Проверка перед покупкой недвижимости в Италии: Catasto, реестры недвижимости, законность строительства и закон Salva Casa

1Что нужно проверить перед покупкой недвижимости в Италии?

Проверяют три уровня: юридический, то есть кто собственник и какие обременения зарегистрированы на объект; кадастровый, то есть соответствует ли объект в действительности записи и плану в Catasto; и градостроительный, то есть соответствует ли построенное разрешениям, выданным муниципалитетом. Помимо этого проверяют энергетический сертификат, долги кондоминиуму, охранные ограничения и права преимущественной покупки.

Notaio - публичное должностное лицо, нейтральное по отношению к сторонам; он проверяет реестры и заявления в акте. Сравнение фактического здания с делами муниципалитета - задача аттестованного технического специалиста, и проводится оно до compromesso, обязывающего предварительного договора. Этапы сделки и налоги мы подробно описываем в отдельных руководствах о порядке покупки и о налогах при покупке и IMU.

2Чем visura catastale отличается от visura ipotecaria?

visura catastale - это выписка из Catasto агентства Agenzia delle Entrate, и она описывает объект: идентификацию (коммуна, foglio, particella, subalterno), категорию, площадь, кадастровый доход (rendita) и зарегистрированных собственников. visura ipotecaria проводится в реестрах недвижимости, которые раньше назывались Conservatoria dei Registri Immobiliari, а сегодня - Servizi di Pubblicità Immobiliare того же агентства. Она показывает юридическую историю: переходы права, ипотеки, аресты и зарегистрированные иски.

Не полагайтесь только на visura catastale, чтобы узнать, кто собственник. Notaio сверяет кадастровые данные с актом, по которому продавец приобрёл объект, а цепочку собственности восстанавливают по реестрам. Кадастровый план доступен не всем, и покупатель обычно получает его через продавца или через технического специалиста, действующего от его имени.

3Почему проверяют 20 лет назад и что ищут в реестрах?

Срок в 20 лет связан с приобретательной давностью (usucapione): согласно статье 1158 Гражданского кодекса, непрерывного владения в течение 20 лет достаточно для приобретения права собственности на недвижимость. Непрерывная цепочка зарегистрированных переходов права за этот период значительно снижает риск того, что у кого-то есть преимущественное право.

• Переходы права - чтобы убедиться, что продавец является зарегистрированным собственником всего, что он продаёт.
• Ипотеки (ipoteche) - ипотека продавца обычно погашается при закрытии сделки. Механизм согласуют уже в compromesso.
• Аресты (pignoramenti) - зарегистрированный арест на практике блокирует продажу до его снятия.
• Зарегистрированные иски (domande giudiziali) - например, иск о праве собственности.
• Сервитуты (servitù) - часть из них зарегистрирована, но фактически используемые права прохода иногда выявляются только на месте.

Notaio может подготовить relazione notarile ventennale - отчёт, обобщающий эти 20 лет. Общей обязанности его готовить нет, но в значимой сделке его стоит запросить, или равноценную проверку адвоката, до compromesso.

4Что такое conformità catastale и что будет, если её нет?

Акт, передающий права на существующее здание, должен содержать, под страхом ничтожности, кадастровую идентификацию, ссылку на планы, поданные в Catasto, и заявление сторон о том, что данные и планы соответствуют фактическому состоянию. Заявление может быть заменено заключением аттестованного технического специалиста. Это правило пункта 1-bis статьи 29 Закона 52/1985, добавленного в 2010 году (DL 78/2010, конвертированный Законом 122/2010).

Пункт 1-ter, введённый в 2017 году, позволяет задним числом подтвердить акт, в котором отсутствуют эти элементы, но не в случае, когда плана нет или он не соответствует фактическому состоянию. В июле 2026 года Верховный суд (Cassazione, решение 22902) постановил, что такое подтверждение не снимает дисциплинарной ответственности notaio. Поэтому если стены были перенесены или изменена планировка, продавец должен обновить данные в Catasto через технического специалиста до rogito.

5Как проверить законность строительства (conformità urbanistica-edilizia)?

Аттестованный технический специалист (geometra, инженер или архитектор) подаёт запрос на ознакомление со строительным архивом муниципалитета (accesso agli atti), находит все разрешения, выданные на здание и помещение, и сравнивает их с обмером на месте. Результат - определение stato legittimo, законного состояния объекта, и перечень отклонений от него.

Сам акт должен указывать разрешения (статья 46 Строительного кодекса, DPR 380/2001, а для более старых зданий статья 40 Закона 47/1985), а для здания, строительство которого началось до 1 сентября 1967 года, вместо этого даётся соответствующее заявление. Верховный суд в объединённом составе (Sezioni Unite, решение 8230/2019) постановил, что речь идёт о формальной ничтожности: если в акте указано подлинное разрешение на данный объект, акт действителен, даже если есть нарушения. Иными словами, действительный акт вас не защищает. Вы наследуете нарушения вместе с риском предписания о сносе или штрафа, трудностями с ипотекой и перепродажей и отказом в разрешении на ремонт.

Во многих старых объектах часть построек была узаконена в рамках процедур condono, общих амнистий прошлых лет. Убедитесь, что узаконение действительно было предоставлено и оплачено, а не только запрошено.

6Что изменил закон Salva Casa в 2024 году?

Декрет-закон DL 69/2024 вступил в силу 30 мая 2024 года и был конвертирован с изменениями Законом 105/2024, вступившим в силу 28 июля 2024 года. Для покупателей важны три изменения:

• Доказательство законного состояния: stato legittimo можно доказать разрешением на последнее вмешательство, затронувшее всё здание или всё помещение, вместе с более поздними разрешениями, при условии что муниципалитет уже проверил предыдущие. Учитываются и разрешения об узаконении. Возраст здания сам по себе законность не доказывает.
• Допустимые отклонения (tolleranze): для работ, выполненных до 24 мая 2024 года, допустимое отклонение растёт по мере уменьшения площади помещения (см. таблицу). Для более поздних работ сохраняется обычное правило 2%.
• Узаконение частичных нарушений (статья 36-bis): достаточно, чтобы работы соответствовали градостроительным нормам на дату подачи заявления и строительным нормам, действовавшим на момент их выполнения, плюс платёж. Строительство вообще без разрешения по-прежнему требует «двойного соответствия» по статье 36.

Источник: edilizia.com, обновление июля 2026 года. Нельзя разделить помещение, чтобы перейти в более выгодную ступень, а для расстояний сохраняется правило 2%. Salva Casa не сделал любой объект оборотоспособным. Каждое отклонение нужно классифицировать: допустимое, подлежащее узаконению или требующее сноса, а compromesso определяет, кто узаконивает и кто платит.

7Нужен ли сертификат пригодности к эксплуатации (agibilità)?

Сертификат пригодности подтверждает условия безопасности, гигиены и энергосбережения и сегодня оформляется заверенным заявлением технического специалиста (segnalazione certificata di agibilità) согласно статье 24 Строительного кодекса. Его отсутствие не делает акт недействительным, но снижает оборотоспособность, а если отсутствуют материальные условия для его получения, покупатель может потребовать расторжения или возмещения убытков.

8Какие требования действуют в отношении энергетического сертификата (APE)?

При продаже продавец обязан предоставить APE, в акт включается пункт о его передаче и прилагается копия. Согласно обзору нотариального сайта NotaiOnline от сентября 2026 года, акт без такого пункта или приложения остаётся действительным, но стороны солидарно несут штраф от 3 000 до 18 000 евро. Объявление о продаже или аренде должно указывать энергетический класс, а штраф за объявление без него составляет от 500 до 3 000 евро. Сертификат действует до 10 лет.

9Что проверить при покупке квартиры в кондоминиуме?

Согласно пункту 4 статьи 63 положений о применении Гражданского кодекса, тот, кто вступает в права собственника помещения, несёт солидарную ответственность с ним по взносам кондоминиуму за текущий и предыдущий год. Продавец остаётся ответственным, пока управляющему кондоминиумом не будет передана заверенная копия акта. Поэтому запросите у управляющего (amministratore):

• Подтверждение состояния платежей по помещению.
• Решения об утверждённых капитальных работах и их сумме, и закрепите в compromesso, кто платит.
• Сведения о текущих судебных разбирательствах кондоминиума.
• Устав кондоминиума, который может ограничивать использование, например краткосрочную аренду.

10Какие ограничения и права преимущественной покупки могут задержать сделку?

Ландшафтные и охранные ограничения (vincoli): объект в ландшафтно-охраняемой зоне или объект культурного наследия, согласно Кодексу культурного наследия и ландшафта (D.Lgs. 42/2004), требует дополнительных согласований для любого изменения, а узаконение нарушений в нём сложнее.

Преимущественное право государства на объекты культурного наследия: продавец уведомляет Министерство культуры о сделке, и государство вправе купить объект по той же цене в течение 60 дней с получения уведомления, или 180 дней, если уведомление не было подано, было подано с опозданием или было неполным (статья 61). До истечения срока акт находится под отлагательным условием, и продавцу запрещено передавать объект. Планируйте платежи и вступление во владение с учётом этого.

Сельскохозяйственное преимущественное право (prelazione agraria): в отношении сельскохозяйственной земли, например загородного дома с участком, преимущественное право имеет фермер, который арендует и обрабатывает её, а в некоторых случаях сосед, лично обрабатывающий смежный участок. У них есть 30 дней с получения уведомления, а если надлежащего уведомления не было, они могут выкупить землю у покупателя в течение одного года с регистрации продажи.

11В здании проводились работы по Superbonus. Что нужно проверить?

Работы по Superbonus выполнялись по особой процедуре (CILAS, пункт 13-ter статьи 119 Декрета 34/2020), которая не требовала полного подтверждения stato legittimo, поэтому CILAS не доказывает законность объекта. Отсутствующие или неверные данные могут привести к утрате льготы. Запросите CILAS и заключения специалистов, уточните у управляющего, нет ли открытых споров, и определите в акте судьбу оставшихся неиспользованных вычетов.

12Кто что делает: технический специалист, notaio и адвокат

Можно действовать по нотариальной доверенности из Израиля с апостилем и переводом на итальянский язык, как того требует notaio. Переводите средства со счёта на ваше имя и сохраняйте документы. Отчётность в Израиле и соглашение об избежании двойного налогообложения разъясняются в отдельных руководствах.

13Перечень документов для проверки

1. До предложения цены: запросите visura, planimetria, акт приобретения и APE.
2. Назначьте технического специалиста, действующего в ваших интересах, для ознакомления с архивом муниципалитета и обмера.
3. Запросите проверку реестров за 20 лет.
4. Получите у управляющего подтверждение долгов.
5. Проверьте ограничения и права преимущественной покупки.
6. Включите в compromesso отлагательные условия: узаконение за счёт продавца, погашение ипотек и возврат задатка, если проверка не пройдена.
7. Перед rogito: обновите проверки и убедитесь, что данные в Catasto обновлены.

14Что сделать до подписания compromesso и как мы сопровождаем сделку

Большинство проблем не видно ни в объявлении, ни при просмотре: стена, перенесённая без разрешения, застеклённый балкон или долг кондоминиуму. Они выявляются, когда реестры, Catasto и дела муниципалитета сравнивают с тем, что есть на месте, и это должно произойти до уплаты задатка. Местные действия выполняют лицензированные нотариусы, адвокаты и технические специалисты в Италии. Мы координируем работу из Израиля, проверяем документы и выводы и задаём вопросы, которые израильский покупатель должен задать, прежде чем брать на себя обязательства.

Читать дальше · 10 мин чтенияСдача недвижимости в аренду в Италии резидентами Израиля: виды договоров, cedolare secca, краткосрочная аренда и налогообложение в обеих странахСдача квартиры в Италии израильтянами: договоры 4+4 и 3+2, регистрация, cedolare secca 21% и 10%, правила краткосрочной аренды 2026 года, CIN и налог в Израиле.Читать руководство