Pe scurt
Golden Visa din Grecia este un permis de ședere reînnoibil la fiecare cinci ani, în schimbul unei investiții imobiliare, și diferă fundamental de programul lansat în 2013. Conform articolului, la iulie 2026 pragul este de 800.000 de euro în Attica (cea mai mare parte din Atena și Pireu), la Salonic, în Mykonos, în Santorini și pe orice insulă cu peste 3.100 de locuitori, și de 400.000 de euro în restul zonelor. Închirierea pe termen scurt a imobilului eligibil este interzisă și pune în pericol permisul.
Ce este important de reținut
- 1Permisul se reînnoiește la fiecare cinci ani și nu impune o ședere minimă, dar este un permis de rezidență și nu permite munca în Grecia.
- 2Pragul este de 800.000 de euro în Attica (cea mai mare parte din Atena și Pireu), la Salonic, în Mykonos, în Santorini și pe orice insulă cu o populație de peste 3.100 de locuitori, și de 400.000 de euro în restul zonelor. Pragul de 250.000 de euro a rămas pentru conversia dintr-un imobil comercial în unul rezidențial sau pentru restaurarea unui imobil istoric.
- 3Un imobil care stă la baza unei Golden Visa nu poate fi închiriat pe termen scurt în stil Airbnb. Încălcarea expune la anularea permisului și la o amendă de până la 50.000 de euro.
- 4Investiția eligibilă trebuie să provină din surse proprii, nu din finanțare sau credit ipotecar.
- 5Pragul trebuie verificat în funcție de locația exactă a imobilului, deoarece o zonă considerată „ieftină” acum doi ani poate fi astăzi în pragul mai ridicat.
Golden Visa din Grecia este unul dintre cele mai populare programe din lume de rezidență europeană în schimbul unei investiții, dar programul care există astăzi diferă fundamental de cel lansat în 2013. Pragul a crescut, restricțiile s-au înmulțit, iar zone întregi au ieșit din traseul ieftin. Cine ajunge la discuție cu informații citite acum doi ani vine, de regulă, cu așteptări neactualizate. Mai jos prezentăm ce s-a schimbat și care este situația efectivă la iulie 2026.
Ce este Golden Visa în Grecia?
Golden Visa este un permis de ședere reînnoibil la fiecare cinci ani, acordat investitorului și membrilor apropiați ai familiei sale în schimbul unei investiții imobiliare. Nu există o cerință de ședere minimă pentru reînnoire, este suficient să se mențină investiția, iar titularii permisului beneficiază de libertate de circulație în toate statele Schengen.
Cine locuiește efectiv în Grecia cel puțin 183 de zile pe an, timp de șapte ani consecutivi de rezidență, poate solicita cetățenia greacă, sub rezerva unui examen de limbă și de cetățenie. Este important de înțeles: permisul este un permis de rezidență și nu o viză de muncă, iar titularii lui nu au dreptul să lucreze în Grecia.
Pragul este de 800.000 de euro în Attica (cea mai mare parte din Atena și Pireu), la Salonic, în Mykonos, în Santorini și pe orice insulă cu o populație de peste 3.100 de locuitori, și de 400.000 de euro în restul zonelor. Pragul de 250.000 de euro a rămas pentru conversia dintr-un imobil comercial în unul rezidențial sau pentru restaurarea unui imobil istoric.
Cum arăta programul inițial din 2013?
Când programul a fost lansat în 2013, pragul era uniform: 250.000 de euro pentru fiecare imobil, oriunde în Grecia, cel mai scăzut prag din Uniunea Europeană la acea vreme. Acest prag a creat o cerere imensă, în special din partea investitorilor chinezi: conform datelor Ministerului elen al Migrației, între 2014 și 2022 chinezii au reprezentat aproximativ 62,8% din totalul aprobărilor Golden Visa emise, în timp ce Turcia, Libanul, Egiptul și Marea Britanie au reprezentat împreună încă mai puțin de 16%.
Această cerere, care s-a intensificat mai ales în jurul anilor 2019-2022, a fost ea însăși unul dintre factorii creșterii prețurilor în Atena și pe insulele populare.
Ce s-a schimbat în Golden Visa în 2023 și 2024?
Pe măsură ce prețurile din Atena, Salonic și de pe insule precum Mykonos și Santorini au continuat să urce, a crescut critica publică potrivit căreia Golden Visa însăși contribuie la problema locuințelor. Guvernul a reacționat în două etape. Mai întâi, în 2023, pragul din Mykonos și Santorini a fost majorat de la 250.000 la 500.000 de euro, ca etapă intermediară. În septembrie 2024, prin Legea 5100/2024, a fost realizată reforma esențială: pragul din Mykonos și Santorini a crescut din nou, la 800.000 de euro, iar același prag se aplică acum și întregii Attica (inclusiv cea mai mare parte din Atena și Pireu), Salonicului și oricărei insule cu o populație de peste 3.100 de locuitori. În toate celelalte zone din Grecia a fost stabilit un prag de 400.000 de euro.
Pragul inițial de 250.000 de euro nu a dispărut complet. A rămas disponibil numai pentru cine achiziționează un imobil pentru conversia dintr-o destinație comercială în una rezidențială sau un imobil cu valoare istorică și arhitecturală care necesită o restaurare completă.
Pentru cei aflați deja la mijlocul unui proces de achiziție a fost acordată o perioadă de tranziție: Legea 5167/2024 a prelungit termenul de finalizare pentru cei care au plătit un avans de 10% până în august 2024 și au finalizat investiția până în februarie 2025. În prezent, toate aceste termene de tranziție au expirat, iar orice cerere nouă este supusă integral pragurilor de 800.000 și 400.000 de euro.
Ce s-a mai schimbat în 2025 și 2026?
Alte două schimbări sunt deosebit de importante pentru cine se gândește să intre astăzi în program.
Prima: aplicarea strictă a interdicției de închiriere pe termen scurt a imobilelor Golden Visa. Un imobil care a stat la baza unei investiții în program nu poate fi folosit pentru închirieri în stil Airbnb. Încălcarea expune proprietarul la anularea permisului și la o amendă administrativă de până la 50.000 de euro. Cine dorește și venit din închirieri pe termen scurt trebuie să achiziționeze un imobil separat, care nu este imobilul eligibil pentru viză.
A doua: Legea 5275/2026, intrată în vigoare în februarie 2026. Legea unifică procedurile de cerere într-un traseu digital centralizat, înăspreşte cerințele de documentare pentru reîntregirea familiei (dovezi actualizate ale dependenței, declarații financiare și asigurare de sănătate pentru fiecare membru al familiei încă din etapa inițială a cererii) și consacră pentru prima dată un traseu alternativ de investiție de 250.000 de euro în start-up-uri grecești înregistrate (în cadrul Elevate Greece). Este un traseu fără legătură cu imobiliarele, destinat investitorilor care preferă expunerea antreprenorială în locul achiziției unui imobil.
Care este pragul de investiție pentru Golden Visa, pe zone?
| Prag de investiție | Zone | Condiții |
|---|---|---|
| 800.000 de euro | Attica (cea mai mare parte din Atena și Pireu), Salonic, Mykonos, Santorini și orice insulă cu o populație de peste 3.100 de locuitori | Unitate unică cu o suprafață minimă de 120 mp |
| 400.000 de euro | Toate celelalte zone din Grecia, inclusiv cea mai mare parte din Peloponez, cea mai mare parte din Creta și insulele mai mici | Unitate unică cu o suprafață minimă de 120 mp |
| 250.000 de euro | Conversia unui imobil din comercial în rezidențial sau restaurarea unui imobil istoric și arhitectural | Nu există o cerință de suprafață minimă; schimbarea destinației sau restaurarea trebuie finalizate înainte de depunerea cererii de rezidență |
Ce este important de știut înainte de a alege un imobil pentru Golden Visa?
- Suma investiției eligibile trebuie să provină din surse proprii ale investitorului. Administrația programului nu recunoaște fonduri de finanțare sau credit ipotecar pentru îndeplinirea pragului.
- Imobilul trebuie să rămână peste pragul de intrare cât timp doriți să reînnoiți permisul. O vânzare parțială care reduce valoarea sub prag poate pune în pericol reînnoirea.
- Imobilul inițial poate fi vândut și înlocuit cu un alt imobil care îndeplinește pragul, fără a pierde statutul, atât timp cât continuitatea este păstrată.
Ce faceți înainte de semnare și cum vă însoțim?
Când un client vine la noi interesat de Golden Visa, primul pas este întotdeauna să ne asigurăm că înțelege în ce prag se află efectiv: nu după ce a auzit, ci după locația exactă a imobilului pe care îl are în vedere. O zonă considerată „ieftină” acum doi ani poate fi astăzi chiar în zona de 800.000. Verificăm din timp și dacă imobilul ales corespunde utilizării pe care clientul o planifică, deoarece un imobil care a stat la baza vizei și este apoi închiriat pe Airbnb nu este o chestiune tehnică, ci un pericol real pentru statutul însuși.
Golden Visa din 2026 nu este Golden Visa pe care ați cunoscut-o din articole de acum câțiva ani. Pragul este mai ridicat, aplicarea este mai strictă, dar programul oferă în continuare o rezidență europeană reală, fără cerința de a locui în țară. Cine verifică pragul corect pentru zona corectă nu este surprins în etapa cererii.
Cele prezentate în acest articol sunt doar informații generale și nu constituie consultanță juridică, consultanță fiscală sau recomandare de investiții. Condițiile programului și pragurile de investiție se modifică frecvent, iar informațiile sunt valabile la iulie 2026. Înainte de orice decizie sau acțiune juridică se recomandă o consultanță individualizată, adaptată circumstanțelor dumneavoastră.
Întrebări frecvente
Care este pragul de investiție pentru Golden Visa în Grecia?
Conform articolului, la iulie 2026: 800.000 de euro în Attica (cea mai mare parte din Atena și Pireu), la Salonic, în Mykonos, în Santorini și pe orice insulă cu o populație de peste 3.100 de locuitori. În restul zonelor pragul este de 400.000 de euro, iar în ambele trasee este necesară o unitate unică de cel puțin 120 mp. Un prag de 250.000 de euro a rămas pentru conversia unui imobil din comercial în rezidențial sau pentru restaurarea unui imobil istoric.
Se poate închiria pe Airbnb un imobil achiziționat pentru Golden Visa?
Nu. Închirierea pe termen scurt a imobilului eligibil expune la anularea permisului și la o amendă administrativă de până la 50.000 de euro. Cine dorește venit din închirieri pe termen scurt trebuie să achiziționeze un imobil separat.
Permite Golden Visa munca în Grecia?
Nu. Permisul este un permis de rezidență și nu o viză de muncă, iar titularii lui nu au dreptul să lucreze în Grecia.
Se poate finanța investiția printr-un credit ipotecar?
Nu pentru îndeplinirea pragului. Suma investiției eligibile trebuie să provină din surse proprii ale investitorului, iar administrația programului nu recunoaște fonduri de finanțare sau credit ipotecar.
Se poate obține cetățenia greacă prin Golden Visa?
Cine locuiește efectiv în Grecia cel puțin 183 de zile pe an, timp de șapte ani consecutivi de rezidență, poate solicita cetățenia greacă, sub rezerva unui examen de limbă și de cetățenie.
Citiți în continuare · 9 min de lecturăVânzarea unei proprietăți în Grecia de către investitorul israelian: impozitul pe câștigul de capital și suspendarea lui, documentele necesare și procesul de vânzareVânzarea unui apartament în Grecia de un rezident israelian: impozitul pe câștigul de capital suspendat până în 2026, art. 13 din convenție, acte și vânzare la distanță.Citiți ghidulInformațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.