Due diligence înainte de cumpărarea unui imobil în Italia: Catasto, registrele imobiliare, legalitatea construcției și legea Salva Casa

1Ce trebuie verificat înainte de a cumpăra un imobil în Italia?

Se verifică trei niveluri: nivelul juridic, adică cine este proprietarul și ce sarcini sunt înscrise asupra imobilului; nivelul cadastral, adică dacă imobilul, așa cum este în realitate, corespunde înscrierii și planului din Catasto; și nivelul urbanistic, adică dacă ceea ce este construit corespunde autorizațiilor emise de primărie. Pe lângă acestea se verifică certificatul energetic, datoriile la condominiu, restricțiile de protecție și drepturile de preempțiune.

Notaio este un funcționar public, neutru între părți, și verifică registrele și declarațiile din act. Compararea clădirii reale cu dosarele primăriei este sarcina unui tehnician autorizat și se face înainte de compromesso, antecontractul obligatoriu. Etapele tranzacției și impozitele le detaliem în ghiduri separate despre procesul de cumpărare și despre taxele de achiziție și IMU.

2Care este diferența dintre visura catastale și visura ipotecaria?

visura catastale este un extras din Catasto al Agenzia delle Entrate și descrie imobilul: identificarea (comuna, foglio, particella, subalterno), categoria, suprafața, venitul cadastral (rendita) și proprietarii înscriși. visura ipotecaria se face în registrele imobiliare, numite odinioară Conservatoria dei Registri Immobiliari și astăzi Servizi di Pubblicità Immobiliare ale aceleiași agenții. Ea arată istoria juridică: transferuri, ipoteci, sechestre și acțiuni care au fost înscrise.

Nu vă bazați doar pe visura catastale pentru a afla cine este proprietarul. Notaio compară datele cadastrale cu actul prin care vânzătorul a dobândit imobilul, iar lanțul proprietății se reconstituie din registre. Planul cadastral nu este accesibil oricui, iar cumpărătorul îl obține de regulă prin vânzător sau printr-un tehnician care acționează în numele acestuia.

3De ce se verifică 20 de ani în urmă și ce se caută în registre?

Perioada de 20 de ani este legată de uzucapiune (usucapione): potrivit articolului 1158 din Codul civil, posesia continuă timp de 20 de ani este suficientă pentru dobândirea proprietății asupra unui imobil. Un lanț continuu de transferuri înscrise în această perioadă reduce foarte mult riscul ca altcineva să aibă un drept preferabil.

• Transferuri - pentru a confirma că vânzătorul este proprietarul înscris al tot ceea ce vinde.
• Ipoteci (ipoteche) - ipoteca vânzătorului se radiază de regulă la închiderea tranzacției. Mecanismul se stabilește deja în compromesso.
• Sechestre (pignoramenti) - un sechestru înscris blochează în practică vânzarea până la radiere.
• Acțiuni înscrise (domande giudiziali) - de exemplu o acțiune privind proprietatea.
• Servituți (servitù) - unele sunt înscrise, dar drepturile de trecere exercitate în fapt ies uneori la iveală doar la fața locului.

Notaio poate întocmi o relazione notarile ventennale, un raport care sintetizează cei 20 de ani. Nu există o obligație generală de a-l întocmi, dar într-o tranzacție importantă merită solicitat, sau o verificare echivalentă făcută de un avocat, înainte de compromesso.

4Ce este conformità catastale și ce se întâmplă dacă lipsește?

Un act care transferă drepturi asupra unei clădiri existente trebuie să conțină, sub sancțiunea nulității, identificarea cadastrală, trimiterea la planurile depuse la Catasto și declarația părților că datele și planurile corespund stării de fapt. Declarația poate fi înlocuită cu o atestare a unui tehnician autorizat. Aceasta este regula din articolul 29 alineatul 1-bis al Legii 52/1985, introdusă în 2010 (DL 78/2010, convertit prin Legea 122/2010).

Alineatul 1-ter, din 2017, permite confirmarea ulterioară a unui act căruia îi lipsesc aceste elemente, dar nu atunci când planul nu există sau nu corespunde stării de fapt. În iulie 2026, Curtea Supremă (Cassazione, hotărârea 22902) a statuat că o astfel de confirmare nu înlătură răspunderea disciplinară a notaio. Prin urmare, dacă au fost mutați pereți sau s-a schimbat compartimentarea, vânzătorul trebuie să actualizeze Catasto prin intermediul unui tehnician înainte de rogito.

5Cum se verifică legalitatea construcției (conformità urbanistica-edilizia)?

Un tehnician autorizat (geometra, inginer sau arhitect) depune o cerere de consultare a arhivei de construcții a primăriei (accesso agli atti), identifică toate autorizațiile emise pentru clădire și pentru unitate și le compară cu o măsurătoare la fața locului. Rezultatul este stabilirea stato legittimo, starea legală a imobilului, și lista abaterilor de la aceasta.

Actul însuși trebuie să menționeze autorizațiile (articolul 46 din Codul construcțiilor, DPR 380/2001, iar pentru clădirile mai vechi articolul 40 din Legea 47/1985), iar pentru o clădire a cărei construcție a început înainte de 1 septembrie 1967 se dă în schimb o declarație în acest sens. Curtea Supremă în complet reunit (Sezioni Unite, hotărârea 8230/2019) a statuat că este vorba de o nulitate formală: dacă actul menționează o autorizație reală a imobilului, el este valabil chiar dacă există nereguli. Cu alte cuvinte, un act valabil nu vă protejează. Moșteniți neregulile, împreună cu riscul unui ordin de demolare sau al unei amenzi, cu dificultăți la credit ipotecar și la revânzare și cu refuzul unei autorizații de renovare.

La multe imobile vechi, o parte din construcție a fost regularizată prin proceduri de condono, legi generale de amnistie din trecut. Asigurați-vă că regularizarea a fost efectiv acordată și plătită, nu doar solicitată.

6Ce a schimbat legea Salva Casa în 2024?

Decretul-lege DL 69/2024 a intrat în vigoare la 30 mai 2024 și a fost convertit cu modificări prin Legea 105/2024, care a intrat în vigoare la 28 iulie 2024. Trei schimbări contează pentru cumpărători:

• Dovada stării legale: stato legittimo poate fi dovedit prin autorizația ultimei intervenții care a privit întreaga clădire sau unitate, împreună cu autorizațiile ulterioare, cu condiția ca primăria să le fi verificat deja pe cele anterioare. Contează și autorizațiile de regularizare. Vechimea clădirii, singură, nu dovedește legalitatea.
• Abateri permise (tolleranze): pentru lucrările executate până la 24 mai 2024, abaterea permisă crește pe măsură ce unitatea este mai mică (vezi tabelul). Pentru lucrările ulterioare rămâne regula obișnuită de 2%.
• Regularizarea neregulilor parțiale (articolul 36-bis): este suficient ca lucrarea să respecte planificarea urbanistică la data cererii și regulile de construcție în vigoare la momentul executării, plus o plată. Construcția fără nicio autorizație necesită în continuare „dubla conformitate” prevăzută de articolul 36.

Sursa: edilizia.com, actualizare iulie 2026. O unitate nu poate fi divizată pentru a trece într-o treaptă mai favorabilă, iar pentru distanțe rămâne regula de 2%. Salva Casa nu a făcut orice imobil vandabil. Fiecare abatere trebuie clasificată: permisă, regularizabilă sau care necesită demolare, iar compromesso stabilește cine regularizează și cine plătește.

7Este necesar certificatul de locuibilitate (agibilità)?

Certificatul de locuibilitate atestă condițiile de siguranță, igienă și economie de energie și se obține astăzi printr-o declarație certificată a unui tehnician (segnalazione certificata di agibilità) potrivit articolului 24 din Codul construcțiilor. Lipsa lui nu anulează actul, dar afectează vandabilitatea, iar atunci când lipsesc condițiile de fond pentru obținerea lui cumpărătorul poate cere rezoluțiunea sau despăgubiri.

8Ce obligații există privind certificatul energetic (APE)?

La vânzare, vânzătorul trebuie să furnizeze APE, actul include o clauză privind predarea acestuia și se anexează o copie. Potrivit unei sinteze de pe site-ul notarial NotaiOnline din septembrie 2026, un act fără clauză sau fără anexă rămâne valabil, dar părțile răspund solidar pentru o amendă între 3.000 și 18.000 de euro. Un anunț de vânzare sau închiriere trebuie să afișeze clasa energetică, iar amenda pentru un anunț fără aceasta este între 500 și 3.000 de euro. Certificatul este valabil până la 10 ani.

9Ce se verifică la cumpărarea unui apartament într-un condominiu?

Potrivit articolului 63 alineatul 4 din dispozițiile de aplicare ale Codului civil, cel care preia drepturile unui proprietar de unitate răspunde solidar cu acesta pentru cotele de condominiu ale anului în curs și ale anului precedent. Vânzătorul rămâne răspunzător până când administratorului condominiului i se transmite o copie autentificată a actului. Prin urmare, solicitați administratorului (amministratore):

• Confirmarea situației plăților pentru unitate.
• Hotărârile privind lucrările extraordinare aprobate și valoarea lor, și stabiliți în compromesso cine plătește.
• Informații despre procesele pendinte ale condominiului.
• Regulamentul condominiului, care poate restrânge anumite utilizări, cum ar fi închirierea pe termen scurt.

10Ce restricții și drepturi de preempțiune pot întârzia tranzacția?

Restricții peisagistice și de protecție (vincoli): un imobil într-o zonă protejată peisagistic sau un bun cultural, potrivit Codului patrimoniului cultural și al peisajului (D.Lgs. 42/2004), necesită aprobări suplimentare pentru orice modificare, iar regularizarea neregulilor este mai dificilă.

Dreptul de preempțiune al statului asupra bunurilor culturale: vânzătorul notifică Ministerul Culturii cu privire la tranzacție, iar statul poate cumpăra la același preț în termen de 60 de zile de la primirea notificării, sau 180 de zile dacă notificarea nu a fost făcută, a fost tardivă sau incompletă (articolul 61). Până la expirarea termenului, actul este afectat de o condiție suspensivă, iar vânzătorului îi este interzis să predea imobilul. Planificați în consecință plățile și preluarea posesiei.

Preempțiunea agricolă (prelazione agraria): pentru terenurile agricole, cum ar fi o casă de țară cu teren, fermierul care arendează și cultivă terenul și, în anumite cazuri, vecinul care cultivă personal terenul învecinat au un drept de preempțiune. Ei au la dispoziție 30 de zile de la primirea notificării, iar dacă nu au primit o notificare legală pot răscumpăra terenul de la cumpărător în termen de un an de la înscrierea vânzării.

11În clădire s-au executat lucrări Superbonus. Ce trebuie verificat?

Lucrările Superbonus s-au executat pe o procedură specială (CILAS, articolul 119 alineatul 13-ter din Decretul 34/2020) care nu impunea atestarea completă a stato legittimo, așa că CILAS nu dovedește că imobilul este legal. Datele lipsă sau incorecte pot duce la pierderea beneficiului. Cereți CILAS și atestările experților, verificați cu administratorul dacă există litigii deschise și stabiliți în act ce se întâmplă cu deducerile rămase neutilizate.

12Cine ce face: tehnicianul, notaio și avocatul

Puteți acționa printr-o procură notarială din Israel, cu apostilă și traducere în italiană, așa cum cere notaio. Transferați fondurile dintr-un cont pe numele dumneavoastră și păstrați documentele. Raportarea în Israel și convenția pentru evitarea dublei impuneri sunt explicate în ghidurile separate.

13Lista documentelor de verificat

1. Înainte de ofertă: cereți visura, planimetria, actul de dobândire și APE.
2. Numiți un tehnician care acționează pentru dumneavoastră pentru consultarea arhivei primăriei și măsurătoare.
3. Solicitați o verificare a registrelor pe 20 de ani în urmă.
4. Obțineți de la administrator confirmarea datoriilor.
5. Verificați restricțiile și drepturile de preempțiune.
6. Includeți în compromesso condiții suspensive: regularizare pe cheltuiala vânzătorului, radierea ipotecilor și restituirea avansului dacă verificarea eșuează.
7. Înainte de rogito: actualizați verificările și asigurați-vă că Catasto a fost actualizat.

14Ce să faceți înainte de a semna compromesso și cum vă însoțim

Cele mai multe probleme nu se văd în anunț și nici la vizionare: un perete mutat fără autorizație, un balcon închis sau o datorie la condominiu. Ele ies la iveală când registrele, Catasto și dosarele primăriei sunt comparate cu ceea ce există pe teren, iar acest lucru ar trebui să se întâmple înainte de plata avansului. Actele locale sunt efectuate de notari, avocați și tehnicieni autorizați în Italia. Noi coordonăm lucrul din Israel, verificăm documentele și constatările și punem întrebările pe care un cumpărător israelian ar trebui să le pună înainte de a se angaja.

Citiți în continuare · 10 min de lecturăÎnchirierea unei proprietăți în Italia de către rezidenți israelieni: tipuri de contracte, cedolare secca, închirieri pe termen scurt și impozitarea în ambele țăriÎnchirierea unui apartament în Italia de către israelieni: contracte 4+4 și 3+2, înregistrare, cedolare secca 21% și 10%, reguli 2026, CIN și impozit în Israel.Citiți ghidul