Сдача недвижимости в аренду в Италии резидентами Израиля: виды договоров, cedolare secca, краткосрочная аренда и налогообложение в обеих странах

1Какие виды договоров аренды жилья существуют в Италии?

Итальянское законодательство (Закон 431/1998) предусматривает несколько видов договоров аренды жилья, и различия между ними влияют как на срок ваших обязательств перед арендатором, так и на налог. Согласно инструкциям итальянского налогового ведомства (Agenzia delle Entrate) к форме регистрации договоров, основные виды таковы:

• Свободный рынок, 4+4 (canone libero). Арендная плата устанавливается сторонами свободно. Договор заключается на четыре года и продлевается еще на четыре. Для арендодателя это долгосрочное обязательство, поэтому условия выхода из него стоит понять заранее.
• Согласованная арендная плата, 3+2 (canone concordato). Арендная плата устанавливается в пределах диапазонов, определенных местными соглашениями. В обмен на ограниченную арендную плату арендодатель получает налоговые льготы, в том числе пониженный регистрационный сбор и cedolare secca по ставке 10% в коммунах, где она применяется.
• Временный договор (transitorio). На срок до 18 месяцев при наличии временной потребности. Существует также специальный временный договор для студентов вузов.
• Краткосрочная аренда (locazione breve). Договор сроком до 30 дней между физическими лицами, не действующими в рамках предпринимательской деятельности. Это типичная аренда через платформы, и она может включать сопутствующие услуги, такие как уборка, постельное белье и wi-fi. Дополнительные услуги, например завтрак или прокат автомобиля, превращают деятельность в предпринимательскую.

Сдача в туристических целях на срок более 30 дней не является «краткосрочной арендой», поэтому на нее распространяется обязанность регистрации обычного договора. Вид договора стоит выбрать еще до покупки, поскольку он определяет ожидаемый доход, налог и вашу свободу распоряжения объектом.

2Нужно ли регистрировать договор аренды и как это сделать из Израиля?

Да. Договор, общая продолжительность которого превышает 30 дней в году, регистрируется в Agenzia delle Entrate в течение 30 дней с момента подписания по форме RLI. Договор сроком до 30 дней регистрируется только при возникновении необходимости (in caso d'uso).

Если вы не выбираете cedolare secca, при регистрации уплачивается регистрационный сбор в размере 2% от годовой арендной платы по обычному договору и 2% от 70% арендной платы по договору с согласованной ставкой, а также гербовый сбор. При выборе cedolare secca вы освобождаетесь от обоих сборов. Выбор делается непосредственно в форме RLI, а перейти на этот режим можно и в последующие годы действия договора.

Для онлайн-регистрации требуется итальянская цифровая идентификация (SPID, CIE или CNS), которой у израильских инвесторов, как правило, нет. На практике регистрацией занимается итальянский налоговый консультант (commercialista), агентство недвижимости или любое отделение ведомства. Предварительное условие: codice fiscale, ваш итальянский налоговый номер. Если вы не планируете приезжать в Италию, можно выдать доверенность на управление объектом и подписание договоров аренды, с апостилем и переводом.

3Какой налог платится в Италии при долгосрочной аренде?

Нерезидент облагается налогом в Италии на доход, полученный в Италии, а арендная плата за объект в Италии относится к такому доходу. Существуют два режима: обычное налогообложение по IRPEF или cedolare secca по фиксированной ставке.

Обычный режим (IRPEF). Согласно статье 37(4-bis) итальянского кодекса о подоходном налоге (TUIR), налогооблагаемый доход составляет арендную плату по договору за вычетом условных 5%, если эта сумма выше кадастрового дохода (rendita catastale) объекта. Фактические расходы не вычитаются. Применяется шкала IRPEF, которая, по данным PwC, в 2026 году составляет 23% до 28 000 евро, 33% до 50 000 евро и 43% свыше этой суммы. Дополнительно взимаются региональные и муниципальные надбавки, а также регистрационный сбор по договору.

Cedolare secca. Фиксированный налог, заменяющий IRPEF, региональные и муниципальные надбавки, регистрационный и гербовый сборы. Ставка составляет 21% от полной арендной платы, без вычета 5%, и 10% по договору canone concordato в коммунах, где действует пониженная ставка. Важны два условия: выбор доступен только собственникам-физическим лицам, но не компании, а на период действия режима вы отказываетесь от любой индексации арендной платы, включая индексацию по индексу ISTAT. Об этом отказе арендатора необходимо уведомить заранее, иначе выбор не вступает в силу.

Простой расчет объясняет, почему многие арендодатели, живущие за рубежом, выбирают cedolare secca: в обычном режиме даже самая низкая ставка (23% с 95% арендной платы) дает около 21,85% еще до надбавок и регистрационного сбора, а часть дохода может перейти в диапазон 33%. Сравнение может измениться, если учесть и израильский налог, о чем пойдет речь ниже.

4Что изменилось в 2026 году в краткосрочной аренде?

Ставки не изменились: 21% для одного выбранного объекта и 26% для остальных. Изменилось количество квартир: с 2026 года тот, кто сдает в краткосрочную аренду более двух квартир в год, считается ведущим предпринимательскую деятельность.

Закон о бюджете на 2024 год (Закон 213/2023) установил, что при краткосрочной аренде ставка cedolare secca составляет 26%, а 21% применяется только к одному объекту, который выбирается в годовой декларации. Закон о бюджете на 2026 год (Закон 199/2025, статья 1(17)) сузил режим: до конца 2025 года он распространялся на четыре квартиры, а с 2026 года только на две. Сверх этого деятельность считается предпринимательской независимо от того, кто ее ведет. Последствия: итальянский номер плательщика НДС (partita IVA), бухгалтерский учет, налогообложение как предпринимательского дохода и подача в коммуну уведомления о начале деятельности (SCIA). Это следует из руководства итальянского налогового ведомства от апреля 2026 года.

При краткосрочной аренде налог исчисляется со всей уплаченной суммы, включая сопутствующие услуги, стоимость которых в нее входит, и вычет 5% не применяется. Если у вас две квартиры, ставку 21% разумно закрепить за той, которая приносит больший доход.

5Сравнение: режимы налогообложения арендного дохода в Италии

6Что удерживают платформы и что это значит для вас?

Посредник или платформа, получающие оплату от гостя, удерживают у источника 21% и перечисляют их налоговому ведомству в качестве аванса в счет налога, независимо от выбранного вами режима. Если к вам применяется ставка 26% или обычный режим, разницу вы доплачиваете по годовой декларации. Если удержание превышает налог, его можно зачесть или потребовать возврата.

Платформы также сообщают ведомству о договорах, включая код CIN объекта, до 30 июня следующего года и выдают вам справку об удержании. Платформа, не являющаяся резидентом Европейского союза и не имеющая постоянного представительства в ЕС, обязана назначить налогового представителя в Италии, а если она этого не сделала, компании той же группы, работающие в Италии, несут солидарную ответственность вместе с ней. Тот, кто получает оплату, отвечает и за взимание туристического налога (imposta di soggiorno) там, где коммуна его установила.

7Что нужно сделать до начала краткосрочной аренды?

Для каждой квартиры, сдаваемой на короткий срок или в туристических целях, нужны национальный идентификационный код (CIN), базовое оборудование безопасности и порядок идентификации гостей и сообщения о них. Требования установлены статьей 13-ter Декрета-закона 145/2023, а обязанность иметь CIN действует с 1 января 2025 года.

• CIN. Код запрашивается в национальной базе данных Министерства туризма, размещается снаружи здания и указывается в каждом объявлении. Штраф за сдачу без CIN составляет от 800 до 8 000 евро, а за его неразмещение от 500 до 5 000 евро за каждый объект, помимо удаления объявления.
• Безопасность. В каждом объекте нужны датчики газа и угарного газа, а также доступные и заметные огнетушители: один на каждые 200 кв. м и не менее одного на каждом этаже. Отсутствие оборудования влечет штраф от 600 до 6 000 евро за каждое нарушение.
• Сообщение в полицию. Данные гостей передаются в полицию через систему Alloggiati Web в течение 24 часов после прибытия, а при пребывании менее 24 часов сразу по прибытии. Согласно решению Государственного совета (Consiglio di Stato) от ноября 2025 года, гостя необходимо идентифицировать по его документу. Самостоятельной регистрации заезда без визуальной проверки недостаточно, однако идентификация по видеосвязи в реальном времени может соответствовать требованию.
• Туристический налог и местные правила. Каждая коммуна сама решает, взимать ли imposta di soggiorno и в каком размере, а у регионов и коммун могут быть дополнительные правила. Проверьте их до покупки, а не после.

8Какую декларацию подают в Италии и как быть с IMU?

Нерезидент, получающий в Италии доход от аренды, подает годовую декларацию Redditi PF, даже если платформа уже удержала налог у источника. Общий срок подачи: 31 октября года, следующего за налоговым (в 2026 году он перенесен на 2 ноября, поскольку 31 октября приходится на субботу). Декларация подается онлайн, напрямую или через уполномоченного посредника, а на практике обычно через commercialista. В декларации также выбирается объект, облагаемый по ставке 21% при краткосрочной аренде, и засчитываются удержанные у источника суммы.

IMU, ежегодный муниципальный налог на недвижимость, продолжает взиматься и тогда, когда объект сдан в аренду. Освобождение предоставляется только для основного жилья, то есть жилья, где вы зарегистрированы как резидент и фактически проживаете, а квартира израильтянина, живущего в Израиле, таковым не является. Ставку устанавливает каждая коммуна. IMU и налоги при покупке подробно рассмотрены в нашем отдельном руководстве о налогах при покупке и IMU в Италии.

9Как в Израиле облагается арендный доход из Италии?

Резидент Израиля облагается налогом в Израиле на доходы со всего мира, поэтому арендный доход из Италии также декларируется в Израиле. Конвенция об избежании двойного налогообложения между Израилем и Италией не отменяет израильский налог, а определяет, как избежать двойного налогообложения.

Согласно статье 6 конвенции, подписанной в Риме 8 сентября 1995 года, доход от недвижимого имущества может облагаться налогом в государстве, где это имущество находится, что включает доход от сдачи в аренду. Согласно статье 24(3)(а), Израиль предоставляет зачет итальянского налога в пределах израильского налога, относящегося к тому же доходу. В Израиле у вас есть два варианта:

• Режим 15% (статья 122А Ордонанса о подоходном налоге). Налог по ставке 15% на доход от сдачи в аренду недвижимости за пределами Израиля, если он не является предпринимательским доходом. Разрешается вычитать только амортизацию, а право на зачет убытков, налоговый зачет или освобождение отсутствует, в том числе на зачет налога, уплаченного в Италии. Фактически вы платите итальянский налог и еще 15% в Израиле.
• Обычный режим с зачетом. Чистый доход после расходов и амортизации облагается по вашим предельным ставкам, а из израильского налога вычитается налог, уплаченный в Италии, в пределах израильского налога на тот же доход.

Простой числовой пример: годовая арендная плата 12 000 евро по долгосрочному договору с cedolare secca. Налог в Италии составляет 2 520 евро (21%). В режиме 15%, без амортизации, налог в Израиле добавляет еще 1 800 евро, и общий налог составляет 4 320 евро, то есть 36% дохода. В обычном режиме, если ваш предельный налог на этот доход выше итальянского налога, в Израиле вы доплачиваете только разницу. Если он ниже, зачет обнулит израильский налог, но остаток не возвращается. Выгодность режима зависит от размера дохода, расходов, амортизации и ваших прочих доходов, поэтому выбор делается вместе с израильским бухгалтером до подачи декларации.

При высоких доходах может также применяться дополнительный налог (мас ясаф). Сохраняйте договоры, справки платформы об удержании и подтверждения уплаты налога в Италии, поскольку без них трудно получить зачет. Деньги также рекомендуется переводить в Израиль со счета на ваше имя и хранить документы, так как израильский банк может запросить объяснение источника средств.

10Контрольный список перед сдачей недвижимости в Италии

1. Получите codice fiscale и откройте банковский счет для поступления арендной платы.
2. Определите вид аренды: долгосрочный договор (4+4, 3+2 или временный) или краткосрочная аренда, и проверьте местные правила коммуны.
3. При долгосрочном договоре: зарегистрируйте договор по форме RLI в течение 30 дней и заранее решите, выбирать ли cedolare secca, включая уведомление арендатора.
4. При краткосрочной аренде: получите CIN, установите датчики и огнетушители и определите, кто идентифицирует гостей и сообщает о них через Alloggiati Web.
5. Посчитайте квартиры: с 2026 года краткосрочная сдача более двух квартир считается предпринимательской деятельностью.
6. Назначьте commercialista, который подаст декларацию Redditi PF и обеспечит своевременную уплату IMU.
7. В Израиле: выберите вместе с бухгалтером между режимом 15% и обычным режимом с зачетом и сохраняйте все документы.
8. Если вы находитесь не в Италии: подготовьте доверенность с апостилем на управление объектом и подписание договоров.

11Что сделать до сдачи недвижимости в Италии и как мы вас сопровождаем

Важные решения лучше принять еще до покупки: подходит ли объект для краткосрочной аренды в той коммуне, где он находится, на чье имя его оформить и сколько квартир вы будете сдавать. Местные действия, такие как регистрация договора, подача декларации в Италии и процедуры в коммуне, выполняют лицензированные местные адвокаты, нотариусы и налоговые консультанты в Италии. Мы координируем работу из Израиля, проверяем договоры и документы, при необходимости готовим доверенности и рассматриваем всю картину с точки зрения израильского инвестора, включая отчетность и налог в Израиле.

Читать дальше · 10 мин чтенияНалоги на недвижимость в Италии для израильского покупателя: регистрационный налог, IVA, IMU и налог на прибыль при продажеЧто платит израильтянин за недвижимость в Италии: налог на регистрацию 9% или IVA, почему prima casa редко подходит, IMU, TARI и налог при продаже.Читать руководство