בקצרה
רכישת נכס באיטליה עוברת בדרך כלל דרך הצעת רכישה, הסכם מקדים מחייב (compromesso) שנרשם ברשות המסים האיטלקית בתוך 30 יום, ואקט מכר (rogito) מול notaio, שגובה את המסים ורושם את ההעברה. ישראלים רשאים לקנות, כי לפי משרד החוץ האיטלקי תנאי ההדדיות מתקיים ברכישה רגילה. צריך codice fiscale כבר בשלב ההסכם המקדים, ואפשר לחתום מישראל בייפוי כוח נוטריוני עם אפוסטיל ותרגום.
הנקודות החשובות
- 1תנאי ההדדיות מתקיים לגבי ישראל: לפי משרד החוץ האיטלקי, איטלקים רשאים לקנות מקרקעין בישראל, למעט קרקע מדינה, וה-notaio בודק זאת לפני החתימה.
- 2לפי שגרירות איטליה בתל אביב, מי שצריך codice fiscale לרכישת נכס מסמיך נציג באיטליה (מתווך או notaio) שמגיש בשמו טופס AA4/8 לרשות המסים האיטלקית.
- 3את ההסכם המקדים רושמים בתוך 30 יום (עד 2022 היו 20 יום): מס קבוע של 200 אירו, ועוד 0.5% על caparra confirmatoria או 3% על מקדמה, שמקוזזים מהמס הסופי.
- 4caparra confirmatoria: צד שנתן אותה והפר את ההסכם מפסיד אותה, וצד שקיבל אותה והפר מחזיר כפל. רישום ההסכם המקדים במרשם (trascrizione) דרך notaio מגן מפני מכירה כפולה.
- 5ה-notaio ניטרלי ואינו מייצג אתכם. מי שאינו מבין איטלקית צריך מתורגמן באקט, ומי שלא מגיע לחתימה חותם בייפוי כוח נוטריוני עם אפוסטיל ותרגום.
רכישת נכס באיטליה בנויה על שני מסמכים: הסכם מקדים (contratto preliminare, שנקרא גם compromesso), ואקט המכר הסופי (rogito), שנחתם מול notaio, נוטריון ציבורי. הבעלות עוברת רק בחתימה על האקט הסופי. לפניהם צריך לסדר מספר מס איטלקי ולבדוק את תנאי ההדדיות, ואחריהם באים הרישום והמסים. נעבור על השלבים לפי הסדר, מנקודת המבט של רוכש ישראלי.
| שלב | מה קורה | מי מבצע | נקודה לתשומת לב |
|---|---|---|---|
| 1. הכנה | codice fiscale, בדיקת תנאי ההדדיות, תכנון העברת הכספים | אתם, באמצעות נציג באיטליה | בלי codice fiscale אי אפשר לרשום את ההסכם המקדים |
| 2. הצעת רכישה (proposta d'acquisto) | הצעה בכתב, לרוב בלתי חוזרת לתקופה מוגדרת, עם פיקדון | אתם, דרך המתווך | קבלת ההצעה עשויה ליצור הסכם מחייב ולהקים חובת עמלה |
| 3. הסכם מקדים (compromesso) | התחייבות הדדית לחתום על המכר ותשלום caparra או מקדמה | הצדדים, לעיתים מול notaio | רישום ברשות המסים בתוך 30 יום |
| 4. בדיקות | מרשם המקרקעין, קטסטו, היתרים וחובות | ה-notaio, ועורך דין וטכנאי מטעמכם | עדיף לפני ההסכם המקדים, לא אחריו |
| 5. rogito | חתימה על אקט המכר ותשלום יתרת המחיר | ה-notaio | מתורגמן אם אינכם מבינים איטלקית, או ייפוי כוח |
| 6. רישום ומסים | תשלום מסי הרכישה, רישום במרשם ועדכון הקטסטו | ה-notaio | ודאו שקיבלתם עותק של האקט הרשום |
האם ישראלי רשאי לקנות נכס באיטליה?
כן. לפי הדין האיטלקי, זר נהנה מזכויות אזרחיות, ובהן רכישת מקרקעין, ״בתנאי של הדדיות״ (סעיף 16 להוראות המקדמיות לקוד האזרחי). השאלה היא, אם כן, אם איטלקי רשאי לקנות נכס בישראל. ה-notaio בודק את התנאי לפני החתימה, ויכול להיעזר במידע של משרד החוץ האיטלקי.
בדף ההדדיות שמשרד החוץ האיטלקי מפרסם על ישראל נכתב שאין בישראל מגבלות משפטיות על איטלקים הרוכשים קרקעות ומבנים, למעט קרקע של המדינה שאינה נמכרת לזרים, וגם אז האישור ניתן בפועל בלי קושי. לכן ברכישה רגילה של דירה או בית התנאי מתקיים. לפי NotaiOnline, הבדיקה אינה נדרשת כלל אצל אזרחי האיחוד האירופי, כך שישראלים שהם גם אזרחי מדינה באיחוד קונים ככל אזרח אירופי.
איך מקבלים codice fiscale כשגרים בישראל?
ה-codice fiscale הוא מספר הזיהוי לצורכי מס באיטליה, וצריך אותו כבר כדי לרשום את ההסכם המקדים, לא רק לחתימה הסופית. את הבקשה מגישים בטופס AA4/8 של רשות המסים האיטלקית (Agenzia delle Entrate), עם צילום דרכון.
חשוב לבחור את המסלול הנכון. לפי דף שגרירות איטליה בתל אביב, מי שצריך codice fiscale לרכישת נכס צריך להסמיך נציג, למשל מתווך או notaio, שיגיש את הבקשה בשמו במשרד של רשות המסים באיטליה. הגשה בדוא״ל דרך השגרירות מיועדת לפי אותו דף לתושבי ישראל שאינם נכנסים לקטגוריות כמו רכישת נכס. הנוהל עשוי להשתנות, ולכן בדקו את הדף העדכני לפני שמתחילים.
האם צריך חשבון בנק באיטליה, ואיך משלמים?
לפי NotaiOnline, חשבון בנק איטלקי אינו חובה, אבל הוא מקל על תשלומים שוטפים כמו מסים עירוניים, חשמל ודמי ניהול. מה שכן חובה הוא שהתשלומים יהיו ניתנים למעקב: באקט המכר הצדדים מצהירים בתצהיר על אופן התשלום המפורט של המחיר (סעיף 35(22) לצו-החוק 223/2006), ותשלום במזומן אסור בסכומים של 5,000 אירו ומעלה.
בפועל, כל תשלום, מהפיקדון ועד יתרת המחיר, צריך לעבור בהעברה בנקאית מתועדת. הבנק הישראלי צפוי לשאול על מטרת ההעברה ועל מקור הכספים, ולכן הכינו מראש את ההסכם המקדים ואת מסמכי המקור, ותכננו שהכסף יהיה זמין ביום ה-rogito.
מהי הצעת רכישה (proposta d'acquisto), ומתי משלמים למתווך?
ברוב העסקאות דרך מתווך, השלב הראשון הוא הצעת רכישה בכתב על טופס של המשרד. ההצעה בדרך כלל בלתי חוזרת לתקופה שנקבעת בה, ומצורף אליה פיקדון. אם המוכר מקבל אותה והקבלה מגיעה אליכם, עשוי להיווצר כבר הסכם מחייב, עוד לפני שנחתם compromesso. לכן ההצעה אינה ״טופס טכני״: היא צריכה לכלול כבר את התנאים שחשובים לכם, כמו התניה בבדיקות, במימון או בהתאמת הנכס לרישום.
לפי סעיף 1755 לקוד האזרחי, עמלת המתווך מגיעה עם ״סגירת העסקה״. בית המשפט העליון האיטלקי (Cassazione, החלטה 7781/2020) קבע שעסקה נחשבת סגורה כשנוצר בין הצדדים קשר משפטי שמאפשר לכל אחד מהם לתבוע את ביצועו, ושבמקרה שנדון, הצעה שלא באה אחריה חתימה על הסכם מקדים לא הקנתה זכות לעמלה. עם זאת, הרבה מתווכים קובעים בטופס שהעמלה משולמת כבר עם קבלת ההצעה. קראו את סעיף העמלה, את שיעורה ואת מועד התשלום לפני שאתם חותמים.
לפי המדריך של רשות המסים האיטלקית, מתווכים חייבים לרשום הסכמים מקדימים שנחתמו בעקבות פעילותם, וגם קבלה של הצעה שמספיקה ליצירת הסכם מקדים.
מהו ה-compromesso, ועד כמה הוא מחייב?
ההסכם המקדים הוא התחייבות הדדית של המוכר והקונה לחתום על חוזה המכר הסופי. הוא אינו מעביר בעלות, אבל הוא מחייב: אם צד מסרב לחתום על החוזה הסופי, הצד השני יכול לבקש מבית המשפט פסק דין שיבוא במקום החוזה שלא נחתם (סעיף 2932 לקוד האזרחי), או להשתמש בסעדים של ה-caparra. ההסכם חייב להיות בכתב: מסמך פרטי (scrittura privata), מסמך פרטי עם חתימות מאומתות בידי notaio, או אקט נוטריוני.
בהסכם קובעים בין היתר את המחיר ואת לוח התשלומים, את סכום ה-caparra ואת סוגה, את המועד האחרון ל-rogito, תנאים מתלים כמו קבלת משכנתה, את מצב הנכס במסירה ואת זהות ה-notaio.
תוך כמה זמן רושמים את ההסכם המקדים, וכמה זה עולה?
בתוך 30 יום מהחתימה, ברשות המסים האיטלקית. לפי המדריך הרשמי של רשות המסים (גרסת מרץ 2024), המועד היה 20 יום עד צו-החוק 73/2022, והוא הוארך ל-30 יום. אם ההסכם נערך כאקט נוטריוני, ה-notaio רושם אותו באותו מועד. מקורות ישנים עדיין מציינים 20 יום, ולכן שימו לב לתאריך של כל מקור.
| רכיב | סכום לפי המדריך הרשמי |
|---|---|
| מס רישום קבוע | 200 אירו, בלי קשר למחיר |
| מס בולים | 16 אירו לכל 4 עמודים, או 155 אירו בהסכם נוטריוני או בחתימות מאומתות |
| caparra confirmatoria | 0.5% מהסכום |
| מקדמה על חשבון המחיר (acconto) | 3% מהסכום |
| סכום ששולם בלי שהוגדרה מהותו | נחשב מקדמה, כלומר 3% |
המס היחסי ששולם ברישום ההסכם המקדים מקוזז מהמס שישולם על אקט המכר. אם הוא גבוה ממנו, אפשר לבקש החזר בתוך שלוש שנים מרישום החוזה הסופי. כשהמכר חייב במע״מ (IVA), למשל ברכישה מקבלן, מקדמה מחויבת במע״מ ומס הרישום עליה קבוע, אבל על caparra confirmatoria חל מס של 0.5%. הסכומים לפי המדריך בגרסת מרץ 2024. כדאי לאמת אותם מול ה-notaio נכון לאוקטובר 2026.
caparra confirmatoria או caparra penitenziale: מה ההבדל?
ה-caparra confirmatoria (סעיף 1385 לקוד האזרחי) היא הנפוצה בעסקאות נדל״ן. אם הצד שנתן אותה מפר את ההסכם, הצד השני יכול לבטל ולהשאיר אצלו את ה-caparra. אם הצד שקיבל אותה מפר, הצד השני יכול לבטל ולדרוש כפל. הצד הנפגע יכול גם לוותר על המסלול הזה ולתבוע ביצוע או ביטול, ואז הפיצוי נקבע לפי הכללים הרגילים.
ה-caparra penitenziale (סעיף 1386) היא מחיר של זכות ביטול שההסכם נותן מראש: מי שמבטל מפסיד את ה-caparra שנתן, או מחזיר כפל ממה שקיבל, ובכך העניין נגמר. היא נותנת גמישות, אבל מחלישה את היכולת לכפות את העסקה. בדקו גם אם הסכום הוגדר כ-caparra או כמקדמה (acconto), שאינה מנגנון פיצוי מוסכם ועליה מס רישום גבוה יותר.
כדאי לרשום את ההסכם המקדים במרשם המקרקעין?
במקרים רבים כן, בעיקר כשהתקופה עד ה-rogito ארוכה או כשמשלמים סכום משמעותי מראש. לפי המדריך של רשות המסים, ההסכם המקדים יוצר רק התחייבות, ולכן המוכר עלול למכור או לשעבד את הנכס, ואז נשארת לכם רק תביעת פיצויים. רישום ההסכם (trascrizione) במרשם המקרקעין מונע זאת.
לפי סעיף 2645-bis לקוד האזרחי, אפשר לרשום רק הסכם שנערך כאקט נוטריוני או בחתימות מאומתות, כלומר צריך notaio. לפי המדריך הרשמי, העלות הנוספת היא מס היפותקאי של 200 אירו ואגרות של 35 אירו, מעבר למס הרישום ולמס בולים של 155 אירו, ובנוסף שכר ה-notaio. ההגנה מוגבלת בזמן: היא פוקעת אם החוזה הסופי לא נרשם בתוך שנה מהמועד שנקבע לחתימה עליו, ובכל מקרה בתוך שלוש שנים מרישום ההסכם המקדים.
מה צריך לבדוק לפני ה-rogito?
בקצרה: שהמוכר הוא הבעלים הרשום, שאין שעבודים או עיקולים, שהנכס תואם את הרישום ואת התוכנית בקטסטו ואת ההיתרים, ושאין חובות לוועד הבית. ה-notaio בודק את המרשמים, אבל אינו בודק את הנכס בשטח ואינו בוחן את המחיר. על כך בהרחבה במדריך שלנו על בדיקת נאותות באיטליה: catasto ו-urbanistica.
מה תפקידו של ה-notaio, ומי בוחר אותו?
ה-notaio הוא בעל תפקיד ציבורי, ותפקידו להבטיח שהאקט תקף ושהמידע בו נכון, בלי לייצג צד מסוים. לפני החתימה הוא בודק את מצב הנכס במרשם המקרקעין ובקטסטו, מזהה את הצדדים, בודק את ייפויי הכוח ואת תנאי ההדדיות, וקורא את האקט בפני הצדדים. לפי המדריך של רשות המסים, ה-notaio משלם את מסי הרישום, ההיפותקאי והקדסטרלי בעת רישום האקט, ואחר כך הוא רושם את ההעברה במרשם המקרקעין.
לפי הנוהג, הקונה בוחר את ה-notaio, משום שהוא נושא בהוצאות המכר (סעיף 1475 לקוד האזרחי, אלא אם הוסכם אחרת). המתווך או הבנק יכולים להציע, אבל לא לכפות. חשוב לזכור: ה-notaio אינו עורך הדין שלכם, ולא ינהל בשבילכם משא ומתן או ייעץ לכם אם כדאי לקנות.
מה קורה אם אתם לא מבינים איטלקית?
האקט נכתב באיטלקית (סעיף 54 לחוק הנוטריונים, Legge notarile 89/1913). אם אחד הצדדים אינו מבין איטלקית וה-notaio אינו שולט בשפתו, נדרש מתורגמן שהצדדים בוחרים ושנשבע בפני ה-notaio (סעיף 55). לפי NotaiOnline, המתורגמן חותם על המקור ועל התרגום, ונדרשים גם עדים, שלפחות אחד מהם, מלבד המתורגמן, מכיר את השפה הזרה. אם ה-notaio שולט בשפה, אפשר לערוך את האקט גם בשפה הזרה, עם תרגום לאיטלקית לצידו. בכל מקרה, בקשו טיוטה מראש וודאו שאתם מבינים אותה.
אפשר לחתום מישראל בייפוי כוח?
כן, וזו הדרך המקובלת אצל רוכשים שלא רוצים לטוס. ייפוי הכוח (procura) צריך להיות באותה צורה שנדרשת לחוזה עצמו (סעיף 1392 לקוד האזרחי), ולכן בפועל מדובר בייפוי כוח נוטריוני. בישראל חותמים בפני נוטריון ישראלי ומוסיפים אפוסטיל לפי אמנת האג. לפי שגרירות איטליה בתל אביב, אקט של נוטריון ישראלי צריך אפוסטיל כדי שיהיה בר-תוקף באיטליה. אם ייפוי הכוח לא נערך באיטלקית, צריך גם תרגום לאיטלקית.
לפי דף השגרירות, השירותים הנוטריוניים של הנציגות האיטלקית בישראל ניתנים רק לאזרחים איטלקים, ולכן ישראלי בלי אזרחות איטלקית חותם בפני נוטריון ישראלי. כדאי שה-notaio באיטליה ינסח או יאשר את נוסח ייפוי הכוח מראש: הוא יודע אילו סמכויות נדרשות (חתימה, תשלום, הצהרות מס, ולפעמים משכנתה), ולעיתים הוא מפקיד אצלו את המסמך הזר. ייפוי כוח שחסרה בו סמכות עלול לדחות את החתימה.
תושבי ישראל יכולים לקבל משכנתה באיטליה?
אפשר לבקש, אבל אין זכות לקבל. לפי NotaiOnline, כל בנק מחליט לפי ההכנסה והבטוחות, ומשכנתה שאושרה נחתמת מול notaio, בדרך כלל ביום ה-rogito. כדאי להתנות את ההסכם המקדים בקבלת המימון.
כמה מסים משלמים ברכישה?
בקצרה, לפי המדריך הרשמי: ברכישה מאדם פרטי משלמים מס רישום (imposta di registro) של 9%, ולא פחות מ-1,000 אירו, ועוד 50 אירו מס היפותקאי ו-50 אירו מס קדסטרלי. ברכישה מקבלן בתוך חמש שנים מסיום הבנייה חל בדרך כלל מע״מ במקום מס רישום. השיעור המופחת לדירה ראשונה (prima casa) מותנה במגורים בעירייה שבה נמצא הנכס או במעבר אליה בתוך 18 חודשים. בין ישראל לאיטליה יש אמנה למניעת כפל מס, שנחתמה ב-1995 ונכנסה לתוקף ב-1998. הפירוט במדריך הנפרד שלנו על מסי רכישה ו-IMU באיטליה.
כמה זמן לוקח כל התהליך?
אין לוח זמנים קבוע בחוק, מלבד מועד רישום ההסכם המקדים. בעסקה רגילה עוברים לרוב כמה שבועות עד כמה חודשים בין ההצעה ל-rogito, לפי הבדיקות, המימון וזמינות ה-notaio. לרוכשים מישראל כדאי להוסיף זמן ל-codice fiscale, לייפוי הכוח ולאפוסטיל, ולהעברת הכספים, ולקבוע ב-compromesso מועד אחרון ריאלי.
רשימת בדיקה לרוכשים מישראל
- הוציאו codice fiscale דרך נציג באיטליה, לפני ההצעה או מיד אחריה.
- בקשו מה-notaio לאשר מראש שאין מניעה מבחינת תנאי ההדדיות או המסמכים.
- קראו את טופס ההצעה כאילו הוא חוזה: תוקף, פיקדון, תנאים, שיעור העמלה ומועד תשלומה.
- בצעו בדיקה ראשונית של בעלות ושעבודים לפני ה-compromesso.
- קבעו בהסכם המקדים את סוג ה-caparra, תנאים מתלים ומועד אחרון ל-rogito.
- ודאו שההסכם נרשם בתוך 30 יום, ושקלו trascrizione אם התקופה ארוכה או שהמקדמה גבוהה.
- בחרו notaio בעצמכם וקבלו מראש טיוטה של האקט, עם תרגום.
- אם לא תגיעו לחתימה, הכינו מראש ייפוי כוח נוטריוני עם אפוסטיל ותרגום.
- העבירו כספים מישראל רק בהעברות מתועדות, ושמרו את כל האסמכתאות לדיווח בישראל.
מה לעשות לפני שחותמים על compromesso באיטליה, ואיך אנחנו מלווים
העסקה נקבעת בפועל בשלב ההצעה וההסכם המקדים, ולא ביום החתימה מול ה-notaio. לכן כדאי לבדוק את המסמכים לפני שחותמים עליהם ולפני שמעבירים כסף. את הפעולות שהדין האיטלקי מחייב, כמו ה-rogito, הרישום והייצוג מול הרשויות, מבצעים notaio ועורכי דין מקומיים מורשים באיטליה. אנחנו מתאמים את התהליך מישראל: בודקים את טופס ההצעה ואת ההסכם המקדים, עוברים על המסמכים מנקודת המבט של רוכש ישראלי, מכינים את ייפוי הכוח ואת האפוסטיל, ומחברים בין העבודה באיטליה לבין הדיווח והמיסוי בישראל.
המידע כאן הוא מידע כללי, נכון לאוקטובר 2026, ואינו ייעוץ משפטי או ייעוץ מס למקרה מסוים. הסכומים והמועדים לקוחים מהמדריך הרשמי של רשות המסים האיטלקית ועשויים להשתנות, וגם הנהלים של הנציגות האיטלקית בישראל לגבי codice fiscale וייפוי כוח מתעדכנים מעת לעת, ולכן יש לאמת אותם לפני כל צעד.
שאלות נפוצות
האם הצעת רכישה באיטליה מחייבת?
הצעה בלתי חוזרת מחייבת אתכם לתקופה שנקבעה בה. אם המוכר מקבל אותה והקבלה מגיעה אליכם, עשוי להיווצר הסכם מחייב עוד לפני ה-compromesso. לכן כדאי לכלול בהצעה את התנאים שחשובים לכם ולבדוק אותה לפני החתימה.
מתי צריך לשלם עמלת תיווך באיטליה?
לפי סעיף 1755 לקוד האזרחי, כשהעסקה ״נסגרת״, כלומר כשנוצר קשר מחייב בין הצדדים. לפי החלטה 7781/2020 של בית המשפט העליון האיטלקי, הצעה לבדה לא הספיקה במקרה שנדון, אבל הטופס של המתווך יכול לקבוע מועד אחר, ולכן חשוב לקרוא אותו.
תוך כמה זמן רושמים compromesso?
בתוך 30 יום מהחתימה, לפי המדריך הרשמי של רשות המסים האיטלקית. המועד היה 20 יום עד צו-החוק 73/2022. כשההסכם נוטריוני, ה-notaio רושם אותו.
האם אפשר לקנות נכס באיטליה בלי להגיע לשם?
כן, בייפוי כוח נוטריוני שנחתם בפני נוטריון ישראלי, עם אפוסטיל ותרגום לאיטלקית. כדאי שה-notaio באיטליה יאשר את הנוסח מראש. השירותים הנוטריוניים של הנציגות האיטלקית בישראל ניתנים רק לאזרחים איטלקים.
מי בוחר את ה-notaio?
לפי הנוהג, הקונה, משום שהוא נושא בהוצאות המכר. המתווך או הבנק יכולים להציע notaio, אבל לא לכפות. ה-notaio ניטרלי ואינו מחליף עורך דין שמייצג אתכם.
הקריאה הבאה · 10 דק׳ קריאההשכרת נכס באיטליה לתושבי ישראל: סוגי חוזים, cedolare secca, השכרה לטווח קצר ומיסוי בשתי המדינותהשכרת דירה באיטליה לישראלים: חוזי 4+4 ו-3+2, רישום החוזה, cedolare secca של 21% ו-10%, כללי ההשכרה הקצרה ב-2026, קוד CIN ומיסוי ההכנסה בישראל.לקריאת המדריךמקורות
- Agenzia delle Entrate - L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali (official guide, March 2024)
- Italian Ministry of Foreign Affairs - Reciprocity sheet: Israel
- Embassy of Italy in Tel Aviv - Codice fiscale for non-Italian citizens
- Embassy of Italy in Tel Aviv - Notary services
- NotaiOnline - Acquisto casa in Italia da stranieri: requisiti e imposte (September 2026)
- Brocardi - Italian Civil Code, art. 2645-bis (registration of preliminary contracts)
- Brocardi - Cassazione ord. 7781/2020: no agent's commission on the proposal alone