Налоги на недвижимость в Италии для израильского покупателя: регистрационный налог, IVA, IMU и налог на прибыль при продаже

1Какие налоги платят при покупке недвижимости в Италии?

Ответ зависит от двух вопросов: у кого вы покупаете, у частного лица или у строительной компании, и соответствуете ли вы условиям льготы на первое жилье (prima casa). Согласно руководству Налогового агентства Италии (Agenzia delle Entrate, издание октября 2025 года), тот, кто покупает квартиру у частного лица без льготы, платит регистрационный налог (imposta di registro) в размере 9%, а также фиксированный налог ipotecaria в 50 евро и фиксированный налог catastale в 50 евро.

Пропорциональный регистрационный налог не может быть меньше 1 000 евро. Все эти налоги взимает notaio и перечисляет их Налоговому агентству при регистрации акта, поэтому деньги должны быть доступны в день подписания. Акт, облагаемый пропорциональным регистрационным налогом, освобождается от гербового сбора и от сопутствующих сборов реестра недвижимости и кадастра.

Источник: Agenzia delle Entrate, руководство по покупке жилья, октябрь 2025 года. Ставки действуют по состоянию на октябрь 2026 года, однако ежегодный закон о бюджете Италии может их изменить.

2Что такое prezzo-valore и почему это важно для вас?

prezzo-valore - это система, при которой регистрационный налог рассчитывается с кадастровой стоимости квартиры, а не с фактически уплаченной цены. Она применяется, когда покупатель является частным лицом, не действующим в рамках предпринимательской или профессиональной деятельности, объект является жилым (включая принадлежности, например кладовую или парковочное место), а продажа не облагается IVA. Именно так обычно обстоит дело, когда израильтянин покупает квартиру у итальянца.

Кадастровая стоимость рассчитывается так: rendita catastale, то есть доход, внесенный в кадастр, умножается на 1,05 и на 120. В примере Налогового агентства квартира с rendita 900 евро покупается за 200 000 евро. База по prezzo-valore составляет 113 400 евро, а регистрационный налог - 10 206 евро. Без этой системы налог составил бы 18 000 евро.

• Ее нужно прямо запросить у notaio в самом акте. Добавить запрос позднее дополнительным документом нельзя.
• В акте обязательно указывается реальная цена. Если часть цены скрыта, налог рассчитывается с полной согласованной цены и назначается штраф от 50% до 100% разницы в налоге.
• Защита от доначисления: Налоговое агентство Италии не может определить иную рыночную стоимость для целей регистрационного налога, кроме случаев сокрытия цены.
• Снижение гонорара notaio на 30% в силу закона.

3Что меняется при покупке новой квартиры у застройщика?

Когда строительная компания продает квартиру в течение пяти лет после завершения строительства или реконструкции, продажа облагается IVA, итальянским НДС, а не пропорциональным регистрационным налогом. Ставка составляет 10% от цены и 22% для объектов элитных категорий A/1, A/8 и A/9. Вместо 50 евро уплачивается по 200 евро за каждый из трех фиксированных налогов: registro, ipotecaria и catastale.

Через пять лет продажа застройщиком, как правило, освобождена от IVA, если только он не выберет в акте или в предварительном договоре применение IVA. При освобожденной продаже уплачивается регистрационный налог 9%, как при покупке у частного лица.

Два важных отличия. Во-первых, при IVA базой служит полная цена, и система prezzo-valore не применяется. Например, по квартире стоимостью 300 000 евро одна только IVA составит 30 000 евро. Во-вторых, если цена, указанная в акте и в счете, ниже реальной, даже частный покупатель несет солидарную с застройщиком ответственность за IVA с разницы и за штраф. Частный покупатель из Израиля не зарегистрирован плательщиком НДС в Италии и не может принять IVA к вычету, поэтому для него это окончательный расход.

4Может ли израильтянин воспользоваться льготой prima casa?

Как правило, нет. Льгота снижает регистрационный налог с 9% до 2% (а IVA с 10% до 4%), но зависит от местонахождения объекта: он должен находиться в коммуне (comune), где вы зарегистрированы как резиденты, или в той, куда вы перенесете место жительства в течение 18 месяцев после покупки. Намерение переехать необходимо указать в самом акте, иначе льгота утрачивается.

Альтернативы условию о месте жительства и дополнительные условия ограничены:

• Коммуна, в которой вы работаете или ведете деятельность, в том числе неоплачиваемую, например учебу, волонтерство или спорт.
• Лицо, переехавшее за границу по работе и ранее прожившее или проработавшее в Италии не менее пяти лет: коммуна рождения либо та, где оно жило или работало до переезда (статья 2 декрета-закона 69/2023). Это актуально для некоторых лиц с двойным гражданством, которые в прошлом жили в Италии.
• Объект должен относиться к обычной кадастровой категории. Объекты категорий A/1, A/8 и A/9 не имеют права на льготу.
• У вас не должно быть другого жилья в той же коммуне или другого жилья в Италии, купленного с льготой, если только вы не продадите его в течение двух лет (для актов с 1 января 2025 года).

Израильский инвестор, который покупает квартиру для отдыха или сдачи в аренду и не намерен регистрировать место жительства в Италии, условиям не соответствует. Ложное заявление или непереезд в течение 18 месяцев ведут к утрате льготы: уплате сэкономленного налога, процентов и штрафа 30%. Поэтому важно с первого дня строить расчет исходя из 9%, а не полагаться на заявление, которое не будет исполнено.

5Сколько стоят notaio, агент и предварительный договор?

Гонорар notaio и комиссия агента не являются налогами, и единого тарифа, который можно было бы здесь привести, нет. Оба зависят от цены, сложности сделки и переговоров, поэтому стоит заранее запросить письменное предложение. Два момента закреплены законом: в системе prezzo-valore гонорар notaio снижается на 30%, а в акте обязательно указываются данные агента, уплаченная комиссия и способ оплаты.

Предварительный договор тоже стоит денег. Согласно руководству Налогового агентства Италии, регистрация compromesso влечет фиксированный регистрационный налог 200 евро и гербовый сбор. С задатка (caparra) или авансового платежа в счет цены при продаже, не облагаемой IVA, взимается налог 0,5% (для предварительных договоров с 2025 года), который засчитывается в налог, уплачиваемый по окончательному акту.

6Что такое IMU и сколько он стоит в год?

IMU - это ежегодный муниципальный налог на недвижимость, и израильтянин, не являющийся резидентом Италии, уплачивает его в полном размере. Освобождение распространяется только на основное жилье, которым, согласно Департаменту финансов Министерства экономики Италии (MEF), считается жилье, где владелец зарегистрирован как резидент и фактически проживает. С 2020 года жилье итальянцев-нерезидентов, состоящих на учете в AIRE, также больше не считается основным.

Расчет: rendita catastale, умноженная на 1,05 и на 160, для жилья группы A (кроме A/10) и для кладовых и парковочных мест категорий C/2, C/6 и C/7. К этой базе применяется базовая ставка 0,86%. Каждая коммуна устанавливает собственную ставку от 0% до 1,06%, а некоторые коммуны вправе добавить надбавку, заменяющую прежний налог TASI, до 1,14% (по состоянию на октябрь 2026 года).

Налог уплачивается двумя платежами, до 16 июня и до 16 декабря, или одним платежом до 16 июня, по форме F24 или почтовым переводом. Ответственность за расчет и своевременную уплату лежит на владельце, поэтому владельцы, живущие за границей, обычно обращаются к бухгалтеру (commercialista) или к управляющему объектом в Италии. Точную ставку проверьте в решении муниципального совета на соответствующий год.

7Что еще нужно платить во время владения?

TARI - муниципальный налог на вывоз мусора. Он взимается с любого, кто владеет помещением, способным производить отходы, даже если квартира пустует: по данным MEF, меблированное жилье или жилье хотя бы с одним подключением к коммунальным услугам считается облагаемым. Тариф устанавливает муниципальный совет, и его положение может предусматривать скидку для жилья сезонного использования или для лиц, проживающих за границей более шести месяцев в году. Стоит проверить, есть ли такая скидка, и подать заявление.

Помимо налогов есть текущие расходы, которые налогами не являются: взносы на содержание дома (condominio), страхование и обслуживание. Если вы сдаете объект в аренду, доход облагается налогом в Италии и декларируется в Израиле. Эту тему мы подробно рассматриваем в руководстве о налогообложении арендного дохода в Италии.

8Какой налог платят в Италии при продаже объекта?

Если вы продаете в течение пяти лет после покупки, прибыль облагается налогом в Италии. По истечении пяти лет частное лицо не платит итальянский налог на прибыль. Даже в пределах пяти лет есть исключения: жилье, которое большую часть срока владения служило основным местом жительства продавца или членов его семьи, а также имущество, полученное по наследству. Для имущества, полученного в дар, пять лет исчисляются с даты приобретения его дарителем.

При продаже в течение пяти лет есть два способа уплаты. Первый: попросить notaio в акте продажи применить замещающий налог (imposta sostitutiva) по ставке 26% с прибыли, который notaio перечисляет Налоговому агентству. Второй: включить прибыль в годовую декларацию в Италии и уплатить налог по шкале подоходного налога (IRPEF). Прибыль - это разница между ценой продажи и стоимостью приобретения в том виде, как ее определяет итальянское право, а местный бухгалтер рассчитает, какой способ выгоднее в вашем случае.

9Что предусматривает налоговое соглашение между Израилем и Италией?

Конвенция об избежании двойного налогообложения подписана в Риме 8 сентября 1995 года, ратифицирована в Италии Законом 371 от 9 октября 1997 года и вступила в силу в 1998 году. Для владельцев недвижимости важны три статьи:

• Статья 6: доход от недвижимого имущества, включая арендную плату, может облагаться налогом в государстве, где находится объект.
• Статья 13(1): прибыль от отчуждения недвижимого имущества облагается налогом в государстве, где оно находится. Формулировка не звучит как «только в этом государстве», поэтому Израиль также вправе облагать своих резидентов налогом на прибыль, а двойное налогообложение устраняется зачетом. Согласно статье 13(4), прибыль от продажи акций компании, активы которой состоят главным образом из недвижимости в Италии, также облагается налогом в Италии.
• Статья 24(3): итальянский налог, уплаченный с доходов или прибыли из источников в Италии, засчитывается в счет израильского налога с тех же доходов, но не выше суммы израильского налога, приходящейся на них.

10Что нужно декларировать и платить в Израиле?

Резидент Израиля облагается налогом на доходы по всему миру, включая прибыль от продажи недвижимости в Италии. Согласно профессиональному обзору бухгалтерской фирмы Бен Шушан, квартира за границей не является «правом на недвижимость» по Закону о налогообложении недвижимости, поэтому налог на прирост стоимости недвижимости к ней не применяется. Она является «активом» по разделу 88 Ордонанса о подоходном налоге, а прибыль облагается как прирост капитала: до 20% на часть, накопленную до конца 2011 года, и до 25% на остаток, по линейному расчету.

Налог, уплаченный в Италии, засчитывается в счет израильского налога. Если итальянский налог выше, в Израиле дополнительно ничего не платится, но излишек не возвращается. О продаже сообщают налоговому инспектору в течение 30 дней (раздел 91 Ордонанса), а также в годовой декларации.

• Продажа в течение пяти лет: в Италии вы платите 26% или IRPEF, а в Израиле налог рассчитывается и уменьшается на итальянский налог. Возможно, разницы к уплате не останется, но обязанность декларирования существует в любом случае.
• Продажа через пять лет: в Италии налога на прибыль нет, поэтому и зачитывать нечего. В Израиле прибыль облагается налогом в полном объеме. Этот момент удивляет многих инвесторов.
• Сохраняйте все документы: акт покупки, счета, подтверждения уплаты налогов при покупке и подтверждение notaio об уплаченном при продаже налоге. Без них трудно доказать стоимость объекта и получить зачет.

Еще одно замечание: владение квартирой за границей может повлиять на статус «единственной квартиры» для целей налога на покупку в Израиле. Если вы планируете купить квартиру и в Израиле, заранее проверьте это со своим налоговым консультантом.

11Налоговый чек-лист перед подписанием

1. Запросите visura catastale и рассчитайте регистрационный налог по prezzo-valore: rendita × 1,05 × 120 × 9%.
2. Выясните, у кого вы покупаете: у частного лица, у застройщика в течение пяти лет после завершения строительства (IVA) или у застройщика по истечении пяти лет.
3. Проверьте кадастровую категорию. A/1, A/8 или A/9 означают IVA 22% при покупке у застройщика и отсутствие права на prima casa.
4. Не заявляйте prima casa без реального плана зарегистрировать место жительства в коммуне в течение 18 месяцев.
5. Проверьте ставку IMU в решении коммуны и скидки по TARI в положении и рассчитайте ежегодные расходы на владение.
6. Переводите деньги документально подтвержденным банковским переводом. В акте указывается способ оплаты, и эти же документы понадобятся вам для подтверждения источника средств и расчета налога в Израиле.
7. Если вы не будете присутствовать при подписании, оформите в Израиле доверенность с апостилем и переводом в соответствии с требованиями notaio.
8. Планируйте продажу уже сейчас: дату истечения пяти лет, выбор ставки 26% через notaio и декларирование в Израиле в течение 30 дней.

12Что сделать до подписания compromesso и как мы сопровождаем

Большинство налогов в Италии определяется уже на этапе compromesso: у кого вы покупаете, какой налоговый режим применяется, какова кадастровая стоимость и что произойдет при продаже. Местные действия, то есть акт, взимание налогов и отчетность перед органами власти, выполняют notaio, а также лицензированные адвокаты и бухгалтеры в Италии. Мы координируем работу из Израиля: проверяем документы и налоговые расчеты до подписания, смотрим на сделку с точки зрения израильского покупателя, включая соглашение и декларирование в Израиле, и следим за тем, чтобы вы заранее знали полную стоимость при покупке, владении и продаже.

Читать дальше · 10 мин чтенияСдача недвижимости в аренду в Италии резидентами Израиля: виды договоров, cedolare secca, краткосрочная аренда и налогообложение в обеих странахСдача квартиры в Италии израильтянами: договоры 4+4 и 3+2, регистрация, cedolare secca 21% и 10%, правила краткосрочной аренды 2026 года, CIN и налог в Израиле.Читать руководство