري إلى سكني أو لترميم عقار تاريخي.
كيف كان يبدو البرنامج الأصلي في 2013؟
حين أُطلق البرنامج في 2013 كان الحد الأدنى موحداً: 250,000 يورو لكل عقار، في أي مكان في اليونان، وهو أدنى حد في الاتحاد الأوروبي آنذاك. وقد أوجد هذا الحد طلباً هائلاً، لا سيما من المستثمرين الصينيين: ووفق معطيات وزارة الهجرة اليونانية، شكّل الصينيون بين 2014 و2022 نحو 62.8% من مجموع تصاريح الفيزا الذهبية الصادرة، بينما شكّلت تركيا ولبنان ومصر وبريطانيا معاً أقل من 16% إضافية.
وهذا الطلب، الذي اشتد خصوصاً حول 2019 إلى 2022، كان بحد ذاته أحد عوامل ارتفاع الأسعار في أثينا وفي الجزر الشهيرة.
ما الذي تغيّر في الفيزا الذهبية في 2023 و2024؟
مع استمرار ارتفاع الأسعار في أثينا وسالونيك وجزر مثل ميكونوس وسانتوريني، اشتد النقد العام بأن الفيزا الذهبية نفسها تسهم في أزمة السكن. وردّت الحكومة على مرحلتين. أولاً، في 2023، رُفع الحد في ميكونوس وسانتوريني من 250,000 إلى 500,000 يورو بوصفه مرحلة وسطى. وفي أيلول/سبتمبر 2024، في إطار القانون 5100/2024، أُجري الإصلاح الجوهري: ارتفع الحد في ميكونوس وسانتوريني مرة أخرى إلى 800,000 يورو، وبات الحد نفسه يسري الآن أيضاً على كل أتيكا (بما فيها معظم أثينا وبيرايوس) وسالونيك وكل جزيرة يزيد سكانها على 3,100 نسمة. وفي سائر مناطق اليونان حُدد حد 400,000 يورو.
أما الحد الأصلي البالغ 250,000 يورو فلم يختفِ كلياً. فقد بقي متاحاً فقط لمن يشتري عقاراً للتحويل من تجاري إلى سكني، أو عقاراً ذا قيمة تاريخية معمارية يستوجب ترميماً كاملاً.
ومن كان أصلاً في منتصف عملية شراء مُنحت له فترة انتقالية: فقد مدّد القانون 5167/2024 موعد الإغلاق لمن دفع دفعة مقدمة بنسبة 10% حتى آب/أغسطس 2024 وأتمّ الاستثمار حتى شباط/فبراير 2025. واليوم انقضت جميع هذه المواعيد الانتقالية، وكل طلب جديد يخضع كلياً لحدّي 800,000 و400,000 يورو.
ما الذي تغيّر أيضاً في 2025 و2026؟
ثمة تغييران آخران مهمان خصوصاً لمن يفكر في الدخول إلى البرنامج اليوم.
الأول: تشديد إنفاذ حظر التأجير قصير الأجل في عقارات الفيزا الذهبية. العقار الذي اتُّخذ أساساً للاستثمار في البرنامج يُحظر استخدامه في التأجير على نمط Airbnb. والمخالفة تعرّض مالك العقار لإلغاء التصريح ولغرامة إدارية تصل إلى 50,000 يورو. ومن يريد أيضاً دخلاً من التأجير قصير الأجل عليه أن يشتري عقاراً منفصلاً لا يكون هو العقار المؤهِّل للفيزا.
الثاني: القانون 5275/2026، الذي دخل حيز التنفيذ في شباط/فبراير 2026. يوحّد القانون إجراءات الطلب في مسار رقمي مركزي، ويشدد متطلبات التوثيق للمّ الشمل (إثباتات إعالة محدَّثة، وإقرارات مالية، وتأميناً صحياً لكل فرد من الأسرة منذ مرحلة الطلب الأولى)، ويكرّس للمرة الأولى مساراً استثمارياً بديلاً بقيمة 250,000 يورو في شركات ناشئة يونانية مسجَّلة (في إطار Elevate Greece). وهو مسار لا صلة له بالعقارات إطلاقاً، ومخصص للمستثمرين الذين يفضلون التعرّض للمشاريع الريادية على شراء عقار.
ما حد الاستثمار في الفيزا الذهبية بحسب المنطقة؟
| حد الاستثمار | المناطق | الشروط |
|---|---|---|
| 800,000 يورو | أتيكا (معظم أثينا وبيرايوس)، وسالونيك، وميكونوس، وسانتوريني، وكل جزيرة يزيد سكانها على 3,100 نسمة | وحدة منفردة بمساحة لا تقل عن 120 م² |
| 400,000 يورو | سائر مناطق اليونان، بما فيها معظم البيلوبونيز ومعظم كريت والجزر الأصغر | وحدة منفردة بمساحة لا تقل عن 120 م² |
| 250,000 يورو | تحويل عقار من تجاري إلى سكني، أو ترميم عقار تاريخي معماري | لا يشترط حد أدنى للمساحة؛ ويجب أن يكتمل تغيير التخصيص أو الترميم قبل تقديم طلب الإقامة |
ما المهم معرفته قبل اختيار عقار للفيزا الذهبية؟
- يجب أن يأتي مبلغ الاستثمار المؤهِّل من مصادر ذاتية للمستثمر. ولا تعترف إدارة البرنامج بأموال التمويل أو الرهن العقاري لغرض استيفاء الحد الأدنى.
- يجب أن يبقى العقار فوق حد الدخول ما دمتم تريدون تجديد التصريح. وقد يهدد البيع الجزئي الذي يخفض القيمة دون الحد التجديد.
- يمكن بيع العقار الأصلي واستبداله بعقار آخر يستوفي الحد، من دون فقدان الوضع، ما دام التسلسل محفوظاً.
ماذا نفعل قبل التوقيع، وكيف نرافق ذلك؟
حين يأتي إلينا عميل مهتم بالفيزا الذهبية، فإن الخطوة الأولى دائماً هي التأكد من أنه يفهم في أي حد هو فعلياً: لا بحسب ما سمعه، بل بحسب الموقع الدقيق للعقار الذي ينظر فيه. فمنطقة كانت تُعدّ «رخيصة» قبل سنتين قد تقع اليوم تماماً في نطاق 800,000. كما نفحص مسبقاً ما إذا كان العقار المختار يتوافق مع الاستخدام الذي يخطط له العميل، لأن عقاراً اتُّخذ أساساً للفيزا ثم أُجِّر في Airbnb ليس مسألة تقنية بل خطر حقيقي على الوضع نفسه.
إن الفيزا الذهبية في 2026 ليست الفيزا الذهبية التي عرفتموها من مقالات قبل بضع سنوات. الحد أعلى، والإنفاذ أشد صرامة، لكن البرنامج لا يزال يمنح إقامة أوروبية حقيقية من دون شرط سكن. ومن يفحص الحد الصحيح للمنطقة الصحيحة لا يتفاجأ في مرحلة الطلب.
ما ورد في هذا المقال معلومات عامة فقط، وليس استشارة قانونية أو ضريبية أو توصية استثمارية. وتتغير شروط البرنامج وحدود الاستثمار باستمرار، والمعلومات صحيحة اعتباراً من تموز/يوليو 2026. وقبل أي قرار أو إجراء قانوني يُوصى بالحصول على استشارة فردية ملائمة لظروفكم.
أسئلة شائعة
ما حد الاستثمار في الفيزا الذهبية في اليونان؟
بحسب المقال، اعتباراً من تموز/يوليو 2026: 800,000 يورو في أتيكا (معظم أثينا وبيرايوس) وسالونيك وميكونوس وسانتوريني وكل جزيرة يزيد سكانها على 3,100 نسمة. وفي سائر المناطق الحد 400,000 يورو، وفي المسارين تُشترط وحدة منفردة لا تقل عن 120 م². ويبقى حد 250,000 يورو لتحويل عقار من تجاري إلى سكني أو لترميم عقار تاريخي.
هل يمكن تأجير عقار اشتُري للفيزا الذهبية عبر Airbnb؟
لا. فالتأجير قصير الأجل للعقار المؤهِّل يعرّض لإلغاء التصريح ولغرامة إدارية تصل إلى 50,000 يورو. ومن يريد دخلاً من التأجير قصير الأجل عليه أن يشتري عقاراً منفصلاً.
هل تجيز الفيزا الذهبية العمل في اليونان؟
لا. التصريح تصريح إقامة وليس تأشيرة عمل، ولا يحق لحامليه العمل في اليونان.
هل يمكن تمويل الاستثمار برهن عقاري؟
ليس لغرض استيفاء الحد الأدنى. يجب أن يأتي مبلغ الاستثمار المؤهِّل من مصادر ذاتية للمستثمر، ولا تعترف إدارة البرنامج بأموال التمويل أو الرهن العقاري.
هل يمكن الحصول على الجنسية اليونانية عبر الفيزا الذهبية؟
من يقيم فعلياً في اليونان 183 يوماً على الأقل في السنة، طوال سبع سنوات إقامة متواصلة، يستطيع أن يطلب الجنسية اليونانية، شريطة اجتياز امتحان اللغة والمواطنة.
اقرأ التالي · 9 دقائق للقراءةبيع عقار في اليونان للمستثمر الإسرائيلي: ضريبة أرباح رأس المال وتعليقها، والمستندات المطلوبة، وإجراءات البيعبيع شقة في اليونان من مقيم في إسرائيل: تعليق ضريبة الأرباح الرأسمالية حتى نهاية 2026، وما تنص عليه المادة 13 من الاتفاقية، والمستندات المطلوبة، والبيع عن بُعد.قراءة الدليلالمعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.