רכישה באיים ובאזורי ספר ביוון: היתר לרוכשים שאינם אזרחי האיחוד, ואילו אזורים

1האם ישראלי צריך היתר כדי לקנות נכס באי יווני?

רק אם הנכס נמצא באזור שהוגדר כאזור ספר (παραμεθόρια περιοχή), ורק אם הרוכש אינו אזרח של מדינה באיחוד האירופי או ב-EFTA. מחוץ לאזורים האלה אין ביוון הגבלה כללית על רכישת נדל״ן בידי זרים. אבל כמה מהיעדים האהובים על ישראלים, כמו רודוס, קוס, סנטוריני ואלכסנדרופולי, נמצאים בדיוק בתוך אזורי הספר.

ההסדר נקבע בחוק 1892/1990. סעיפים 24 עד 26 שלו הוחלפו בסעיף 114 לחוק 3978/2011. לפי סעיף 25, אסורה כל עסקה בין החיים שמקנה זכות קניינית או זכות אובליגטורית בנכס באזור ספר, ליחיד או לתאגיד שאזרחותו או מושבו מחוץ לאיחוד ול-EFTA. האיסור חל גם על העברת מניות או זכויות שותפות, ועל שינוי שותפים, בחברות מכל סוג שמחזיקות נכס כזה.

2אילו אזורים ביוון נחשבים אזורי ספר?

לפי סעיף 24 לחוק, כפי שהוחלף ב-2011, אזורי הספר הם:

החוק מאפשר לשנות את הרשימה בצו נשיאותי, להוסיף אזורים או להוציא אזורים ממנה. לכן לפני כל עסקה בודקים את הסיווג העדכני של המיקום המדויק, ולא מסתמכים על רשימות שמתפרסמות באתרי תיווך. רשימות כאלה לעיתים חלקיות או מיושנות.

3מי פטור מההיתר, ומה לגבי ישראלים עם דרכון אירופי?

האיסור לא חל על מי שאזרחותו או מושבו במדינה של האיחוד האירופי או של EFTA. ישראלי שמחזיק גם באזרחות של מדינה באיחוד, למשל פורטוגל, רומניה, פולין או גרמניה, וקונה על סמך הדרכון הזה, נמצא לפי לשון החוק מחוץ לאיסור. מומלץ לוודא מראש מול הנוטריון שהוא יקבל את הזיהוי באזרחות האירופית ולא יתעקש על הבקשה.

רכישה דרך חברה היא עניין מורכב יותר. חברה ישראלית, שמושבה מחוץ לאיחוד, כפופה לאיסור. לגבי חברה שמושבה באיחוד אבל בעלי המניות שלה ישראלים, צריך לבדוק את המקרה לגופו. האיסור על העברת מניות בחברות שמחזיקות נכסים באזורי ספר נועד בדיוק למנוע עקיפה. בנוסף, השקעה בחברות בתחומים רגישים, ובכלל זה תשתיות תיירות באזורי ספר, עשויה להיות כפופה גם למנגנון סינון השקעות זרות לפי חוק 5202/2025. אנחנו לא ממליצים לבנות מבנה שמטרתו היחידה לעקוף את דרישת ההיתר.

4איך מקבלים היתר לרכישה באזור ספר?

מגישים בקשה להסרת האיסור לוועדה שפועלת בכל מנהל מבוזר (Αποκεντρωμένη Διοίκηση) שאחראי על אזורי ספר. בבקשה חייבים לציין את ייעוד השימוש בנכס. בראש הוועדה עומד המזכיר הכללי של המנהל המבוזר, ויושבים בה נציגים של משרדי הממשלה הרלוונטיים, ובהם משרד הביטחון. ההחלטה מתקבלת ברוב חברי הוועדה, וחובה שנציג משרד הביטחון יצביע בעד.

1. בדיקה מקדימה: מוודאים שהנכס אכן באזור ספר, ושהרוכש אינו פטור.
2. הסכם מקדמי מותנה: חותמים על הסכם מקדמי שבו קבלת ההיתר היא תנאי מתלה, עם השבת מקדמה מלאה אם הבקשה תידחה.
3. הכנת התיק: מסמכי זיהוי ואזרחות, פרטי הנכס, תרשים טופוגרפי במקרה הצורך, הצהרה על ייעוד השימוש (למשל מגורים, נופש או השכרה), ומספר זיהוי מס יווני (AFM).
4. הגשה ומעקב: עורך הדין היווני מגיש את הבקשה ועוקב אחרי הטיפול בה. החוק שנבדק לא קובע מועד מחייב להחלטה, ולכן צריך לתכנן מראש מרווח זמן.
5. השטר: רק אחרי שמתקבלת החלטה חיובית חותמים על השטר אצל הנוטריון, וההחלטה מצורפת לשטר.

5מה קורה אם קונים נכס באזור ספר בלי היתר?

עסקה שנעשית בניגוד לחוק 1892/1990 בטלה. היא לא יוצרת תוצאה משפטית ולא ניתן לרשום אותה בקטסטר. כלומר הכסף שולם, אבל הבעלות לא עברה. גם ״פתרונות יצירתיים״ כמו רישום על שם קרוב, הסכם נאמנות לא רשום או חכירה ארוכה מסוכנים, כי האיסור חל גם על זכויות אובליגטוריות ולא רק על בעלות.

6האם האיסור חל גם על שכירות ארוכה או על ירושה?

האיסור בסעיף 25 חל על עסקאות בין החיים שמקנות זכות קניינית או אובליגטורית. מכאן שהוא לא מוגבל לרכישת בעלות. גם עסקאות כמו זכות שימוש או חכירה, שמקנות זכות בנכס, עלולות להיכנס לתחולתו, ולכן צריך לבדוק אותן לגופן לפני החתימה. ירושה, לעומת זאת, אינה עסקה בין החיים ולכן אינה בלשון האיסור. אבל מי שיורש נכס באזור ספר ורוצה אחר כך למכור אותו, להעביר אותו לילדיו או לשעבד אותו, יפגוש את אותן שאלות בעסקה הבאה.

מבחינה מעשית, ההמלצה שלנו פשוטה: כל התקשרות לגבי נכס באזור ספר, כולל שכירות לתקופה ארוכה, הסכם שותפות בפרויקט או רכישת מניות בחברה שמחזיקה נכס, נבדקת מראש מול החוק. היא לא נחתמת על סמך ההנחה ש״רק בעלות דורשת היתר״.

7איך זה משתלב עם המיסוי ועם הגולדן ויזה?

דרישת ההיתר נפרדת משאלות המס ומשאלות התושבות. מי שרוכש נכס בדודקנס במסגרת תוכנית הגולדן ויזה צריך לעמוד גם בדרישות התוכנית וגם בדרישת ההיתר. על הגולדן ויזה ראו את המדריך הייעודי שלנו. בנוסף, נכון לאוקטובר 2026 נמצאת בהליך הערות ציבור הצעת חוק שמעלה את מס ההעברה על דירות מגורים ליחידים מחוץ לאיחוד, החל מ-1.7.2027. השיעור שדווח הוא 15%, לעומת 3.09% היום. מאחר שהליך ההיתר באזור ספר מאריך את לוח הזמנים, מי שמתכנן רכישה ב-2027 צריך לקחת בחשבון שהעיכוב עלול להעביר את השטר אל מעבר למועד הזה.

מבחינת ישראל, הכללים הרגילים חלים: חובת דיווח על נכסים והכנסות בחו״ל, מיסוי הכנסות משכירות בישראל עם זיכוי בגין המס ששולם ביוון לפי אמנת המס בין המדינות, ותיעוד מלא של מקור הכספים בהעברה לבנק היווני.

8מה לעשות לפני החתימה, ואיך אנחנו מלווים את זה

כשלקוח מתעניין בנכס באחד האיים או בצפון יוון, הדבר הראשון שאנחנו בודקים הוא הסיווג של המיקום המדויק. אחר כך בודקים אם הלקוח זכאי לפטור מכוח אזרחות אירופית. אם נדרש היתר, אנחנו מנסחים הסכם מקדמי שמותנה בו, מכינים עם עורך הדין היווני תיק בקשה מסודר עם ייעוד שימוש ברור, ובונים לוח זמנים שלוקח בחשבון גם את שינויי המס הצפויים. בכל שלב לקוח יודע מה הסיכון ומה המקדמה שלו מבטיחה.

הקריאה הבאה · 9 דק׳ קריאהמכירת נכס ביוון למשקיע ישראלי: מס רווח הון וההשעיה שלו, המסמכים הנדרשים ותהליך המכירהמכירת דירה ביוון בידי תושב ישראל: מצב השעיית מס רווח ההון עד סוף 2026, מה קובע סעיף 13 לאמנת המס ישראל-יוון, אילו מסמכים צריך המוכר ואיך מוכרים מרחוק.לקריאת המדריך

המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.