Închirierea unei proprietăți în Italia de către rezidenți israelieni: tipuri de contracte, cedolare secca, închirieri pe termen scurt și impozitarea în ambele țări

1Ce tipuri de contracte de închiriere pentru locuințe există în Italia?

Legea italiană (Legea 431/1998) recunoaște mai multe tipuri de contracte de închiriere pentru locuințe, iar diferențele dintre ele influențează atât durata angajamentului față de chiriaș, cât și impozitul. Potrivit instrucțiunilor autorității fiscale italiene (Agenzia delle Entrate) pentru formularul de înregistrare a contractelor, acestea sunt tipurile principale:

• Piața liberă, 4+4 (canone libero). Chiria se stabilește liber între părți. Contractul are patru ani și se reînnoiește pentru încă patru. Pentru proprietar este un angajament lung, de aceea merită să înțelegeți din timp condițiile de ieșire.
• Chirie convenită, 3+2 (canone concordato). Chiria se stabilește în intervalele fixate prin acorduri locale. În schimbul unei chirii plafonate, proprietarul beneficiază de avantaje fiscale, între care taxa de înregistrare redusă și cedolare secca de 10% în comunele în care se aplică.
• Contract tranzitoriu (transitorio). Pentru o perioadă de până la 18 luni, atunci când există o nevoie temporară. Există și un contract tranzitoriu special pentru studenți.
• Închiriere pe termen scurt (locazione breve). Un contract de până la 30 de zile între persoane fizice care nu acționează în cadrul unei activități economice. Aceasta este închirierea tipică prin platforme și poate include servicii accesorii precum curățenie, lenjerie și wi-fi. Serviciile suplimentare, precum micul dejun sau închirierea unui autoturism, transformă activitatea într-una economică.

O închiriere în scop turistic care durează peste 30 de zile nu este „închiriere pe termen scurt”, așa că i se aplică obligația de înregistrare a unui contract obișnuit. Tipul de contract merită ales încă dinainte de cumpărare, pentru că el determină venitul așteptat, impozitul și flexibilitatea pe care o aveți asupra proprietății.

2Contractul de închiriere trebuie înregistrat și cum se face acest lucru din Israel?

Da. Un contract a cărui durată totală depășește 30 de zile pe an se înregistrează la Agenzia delle Entrate în termen de 30 de zile de la semnare, pe formularul RLI. Un contract de până la 30 de zile se înregistrează doar dacă apare necesitatea (in caso d'uso).

Dacă nu alegeți cedolare secca, la înregistrare plătiți o taxă de înregistrare de 2% din chiria anuală pentru un contract obișnuit și de 2% din 70% din chirie pentru un contract cu chirie convenită, plus taxa de timbru. Cine alege cedolare secca este scutit de ambele. Opțiunea se exercită chiar pe formularul RLI și se poate trece la acest regim și în anii următori ai contractului.

Înregistrarea online cere o identitate digitală italiană (SPID, CIE sau CNS), pe care investitorii israelieni de obicei nu o au. În practică, înregistrarea se face printr-un consultant fiscal italian (commercialista), prin agenția imobiliară sau la orice birou al autorității. Condiția prealabilă este codice fiscale, codul fiscal italian. Dacă nu intenționați să mergeți în Italia, puteți acorda o procură pentru administrarea proprietății și semnarea contractelor de închiriere, cu apostilă și traducere.

3Cât impozit se plătește în Italia pentru închirierea pe termen lung?

Un nerezident este impozitat în Italia pentru venitul produs în Italia, iar chiria unei proprietăți din Italia este un astfel de venit. Există două regimuri: impozitarea obișnuită prin IRPEF sau cedolare secca, la o cotă fixă.

Regimul obișnuit (IRPEF). Potrivit articolului 37 alineatul (4-bis) din codul italian al impozitului pe venit (TUIR), venitul impozabil este chiria din contract minus o deducere forfetară de 5%, atunci când acesta este mai mare decât venitul cadastral (rendita catastale) al proprietății. Cheltuielile efective nu se deduc. Se aplică tranșele IRPEF, care potrivit PwC sunt în 2026 de 23% până la 28.000 de euro, 33% până la 50.000 de euro și 43% peste această sumă. La acestea se adaugă suprataxele regionale și comunale, precum și taxa de înregistrare a contractului.

Cedolare secca. Un impozit fix care înlocuiește IRPEF, suprataxele regionale și comunale, taxa de înregistrare și taxa de timbru. Cota este de 21% din chiria integrală, fără deducerea de 5%, și de 10% pentru un contract canone concordato în comunele în care se aplică cota redusă. Două condiții sunt importante: opțiunea este deschisă doar proprietarilor persoane fizice, nu unei societăți, iar pe durata opțiunii renunțați la orice actualizare a chiriei, inclusiv la indexarea după indicele ISTAT. Chiriașul trebuie notificat în prealabil despre această renunțare, altfel opțiunea nu produce efecte.

Un calcul simplu explică de ce mulți proprietari care locuiesc în străinătate aleg cedolare secca: în regimul obișnuit, chiar și tranșa cea mai mică (23% din 95% din chirie) ajunge la aproximativ 21,85%, înainte de suprataxe și de taxa de înregistrare, iar o parte din venit poate trece în tranșa de 33%. Comparația se poate schimba atunci când se ia în calcul și impozitul din Israel, după cum vom vedea mai jos.

4Ce s-a schimbat în 2026 la închirierile pe termen scurt?

Cotele nu s-au schimbat: 21% pentru o locuință aleasă și 26% pentru restul. S-a schimbat numărul de apartamente: din 2026, cine închiriază pe termen scurt mai mult de două apartamente pe an este prezumat că desfășoară o activitate economică.

Legea bugetului pe 2024 (Legea 213/2023) a stabilit că, la închirierile pe termen scurt, cota cedolare secca este de 26%, iar 21% se aplică doar pentru o singură locuință, aleasă în declarația anuală. Legea bugetului pe 2026 (Legea 199/2025, articolul 1 alineatul (17)) a restrâns regimul: până la sfârșitul lui 2025 acesta acoperea până la patru apartamente, iar din 2026 doar până la două. Peste acest prag, activitatea este prezumată economică, indiferent cine o desfășoară. Consecințele: cod italian de TVA (partita IVA), contabilitate, impozitare ca venit din activitate economică și depunerea unei notificări de începere a activității la comună (SCIA). Aceasta reiese din ghidul autorității fiscale italiene din aprilie 2026.

La închirierile pe termen scurt impozitul se calculează asupra întregii sume plătite, inclusiv serviciile accesorii al căror preț este inclus, iar deducerea de 5% nu se aplică. Dacă aveți două apartamente, este logic să atribuiți cota de 21% celui care aduce venituri mai mari.

5Comparație: regimurile de impozitare a chiriilor în Italia

6Ce rețin platformele și ce înseamnă asta pentru dumneavoastră?

Un intermediar sau o platformă care încasează plata de la oaspete reține la sursă 21% și o virează autorității fiscale, ca avans în contul impozitului, indiferent de regimul ales. Dacă vi se aplică 26% sau regimul obișnuit, plătiți diferența prin declarația anuală. Dacă reținerea depășește impozitul, ea poate fi compensată sau se poate cere rambursarea.

Platformele raportează autorității și contractele, inclusiv codul CIN al proprietății, până la 30 iunie al anului următor și vă eliberează o adeverință privind reținerea. O platformă care nu este rezidentă în Uniunea Europeană și nu are un sediu permanent în UE trebuie să numească un reprezentant fiscal în Italia, iar dacă nu o face, societățile din același grup care activează în Italia răspund solidar cu ea. Cine încasează plata răspunde și de colectarea taxei turistice (imposta di soggiorno) acolo unde comuna o percepe.

7De ce aveți nevoie înainte de a începe închirierea pe termen scurt?

Fiecare apartament închiriat pe termen scurt sau în scop turistic are nevoie de un cod național de identificare (CIN), de echipamente de siguranță de bază și de o procedură de identificare și raportare a oaspeților. Cerințele au fost stabilite prin articolul 13-ter din Decretul-lege 145/2023, iar obligația CIN se aplică de la 1 ianuarie 2025.

• CIN. Se solicită în baza de date națională a Ministerului Turismului, se afișează în exteriorul clădirii și se menționează în fiecare anunț. Amenda pentru închirierea fără CIN este de 800 până la 8.000 de euro, iar pentru neafișarea lui de 500 până la 5.000 de euro pentru fiecare proprietate, pe lângă eliminarea anunțului.
• Siguranță. Fiecare unitate are nevoie de detectoare de gaz și de monoxid de carbon și de stingătoare accesibile și vizibile: câte unul la fiecare 200 mp și cel puțin unul pe fiecare etaj. Lipsa echipamentelor atrage o amendă de 600 până la 6.000 de euro pentru fiecare încălcare.
• Raportarea la poliție. Datele oaspeților se transmit poliției prin sistemul Alloggiati Web în termen de 24 de ore de la sosire, iar pentru șederile mai scurte de 24 de ore imediat la sosire. Potrivit unei hotărâri a Consiliului de Stat (Consiglio di Stato) din noiembrie 2025, oaspetele trebuie identificat pe baza documentului său. Check-in-ul automat fără verificare vizuală nu este suficient, dar identificarea prin video în timp real poate îndeplini cerința.
• Taxa turistică și regulile locale. Fiecare comună decide dacă percepe imposta di soggiorno și în ce cuantum, iar regiunile și comunele pot avea reguli suplimentare. Verificați-le înainte de cumpărare, nu după.

8Ce declarație se depune în Italia și ce se întâmplă cu IMU?

Un nerezident cu venituri din chirii în Italia depune o declarație anuală Redditi PF, chiar și atunci când platforma a reținut deja impozit la sursă. Termenul general de depunere este 31 octombrie al anului următor anului fiscal (în 2026 s-a amânat la 2 noiembrie, deoarece 31 octombrie cade într-o sâmbătă). Depunerea se face online, direct sau printr-un intermediar autorizat, iar în practică de regulă printr-un commercialista. În declarație alegeți și locuința impozitată cu 21% la închirierile pe termen scurt și compensați sumele reținute la sursă.

IMU, impozitul comunal anual pe proprietate, continuă să se aplice și atunci când proprietatea este închiriată. Scutirea se acordă doar pentru locuința principală, adică locuința în care sunteți înregistrat ca rezident și în care locuiți efectiv, iar apartamentul unui israelian care locuiește în Israel nu este o astfel de locuință. Cota este stabilită de fiecare comună. IMU și taxele de achiziție sunt detaliate în ghidul nostru separat despre taxele de achiziție și IMU în Italia.

9Cum este impozitat în Israel venitul din chirii din Italia?

Un rezident israelian datorează impozit în Israel pentru veniturile din întreaga lume, deci și venitul din chirii din Italia se declară în Israel. Tratatul pentru evitarea dublei impuneri dintre Israel și Italia nu elimină impozitul din Israel, ci stabilește cum se evită dubla impunere.

Potrivit articolului 6 din tratat, semnat la Roma la 8 septembrie 1995, venitul din bunuri imobile poate fi impozitat în statul în care se află bunul, ceea ce include venitul din închiriere. Potrivit articolului 24 alineatul (3) litera (a), Israelul acordă credit pentru impozitul italian, până la nivelul impozitului israelian aferent aceluiași venit. În Israel aveți două variante:

• Regimul de 15% (secțiunea 122A din Ordonanța privind impozitul pe venit). Impozit de 15% pe venitul din chirii obținut din bunuri imobile din afara Israelului, cu condiția să nu fie venit din activitate economică. Se poate deduce doar amortizarea și nu există drept la compensare, credit sau scutire, inclusiv credit pentru impozitul plătit în Italia. În practică, plătiți impozitul italian și încă 15% în Israel.
• Regimul obișnuit cu credit. Venitul net, după cheltuieli și amortizare, este impozitat la cotele dumneavoastră marginale, iar din impozitul israelian se scade impozitul plătit în Italia, până la nivelul impozitului israelian pentru același venit.

Un exemplu numeric simplu: chirie anuală de 12.000 de euro într-un contract pe termen lung cu cedolare secca. Impozitul în Italia este de 2.520 de euro (21%). În regimul de 15%, fără amortizare, impozitul în Israel mai adaugă 1.800 de euro, iar impozitul total este de 4.320 de euro, adică 36% din venit. În regimul obișnuit, dacă impozitul marginal pe acest venit este mai mare decât impozitul italian, plătiți în Israel doar diferența. Dacă este mai mic, creditul reduce impozitul israelian la zero, dar excedentul nu se rambursează. Varianta mai avantajoasă depinde de nivelul venitului, de cheltuieli, de amortizare și de celelalte venituri ale dumneavoastră, de aceea alegerea se face împreună cu contabilul din Israel, înainte de depunerea declarației.

La venituri mari se poate aplica și un impozit suplimentar (mas yasaf). Păstrați contractele, adeverințele de reținere de la platformă și dovezile de plată a impozitului în Italia, pentru că fără ele este greu să cereți creditul. Este recomandat și ca banii să fie transferați în Israel dintr-un cont bancar pe numele dumneavoastră și să păstrați documentele, deoarece banca din Israel vă poate cere explicații privind sursa banilor.

10Listă de verificare înainte de a închiria o proprietate în Italia

1. Obțineți codice fiscale și deschideți un cont bancar în care să intre chiria.
2. Decideți tipul închirierii: contract pe termen lung (4+4, 3+2 sau tranzitoriu) ori închiriere pe termen scurt, și verificați regulile locale ale comunei.
3. La un contract pe termen lung: înregistrați contractul pe formularul RLI în 30 de zile și decideți din timp dacă alegeți cedolare secca, inclusiv notificarea către chiriaș.
4. La închirierea pe termen scurt: obțineți CIN, montați detectoarele și stingătoarele și stabiliți cine identifică oaspeții și îi raportează în Alloggiati Web.
5. Numărați apartamentele: din 2026, închirierea pe termen scurt a mai mult de două apartamente este prezumată activitate economică.
6. Numiți un commercialista care să depună declarația Redditi PF și să se asigure că IMU se plătește la termen.
7. În Israel: alegeți împreună cu contabilul între regimul de 15% și regimul obișnuit cu credit și păstrați toate documentele.
8. Dacă nu sunteți în Italia: pregătiți o procură cu apostilă pentru administrarea proprietății și semnarea contractelor.

11Ce trebuie făcut înainte de a închiria o proprietate în Italia și cum vă însoțim

Deciziile importante merită luate încă dinainte de cumpărare: dacă proprietatea este potrivită pentru închirierea pe termen scurt în comuna în care se află, pe numele cui o înregistrați și câte apartamente veți închiria. Actele locale, cum ar fi înregistrarea contractului, depunerea declarației în Italia și procedurile la comună, sunt efectuate de avocați, notari și consultanți fiscali locali autorizați în Italia. Noi coordonăm activitatea din Israel, verificăm contractele și documentele, pregătim procuri atunci când este nevoie și privim întreaga situație din perspectiva unui investitor israelian, inclusiv raportarea și impozitul în Israel.

Citiți în continuare · 10 min de lecturăTaxele pe o proprietate în Italia pentru un cumpărător israelian: taxa de înregistrare, IVA, IMU și impozitul pe câștig la vânzareCe plătește un israelian pentru o proprietate în Italia: taxa de înregistrare de 9% sau IVA, de ce prima casa rar se aplică, IMU, TARI și impozitul la vânzare.Citiți ghidul