בקצרה
ישראלי שקונה דירה מאדם פרטי באיטליה משלם מס רישום (imposta di registro) של 9%, בדרך כלל על הערך הקדסטרלי ולא על המחיר, ועוד 50 אירו מס ipotecaria ו-50 אירו מס catastale. ברכישה מקבלן שחייבת ב-IVA משלמים 10% מע״מ על המחיר (22% בנכסי יוקרה) ועוד 600 אירו מסים קבועים. ההטבה של prima casa (2%) מותנית בדרך כלל במגורים בעירייה שבה הנכס נמצא, ולכן לרוב אינה מתאימה לתושב ישראל. בכל שנה משלמים IMU מלא ו-TARI, ובמכירה בתוך חמש שנים חל מס על הרווח באיטליה, עם זיכוי בישראל לפי האמנה.
הנקודות החשובות
- 1רכישה מאדם פרטי: מס רישום 9% (מינימום 1,000 אירו) ועוד 50 + 50 אירו. בשיטת prezzo-valore הבסיס הוא הערך הקדסטרלי: rendita × 1.05 × 120 (נכון לאוקטובר 2026, לפי מדריך רשות המסים האיטלקית מאוקטובר 2025).
- 2רכישה מקבלן בתוך חמש שנים מסיום הבנייה: IVA של 10% (22% בקטגוריות A/1, A/8 ו-A/9), ו-200 אירו לכל אחד משלושת המסים הקבועים.
- 3prima casa (2% במקום 9%) מחייבת בדרך כלל מגורים או עבודה בעירייה שבה הנכס נמצא. מי שמצהיר על כוונה לעבור ולא עובר בתוך 18 חודשים מחזיר את ההפרש, עם ריבית וקנס של 30%.
- 4IMU: בסיס של rendita × 1.05 × 160, ושיעור בסיס של 0.86% שכל עירייה רשאית לשנות עד 1.06%. ישראלי שאינו תושב איטליה אינו נהנה מהפטור לדירת מגורים עיקרית.
- 5מכירה בתוך חמש שנים: מס על הרווח באיטליה, אפשר בשיעור 26% דרך ה-notaio. לפי סעיף 13 לאמנה איטליה רשאית למסות, וישראל מזכה לפי סעיף 24. אחרי חמש שנים אין מס איטלקי על הרווח, אבל בישראל הוא עדיין חייב במס.
אילו מסים משלמים כשקונים נכס באיטליה?
התשובה תלויה בשתי שאלות: ממי אתם קונים, מאדם פרטי או מחברה קבלנית, והאם אתם עומדים בתנאי ההטבה לדירה ראשונה (prima casa). לפי מדריך רשות המסים האיטלקית (Agenzia delle Entrate, מהדורת אוקטובר 2025), מי שקונה דירה מאדם פרטי בלי ההטבה משלם מס רישום (imposta di registro) של 9%, ולצידו מס ipotecaria קבוע של 50 אירו ומס catastale קבוע של 50 אירו.
מס הרישום היחסי לא יכול להיות נמוך מ-1,000 אירו. את כל המסים האלה גובה ה-notaio ומעביר אותם לרשות המסים בעת רישום האקט, כך שהכסף צריך להיות זמין ביום החתימה. אקט שחייב במס רישום יחסי פטור ממס בולים ומהאגרות הנלוות של המרשם והקטסטו.
| ממי קונים | מס עיקרי | מסים קבועים | על מה מחושב |
|---|---|---|---|
| אדם פרטי, בלי prima casa | מס רישום 9% (מינימום 1,000 אירו) | ipotecaria 50 אירו ו-catastale 50 אירו | הערך הקדסטרלי (prezzo-valore) או המחיר |
| אדם פרטי, עם prima casa | מס רישום 2% (מינימום 1,000 אירו) | 50 אירו ו-50 אירו | הערך הקדסטרלי לפי מקדם 110, או המחיר |
| קבלן, מכירה פטורה מ-IVA | מס רישום 9% | 50 אירו ו-50 אירו | כמו ברכישה מאדם פרטי |
| קבלן, מכירה חייבת ב-IVA | IVA 10% (22% בקטגוריות A/1, A/8 ו-A/9; 4% עם prima casa) | registro, ipotecaria ו-catastale: 200 אירו כל אחד | המחיר בחוזה |
מקור: Agenzia delle Entrate, מדריך רכישת דירה, אוקטובר 2025. השיעורים נכונים לאוקטובר 2026, אך חוק התקציב השנתי באיטליה עשוי לשנות אותם.
מה זה prezzo-valore ולמה הוא חשוב לכם?
prezzo-valore היא שיטה שבה מס הרישום מחושב על הערך הקדסטרלי של הדירה ולא על המחיר ששילמתם בפועל. היא חלה כשהרוכש הוא אדם פרטי שאינו פועל במסגרת עסק או מקצוע, הנכס משמש למגורים (כולל נלווים כמו מחסן או חניה), והמכירה אינה חייבת ב-IVA. זה המצב הרגיל כשישראלי קונה דירה מאיטלקי.
הערך הקדסטרלי מחושב כך: ה-rendita catastale, ההכנסה הרשומה בקטסטו, כפול 1.05 כפול 120. בדוגמה של רשות המסים האיטלקית, דירה עם rendita של 900 אירו נקנית ב-200,000 אירו. הבסיס לפי prezzo-valore הוא 113,400 אירו, ומס הרישום 10,206 אירו. בלי השיטה, המס היה 18,000 אירו.
- צריך לבקש את זה במפורש מה-notaio, באקט עצמו. אי אפשר להוסיף את הבקשה במסמך משלים מאוחר יותר.
- חובה לרשום באקט את המחיר האמיתי. אם חלק מהמחיר הוסתר, המס יחושב על המחיר המוסכם המלא, ויוטל קנס של 50% עד 100% מהפרש המס.
- הגנה מפני שומה: רשות המסים האיטלקית אינה יכולה לקבוע שווי שוק אחר לצורך מס הרישום, למעט במקרה של הסתרת מחיר.
- הפחתה של 30% בשכר הטרחה של ה-notaio, לפי החוק.
ה-rendita catastale מופיעה בנסח הקטסטו (visura catastale). בקשו אותו לפני החתימה על ה-compromesso וחשבו את מס הרישום בעצמכם. כמו בדוגמה של רשות המסים, הערך הקדסטרלי יכול להיות נמוך משמעותית מהמחיר, וההפרש במס מורגש.
מה משתנה כשקונים דירה חדשה מקבלן?
כשחברה קבלנית מוכרת דירה בתוך חמש שנים מסיום הבנייה או השיפוץ, המכירה חייבת ב-IVA, המע״מ האיטלקי, ולא במס רישום יחסי. השיעור הוא 10% מהמחיר, ו-22% לנכסים בקטגוריות היוקרה A/1, A/8 ו-A/9. במקום 50 אירו משלמים 200 אירו לכל אחד משלושת המסים הקבועים: registro, ipotecaria ו-catastale.
אחרי חמש שנים, מכירה של קבלן פטורה ככלל מ-IVA, אלא אם הוא בוחר באקט או בהסכם המקדים להחיל עליה IVA. במכירה פטורה משלמים 9% מס רישום, כמו ברכישה מאדם פרטי.
שני הבדלים חשובים: ראשית, ב-IVA הבסיס הוא המחיר המלא, ושיטת prezzo-valore לא חלה. בדירה של 300,000 אירו, למשל, ה-IVA לבדו הוא 30,000 אירו. שנית, אם המחיר שנרשם באקט ובחשבונית נמוך מהמחיר האמיתי, גם רוכש פרטי אחראי יחד עם הקבלן ל-IVA על ההפרש ולקנס. רוכש ישראלי פרטי אינו רשום לצורכי מע״מ באיטליה, ולכן אינו יכול לקזז את ה-IVA, והוא עלות סופית שלו.
האם ישראלי יכול ליהנות מהטבת prima casa?
בדרך כלל לא. ההטבה מורידה את מס הרישום מ-9% ל-2% (ואת ה-IVA מ-10% ל-4%), אבל היא מותנית במיקום הנכס: בעירייה (comune) שבה אתם רשומים כתושבים, או שתעבירו אליה את מקום המגורים בתוך 18 חודשים מהרכישה. את הכוונה לעבור צריך לכלול באקט עצמו, אחרת ההטבה אובדת.
החלופות לתנאי המגורים, ותנאי הסף הנוספים, מצומצמים:
- העירייה שבה אתם עובדים או מקיימים פעילות, גם פעילות ללא שכר כמו לימודים, התנדבות או ספורט.
- מי שעבר לחו״ל מסיבות עבודה, ולפני כן גר או עבד באיטליה לפחות חמש שנים: העירייה שבה נולד, או זו שבה גר או עבד לפני המעבר (סעיף 2 לצו-חוק 69/2023). זה רלוונטי לחלק מבעלי אזרחות כפולה שחיו בעבר באיטליה.
- הנכס צריך להיות בקטגוריה קדסטרלית רגילה. נכסים בקטגוריות A/1, A/8 ו-A/9 אינם זכאים.
- אסור שתהיה לכם דירה אחרת באותה עירייה, או דירה אחרת באיטליה שנקנתה בהטבה, אלא אם תמכרו אותה בתוך שנתיים (באקטים מ-1 בינואר 2025).
משקיע ישראלי שקונה דירה לנופש או להשכרה, ואינו מתכוון לרשום את מגוריו באיטליה, לא עומד בתנאים. הצהרה כוזבת, או אי מעבר בתוך 18 חודשים, מובילים לאובדן ההטבה: תשלום המס שנחסך, ריבית וקנס של 30%. לכן חשוב לבנות את התחשיב לפי 9% מהיום הראשון, ולא להסתמך על הצהרה שלא תתממש.
כמה עולים ה-notaio, הסוכן וההסכם המקדים?
שכר הטרחה של ה-notaio ועמלת המתווך אינם מסים, ואין להם תעריף אחיד שאפשר לציין כאן. שניהם תלויים במחיר, במורכבות העסקה ובמשא ומתן, ולכן כדאי לבקש הצעה כתובה מראש. שתי נקודות כן קבועות בחוק: בשיטת prezzo-valore שכר הטרחה של ה-notaio מופחת ב-30%, ובאקט חייבים לפרט את פרטי המתווך, את העמלה ששולמה ואת אמצעי התשלום.
גם להסכם המקדים יש מחיר. לפי המדריך של רשות המסים האיטלקית, רישום ה-compromesso כרוך במס רישום קבוע של 200 אירו ובמס בולים. על מקדמה (caparra) או תשלום על חשבון המחיר, במכירה שאינה חייבת ב-IVA, חל מס של 0.5% (בהסכמים מקדימים מ-2025), והוא מקוזז מהמס שישולם באקט הסופי.
מה זה IMU וכמה הוא עולה בשנה?
IMU הוא מס הרכוש העירוני השנתי, וישראלי שאינו תושב איטליה משלם אותו במלואו. הפטור חל רק על דירת המגורים העיקרית, ולפי מחלקת הכספים של משרד הכלכלה האיטלקי (MEF) זו דירה שבה הבעלים רשום כתושב וגם גר בה בפועל. מאז 2020 גם דירה של איטלקים תושבי חוץ, הרשומים ב-AIRE, אינה נחשבת עוד לדירה עיקרית.
החישוב: rendita catastale כפול 1.05 כפול 160, לדירות בקבוצה A (למעט A/10) ולמחסנים וחניות בקטגוריות C/2, C/6 ו-C/7. על הבסיס הזה חל שיעור בסיס של 0.86%. כל עירייה קובעת שיעור משלה, מ-0% ועד 1.06%, ועיריות מסוימות רשאיות להוסיף תוספת שמחליפה את מס ה-TASI הישן, עד 1.14% (נכון לאוקטובר 2026).
| דוגמה: דירה עם rendita של 900 אירו | סכום |
|---|---|
| בסיס המס (900 × 1.05 × 160) | 151,200 אירו |
| IMU בשיעור הבסיס, 0.86% | כ-1,300 אירו בשנה |
| IMU בשיעור 1.06% | כ-1,603 אירו בשנה |
המס משולם בשני תשלומים, עד 16 ביוני ועד 16 בדצמבר, או בתשלום אחד עד 16 ביוני, בטופס F24 או בשובר דואר. האחריות לחשב ולשלם במועד מוטלת על הבעלים, ולכן בעלים שגרים בחו״ל נעזרים בדרך כלל ברואה חשבון (commercialista) או במנהל הנכס באיטליה. את השיעור המדויק בדקו בהחלטת המועצה של העירייה לאותה שנה.
ומה עוד משלמים בזמן ההחזקה?
TARI הוא מס פינוי האשפה העירוני. הוא חל על מי שמחזיק נכס שמסוגל לייצר פסולת, גם כשהדירה עומדת ריקה: לפי ה-MEF, דירה מרוהטת או עם חיבור אחד לשירותים נחשבת חייבת. מועצת העירייה קובעת את התעריף, והיא רשאית לתת בתקנון שלה הנחה לדירות לשימוש עונתי או למי שגר בחו״ל יותר משישה חודשים בשנה. כדאי לבדוק אם ההנחה קיימת ולבקש אותה.
מעבר למסים יש עלויות שוטפות שאינן מס, כמו דמי ועד הבית (condominio), ביטוח ותחזוקה. אם תשכירו את הנכס, ההכנסה ממוסה באיטליה ומדווחת בישראל. בנושא הזה הרחבנו במדריך על מיסוי הכנסות משכירות באיטליה.
כמה מס משלמים באיטליה כשמוכרים את הנכס?
אם מוכרים בתוך חמש שנים מהרכישה, הרווח חייב במס באיטליה. אחרי חמש שנים, אדם פרטי אינו חייב במס איטלקי על הרווח. גם בתוך חמש השנים יש חריגים: דירה ששימשה רוב תקופת ההחזקה כדירת המגורים העיקרית של המוכר או של בני משפחתו, ונכס שהתקבל בירושה. בנכס שהתקבל במתנה, חמש השנים נספרות ממועד הרכישה של נותן המתנה.
במכירה בתוך חמש שנים יש שתי דרכים לשלם. הראשונה: לבקש מה-notaio, באקט המכירה, להחיל מס חלופי (imposta sostitutiva) בשיעור 26% על הרווח, וה-notaio מעביר אותו לרשות המסים. השנייה: לכלול את הרווח בדוח השנתי באיטליה ולשלם לפי מדרגות מס ההכנסה (IRPEF). הרווח הוא ההפרש בין מחיר המכירה לעלות הרכישה כפי שהיא מוגדרת בדין האיטלקי, ורואה חשבון מקומי יחשב איזו דרך זולה יותר במקרה שלכם.
מה קובעת אמנת המס בין ישראל לאיטליה?
האמנה למניעת כפל מס נחתמה ברומא ב-8 בספטמבר 1995, אושררה באיטליה בחוק 371 מ-9 באוקטובר 1997, ונכנסה לתוקף ב-1998. שלושה סעיפים חשובים לבעלי נכסים:
- סעיף 6: הכנסה מנכס מקרקעין, כולל שכירות, רשאית להיות ממוסה במדינה שבה הנכס נמצא.
- סעיף 13(1): רווח ממכירת מקרקעין חייב במס במדינה שבה הם נמצאים. הלשון אינה ״רק באותה מדינה״, ולכן גם ישראל רשאית למסות את תושביה על הרווח, ואת הכפל מונעים בזיכוי. לפי סעיף 13(4), גם רווח ממכירת מניות של חברה שרוב נכסיה מקרקעין באיטליה חייב במס באיטליה.
- סעיף 24(3): המס האיטלקי ששולם על הכנסה או רווח שמקורם באיטליה מזוכה כנגד המס הישראלי על אותה הכנסה, עד גובה המס הישראלי שמתייחס אליה.
מה מדווחים ומשלמים בישראל?
תושב ישראל חייב במס על הכנסותיו בכל העולם, כולל רווח ממכירת נכס באיטליה. לפי סקירה מקצועית של משרד רואי החשבון בן שושן, דירה בחו״ל אינה ״זכות במקרקעין״ לפי חוק מיסוי מקרקעין, ולכן לא חל עליה מס שבח. היא ״נכס״ לפי סעיף 88 לפקודת מס הכנסה, והרווח ממוסה כרווח הון: עד 20% על החלק שנצבר עד סוף 2011 ועד 25% על היתרה, בחישוב ליניארי.
המס ששולם באיטליה מזוכה כנגד המס הישראלי. אם המס האיטלקי גבוה יותר, לא משלמים תוספת בישראל, אבל העודף אינו מוחזר. את המכירה מדווחים לפקיד השומה בתוך 30 יום (סעיף 91 לפקודה), וגם בדוח השנתי.
- מכירה בתוך חמש שנים: משלמים באיטליה 26% או IRPEF, ובישראל מחשבים את המס ומקזזים ממנו את המס האיטלקי. ייתכן שלא יישאר הפרש לתשלום, אבל חובת הדיווח קיימת בכל מקרה.
- מכירה אחרי חמש שנים: באיטליה אין מס על הרווח, ולכן אין גם מה לזכות. בישראל הרווח חייב במס מלא. זו נקודה שמפתיעה משקיעים רבים.
- שמרו את כל המסמכים: אקט הרכישה, חשבוניות, אישורי תשלום של מסי הרכישה ואישור ה-notaio על המס ששולם במכירה. בלעדיהם קשה להוכיח את עלות הנכס ולקבל זיכוי.
הערה נוספת: בעלות בדירה בחו״ל עשויה להשפיע על מעמד ״דירה יחידה״ לעניין מס רכישה בישראל. אם אתם מתכננים לקנות גם דירה בישראל, בדקו את זה מראש עם יועץ המס שלכם.
צ׳ק ליסט מסים לפני החתימה
- בקשו visura catastale וחשבו את מס הרישום לפי prezzo-valore: rendita × 1.05 × 120 × 9%.
- בררו ממי אתם קונים: אדם פרטי, קבלן בתוך חמש שנים מסיום הבנייה (IVA), או קבלן אחרי חמש שנים.
- בדקו את הקטגוריה הקדסטרלית. A/1, A/8 או A/9 פירושן IVA של 22% ברכישה מקבלן, ואין זכאות ל-prima casa.
- אל תצהירו על prima casa בלי תוכנית אמיתית לרשום מגורים בעירייה בתוך 18 חודשים.
- בדקו את שיעור ה-IMU בהחלטת העירייה ואת הנחות ה-TARI בתקנון, וחשבו עלות החזקה שנתית.
- העבירו את הכסף בהעברה בנקאית מתועדת. באקט מפרטים את אמצעי התשלום, ואותם מסמכים ישמשו אתכם גם להוכחת מקור הכספים ולחישוב המס בישראל.
- אם לא תגיעו לחתימה, הכינו בישראל ייפוי כוח עם אפוסטיל ותרגום, לפי הדרישות של ה-notaio.
- תכננו את המכירה כבר עכשיו: מועד חמש השנים, הבחירה ב-26% דרך ה-notaio, והדיווח בישראל בתוך 30 יום.
מה לעשות לפני שחותמים על ה-compromesso, ואיך אנחנו מלווים
רוב המסים באיטליה נקבעים כבר בשלב ה-compromesso: ממי קונים, באיזה מסלול מס, מה הערך הקדסטרלי ומה יקרה כשתמכרו. הפעולות המקומיות, האקט, גביית המסים והדיווח לרשויות, נעשות על ידי notaio, עורכי דין ורואי חשבון מורשים באיטליה. אנחנו מתאמים את העבודה מישראל: בודקים את המסמכים ואת תחשיבי המס לפני החתימה, מסתכלים על העסקה מנקודת המבט של רוכש ישראלי, כולל האמנה והדיווח בישראל, ודואגים שתכירו מראש את העלות הכוללת ברכישה, בהחזקה ובמכירה.
המידע כאן הוא מידע כללי, נכון לאוקטובר 2026, ואינו ייעוץ משפטי או ייעוץ מס למקרה מסוים. שיעורי מס הרישום וה-IVA קבועים בחוק ומשתנים לעיתים בחוק התקציב, ושיעור ה-IMU נקבע מדי שנה בכל עירייה בנפרד, ולכן יש לאמת אותם לפני כל עסקה.
שאלות נפוצות
כמה מס משלם ישראלי שקונה דירה יד שנייה באיטליה?
ברכישה מאדם פרטי: מס רישום של 9% (לפחות 1,000 אירו), ועוד 50 אירו מס ipotecaria ו-50 אירו מס catastale. אם מבקשים prezzo-valore, ה-9% מחושבים על הערך הקדסטרלי (rendita × 1.05 × 120), שיכול להיות נמוך משמעותית מהמחיר. השיעורים נכונים לאוקטובר 2026.
האם ישראלי זכאי למס רישום של 2% על דירה ראשונה באיטליה?
רק אם הוא עומד בתנאים: בדרך כלל מגורים רשומים בעירייה שבה הנכס נמצא, מעבר אליה בתוך 18 חודשים, או עבודה באותה עירייה. משקיע שגר בישראל וקונה דירה לנופש או להשכרה בדרך כלל אינו זכאי, והצהרה שלא מתממשת עולה בהחזר המס, ריבית וקנס של 30%.
האם ישראלים משלמים IMU?
כן, במלואו. הפטור חל רק על דירת מגורים עיקרית, שבה הבעלים רשום כתושב וגר בפועל. שיעור הבסיס הוא 0.86% מהבסיס לצורכי IMU (rendita × 1.05 × 160), וכל עירייה קובעת שיעור משלה עד 1.06%, ובחלק מהעיריות עד 1.14%.
האם יש מס על רווח הון באיטליה כשמוכרים דירה?
לאדם פרטי, רק אם מוכרים בתוך חמש שנים מהרכישה, ובכפוף לחריגים. אפשר לבקש מה-notaio מס חלופי של 26% על הרווח, או לדווח בדוח השנתי לפי מדרגות IRPEF. אחרי חמש שנים אין מס איטלקי על הרווח, אבל בישראל הוא עדיין חייב במס.
איך נמנע כפל מס בין ישראל לאיטליה במכירת נכס?
לפי סעיף 13(1) לאמנה, איטליה רשאית למסות רווח ממכירת מקרקעין שנמצאים בה. לפי סעיף 24(3), ישראל מזכה את המס האיטלקי כנגד המס הישראלי על אותו רווח, עד גובה המס הישראלי. את המכירה מדווחים בישראל בתוך 30 יום ובדוח השנתי.
הקריאה הבאה · 10 דק׳ קריאההשכרת נכס באיטליה לתושבי ישראל: סוגי חוזים, cedolare secca, השכרה לטווח קצר ומיסוי בשתי המדינותהשכרת דירה באיטליה לישראלים: חוזי 4+4 ו-3+2, רישום החוזה, cedolare secca של 21% ו-10%, כללי ההשכרה הקצרה ב-2026, קוד CIN ומיסוי ההכנסה בישראל.לקריאת המדריךמקורות
- Agenzia delle Entrate - L'acquisto della casa: le imposte e le agevolazioni fiscali (ottobre 2025)
- Dipartimento delle Finanze (MEF) - IMU, aliquote
- Dipartimento delle Finanze (MEF) - IMU, base imponibile
- Dipartimento delle Finanze (MEF) - IMU, abitazione principale
- Agenzia delle Entrate - Tassazione plusvalenze immobiliari (imposta sostitutiva 26%)
- Normattiva - Legge 9 ottobre 1997, n. 371: Italy-Israel double taxation convention (Rome, 8.9.1995), Articles 6, 13, 24
- Ben Shushan & Co. CPA - Sale of a residential apartment abroad: tax aspects (July 2024)