Cumpărarea unei proprietăți în Italia de către un israelian: codice fiscale, antecontractul (compromesso) și semnarea la notaio

Cumpărarea unei proprietăți în Italia se bazează pe două documente: un antecontract (contratto preliminare, numit și compromesso) și actul final de vânzare (rogito), semnat în fața unui notaio, un notar public. Proprietatea se transferă numai la semnarea actului final. Înainte de acestea trebuie obținut un număr fiscal italian și verificată condiția de reciprocitate, iar după ele urmează înregistrarea și taxele. Parcurgem etapele în ordine, din perspectiva unui cumpărător israelian.

1Poate un israelian să cumpere o proprietate în Italia?

Da. Potrivit dreptului italian, străinul se bucură de drepturile civile, inclusiv de dreptul de a cumpăra imobile, „sub condiția reciprocității” (articolul 16 din dispozițiile preliminare la Codul civil). Întrebarea este, așadar, dacă un italian poate cumpăra o proprietate în Israel. Notaio verifică această condiție înainte de semnare și se poate sprijini pe informațiile Ministerului italian al Afacerilor Externe.

Fișa de reciprocitate publicată de Ministerul italian al Afacerilor Externe pentru Israel arată că în Israel nu există restricții juridice pentru italienii care cumpără terenuri și clădiri, cu excepția terenurilor statului care nu se vând străinilor, și chiar și atunci autorizația se acordă în practică fără dificultate. Prin urmare, la o achiziție obișnuită a unui apartament sau a unei case, condiția este îndeplinită. Potrivit NotaiOnline, verificarea nu este necesară deloc pentru cetățenii Uniunii Europene, astfel că israelienii care sunt și cetățeni ai unui stat membru UE cumpără ca orice cetățean european.

2Cum obțineți un codice fiscale dacă locuiți în Israel?

Codice fiscale este numărul de identificare fiscală în Italia și vă este necesar deja pentru înregistrarea antecontractului, nu doar pentru semnarea finală. Cererea se depune pe formularul AA4/8 al Agenției Fiscale italiene (Agenzia delle Entrate), cu o copie a pașaportului.

Este important să alegeți calea corectă. Potrivit paginii Ambasadei Italiei la Tel Aviv, cine are nevoie de un codice fiscale pentru cumpărarea unei proprietăți trebuie să împuternicească un reprezentant, de exemplu un agent imobiliar sau un notaio, care să depună cererea în numele său la un birou al Agenției Fiscale din Italia. Depunerea prin e-mail la Ambasadă este destinată, potrivit aceleiași pagini, rezidenților din Israel care nu se încadrează în categorii precum cumpărarea unei proprietăți. Procedura se poate schimba, așa că verificați pagina actuală înainte de a începe.

3Aveți nevoie de un cont bancar în Italia și cum plătiți?

Potrivit NotaiOnline, un cont bancar italian nu este obligatoriu, dar ușurează plățile curente, cum ar fi taxele locale, electricitatea și cheltuielile de administrare. Obligatoriu este ca plățile să fie trasabile: în actul de vânzare părțile declară pe propria răspundere modalitatea detaliată de plată a prețului (articolul 35 alineatul 22 din Decretul-lege 223/2006), iar plățile în numerar de 5.000 de euro sau mai mult sunt interzise.

În practică, fiecare plată, de la depozit până la restul de preț, trebuie făcută prin transfer bancar documentat. Banca israeliană va întreba probabil care este scopul transferului și sursa fondurilor, așa că pregătiți din timp antecontractul și documentele privind sursa banilor și planificați ca suma să fie disponibilă în ziua semnării rogito.

4Ce este oferta de cumpărare (proposta d'acquisto) și când se plătește agentul?

În majoritatea tranzacțiilor prin agent, primul pas este o ofertă scrisă de cumpărare pe formularul agenției. Oferta este de regulă irevocabilă pentru perioada stabilită în ea și este însoțită de un depozit. Dacă vânzătorul o acceptă și acceptarea ajunge la dumneavoastră, poate lua naștere deja un contract obligatoriu, chiar înainte de semnarea unui compromesso. Prin urmare, oferta nu este un „formular tehnic”: ea trebuie să conțină deja condițiile importante pentru dumneavoastră, cum ar fi condiționarea de verificări, de finanțare sau de conformitatea proprietății cu înregistrarea.

Potrivit articolului 1755 din Codul civil, comisionul agentului este datorat la „încheierea afacerii”. Curtea Supremă italiană (Cassazione, ordonanța 7781/2020) a statuat că afacerea este încheiată atunci când între părți ia naștere o legătură juridică ce permite fiecăreia să ceară executarea ei și că, în cazul judecat, o ofertă neurmată de semnarea unui antecontract nu a dat naștere dreptului la comision. Totuși, mulți agenți prevăd în formular că acesta se plătește deja la acceptarea ofertei. Citiți clauza privind comisionul, cuantumul și data plății înainte de a semna.

Potrivit ghidului Agenției Fiscale italiene, agenții sunt obligați să înregistreze antecontractele semnate ca urmare a activității lor, precum și acceptarea unei oferte care este suficientă pentru a forma un antecontract.

5Ce este compromesso și cât de obligatoriu este?

Antecontractul este angajamentul reciproc al vânzătorului și al cumpărătorului de a semna contractul final de vânzare. El nu transferă proprietatea, dar este obligatoriu: dacă o parte refuză să semneze contractul final, cealaltă parte poate cere instanței o hotărâre care să țină loc de contractul nesemnat (articolul 2932 din Codul civil) sau poate folosi remediile legate de caparra. Contractul trebuie încheiat în scris: înscris sub semnătură privată (scrittura privata), înscris privat cu semnături autentificate de un notaio sau act notarial.

Contractul stabilește, printre altele, prețul și graficul de plăți, cuantumul și tipul caparra, termenul-limită pentru rogito, condițiile suspensive, cum ar fi obținerea unui credit ipotecar, starea proprietății la predare și identitatea notaio.

6În cât timp se înregistrează antecontractul și cât costă?

În 30 de zile de la semnare, la Agenția Fiscală italiană. Potrivit ghidului oficial al Agenției (ediția din martie 2024), termenul a fost de 20 de zile până la Decretul-lege 73/2022 și a fost prelungit la 30 de zile. Dacă antecontractul este încheiat ca act notarial, notaio îl înregistrează în același termen. Surse mai vechi menționează încă 20 de zile, așa că fiți atenți la data fiecărei surse.

Taxa proporțională plătită la înregistrarea antecontractului se scade din taxa datorată pentru actul de vânzare. Dacă o depășește, se poate cere rambursarea în termen de trei ani de la înregistrarea contractului final. Când vânzarea este supusă TVA (IVA), de exemplu la cumpărarea de la un dezvoltator, avansul este supus TVA și taxa de înregistrare pentru el este fixă, dar pentru caparra confirmatoria se datorează o taxă de 0,5%. Sumele sunt cele din ediția din martie 2024 a ghidului. Verificați-le cu notaio, la octombrie 2026.

7Caparra confirmatoria sau caparra penitenziale: care este diferența?

Caparra confirmatoria (articolul 1385 din Codul civil) este cea mai frecventă în tranzacțiile imobiliare. Dacă partea care a dat-o încalcă contractul, cealaltă parte poate rezilia și poate păstra caparra. Dacă partea care a primit-o încalcă contractul, cealaltă parte poate rezilia și poate cere dublul. Partea prejudiciată poate renunța la această cale și poate cere executarea sau rezoluțiunea, caz în care despăgubirea se stabilește potrivit regulilor generale.

Caparra penitenziale (articolul 1386) este prețul unui drept de retragere acordat dinainte prin contract: cine se retrage pierde caparra dată sau restituie dublul celei primite, iar chestiunea se încheie aici. Oferă flexibilitate, dar slăbește posibilitatea de a impune executarea tranzacției. Verificați și dacă suma a fost definită drept caparra sau drept avans (acconto), care nu este un mecanism de despăgubire convenit și pentru care taxa de înregistrare este mai mare.

8Merită înscris antecontractul în registrul imobiliar?

În multe cazuri da, mai ales când perioada până la rogito este lungă sau când se plătește în avans o sumă importantă. Potrivit ghidului Agenției Fiscale, antecontractul creează doar o obligație, astfel că vânzătorul ar putea vinde sau ipoteca proprietatea, iar dumneavoastră v-ar rămâne doar o acțiune în despăgubiri. Înscrierea antecontractului (trascrizione) în registrul imobiliar previne acest lucru.

Potrivit articolului 2645-bis din Codul civil, poate fi înscris numai un antecontract încheiat prin act notarial sau cu semnături autentificate, deci este nevoie de un notaio. Potrivit ghidului oficial, costul suplimentar este o taxă ipotecară de 200 de euro și taxe de 35 de euro, pe lângă taxa de înregistrare și taxa de timbru de 155 de euro, plus onorariul notaio. Protecția este limitată în timp: ea încetează dacă contractul final nu este înscris în termen de un an de la data stabilită pentru semnarea lui și, în orice caz, în termen de trei ani de la înscrierea antecontractului.

9Ce trebuie verificat înainte de rogito?

Pe scurt: că vânzătorul este proprietarul înscris, că nu există ipoteci sau popriri, că proprietatea corespunde înregistrării, planului din catasto și autorizațiilor și că nu există datorii către asociația de proprietari. Notaio verifică registrele, dar nu inspectează proprietatea la fața locului și nu evaluează prețul. Despre aceasta, pe larg, în ghidul nostru privind due diligence în Italia: catasto și urbanistica.

10Care este rolul notaio și cine îl alege?

Notaio deține o funcție publică, iar rolul său este să asigure că actul este valabil și că informațiile din el sunt corecte, fără a reprezenta vreuna dintre părți. Înainte de semnare, verifică situația proprietății în registrul imobiliar și în catasto, identifică părțile, verifică procurile și condiția de reciprocitate și citește actul în fața părților. Potrivit ghidului Agenției Fiscale, notaio plătește taxele de înregistrare, ipotecară și cadastrală la înregistrarea actului, iar apoi înscrie transferul în registrul imobiliar.

Potrivit uzanței, cumpărătorul alege notaio, deoarece suportă cheltuielile vânzării (articolul 1475 din Codul civil, dacă nu s-a convenit altfel). Agentul sau banca pot sugera unul, dar nu îl pot impune. Rețineți: notaio nu este avocatul dumneavoastră și nu va negocia în numele dumneavoastră și nu vă va sfătui dacă merită să cumpărați.

11Ce se întâmplă dacă nu înțelegeți limba italiană?

Actul se redactează în limba italiană (articolul 54 din Legea notarială, Legge notarile 89/1913). Dacă una dintre părți nu înțelege italiana, iar notaio nu cunoaște limba acesteia, este necesar un interpret ales de părți, care depune jurământ în fața notaio (articolul 55). Potrivit NotaiOnline, interpretul semnează originalul și traducerea, și sunt necesari și martori, dintre care cel puțin unul, în afară de interpret, cunoaște limba străină. Dacă notaio cunoaște limba, actul poate fi redactat și în limba străină, cu traducerea în italiană alăturată. În orice caz, cereți din timp un proiect și asigurați-vă că îl înțelegeți.

12Puteți semna din Israel prin procură?

Da, și aceasta este calea obișnuită pentru cumpărătorii care nu vor să călătorească. Procura (procura) trebuie să aibă aceeași formă ca cea cerută pentru contractul însuși (articolul 1392 din Codul civil), deci în practică este o procură notarială. În Israel semnați în fața unui notar israelian și adăugați apostila potrivit Convenției de la Haga. Potrivit Ambasadei Italiei la Tel Aviv, un act al unui notar israelian are nevoie de apostilă pentru a fi valabil în Italia. Dacă procura nu este redactată în italiană, este necesară și o traducere în italiană.

Potrivit paginii Ambasadei, serviciile notariale ale misiunii italiene din Israel sunt oferite numai cetățenilor italieni, așa că un israelian fără cetățenie italiană semnează în fața unui notar israelian. Este recomandat ca notaio din Italia să redacteze sau să aprobe din timp textul procurii: el știe ce puteri sunt necesare (semnare, plată, declarații fiscale și uneori un credit ipotecar) și uneori depune documentul străin la el. O procură căreia îi lipsește o putere poate amâna semnarea.

13Pot rezidenții Israelului obține un credit ipotecar în Italia?

Puteți solicita, dar nu există un drept de a-l obține. Potrivit NotaiOnline, fiecare bancă decide în funcție de venituri și garanții, iar un credit ipotecar aprobat se semnează în fața unui notaio, de regulă în ziua semnării rogito. Este recomandat să condiționați antecontractul de obținerea finanțării.

14Ce taxe se plătesc la cumpărare?

Pe scurt, potrivit ghidului oficial: la cumpărarea de la o persoană fizică se plătește taxa de înregistrare (imposta di registro) de 9%, dar nu mai puțin de 1.000 de euro, plus 50 de euro taxă ipotecară și 50 de euro taxă cadastrală. La cumpărarea de la un dezvoltator în termen de cinci ani de la finalizarea construcției se aplică de regulă TVA în locul taxei de înregistrare. Cota redusă pentru prima locuință (prima casa) este condiționată de locuirea în comuna în care se află proprietatea sau de mutarea acolo în termen de 18 luni. Între Israel și Italia există o convenție de evitare a dublei impuneri, semnată în 1995 și în vigoare din 1998. Detaliile se găsesc în ghidul nostru separat privind taxele de achiziție și IMU în Italia.

15Cât durează întregul proces?

Nu există un calendar fix stabilit de lege, în afară de termenul de înregistrare a antecontractului. Într-o tranzacție obișnuită trec de regulă câteva săptămâni până la câteva luni între ofertă și rogito, în funcție de verificări, finanțare și disponibilitatea notaio. Cumpărătorii din Israel ar trebui să adauge timp pentru codice fiscale, procură și apostilă și pentru transferul fondurilor și să stabilească în compromesso un termen-limită realist.

16Listă de verificare pentru cumpărătorii din Israel

1. Obțineți un codice fiscale prin intermediul unui reprezentant în Italia, înainte de ofertă sau imediat după.
2. Cereți notaio să confirme din timp că nu există niciun impediment privind condiția de reciprocitate sau documentele.
3. Citiți formularul de ofertă ca pe un contract: valabilitate, depozit, condiții, cuantumul comisionului și data plății.
4. Efectuați o verificare preliminară a proprietății și a sarcinilor înainte de compromesso.
5. Stabiliți în antecontract tipul de caparra, condițiile suspensive și un termen-limită pentru rogito.
6. Asigurați-vă că antecontractul este înregistrat în 30 de zile și luați în considerare trascrizione dacă perioada este lungă sau avansul este mare.
7. Alegeți singuri notaio și obțineți din timp un proiect al actului, cu traducere.
8. Dacă nu veți fi prezenți la semnare, pregătiți din timp o procură notarială cu apostilă și traducere.
9. Transferați fondurile din Israel numai prin transferuri documentate și păstrați toate documentele justificative pentru raportarea în Israel.

17Ce să faceți înainte de a semna un compromesso în Italia și cum vă însoțim

Tranzacția se stabilește de fapt în etapa ofertei și a antecontractului, nu în ziua semnării în fața notaio. De aceea merită să verificați documentele înainte de a le semna și înainte de a transfera bani. Actele cerute de legea italiană, cum ar fi rogito, înregistrarea și reprezentarea în fața autorităților, sunt îndeplinite de notai și avocați locali autorizați în Italia. Noi coordonăm procesul din Israel: verificăm formularul de ofertă și antecontractul, analizăm documentele din perspectiva unui cumpărător israelian, pregătim procura și apostila și legăm activitatea din Italia de raportarea și impozitarea în Israel.

Citiți în continuare · 10 min de lecturăÎnchirierea unei proprietăți în Italia de către rezidenți israelieni: tipuri de contracte, cedolare secca, închirieri pe termen scurt și impozitarea în ambele țăriÎnchirierea unui apartament în Italia de către israelieni: contracte 4+4 și 3+2, înregistrare, cedolare secca 21% și 10%, reguli 2026, CIN și impozit în Israel.Citiți ghidul