Покупка на островах и в приграничных районах Греции: разрешение для покупателей, не являющихся гражданами ЕС, и какие это районы

1Нужно ли израильтянину разрешение для покупки недвижимости на греческом острове?

Только если объект находится в районе, признанном приграничным (παραμεθόρια περιοχή), и только если покупатель не является гражданином государства - члена Европейского союза или EFTA. За пределами этих районов в Греции нет общего ограничения на покупку недвижимости иностранцами. Но некоторые из любимых израильтянами направлений, такие как Родос, Кос, Санторини и Александруполи, находятся как раз в приграничных районах.

Порядок установлен законом 1892/1990. Его статьи 24-26 были заменены статьёй 114 закона 3978/2011. Согласно статье 25, запрещена любая сделка между живыми лицами, предоставляющая вещное или обязательственное право на недвижимость в приграничном районе физическому или юридическому лицу, гражданство или местонахождение которого находится за пределами Союза и EFTA. Запрет распространяется и на передачу акций или долей товарищества, а также на смену участников в компаниях любого вида, владеющих такой недвижимостью.

2Какие районы Греции считаются приграничными?

Согласно статье 24 закона в редакции 2011 года, приграничными районами являются:

Закон допускает изменение списка президентским указом: можно добавлять районы или исключать их. Поэтому перед любой сделкой проверяйте актуальную классификацию именно того места, где находится объект, и не полагайтесь на списки, публикуемые на сайтах агентств недвижимости. Такие списки порой бывают неполными или устаревшими.

3Кто освобождён от разрешения и как быть израильтянам с европейским паспортом?

Запрет не распространяется на тех, чьё гражданство или местонахождение относится к государству Европейского союза или EFTA. Израильтянин, обладающий также гражданством государства ЕС, например Португалии, Румынии, Польши или Германии, и покупающий на основании этого паспорта, по тексту закона находится вне действия запрета. Рекомендуем заранее убедиться у нотариуса, что он примет идентификацию по европейскому гражданству и не станет настаивать на подаче заявления.

Покупка через компанию - вопрос более сложный. Израильская компания, местонахождение которой за пределами Союза, подпадает под запрет. Что касается компании, зарегистрированной в ЕС, но с израильскими акционерами, необходимо рассматривать каждый случай отдельно. Запрет на передачу акций компаний, владеющих недвижимостью в приграничных районах, введён именно для предотвращения обхода. Кроме того, инвестиции в компании в чувствительных сферах, включая туристическую инфраструктуру в приграничных районах, могут подпадать и под механизм проверки иностранных инвестиций по закону 5202/2025. Мы не рекомендуем создавать структуру, единственная цель которой - обойти требование о разрешении.

4Как получить разрешение на покупку в приграничном районе?

Заявление о снятии запрета подаётся в комиссию, действующую при каждой децентрализованной администрации (Αποκεντρωμένη Διοίκηση), отвечающей за приграничные районы. В заявлении необходимо указать цель использования объекта. Комиссию возглавляет генеральный секретарь децентрализованной администрации, а в её состав входят представители соответствующих министерств, в том числе министерства обороны. Решение принимается большинством членов комиссии, и обязательно, чтобы представитель министерства обороны проголосовал «за».

1. Предварительная проверка: убеждаемся, что объект действительно находится в приграничном районе и что покупатель не освобождён от требования.
2. Условный предварительный договор: подписываем предварительный договор, в котором получение разрешения является отлагательным условием, с полным возвратом задатка в случае отказа.
3. Подготовка досье: документы, удостоверяющие личность и гражданство, данные об объекте, при необходимости топографический план, заявление о цели использования (например, проживание, отдых или сдача в аренду) и греческий налоговый номер (AFM).
4. Подача и контроль: греческий адвокат подаёт заявление и следит за ходом его рассмотрения. В проверенном нами тексте закона нет обязательного срока для принятия решения, поэтому запас времени нужно предусмотреть заранее.
5. Договор: только после положительного решения подписывается договор у нотариуса, и решение прилагается к договору.

5Что будет, если купить недвижимость в приграничном районе без разрешения?

Сделка, совершённая в нарушение закона 1892/1990, недействительна. Она не порождает правовых последствий и не может быть зарегистрирована в кадастре. То есть деньги заплачены, а право собственности не перешло. «Творческие решения», такие как регистрация на родственника, незарегистрированное доверительное соглашение или долгосрочная аренда, также опасны, поскольку запрет распространяется и на обязательственные права, а не только на собственность.

6Распространяется ли запрет на долгосрочную аренду или на наследство?

Запрет статьи 25 распространяется на сделки между живыми лицами, предоставляющие вещное или обязательственное право. Из этого следует, что он не ограничивается приобретением собственности. Такие сделки, как право пользования или аренда, предоставляющие право на объект, также могут подпадать под него, поэтому их необходимо рассматривать по существу до подписания. Наследство, напротив, не является сделкой между живыми лицами и потому не входит в формулировку запрета. Но тот, кто наследует объект в приграничном районе и затем захочет продать его, передать детям или заложить, столкнётся с теми же вопросами при следующей сделке.

С практической точки зрения наша рекомендация проста: любое обязательство в отношении объекта в приграничном районе, включая аренду на длительный срок, партнёрское соглашение по проекту или приобретение акций компании, владеющей объектом, предварительно проверяется на соответствие закону. Его не подписывают, исходя из предположения, что «разрешение нужно только для собственности».

7Как это сочетается с налогообложением и с «золотой визой»?

Требование о разрешении существует отдельно от налоговых вопросов и вопросов резидентства. Тот, кто приобретает объект на Додеканесе в рамках программы «золотой визы», должен соответствовать и требованиям программы, и требованию о разрешении. О «золотой визе» см. наше специальное руководство. Кроме того, по состоянию на октябрь 2026 года на стадии публичного обсуждения находится законопроект, повышающий налог на передачу права собственности на жилые квартиры для физических лиц из-за пределов Союза, начиная с 1.7.2027. Сообщается, что ставка составит 15% против нынешних 3,09%. Поскольку процедура получения разрешения в приграничном районе удлиняет график, тому, кто планирует покупку в 2027 году, следует учитывать, что задержка может сместить подписание договора за эту дату.

Со стороны Израиля действуют обычные правила: обязанность декларировать имущество и доходы за границей, налогообложение доходов от аренды в Израиле с зачётом налога, уплаченного в Греции, согласно налоговому соглашению между странами, и полное документирование источника средств при переводе в греческий банк.

8Что сделать до подписания и как мы сопровождаем процесс

Когда клиент интересуется объектом на одном из островов или на севере Греции, первое, что мы проверяем, - классификацию конкретного места. Затем выясняем, имеет ли клиент право на освобождение в силу европейского гражданства. Если разрешение необходимо, мы составляем предварительный договор, обусловленный им, готовим вместе с греческим адвокатом упорядоченное досье заявления с чёткой целью использования и выстраиваем график, учитывающий в том числе ожидаемые налоговые изменения. На каждом этапе клиент знает, в чём риск и что обеспечивает его задаток.

Читать дальше · 9 мин чтенияПродажа недвижимости в Греции израильским инвестором: налог на прирост капитала и его приостановка, необходимые документы и порядок продажиПродажа квартиры в Греции резидентом Израиля: приостановка налога на прирост капитала до конца 2026 года, статья 13 конвенции, документы продавца.Читать руководство

Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.