Покупка недвижимости в Италии израильтянином: codice fiscale, предварительный договор (compromesso) и подписание у notaio

Покупка недвижимости в Италии строится на двух документах: предварительном договоре (contratto preliminare, его также называют compromesso) и окончательном акте купли-продажи (rogito), который подписывается у notaio, публичного нотариуса. Право собственности переходит только при подписании окончательного акта. До этого нужно получить итальянский налоговый номер и проверить условие взаимности, а после следуют регистрация и налоги. Рассмотрим этапы по порядку, с точки зрения израильского покупателя.

1Может ли израильтянин купить недвижимость в Италии?

Да. По итальянскому праву иностранец пользуется гражданскими правами, включая право приобретать недвижимость, «при условии взаимности» (статья 16 предварительных положений Гражданского кодекса). Вопрос, таким образом, в том, может ли итальянец купить недвижимость в Израиле. Notaio проверяет это условие до подписания и может опираться на сведения МИД Италии.

В справке о взаимности, которую МИД Италии публикует по Израилю, указано, что в Израиле нет правовых ограничений для итальянцев, приобретающих земельные участки и здания, за исключением государственной земли, которая не продается иностранцам, и даже в этом случае разрешение на практике выдается без затруднений. Поэтому при обычной покупке квартиры или дома условие соблюдено. По данным NotaiOnline, для граждан Европейского союза проверка вообще не требуется, так что израильтяне, имеющие также гражданство государства ЕС, покупают как любой европейский гражданин.

2Как получить codice fiscale, проживая в Израиле?

Codice fiscale это итальянский идентификационный налоговый номер, и он нужен уже для регистрации предварительного договора, а не только для окончательного подписания. Заявление подается по форме AA4/8 Налогового агентства Италии (Agenzia delle Entrate) с копией паспорта.

Важно выбрать правильный путь. Согласно странице посольства Италии в Тель-Авиве, тот, кому нужен codice fiscale для покупки недвижимости, должен уполномочить представителя, например агента по недвижимости или notaio, который подаст заявление от его имени в отделение Налогового агентства в Италии. Подача по электронной почте через посольство, согласно той же странице, предназначена для жителей Израиля, которые не относятся к таким категориям, как покупка недвижимости. Порядок может меняться, поэтому перед началом проверьте актуальную страницу.

3Нужен ли банковский счет в Италии и как производить оплату?

По данным NotaiOnline, итальянский банковский счет не обязателен, но он облегчает текущие платежи, такие как муниципальные налоги, электричество и плата за обслуживание. Обязательно другое: платежи должны быть прослеживаемыми. В акте купли-продажи стороны в форме заявления, заменяющего нотариально удостоверенное, указывают подробный способ оплаты цены (часть 22 статьи 35 Декрета-закона 223/2006), а наличные платежи на сумму 5 000 евро и более запрещены.

На практике каждый платеж, от депозита до остатка цены, должен проходить документированным банковским переводом. Израильский банк, скорее всего, спросит о цели перевода и об источнике средств, поэтому заранее подготовьте предварительный договор и документы об источнике средств и спланируйте, чтобы деньги были доступны в день подписания rogito.

4Что такое предложение о покупке (proposta d'acquisto) и когда платить агенту?

В большинстве сделок через агента первым шагом становится письменное предложение о покупке на бланке агентства. Обычно оно безотзывно в течение указанного в нем срока, и к нему прилагается депозит. Если продавец принимает предложение и акцепт доходит до вас, обязывающий договор может возникнуть уже тогда, еще до подписания compromesso. Поэтому предложение не является «технической формой»: в нем уже должны быть условия, важные для вас, например условия о проверках, финансировании или соответствии объекта данным регистрации.

Согласно статье 1755 Гражданского кодекса, комиссия агента причитается при «заключении сделки». Верховный суд Италии (Cassazione, определение 7781/2020) указал, что сделка считается заключенной, когда между сторонами возникает правовая связь, позволяющая каждой из них требовать ее исполнения, и что в рассмотренном деле предложение, за которым не последовало подписание предварительного договора, не породило права на комиссию. Вместе с тем многие агенты предусматривают в бланке, что комиссия уплачивается уже при принятии предложения. Прочитайте пункт о комиссии, ее размер и срок уплаты до подписания.

Согласно руководству Налогового агентства Италии, агенты обязаны регистрировать предварительные договоры, подписанные в результате их деятельности, а также принятие предложения, достаточное для образования предварительного договора.

5Что такое compromesso и насколько он обязывает?

Предварительный договор это взаимное обязательство продавца и покупателя подписать окончательный договор купли-продажи. Он не переносит право собственности, но является обязывающим: если сторона отказывается подписать окончательный договор, другая сторона может просить суд вынести решение, которое заменит неподписанный договор (статья 2932 Гражданского кодекса), или воспользоваться средствами защиты, связанными с caparra. Договор должен быть заключен в письменной форме: частный документ (scrittura privata), частный документ с подписями, удостоверенными notaio, или нотариальный акт.

В договоре определяются, в частности, цена и график платежей, размер и вид caparra, крайний срок для rogito, отлагательные условия, например получение ипотеки, состояние объекта при передаче и личность notaio.

6В какой срок регистрируется предварительный договор и сколько это стоит?

В течение 30 дней с даты подписания, в Налоговом агентстве Италии. Согласно официальному руководству Агентства (редакция марта 2024 года), до Декрета-закона 73/2022 срок составлял 20 дней, затем он был продлен до 30 дней. Если договор оформлен нотариальным актом, notaio регистрирует его в тот же срок. В старых источниках до сих пор указывается 20 дней, поэтому обращайте внимание на дату каждого источника.

Пропорциональный налог, уплаченный при регистрации предварительного договора, засчитывается в налог по акту купли-продажи. Если он превышает этот налог, можно потребовать возврат в течение трех лет с даты регистрации окончательного договора. Если продажа облагается НДС (IVA), например при покупке у застройщика, аванс облагается НДС и регистрационный налог с него фиксированный, а с caparra confirmatoria уплачивается налог 0,5%. Суммы указаны по редакции руководства от марта 2024 года. Проверьте их у notaio по состоянию на октябрь 2026 года.

7Caparra confirmatoria или caparra penitenziale: в чем разница?

Caparra confirmatoria (статья 1385 Гражданского кодекса) наиболее распространена в сделках с недвижимостью. Если сторона, внесшая ее, нарушает договор, другая сторона может расторгнуть его и оставить caparra себе. Если нарушает сторона, получившая ее, другая сторона может расторгнуть договор и потребовать двойную сумму. Пострадавшая сторона может также отказаться от этого пути и требовать исполнения или расторжения договора, и тогда возмещение определяется по общим правилам.

Caparra penitenziale (статья 1386) это плата за право отказа, заранее предоставленное договором: тот, кто отказывается, теряет внесенную caparra или возвращает двойную сумму полученной, и на этом вопрос исчерпан. Она дает гибкость, но ослабляет возможность принудить к исполнению сделки. Проверьте также, определена ли сумма как caparra или как аванс (acconto), который не является согласованным механизмом компенсации и облагается более высоким регистрационным налогом.

8Стоит ли вносить предварительный договор в реестр недвижимости?

Во многих случаях да, особенно если срок до rogito длинный или вперед уплачивается значительная сумма. Согласно руководству Налогового агентства, предварительный договор создает лишь обязательство, поэтому продавец может продать или заложить объект, и тогда у вас останется только иск о возмещении убытков. Внесение договора (trascrizione) в реестр недвижимости предотвращает это.

Согласно статье 2645-bis Гражданского кодекса, внести в реестр можно только договор, оформленный нотариальным актом или с удостоверенными подписями, то есть нужен notaio. По официальному руководству, дополнительные расходы составляют ипотечный налог 200 евро и сборы 35 евро, сверх регистрационного налога и гербового сбора 155 евро, плюс вознаграждение notaio. Защита ограничена во времени: она прекращается, если окончательный договор не внесен в реестр в течение одного года с даты, установленной для его подписания, и в любом случае в течение трех лет с даты внесения предварительного договора.

9Что нужно проверить до rogito?

Кратко: что продавец является зарегистрированным собственником, что нет ипотек или арестов, что объект соответствует регистрации, плану в catasto и разрешениям и что нет долгов перед товариществом собственников. Notaio проверяет реестры, но не осматривает объект на месте и не оценивает цену. Подробнее об этом в нашем руководстве о проверке объекта в Италии: catasto и urbanistica.

10Какова роль notaio и кто его выбирает?

Notaio занимает публичную должность, и его задача обеспечить действительность акта и правильность сведений в нем, не представляя ни одну из сторон. До подписания он проверяет состояние объекта в реестре недвижимости и в catasto, устанавливает личность сторон, проверяет доверенности и условие взаимности и зачитывает акт сторонам. Согласно руководству Налогового агентства, notaio уплачивает регистрационный, ипотечный и кадастровый налоги при регистрации акта, а затем вносит переход права в реестр недвижимости.

По обычаю notaio выбирает покупатель, поскольку он несет расходы по сделке (статья 1475 Гражданского кодекса, если не согласовано иное). Агент или банк могут предложить кандидатуру, но не навязать ее. Помните: notaio не ваш адвокат, он не будет вести за вас переговоры и не будет советовать, стоит ли покупать.

11Что делать, если вы не понимаете итальянский?

Акт составляется на итальянском языке (статья 54 Закона о нотариате, Legge notarile 89/1913). Если одна из сторон не понимает итальянский, а notaio не владеет ее языком, требуется переводчик, избранный сторонами и приносящий присягу перед notaio (статья 55). По данным NotaiOnline, переводчик подписывает оригинал и перевод, и также требуются свидетели, из которых хотя бы один, помимо переводчика, знает иностранный язык. Если notaio владеет языком, акт можно составить и на иностранном языке с итальянским переводом рядом. В любом случае заранее запросите проект и убедитесь, что вы его понимаете.

12Можно ли подписать из Израиля по доверенности?

Да, и это обычный путь для покупателей, которые не хотят лететь. Доверенность (procura) должна иметь ту же форму, что требуется для самого договора (статья 1392 Гражданского кодекса), поэтому на практике это нотариальная доверенность. В Израиле ее подписывают у израильского нотариуса и проставляют апостиль по Гаагской конвенции. По данным посольства Италии в Тель-Авиве, акту израильского нотариуса нужен апостиль, чтобы он имел силу в Италии. Если доверенность составлена не на итальянском языке, нужен также перевод на итальянский.

Согласно странице посольства, нотариальные услуги итальянского представительства в Израиле оказываются только гражданам Италии, поэтому израильтянин без итальянского гражданства подписывает доверенность у израильского нотариуса. Желательно, чтобы notaio в Италии заранее составил или одобрил текст доверенности: он знает, какие полномочия нужны (подписание, оплата, налоговые декларации, а иногда и ипотека), и иногда принимает иностранный документ на хранение. Доверенность, в которой не хватает полномочия, может задержать подписание.

13Могут ли жители Израиля получить ипотеку в Италии?

Подать заявку можно, но права на ее получение нет. По данным NotaiOnline, каждый банк решает с учетом дохода и обеспечения, а одобренная ипотека подписывается у notaio, как правило в день rogito. Желательно поставить предварительный договор в зависимость от получения финансирования.

14Какие налоги платятся при покупке?

Кратко, по официальному руководству: при покупке у частного лица уплачивается регистрационный налог (imposta di registro) 9%, но не менее 1 000 евро, а также 50 евро ипотечного налога и 50 евро кадастрового налога. При покупке у застройщика в течение пяти лет после завершения строительства обычно вместо регистрационного налога применяется НДС. Пониженная ставка для первого жилья (prima casa) предоставляется при условии проживания в коммуне, где находится объект, или переезда туда в течение 18 месяцев. Между Израилем и Италией действует соглашение об избежании двойного налогообложения, подписанное в 1995 году и вступившее в силу в 1998 году. Подробности в нашем отдельном руководстве о налогах при покупке и IMU в Италии.

15Сколько времени занимает весь процесс?

Фиксированного срока в законе нет, кроме срока регистрации предварительного договора. В обычной сделке между предложением и rogito, как правило, проходит от нескольких недель до нескольких месяцев, в зависимости от проверок, финансирования и занятости notaio. Покупателям из Израиля следует заложить время на codice fiscale, доверенность и апостиль, а также на перевод средств, и установить в compromesso реалистичный крайний срок.

16Контрольный список для покупателей из Израиля

1. Получите codice fiscale через представителя в Италии до предложения или сразу после него.
2. Попросите notaio заранее подтвердить, что нет препятствий в отношении условия взаимности или документов.
3. Читайте бланк предложения как договор: срок действия, депозит, условия, размер комиссии и срок ее уплаты.
4. Проведите предварительную проверку права собственности и обременений до compromesso.
5. Определите в предварительном договоре вид caparra, отлагательные условия и крайний срок для rogito.
6. Убедитесь, что договор зарегистрирован в течение 30 дней, и рассмотрите trascrizione, если срок длинный или аванс высокий.
7. Выберите notaio сами и заранее получите проект акта с переводом.
8. Если вы не будете присутствовать при подписании, заранее подготовьте нотариальную доверенность с апостилем и переводом.
9. Переводите средства из Израиля только документированными переводами и сохраняйте все подтверждающие документы для отчетности в Израиле.

17Что сделать до подписания compromesso в Италии и как мы сопровождаем сделку

Фактически сделка определяется на этапе предложения и предварительного договора, а не в день подписания у notaio. Поэтому документы стоит проверить до того, как вы их подпишете и переведете деньги. Действия, которых требует итальянское право, такие как rogito, регистрация и представительство перед органами власти, выполняют лицензированные местные notai и адвокаты в Италии. Мы координируем процесс из Израиля: проверяем бланк предложения и предварительный договор, изучаем документы с точки зрения израильского покупателя, готовим доверенность и апостиль и связываем работу в Италии с отчетностью и налогообложением в Израиле.

Читать дальше · 10 мин чтенияСдача недвижимости в аренду в Италии резидентами Израиля: виды договоров, cedolare secca, краткосрочная аренда и налогообложение в обеих странахСдача квартиры в Италии израильтянами: договоры 4+4 и 3+2, регистрация, cedolare secca 21% и 10%, правила краткосрочной аренды 2026 года, CIN и налог в Израиле.Читать руководство