باختصار
وفق القانون 1892/1990، لا يجوز لشخص أو شركة من خارج الاتحاد الأوروبي ومنطقة التجارة الحرة الأوروبية (EFTA) اكتساب حقوق في عقار يقع في منطقة صُنّفت منطقة حدودية من دون تصريح مسبق. يمنح التصريح لجنة في الإدارة اللامركزية الإقليمية، ويجب أن يتضمن تصويتاً بالموافقة من ممثل وزارة الدفاع. وتشمل المناطق الحدودية، من بين أخرى، كل الدوديكانيسا (رودس وكوس وغيرهما) ولسبوس وخيوس وساموس وسانتوريني وسكيروس وإيفروس. والصفقة التي تتم من دون تصريح باطلة ولا تُسجَّل. وبالنسبة إلى المشتري الإسرائيلي الذي لا يحمل جنسية دولة في الاتحاد، هذه مرحلة إلزامية ينبغي التخطيط لها مسبقاً.
أبرز النقاط
- 1يسري الحظر على الأفراد والشركات من خارج الاتحاد الأوروبي وEFTA. والمواطن الإسرائيلي الذي لا يحمل جواز سفر أوروبياً يحتاج إلى تصريح.
- 2تشمل المناطق الحدودية الدوديكانيسا كلها، ولسبوس، وخيوس، وساموس، وثيرا (سانتوريني)، وسكيروس، وإيفروس، وكسانثي، ورودوبي، ومناطق أخرى.
- 3يمنح التصريح لجنة في الإدارة اللامركزية. يلزم تصويت الأغلبية، ويجب أن يصوّت ممثل وزارة الدفاع بالموافقة.
- 4الصفقة من دون تصريح باطلة ولن تُسجَّل. ويسري الحظر أيضاً على نقل الأسهم في شركة تملك عقاراً كهذا.
- 5أثينا وسالونيك وكريت وكورفو وخالكيدكي ليست في قائمة المناطق الحدودية، لكن في أجزاء من كريت ومناطق جبلية معينة يوجد نظام تصاريح مستقل.
هل يحتاج الإسرائيلي إلى تصريح لشراء عقار في جزيرة يونانية؟
فقط إذا كان العقار يقع في منطقة صُنّفت منطقة حدودية (παραμεθόρια περιοχή)، وفقط إذا لم يكن المشتري مواطناً في دولة عضو في الاتحاد الأوروبي أو في EFTA. وخارج هذه المناطق لا يوجد في اليونان قيد عام على شراء الأجانب للعقارات. لكن عدداً من الوجهات المحببة للإسرائيليين، مثل رودس وكوس وسانتوريني وألكسندروبولي، يقع تحديداً داخل المناطق الحدودية.
ورد هذا التنظيم في القانون 1892/1990. وقد استُبدلت مواده من 24 إلى 26 بالمادة 114 من القانون 3978/2011. ووفق المادة 25، يُحظر كل تصرف بين الأحياء يمنح حقاً عينياً أو حقاً شخصياً (التزامياً) في عقار يقع في منطقة حدودية لفرد أو لشخص اعتباري تقع جنسيته أو مقره خارج الاتحاد وEFTA. ويسري الحظر أيضاً على نقل الأسهم أو حقوق الشراكة وعلى تغيير الشركاء في الشركات بجميع أنواعها التي تملك عقاراً كهذا.
تشمل المناطق الحدودية الدوديكانيسا كلها، ولسبوس، وخيوس، وساموس، وثيرا (سانتوريني)، وسكيروس، وإيفروس، وكسانثي، ورودوبي، ومناطق أخرى.
ما المناطق في اليونان التي تُعدّ مناطق حدودية؟
وفق المادة 24 من القانون، بعد استبدالها في 2011، المناطق الحدودية هي:
| النوع | المناطق | أمثلة ذات صلة بالمستثمرين الإسرائيليين |
|---|---|---|
| محافظات سابقة بكاملها | الدوديكانيسا، إيفروس، ثسبروتيا، كاستوريا، كيلكيس، لسبوس، كسانثي، بريفيزا، رودوبي، ساموس، فلورينا، خيوس | رودس وكوس وكاربثوس وباتموس وسائر جزر الدوديكانيسا. ألكسندروبولي (إيفروس). ميتيليني (لسبوس). بارغا وبريفيزا على الساحل الغربي |
| جزر منفردة | ثيرا وسكيروس | سانتوريني |
| أجزاء من محافظات | نيفروكوبي (دراما)، وبوغوني وكونيتسا (يوانينا)، وألمبيا وإديسا (بيلا)، وسينتيكي (سيريس) | مناطق ريفية وجبلية في الشمال |
يتيح القانون تعديل القائمة بمرسوم رئاسي، بإضافة مناطق إليها أو إخراج مناطق منها. لذلك يُفحص قبل كل صفقة التصنيف المحدَّث للموقع الدقيق، ولا يُعتمد على قوائم تُنشر في مواقع الوساطة العقارية. فهذه القوائم جزئية أو قديمة في أحيان كثيرة.
تقرّ المادة 29 من القانون نفسه، بعد تعديلها بالقانون 4964/2022، نظاماً مستقلاً. فاكتساب حقوق في عقارات في سلاسل جبلية معينة، منها أوليمبوس وبييريا وفيرميو وبانغايو، وفي مناطق معينة في كريت، يستوجب تصريحاً من حاكم الإقليم (Περιφερειάρχης) وموافقة الجهة العسكرية المختصة. وهذا النظام لا يتوقف على الجنسية. كريت ليست «منطقة حدودية»، لكن ليس كل عقار فيها معفى من الفحص.
من المعفى من التصريح، وماذا عن الإسرائيليين الذين يحملون جواز سفر أوروبياً؟
لا يسري الحظر على من تكون جنسيته أو مقره في دولة من دول الاتحاد الأوروبي أو EFTA. والإسرائيلي الذي يحمل أيضاً جنسية دولة في الاتحاد، مثل البرتغال أو رومانيا أو بولندا أو ألمانيا، ويشتري استناداً إلى هذا الجواز، يقع بحسب نص القانون خارج نطاق الحظر. ويُنصح بالتأكد مسبقاً مع كاتب العدل من أنه سيقبل التعريف بالجنسية الأوروبية ولن يصرّ على تقديم الطلب.
أما الشراء عبر شركة فمسألة أكثر تعقيداً. فالشركة الإسرائيلية، التي يقع مقرها خارج الاتحاد، خاضعة للحظر. وبالنسبة إلى شركة مقرها في الاتحاد لكن مساهميها إسرائيليون، ينبغي فحص الحالة بحسب وقائعها. وقد وُضع حظر نقل الأسهم في الشركات التي تملك عقارات في المناطق الحدودية تحديداً لمنع الالتفاف. وبالإضافة إلى ذلك، قد يخضع الاستثمار في شركات في مجالات حساسة، ومنها بنى السياحة التحتية في المناطق الحدودية، لآلية فحص الاستثمارات الأجنبية بموجب القانون 5202/2025. ولا ننصح ببناء هيكل هدفه الوحيد الالتفاف على شرط التصريح.
كيف يُحصل على تصريح للشراء في منطقة حدودية؟
يُقدَّم طلب لرفع الحظر إلى لجنة تعمل في كل إدارة لامركزية (Αποκεντρωμένη Διοίκηση) مسؤولة عن مناطق حدودية. ويجب أن يُذكر في الطلب غرض استخدام العقار. ويرأس اللجنة الأمين العام للإدارة اللامركزية، ويجلس فيها ممثلون عن الوزارات الحكومية المعنية، منها وزارة الدفاع. ويُتخذ القرار بأغلبية أعضاء اللجنة، ويجب أن يصوّت ممثل وزارة الدفاع بالموافقة.
- فحص مسبق: التأكد من أن العقار يقع فعلاً في منطقة حدودية، وأن المشتري غير معفى.
- عقد مبدئي مشروط: يُوقَّع عقد مبدئي يكون الحصول على التصريح فيه شرطاً واقفاً، مع إعادة الدفعة المقدمة كاملة إذا رُفض الطلب.
- إعداد الملف: مستندات الهوية والجنسية، وبيانات العقار، ومخطط طبوغرافي عند الحاجة، وإقرار بغرض الاستخدام (مثل السكن أو الاستجمام أو التأجير)، والرقم الضريبي اليوناني (AFM).
- التقديم والمتابعة: يقدّم المحامي اليوناني الطلب ويتابع معالجته. القانون الذي فُحص لا يحدد موعداً ملزماً للبتّ، ولذلك ينبغي التخطيط مسبقاً لهامش زمني.
- العقد الرسمي: لا يُوقَّع العقد الرسمي أمام كاتب العدل إلا بعد صدور قرار بالموافقة، ويُرفق القرار بالعقد.
يطلب البائعون أحياناً دفعة مقدمة كبيرة «للاحتفاظ بالعقار». وحين تتوقف الصفقة على قرار لجنة وعلى تصويت ممثل وزارة الدفاع، يجب أن تُعاد الدفعة المقدمة كاملة إذا لم يُمنح التصريح. وينبغي أن يكون ذلك مكتوباً في العقد.
ماذا يحدث إذا اشتريتم عقاراً في منطقة حدودية من دون تصريح؟
الصفقة التي تتم خلافاً للقانون 1892/1990 باطلة. فهي لا تُنتج أثراً قانونياً ولا يمكن تسجيلها في السجل العقاري (الكاداستر). أي أن المال دُفع لكن الملكية لم تنتقل. وحتى «الحلول الإبداعية» مثل التسجيل باسم قريب، أو اتفاق ائتمان غير مسجَّل، أو إيجار طويل، فهي محفوفة بالمخاطر، لأن الحظر يسري أيضاً على الحقوق الالتزامية وليس على الملكية وحدها.
هل يسري الحظر أيضاً على الإيجار الطويل أو الميراث؟
يسري الحظر في المادة 25 على التصرفات بين الأحياء التي تمنح حقاً عينياً أو التزامياً. ومن هنا فهو غير مقصور على اكتساب الملكية. فصفقات مثل حق الانتفاع أو الإيجار الطويل، التي تمنح حقاً في العقار، قد تدخل في نطاقه، ولذلك يجب فحصها بحسب وقائعها قبل التوقيع. أما الميراث فليس تصرفاً بين الأحياء، ولذلك فهو خارج لفظ الحظر. لكن من يرث عقاراً في منطقة حدودية ثم يريد بيعه أو نقله إلى أبنائه أو رهنه، سيواجه الأسئلة نفسها في الصفقة التالية.
من الناحية العملية توصيتنا بسيطة: كل ارتباط يتعلق بعقار في منطقة حدودية، بما في ذلك إيجار لفترة طويلة، أو اتفاق شراكة في مشروع، أو شراء أسهم في شركة تملك عقاراً، يُفحص مسبقاً في ضوء القانون. ولا يُوقَّع استناداً إلى افتراض أن «الملكية وحدها تستوجب تصريحاً».
كيف يتكامل ذلك مع الضرائب ومع الفيزا الذهبية؟
شرط التصريح مستقل عن مسائل الضرائب والإقامة. فمن يشتري عقاراً في الدوديكانيسا ضمن برنامج الفيزا الذهبية (Golden Visa) عليه أن يستوفي شروط البرنامج وشرط التصريح معاً. وعن الفيزا الذهبية يُنظر دليلنا المخصص. وبالإضافة إلى ذلك، اعتباراً من تشرين الأول/أكتوبر 2026 يوجد مشروع قانون في مرحلة تلقي الملاحظات العامة يرفع ضريبة نقل الملكية على الشقق السكنية للأفراد من خارج الاتحاد، اعتباراً من 1.7.2027. والمعدل الذي نُشر هو 15%، مقابل 3.09% اليوم. ولأن إجراء التصريح في المنطقة الحدودية يطيل الجدول الزمني، فمن يخطط للشراء في 2027 عليه أن يأخذ في الحسبان أن التأخير قد ينقل توقيع العقد إلى ما بعد هذا الموعد.
أما من جهة إسرائيل فتسري القواعد المعتادة: واجب الإبلاغ عن الأصول والدخل في الخارج، وضريبة الدخل من الإيجار في إسرائيل مع قيد ائتماني عن الضريبة المدفوعة في اليونان وفق اتفاقية الضرائب بين الدولتين، وتوثيق كامل لمصدر الأموال عند التحويل إلى المصرف اليوناني.
ماذا نفعل قبل التوقيع، وكيف نرافق ذلك
حين يهتم عميل بعقار في إحدى الجزر أو في شمال اليونان، فأول ما نفحصه هو تصنيف الموقع الدقيق. ثم نفحص ما إذا كان العميل يستحق الإعفاء بحكم جنسية أوروبية. وإذا كان التصريح لازماً، فإننا نصوغ عقداً مبدئياً مشروطاً به، ونعدّ مع المحامي اليوناني ملف طلب منظماً يتضمن غرض استخدام واضحاً، ونضع جدولاً زمنياً يأخذ في الحسبان أيضاً تغييرات الضرائب المتوقعة. وفي كل مرحلة يعرف العميل ما الخطر وما الذي تضمنه دفعته المقدمة.
المعلومات في هذا المقال عامة ومحدَّثة حتى تشرين الأول/أكتوبر 2026. وهي ليست استشارة قانونية لحالة محددة. وقد تتغير قائمة المناطق الحدودية وتشكيل اللجان والإجراءات، ويجب فحص كل عقار وكل مشترٍ بحسب وقائعه.
أسئلة شائعة
هل يستطيع الإسرائيلي شراء شقة في رودس؟
نعم، لكن رودس جزء من الدوديكانيسا المصنفة منطقة حدودية. لذلك يحتاج المشتري الإسرائيلي الذي لا يحمل جنسية دولة في الاتحاد الأوروبي إلى تصريح مسبق من لجنة في الإدارة اللامركزية، ويجب أن يصوّت ممثل وزارة الدفاع بالموافقة.
هل تُعدّ سانتوريني منطقة حدودية؟
نعم. فالمادة 24 من القانون 1892/1990 تذكر صراحةً جزيرة ثيرا (سانتوريني) وسكيروس بين المناطق الحدودية، إضافة إلى محافظات كاملة مثل الدوديكانيسا ولسبوس وخيوس وساموس.
هل يلزم تصريح لشراء شقة في أثينا أو سالونيك؟
لا. أثينا وسالونيك ليستا في قائمة المناطق الحدودية، ولا يوجد فيهما قيد عام على المشترين الأجانب. وكريت وكورفو وخالكيدكي كذلك ليست في القائمة. لكن في أجزاء من كريت ومناطق جبلية معينة يوجد نظام تصاريح مستقل يسري على الجميع.
ماذا يحدث إذا وُقّعت صفقة في منطقة حدودية من دون تصريح؟
الصفقة باطلة ولا تُنتج أثراً قانونياً ولا تُسجَّل في الكاداستر. لذلك يجب الحصول على التصريح قبل توقيع العقد الرسمي، وينبغي إعادة الدفعة المقدمة إذا لم يُمنح.
هل يحتاج الإسرائيلي الذي يحمل جواز سفر أوروبياً إلى تصريح؟
وفق نص القانون، لا يسري الحظر على مواطني دول الاتحاد وEFTA. والإسرائيلي الذي يشتري استناداً إلى جنسية أوروبية معفى عادةً من التصريح. ويُستحسن التأكد من ذلك مسبقاً مع كاتب العدل.
اقرأ التالي · 9 دقائق للقراءةبيع عقار في اليونان للمستثمر الإسرائيلي: ضريبة أرباح رأس المال وتعليقها، والمستندات المطلوبة، وإجراءات البيعبيع شقة في اليونان من مقيم في إسرائيل: تعليق ضريبة الأرباح الرأسمالية حتى نهاية 2026، وما تنص عليه المادة 13 من الاتفاقية، والمستندات المطلوبة، والبيع عن بُعد.قراءة الدليلالمصادر
- المادة 114 من القانون 3978/2011 - استبدال المواد 24-26 من القانون 1892/1990 (Taxheaven)
- المادة 91 من القانون 4964/2022 - تعديل المادة 29 من القانون 1892/1990 (Taxheaven)
- European Land Registry Association - Greece: Legal restrictions
- Chambers Real Estate 2026 - Greece (Machas & Partners)
- IMI Daily - ردود خبراء على ضريبة النقل بنسبة 15% في اليونان (أيلول/سبتمبر 2026)
- Protothema - نشر مشروع القانون المتضمن إجراءات ΔΕΘ لتلقي الملاحظات العامة
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.