Achiziția în insule și zone de frontieră din Grecia: autorizația pentru cumpărătorii din afara Uniunii Europene și care sunt zonele vizate

1Are nevoie un israelian de autorizație pentru a cumpăra un imobil pe o insulă grecească?

Numai dacă imobilul se află într-o zonă declarată zonă de frontieră (παραμεθόρια περιοχή) și numai dacă cumpărătorul nu este cetățean al unui stat din Uniunea Europeană sau din EFTA. În afara acestor zone, Grecia nu impune nicio restricție generală privind achiziția de imobile de către străini. Însă unele dintre destinațiile preferate de israelieni, precum Rodos, Kos, Santorini și Alexandroupoli, se află tocmai în zone de frontieră.

Reglementarea este prevăzută în Legea 1892/1990. Articolele 24-26 au fost înlocuite prin articolul 114 din Legea 3978/2011. Conform articolului 25, este interzisă orice tranzacție între vii care conferă un drept real sau un drept de creanță asupra unui imobil dintr-o zonă de frontieră unei persoane fizice sau juridice a cărei cetățenie sau al cărei sediu se află în afara Uniunii și a EFTA. Interdicția se aplică și transferului de părți sociale sau de drepturi de asociat, precum și schimbării asociaților, în societăți de orice tip care dețin un asemenea imobil.

2Care zone din Grecia sunt considerate zone de frontieră?

Conform articolului 24 din lege, în redactarea înlocuită în 2011, zonele de frontieră sunt:

Legea permite modificarea listei prin decret prezidențial, prin adăugarea sau eliminarea unor zone. De aceea, înainte de orice tranzacție se verifică încadrarea actuală a locației exacte și nu ne bazăm pe listele publicate pe site-urile agențiilor imobiliare. Asemenea liste sunt uneori parțiale sau depășite.

3Cine este scutit de autorizație și ce se întâmplă cu israelienii care au pașaport european?

Interdicția nu se aplică celor a căror cetățenie sau al căror sediu se află într-un stat al Uniunii Europene sau al EFTA. Un israelian care deține și cetățenia unui stat din Uniune, de exemplu Portugalia, România, Polonia sau Germania, și cumpără pe baza acestui pașaport, se află, potrivit textului legii, în afara interdicției. Se recomandă să vă asigurați dinainte, împreună cu notarul, că acesta va accepta identificarea pe baza cetățeniei europene și nu va insista asupra cererii.

Achiziția printr-o societate este o chestiune mai complexă. O societate israeliană, al cărei sediu se află în afara Uniunii, este supusă interdicției. În cazul unei societăți cu sediul în Uniune, dar ai cărei asociați sunt israelieni, cazul trebuie analizat pe fond. Interdicția privind transferul de părți sociale în societățile care dețin imobile în zone de frontieră are tocmai scopul de a preveni eludarea. În plus, investiția în societăți din domenii sensibile, inclusiv infrastructura turistică din zonele de frontieră, poate fi supusă și mecanismului de screening al investițiilor străine conform Legii 5202/2025. Nu recomandăm construirea unei structuri al cărei unic scop este ocolirea cerinței de autorizație.

4Cum se obține autorizația pentru o achiziție într-o zonă de frontieră?

Cererea de ridicare a interdicției se depune la comisia care funcționează în cadrul fiecărei Administrații Descentralizate (Αποκεντρωμένη Διοίκηση) responsabile de zonele de frontieră. În cerere trebuie indicat scopul utilizării imobilului. Comisia este prezidată de secretarul general al Administrației Descentralizate și include reprezentanți ai ministerelor relevante, între care Ministerul Apărării. Decizia se ia cu majoritatea membrilor comisiei, iar votul favorabil al reprezentantului Ministerului Apărării este obligatoriu.

1. Verificare prealabilă: se confirmă că imobilul se află într-adevăr într-o zonă de frontieră și că cumpărătorul nu este scutit.
2. Antecontract condiționat: se semnează un antecontract în care obținerea autorizației este o condiție suspensivă, cu restituirea integrală a avansului dacă cererea este respinsă.
3. Pregătirea dosarului: documente de identitate și de cetățenie, datele imobilului, schiță topografică atunci când este cazul, declarație privind scopul utilizării (de exemplu locuință, vacanță sau închiriere) și numărul de identificare fiscală grecesc (AFM).
4. Depunere și urmărire: avocatul grec depune cererea și urmărește soluționarea ei. Legea analizată nu stabilește un termen obligatoriu pentru decizie, astfel încât trebuie planificată din timp o marjă de timp.
5. Actul: abia după o decizie favorabilă se semnează actul în fața notarului, iar decizia se anexează la act.

5Ce se întâmplă dacă se cumpără un imobil într-o zonă de frontieră fără autorizație?

O tranzacție efectuată contrar Legii 1892/1990 este nulă. Nu produce efecte juridice și nu poate fi înregistrată în cadastru. Cu alte cuvinte, banii au fost plătiți, dar proprietatea nu s-a transferat. De asemenea, „soluțiile creative”, precum înregistrarea pe numele unei rude, un acord fiduciar neînregistrat sau o închiriere pe termen lung, sunt riscante, deoarece interdicția se aplică și drepturilor de creanță, nu doar dreptului de proprietate.

6Se aplică interdicția și unei închirieri pe termen lung sau unei moșteniri?

Interdicția din articolul 25 se aplică tranzacțiilor între vii care conferă un drept real sau de creanță. De aici rezultă că nu se limitează la achiziția dreptului de proprietate. Și tranzacții precum dreptul de folosință sau închirierea, care conferă un drept asupra imobilului, pot intra în sfera sa de aplicare, astfel că trebuie analizate pe fond înainte de semnare. Moștenirea, în schimb, nu este o tranzacție între vii și, prin urmare, nu se află în textul interdicției. Totuși, cine moștenește un imobil dintr-o zonă de frontieră și dorește ulterior să îl vândă, să îl transmită copiilor sau să îl greveze cu o garanție se va confrunta cu aceleași întrebări în tranzacția următoare.

Din punct de vedere practic, recomandarea noastră este simplă: orice angajament privind un imobil dintr-o zonă de frontieră, inclusiv o închiriere pe termen lung, un contract de asociere într-un proiect sau achiziția de părți sociale într-o societate care deține un imobil, se verifică în prealabil în raport cu legea. El nu se semnează pe baza presupunerii că „numai proprietatea necesită autorizație”.

7Cum se corelează aceasta cu fiscalitatea și cu Golden Visa?

Cerința de autorizație este separată de chestiunile fiscale și de cele privind rezidența. Cine achiziționează un imobil în Dodecanes în cadrul programului Golden Visa trebuie să îndeplinească atât cerințele programului, cât și cerința de autorizație. Despre Golden Visa, consultați ghidul nostru dedicat. În plus, la data de octombrie 2026 se află în consultare publică un proiect de lege care majorează impozitul de transfer pentru apartamentele de locuit achiziționate de persoane fizice din afara Uniunii, începând cu 1.7.2027. Rata raportată este de 15%, față de 3,09% în prezent. Deoarece procedura de autorizare într-o zonă de frontieră prelungește calendarul, cine plănuiește o achiziție în 2027 trebuie să țină cont de faptul că o întârziere poate muta semnarea actului dincolo de această dată.

Din perspectiva Israelului, se aplică regulile obișnuite: obligația de raportare a bunurilor și a veniturilor din străinătate, impozitarea în Israel a veniturilor din chirii cu credit pentru impozitul plătit în Grecia, conform convenției fiscale dintre cele două state, și documentarea completă a proveniței fondurilor în transferul către banca din Grecia.

8Ce faceți înainte de semnare și cum vă însoțim

Când un client este interesat de un imobil pe una dintre insule sau în nordul Greciei, primul lucru pe care îl verificăm este încadrarea locației exacte. Apoi verificăm dacă clientul beneficiază de o scutire în virtutea unei cetățenii europene. Dacă este necesară o autorizație, redactăm un antecontract condiționat de aceasta, pregătim împreună cu avocatul grec un dosar de cerere ordonat, cu un scop de utilizare clar, și construim un calendar care ține cont și de modificările fiscale așteptate. În fiecare etapă, clientul știe care este riscul și ce garantează avansul său.

Citiți în continuare · 9 min de lecturăVânzarea unei proprietăți în Grecia de către investitorul israelian: impozitul pe câștigul de capital și suspendarea lui, documentele necesare și procesul de vânzareVânzarea unui apartament în Grecia de un rezident israelian: impozitul pe câștigul de capital suspendat până în 2026, art. 13 din convenție, acte și vânzare la distanță.Citiți ghidul

Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.