Taxele pe o proprietate în Italia pentru un cumpărător israelian: taxa de înregistrare, IVA, IMU și impozitul pe câștig la vânzare

1Ce taxe se plătesc la cumpărarea unei proprietăți în Italia?

Răspunsul depinde de două întrebări: de la cine cumpărați, de la o persoană fizică sau de la o societate de construcții, și dacă îndepliniți condițiile beneficiului pentru prima locuință (prima casa). Potrivit ghidului Agenției italiene a Veniturilor (Agenzia delle Entrate, ediția din octombrie 2025), cine cumpără un apartament de la o persoană fizică fără beneficiu plătește o taxă de înregistrare (imposta di registro) de 9%, împreună cu o taxă ipotecaria fixă de 50 de euro și o taxă catastale fixă de 50 de euro.

Taxa de înregistrare proporțională nu poate fi mai mică de 1.000 de euro. Toate aceste taxe sunt încasate de notaio, care le virează Agenției Veniturilor la înregistrarea actului, așa că banii trebuie să fie disponibili în ziua semnării. Un act supus taxei de înregistrare proporționale este scutit de taxa de timbru și de taxele aferente registrului imobiliar și cadastrului.

Sursa: Agenzia delle Entrate, ghidul pentru cumpărarea locuinței, octombrie 2025. Cotele sunt valabile în octombrie 2026, dar legea bugetului anual din Italia le poate modifica.

2Ce este prezzo-valore și de ce contează pentru dumneavoastră?

prezzo-valore este un sistem în care taxa de înregistrare se calculează la valoarea cadastrală a apartamentului și nu la prețul plătit efectiv. Se aplică atunci când cumpărătorul este o persoană fizică ce nu acționează în cadrul unei afaceri sau profesii, proprietatea este rezidențială (inclusiv anexe precum o boxă sau un loc de parcare), iar vânzarea nu este supusă IVA. Aceasta este situația obișnuită când un israelian cumpără un apartament de la un italian.

Valoarea cadastrală se calculează astfel: rendita catastale, venitul înscris în cadastru, înmulțită cu 1,05 și cu 120. În exemplul Agenției Veniturilor, un apartament cu o rendita de 900 de euro este cumpărat cu 200.000 de euro. Baza prezzo-valore este de 113.400 de euro, iar taxa de înregistrare de 10.206 euro. Fără acest sistem, taxa ar fi fost de 18.000 de euro.

• Trebuie solicitat în mod expres notarului (notaio), chiar în act. Cererea nu poate fi adăugată ulterior printr-un act completator.
• Prețul real trebuie trecut în act. Dacă o parte din preț a fost ascunsă, taxa se calculează la întregul preț convenit și se aplică o penalitate de 50% până la 100% din diferența de taxă.
• Protecție împotriva reevaluării: Agenția italiană a Veniturilor nu poate stabili o altă valoare de piață în scopul taxei de înregistrare, cu excepția cazului în care prețul a fost ascuns.
• O reducere de 30% a onorariului notarului, prin lege.

3Ce se schimbă când cumpărați un apartament nou de la un constructor?

Când o societate de construcții vinde un apartament în termen de cinci ani de la finalizarea construcției sau a renovării, vânzarea este supusă IVA, TVA-ul italian, și nu taxei de înregistrare proporționale. Cota este de 10% din preț și de 22% pentru proprietățile din categoriile de lux A/1, A/8 și A/9. În loc de 50 de euro, se plătesc câte 200 de euro pentru fiecare dintre cele trei taxe fixe: registro, ipotecaria și catastale.

După cinci ani, vânzarea făcută de constructor este, ca regulă, scutită de IVA, cu excepția cazului în care acesta optează în act sau în antecontract pentru aplicarea IVA. La o vânzare scutită se plătește taxa de înregistrare de 9%, ca la achiziția de la o persoană fizică.

Două diferențe importante: în primul rând, la IVA baza este prețul integral, iar sistemul prezzo-valore nu se aplică. La un apartament de 300.000 de euro, de exemplu, doar IVA este de 30.000 de euro. În al doilea rând, dacă prețul trecut în act și în factură este mai mic decât cel real, chiar și un cumpărător persoană fizică răspunde solidar cu constructorul pentru IVA aferentă diferenței și pentru penalitate. Un cumpărător israelian persoană fizică nu este înregistrat în scopuri de TVA în Italia și nu poate deduce IVA, așa că aceasta este pentru el un cost final.

4Poate un israelian să beneficieze de prima casa?

De regulă, nu. Beneficiul reduce taxa de înregistrare de la 9% la 2% (și IVA de la 10% la 4%), dar depinde de locul în care se află proprietatea: în comuna (comune) în care sunteți înregistrați ca rezidenți sau în care vă veți muta reședința în termen de 18 luni de la achiziție. Intenția de mutare trebuie menționată chiar în act, altfel beneficiul se pierde.

Alternativele la condiția de reședință și condițiile suplimentare sunt limitate:

• Comuna în care lucrați sau desfășurați o activitate, inclusiv neremunerată, precum studii, voluntariat sau sport.
• Cine s-a mutat în străinătate din motive de muncă și a locuit sau a lucrat anterior în Italia cel puțin cinci ani: comuna de naștere sau cea în care a locuit sau a lucrat înainte de mutare (articolul 2 din Decretul-lege 69/2023). Acest lucru este relevant pentru unii cetățeni cu dublă cetățenie care au locuit în trecut în Italia.
• Proprietatea trebuie să fie într-o categorie cadastrală obișnuită. Proprietățile din categoriile A/1, A/8 și A/9 nu sunt eligibile.
• Nu trebuie să dețineți o altă locuință în aceeași comună sau o altă locuință în Italia cumpărată cu beneficiul, decât dacă o vindeți în termen de doi ani (pentru actele din 1 ianuarie 2025).

Un investitor israelian care cumpără un apartament de vacanță sau de închiriat și nu intenționează să își înregistreze reședința în Italia nu îndeplinește condițiile. O declarație falsă sau nemutarea în termen de 18 luni duc la pierderea beneficiului: plata taxei economisite, dobândă și o penalitate de 30%. De aceea este important să construiți calculul pe 9% din prima zi și să nu vă bazați pe o declarație care nu se va realiza.

5Cât costă notarul, agentul și antecontractul?

Onorariul notarului (notaio) și comisionul agentului nu sunt taxe și nu există un tarif unic care să poată fi indicat aici. Ambele depind de preț, de complexitatea tranzacției și de negociere, așa că merită să cereți dinainte o ofertă scrisă. Două aspecte sunt fixate prin lege: în sistemul prezzo-valore onorariul notarului se reduce cu 30%, iar actul trebuie să menționeze datele agentului, comisionul plătit și modalitatea de plată.

Și antecontractul are un cost. Potrivit ghidului Agenției italiene a Veniturilor, înregistrarea compromesso presupune o taxă de înregistrare fixă de 200 de euro și taxa de timbru. Pentru un avans (caparra) sau o plată în contul prețului, la o vânzare nesupusă IVA, se aplică o taxă de 0,5% (pentru antecontractele din 2025), care se scade din taxa datorată la actul definitiv.

6Ce este IMU și cât costă pe an?

IMU este impozitul municipal anual pe proprietate, iar un israelian care nu este rezident în Italia îl plătește integral. Scutirea se aplică doar locuinței principale, care, potrivit Departamentului de Finanțe din Ministerul italian al Economiei (MEF), este locuința în care proprietarul este înregistrat ca rezident și în care locuiește efectiv. Din 2020, nici locuința italienilor nerezidenți înscriși în AIRE nu mai este considerată locuință principală.

Calculul: rendita catastale înmulțită cu 1,05 și cu 160, pentru locuințele din grupa A (cu excepția A/10) și pentru boxe și locuri de parcare din categoriile C/2, C/6 și C/7. La această bază se aplică o cotă de bază de 0,86%. Fiecare comună își stabilește propria cotă, de la 0% până la 1,06%, iar unele comune pot adăuga o majorare care înlocuiește fosta taxă TASI, până la 1,14% (valabil în octombrie 2026).

Impozitul se plătește în două tranșe, până la 16 iunie și până la 16 decembrie, sau într-o singură plată până la 16 iunie, prin formularul F24 sau printr-un mandat poștal. Răspunderea pentru calcul și plata la timp revine proprietarului, așa că proprietarii care locuiesc în străinătate apelează de regulă la un contabil (commercialista) sau la administratorul proprietății din Italia. Verificați cota exactă în hotărârea consiliului comunal pentru anul respectiv.

7Ce altceva se plătește pe durata deținerii?

TARI este taxa municipală pentru colectarea deșeurilor. Se aplică oricui deține un spațiu capabil să producă deșeuri, chiar și atunci când apartamentul stă gol: potrivit MEF, o locuință mobilată sau cu un singur racord la utilități este considerată impozabilă. Consiliul comunal stabilește tariful, iar regulamentul său poate acorda o reducere pentru locuințele folosite sezonier sau pentru cei care locuiesc în străinătate mai mult de șase luni pe an. Merită să verificați dacă reducerea există și să o solicitați.

Pe lângă taxe există costuri curente care nu sunt taxe, precum cheltuielile de condominiu (condominio), asigurarea și întreținerea. Dacă închiriați proprietatea, venitul se impozitează în Italia și se declară în Israel. Am detaliat acest subiect în ghidul despre impozitarea veniturilor din chirii în Italia.

8Cât impozit se plătește în Italia la vânzarea proprietății?

Dacă vindeți în termen de cinci ani de la achiziție, câștigul este impozabil în Italia. După cinci ani, o persoană fizică nu datorează impozit italian pe câștig. Și în interiorul celor cinci ani există excepții: o locuință folosită cea mai mare parte a perioadei de deținere ca locuință principală a vânzătorului sau a membrilor familiei sale, precum și o proprietate primită prin moștenire. Pentru o proprietate primită prin donație, cei cinci ani se calculează de la data la care donatorul a dobândit-o.

La o vânzare în termen de cinci ani există două modalități de plată. Prima: îi cereți notarului, în actul de vânzare, să aplice un impozit substitutiv (imposta sostitutiva) de 26% pe câștig, pe care notarul îl virează Agenției Veniturilor. A doua: includeți câștigul în declarația anuală din Italia și plătiți potrivit tranșelor impozitului pe venit (IRPEF). Câștigul este diferența dintre prețul de vânzare și costul de achiziție, așa cum este definit de legea italiană, iar un contabil local va calcula care variantă este mai avantajoasă în cazul dumneavoastră.

9Ce prevede convenția fiscală dintre Israel și Italia?

Convenția pentru evitarea dublei impuneri a fost semnată la Roma la 8 septembrie 1995, ratificată în Italia prin Legea 371 din 9 octombrie 1997 și a intrat în vigoare în 1998. Trei articole sunt importante pentru proprietari:

• Articolul 6: veniturile din bunuri imobile, inclusiv chiria, pot fi impozitate în statul în care se află proprietatea.
• Articolul 13(1): câștigurile din înstrăinarea bunurilor imobile sunt impozabile în statul în care acestea se află. Formularea nu este „numai în acel stat”, așa că și Israelul își poate impozita rezidenții pe câștig, iar dubla impunere se elimină prin credit fiscal. Potrivit articolului 13(4), și câștigul din vânzarea acțiunilor unei societăți ale cărei active constau în principal din bunuri imobile în Italia este impozabil în Italia.
• Articolul 24(3): impozitul italian plătit pe veniturile sau câștigurile provenite din Italia se acordă ca credit față de impozitul israelian pe aceleași venituri, până la nivelul impozitului israelian aferent.

10Ce se declară și ce se plătește în Israel?

Un rezident israelian datorează impozit pe veniturile sale din întreaga lume, inclusiv pe câștigul din vânzarea unei proprietăți în Italia. Potrivit unei analize profesionale a firmei de contabilitate Ben Shushan, un apartament din străinătate nu este un „drept asupra unui imobil” în sensul Legii impozitării imobiliare, așa că nu i se aplică impozitul pe plusvaloarea imobiliară. Este un „activ” în sensul secțiunii 88 din Ordonanța impozitului pe venit, iar câștigul se impozitează ca un câștig de capital: până la 20% pentru partea acumulată până la sfârșitul anului 2011 și până la 25% pentru rest, prin calcul liniar.

Impozitul plătit în Italia se acordă ca credit față de impozitul israelian. Dacă impozitul italian este mai mare, nu se plătește nimic suplimentar în Israel, dar excedentul nu se restituie. Vânzarea se declară inspectorului fiscal în termen de 30 de zile (secțiunea 91 din Ordonanță) și, de asemenea, în declarația anuală.

• Vânzare în termen de cinci ani: plătiți în Italia 26% sau IRPEF, iar în Israel se calculează impozitul și se scade din el impozitul italian. Este posibil să nu rămână nicio diferență de plată, dar obligația de declarare există în orice caz.
• Vânzare după cinci ani: în Italia nu există impozit pe câștig, așa că nu există nimic de creditat. În Israel câștigul este integral impozabil. Acest aspect îi surprinde pe mulți investitori.
• Păstrați toate documentele: actul de cumpărare, facturile, dovezile plății taxelor de achiziție și confirmarea notarului privind impozitul plătit la vânzare. Fără ele este dificil să dovediți costul proprietății și să obțineți creditul fiscal.

O observație suplimentară: deținerea unui apartament în străinătate poate influența statutul de „apartament unic” în scopul taxei de achiziție din Israel. Dacă plănuiți să cumpărați și un apartament în Israel, verificați acest lucru dinainte cu consultantul dumneavoastră fiscal.

11Listă de verificare fiscală înainte de semnare

1. Cereți visura catastale și calculați taxa de înregistrare prin prezzo-valore: rendita × 1,05 × 120 × 9%.
2. Aflați de la cine cumpărați: o persoană fizică, un constructor în termen de cinci ani de la finalizare (IVA) sau un constructor după cinci ani.
3. Verificați categoria cadastrală. A/1, A/8 sau A/9 înseamnă IVA de 22% la achiziția de la un constructor și lipsa dreptului la prima casa.
4. Nu declarați prima casa fără un plan real de a vă înregistra reședința în comună în termen de 18 luni.
5. Verificați cota IMU în hotărârea comunei și reducerile TARI în regulament și calculați costul anual de deținere.
6. Transferați banii printr-un transfer bancar documentat. Actul menționează modalitatea de plată, iar aceleași documente vă vor servi și pentru dovedirea sursei fondurilor și pentru calculul impozitului în Israel.
7. Dacă nu veniți la semnare, pregătiți în Israel o procură cu apostilă și traducere, potrivit cerințelor notarului.
8. Planificați vânzarea de acum: data împlinirii celor cinci ani, alegerea cotei de 26% prin notar și declararea în Israel în termen de 30 de zile.

12Ce trebuie făcut înainte de semnarea compromesso și cum vă însoțim

Majoritatea taxelor din Italia se stabilesc deja în etapa compromesso: de la cine cumpărați, ce regim fiscal se aplică, care este valoarea cadastrală și ce se va întâmpla la vânzare. Actele locale, actul notarial, încasarea taxelor și raportarea către autorități, sunt efectuate de un notaio și de avocați și contabili autorizați în Italia. Noi coordonăm activitatea din Israel: verificăm documentele și calculele fiscale înainte de semnare, privim tranzacția din perspectiva unui cumpărător israelian, inclusiv convenția și declararea în Israel, și ne asigurăm că veți cunoaște dinainte costul total, la achiziție, pe durata deținerii și la vânzare.

Citiți în continuare · 10 min de lecturăÎnchirierea unei proprietăți în Italia de către rezidenți israelieni: tipuri de contracte, cedolare secca, închirieri pe termen scurt și impozitarea în ambele țăriÎnchirierea unui apartament în Italia de către israelieni: contracte 4+4 și 3+2, înregistrare, cedolare secca 21% și 10%, reguli 2026, CIN și impozit în Israel.Citiți ghidul