בקצרה
ישראלי שמשכיר דירה באיטליה חייב במס באיטליה על הכנסת השכירות ומגיש שם דוח שנתי. אפשר לבחור בין מיסוי רגיל לפי מדרגות IRPEF על 95% משכר הדירה לבין cedolare secca, מס קבוע של 21% (10% בחוזה canone concordato בעיריות מסוימות). בהשכרה לטווח קצר חל 21% על דירה אחת ו-26% על השנייה, ומ-2026 השכרה קצרה של יותר משתי דירות מוחזקת כפעילות עסקית. בישראל ההכנסה חייבת בדיווח, ואפשר לבחור בין מס שולי עם זיכוי על המס האיטלקי לבין 15% בלי זיכוי.
הנקודות החשובות
- 1חוזה שכירות של יותר מ-30 יום בשנה נרשם ברשות המסים האיטלקית בתוך 30 יום, בטופס RLI. הסוגים העיקריים: 4+4 בשוק החופשי, 3+2 בשכר דירה מוסכם (canone concordato) וחוזה זמני של עד 18 חודשים.
- 2cedolare secca מחליף את IRPEF, את התוספות האזוריות והעירוניות, את מס הרישום ואת הבולים: 21% משכר הדירה המלא, או 10% בחוזה canone concordato בעיריות שבהן חל השיעור המופחת (נכון לאוקטובר 2026).
- 3השכרה קצרה (עד 30 יום): 21% על דירה אחת שבוחרים ו-26% על הדירה השנייה. מ-2026, מעל שתי דירות הפעילות מוחזקת כעסקית (חוק 199/2025). פלטפורמה שגובה את התשלום מנכה 21% במקור, כמקדמה.
- 4השכרה לטווח קצר מחייבת קוד CIN שמוצג מחוץ לבניין ובכל מודעה, גלאי גז ופחמן חד-חמצני, מטפי כיבוי, דיווח על האורחים למשטרה בתוך 24 שעות ומס תיירות היכן שהעירייה מטילה אותו.
- 5בישראל: מסלול 15% (סעיף 122א לפקודת מס הכנסה) מתיר ניכוי פחת בלבד ואינו מאפשר זיכוי על המס האיטלקי. במסלול הרגיל ממוסים לפי המס השולי, ולפי סעיף 24 לאמנה מקבלים זיכוי על המס ששולם באיטליה.
אילו סוגי חוזי שכירות למגורים קיימים באיטליה?
החוק האיטלקי (חוק 431/1998) מכיר בכמה סוגים של חוזי שכירות למגורים, וההבדל ביניהם משפיע גם על משך ההתחייבות שלכם כלפי השוכר וגם על המס. לפי הוראות רשות המסים האיטלקית (Agenzia delle Entrate) לטופס רישום החוזים, אלה הסוגים העיקריים:
- שוק חופשי, 4+4 (canone libero). שכר הדירה נקבע בחופשיות בין הצדדים. החוזה הוא לארבע שנים ומתחדש לארבע שנים נוספות. מבחינת המשכיר זו התחייבות ארוכה, ולכן כדאי להבין מראש את תנאי היציאה ממנה.
- שכר דירה מוסכם, 3+2 (canone concordato). שכר הדירה נקבע בתוך טווחים שנקבעו בהסכמים מקומיים. בתמורה לשכר דירה מוגבל המשכיר נהנה מהטבות מס, ובהן מס רישום מופחת ו-cedolare secca בשיעור 10% בעיריות שבהן הוא חל.
- חוזה זמני (transitorio). לתקופה של עד 18 חודשים, כשיש צורך זמני. קיים גם חוזה זמני מיוחד לסטודנטים באוניברסיטה.
- השכרה קצרה (locazione breve). חוזה של עד 30 יום, בין אנשים פרטיים שאינם פועלים במסגרת עסק. זו ההשכרה הטיפוסית דרך פלטפורמות, והיא יכולה לכלול שירותים נלווים כמו ניקיון, מצעים ו-wi-fi. שירותים נוספים, כמו ארוחת בוקר או השכרת רכב, הופכים את הפעילות לעסקית.
השכרה למטרות תיירות שנמשכת יותר מ-30 יום אינה ״השכרה קצרה״, ולכן חלה עליה חובת הרישום של חוזה רגיל. את סוג החוזה כדאי לבחור עוד לפני הרכישה, כי הוא קובע את ההכנסה הצפויה, את המס ואת הגמישות שלכם בנכס.
האם חייבים לרשום את חוזה השכירות, ואיך עושים את זה מישראל?
כן. חוזה שכירות שמשכו הכולל עולה על 30 יום בשנה נרשם ב-Agenzia delle Entrate בתוך 30 יום מהחתימה, בטופס RLI. חוזה של עד 30 יום נרשם רק אם יש בכך צורך (in caso d'uso).
מי שאינו בוחר ב-cedolare secca משלם בעת הרישום מס רישום של 2% משכר הדירה השנתי בחוזה רגיל, ו-2% מ-70% משכר הדירה בחוזה מוסכם, וכן מס בולים. מי שבוחר ב-cedolare secca פטור משניהם. את הבחירה עושים כבר בטופס RLI, ואפשר לעבור למסלול גם בשנים הבאות של החוזה.
הרישום המקוון מחייב זהות דיגיטלית איטלקית (SPID, CIE או CNS), שלרוב אין למשקיעים ישראלים. בפועל הרישום נעשה דרך יועץ מס איטלקי (commercialista), דרך סוכנות הנדל״ן, או בכל משרד של הרשות. תנאי מוקדם הוא codice fiscale, מספר המס האיטלקי שלכם. אם אינכם מתכוונים להגיע לאיטליה, אפשר לתת ייפוי כוח לניהול הנכס ולחתימה על חוזי שכירות, עם חותמת אפוסטיל ותרגום.
כמה מס משלמים באיטליה על השכרה לטווח ארוך?
תושב חוץ ממוסה באיטליה על הכנסה שנוצרה באיטליה, ושכירות של נכס באיטליה היא הכנסה כזו. יש שני מסלולים: מיסוי רגיל לפי IRPEF, או cedolare secca בשיעור קבוע.
מסלול רגיל (IRPEF). לפי סעיף 37(4-bis) לחוק מס ההכנסה האיטלקי (TUIR), ההכנסה החייבת היא שכר הדירה שבחוזה בניכוי רעיוני של 5%, כשהיא גבוהה מההכנסה הקדסטרלית (rendita catastale) של הנכס. הוצאות בפועל אינן מנוכות. על הסכום חלות מדרגות IRPEF, שלפי PwC הן ב-2026 בשיעור 23% עד 28,000 אירו, 33% עד 50,000 אירו ו-43% מעל זה. בנוסף חלות תוספות אזוריות ועירוניות, ומס הרישום על החוזה.
cedolare secca. מס קבוע שמחליף את IRPEF, את התוספות האזוריות והעירוניות, את מס הרישום ואת מס הבולים. השיעור הוא 21% משכר הדירה המלא, בלי הניכוי של 5%, ו-10% בחוזה canone concordato בעיריות שבהן חל השיעור המופחת. יש שני תנאים חשובים: הבחירה פתוחה רק לבעלים שהם יחידים, לא לחברה, ובתקופת הבחירה מוותרים על עדכון שכר הדירה, כולל הצמדה למדד ISTAT. על הוויתור צריך להודיע לשוכר מראש, אחרת הבחירה לא תקפה.
חשבון פשוט מסביר למה משכירים רבים מחו״ל בוחרים ב-cedolare secca: במסלול הרגיל, גם המדרגה הנמוכה (23% על 95% משכר הדירה) מגיעה לכ-21.85% עוד לפני התוספות ומס הרישום, וחלק מההכנסה עשוי לעבור למדרגה של 33%. ההשוואה עשויה להשתנות כשמביאים בחשבון גם את המס בישראל, כפי שנראה בהמשך.
מ-1 בינואר 2027 ייכנס לתוקף נוסח חדש של חוק מס ההכנסה האיטלקי (D.Lgs. 117/2026), שמכניס לתוכו את הוראות ה-cedolare secca וההשכרה הקצרה. לפי הפרסומים מדובר בעיקר בארגון מחדש של ההוראות בלי שינוי בשיעורים, אבל מספרי הסעיפים בחוזים ובטפסים ישתנו.
מה השתנה ב-2026 בהשכרה לטווח קצר?
השיעורים לא השתנו: 21% על דירה אחת שבוחרים ו-26% על השאר. מה שהשתנה הוא מספר הדירות: מ-2026, מי שמשכיר בהשכרה קצרה יותר משתי דירות בשנה מוחזק כמי שמנהל עסק.
חוק התקציב לשנת 2024 (חוק 213/2023) קבע שבהשכרה קצרה שיעור ה-cedolare secca הוא 26%, ו-21% רק לגבי דירה אחת שאותה בוחרים בדוח השנתי. חוק התקציב לשנת 2026 (חוק 199/2025, סעיף 1(17)) צמצם את המשטר: עד סוף 2025 הוא חל על עד ארבע דירות, ומ-2026 רק על עד שתיים. מעבר לכך, הפעילות מוחזקת כעסקית בלי קשר לזהות המפעיל. המשמעות: מספר עוסק איטלקי (partita IVA), הנהלת חשבונות, מיסוי כהכנסה מעסק והגשת הודעה על תחילת פעילות לעירייה (SCIA). כך עולה מהמדריך של רשות המסים האיטלקית מאפריל 2026.
בהשכרה קצרה המס מחושב על כל הסכום ששולם, כולל שירותים נלווים שמחירם כלול, ולא חל הניכוי של 5%. אם יש לכם שתי דירות, הגיוני לייעד את שיעור ה-21% לדירה שמכניסה יותר.
השוואה: מסלולי המס על שכירות באיטליה
| מסלול | מתי הוא חל | בסיס המס | שיעור (נכון לאוקטובר 2026) | מה עוד חשוב |
|---|---|---|---|---|
| IRPEF רגיל | כל חוזה, אם לא בחרתם אחרת | שכר הדירה פחות 5%, ולא פחות מההכנסה הקדסטרלית | 23%, 33% או 43% לפי מדרגות, ועוד תוספות | משלמים גם מס רישום ובולים על החוזה |
| cedolare secca, שוק חופשי או חוזה זמני | יחידים בלבד, בבחירה | שכר הדירה המלא | 21% | מחליף רישום ובולים. ויתור על עדכון שכר הדירה |
| cedolare secca, canone concordato | חוזה מוסכם בעיריות שבהן חל השיעור המופחת | שכר הדירה המלא | 10% | שכר הדירה מוגבל לטווחים המקומיים |
| השכרה קצרה, הדירה שנבחרה | עד 30 יום, לא במסגרת עסק | כל הסכום ששולם | 21% | בוחרים את הדירה בדוח השנתי |
| השכרה קצרה, הדירה השנייה | עד 30 יום, לא במסגרת עסק | כל הסכום ששולם | 26% | הניכוי במקור של 21% אינו מכסה את כל המס |
| השכרה קצרה של שלוש דירות ומעלה | מ-2026 | הכנסה מעסק | כללי מיסוי עסקי | partita IVA, הנהלת חשבונות ו-SCIA |
מה הפלטפורמות מנכות, ומה זה אומר לגביכם?
מתווך או פלטפורמה שגובים את התשלום מהאורח מנכים 21% במקור ומעבירים לרשות המסים, כמקדמה על חשבון המס, בלי קשר למסלול שבחרתם. אם חל עליכם 26% או המסלול הרגיל, תשלימו את ההפרש בדוח השנתי. אם הניכוי גבוה מהמס, אפשר לקזז אותו או לבקש החזר.
הפלטפורמות גם מדווחות לרשות על החוזים, כולל קוד ה-CIN של הנכס, עד 30 ביוני של השנה הבאה, ומוציאות לכם אישור על הניכוי. פלטפורמה שאינה תושבת האיחוד האירופי ואין לה מוסד קבע באיחוד חייבת למנות נציג מס באיטליה, ואם לא עשתה זאת, חברות מאותה קבוצה שפועלות באיטליה אחראיות ביחד איתה. מי שגובה את התשלום אחראי גם לגביית מס התיירות (imposta di soggiorno) במקום שבו העירייה מטילה אותו.
כשהנכס רשום על שני בני זוג והחוזה בפלטפורמה נחתם על שם אחד מהם בלבד, רק הוא יכול לקזז את הניכוי במקור. בן הזוג השני מדווח על חלקו בהכנסה בדוח שלו, לפי המסלול שבחר. כדאי לתאם את זה מראש.
מה צריך לפני שמתחילים להשכיר לטווח קצר?
לכל דירה שמושכרת לטווח קצר או למטרות תיירות צריך קוד זיהוי לאומי (CIN), ציוד בטיחות בסיסי ונוהל זיהוי ודיווח של האורחים. הדרישות נקבעו בסעיף 13-ter לצו-חוק 145/2023, וחובת ה-CIN חלה מ-1 בינואר 2025.
- CIN. מבקשים אותו במאגר הלאומי של משרד התיירות, מציגים אותו מחוץ לבניין ומציינים אותו בכל מודעה. הקנס על השכרה בלי CIN הוא 800 עד 8,000 אירו, ועל אי הצגתו 500 עד 5,000 אירו לכל נכס, בנוסף להסרת המודעה.
- בטיחות. בכל יחידה צריך גלאי גז וגלאי פחמן חד-חמצני, ומטפי כיבוי נגישים וגלויים: מטף לכל 200 מ״ר ולפחות אחד בכל קומה. העדר הציוד גורר קנס של 600 עד 6,000 אירו לכל הפרה.
- דיווח למשטרה. את פרטי האורחים מעבירים למשטרה דרך מערכת Alloggiati Web בתוך 24 שעות מההגעה, ובשהייה של פחות מ-24 שעות מיד בהגעה. לפי פסק דין של מועצת המדינה (Consiglio di Stato) מנובמבר 2025, צריך לזהות את האורח מול המסמך שלו. צ׳ק-אין עצמי בלי אימות חזותי אינו מספיק, אבל זיהוי בווידאו בזמן אמת יכול לעמוד בדרישה.
- מס תיירות וכללים מקומיים. כל עירייה מחליטה אם לגבות imposta di soggiorno ובאיזה סכום, ולאזורים ולעיריות יכולים להיות כללים נוספים. כדאי לבדוק אותם לפני הרכישה, לא אחריה.
איזה דוח מגישים באיטליה, ומה עם IMU?
תושב חוץ שיש לו הכנסה משכירות באיטליה מגיש דוח שנתי Redditi PF, גם כשהפלטפורמה כבר ניכתה מס במקור. המועד הכללי להגשה הוא 31 באוקטובר של השנה שאחרי שנת המס (ב-2026 נדחה ל-2 בנובמבר, כי 31 באוקטובר חל בשבת). ההגשה מקוונת, ישירות או דרך מייצג מורשה, ובפועל בדרך כלל דרך commercialista. בדוח גם בוחרים את הדירה של שיעור 21% בהשכרה קצרה ומקזזים את הניכויים במקור.
IMU, המס העירוני השנתי, ממשיך לחול גם כשהנכס מושכר. הפטור ניתן רק לדירת המגורים העיקרית, כלומר דירה שבה אתם רשומים כתושבים וגרים בה בפועל, ודירה של ישראלי שגר בישראל אינה כזו. השיעור נקבע בכל עירייה. את IMU ואת מסי הרכישה פירטנו במדריך הנפרד שלנו על מסי רכישה ו-IMU באיטליה.
איך ממוסה בישראל הכנסת השכירות מאיטליה?
תושב ישראל חייב במס בישראל על הכנסתו מכל העולם, ולכן גם הכנסת השכירות מאיטליה מדווחת בישראל. האמנה למניעת כפל מס בין ישראל לאיטליה אינה מבטלת את המס בישראל, אלא קובעת איך נמנע הכפל.
לפי סעיף 6 לאמנה, שנחתמה ברומא ב-8 בספטמבר 1995, הכנסה מנכס מקרקעין ניתנת למיסוי במדינה שבה הנכס נמצא, וזה כולל הכנסה מהשכרה. לפי סעיף 24(3)(א), ישראל נותנת זיכוי על המס האיטלקי, עד גובה המס הישראלי שחל על אותה הכנסה. בישראל עומדות לרשותכם שתי דרכים:
- מסלול 15% (סעיף 122א לפקודת מס הכנסה). מס בשיעור 15% על הכנסה מדמי שכירות ממקרקעין מחוץ לישראל, אם אינה הכנסה מעסק. מותר לנכות פחת בלבד, ואין זכאות לקיזוז, לזיכוי או לפטור, כולל זיכוי על המס ששולם באיטליה. בפועל משלמים את המס האיטלקי ועוד 15% בישראל.
- מסלול רגיל עם זיכוי. ההכנסה נטו, אחרי הוצאות ופחת, ממוסה לפי שיעורי המס השוליים שלכם, ומהמס הישראלי מנכים את המס ששולם באיטליה, עד גובה המס הישראלי על אותה הכנסה.
דוגמה מספרית פשוטה: שכר דירה שנתי של 12,000 אירו בחוזה ארוך עם cedolare secca. המס באיטליה הוא 2,520 אירו (21%). במסלול 15%, בלי פחת, המס בישראל הוא עוד 1,800 אירו, וסך המס 4,320 אירו, 36% מההכנסה. במסלול הרגיל, אם המס השולי שלכם על ההכנסה גבוה מהמס האיטלקי, תשלמו בישראל רק את ההפרש. אם הוא נמוך יותר, הזיכוי יאפס את המס הישראלי, אבל היתרה לא תוחזר. המסלול העדיף תלוי בגובה ההכנסה, בהוצאות, בפחת ובשאר ההכנסות שלכם, ולכן את הבחירה עושים עם רואה החשבון בישראל לפני הגשת הדוח.
בהכנסות גבוהות עשוי לחול גם מס יסף. שמרו את החוזים, את אישורי הניכוי במקור מהפלטפורמה ואת אישורי תשלום המס באיטליה, כי בלעדיהם קשה לתבוע זיכוי. גם את הכספים כדאי להעביר לישראל מחשבון בנק על שמכם, ולשמור את המסמכים, כי הבנק בישראל עשוי לבקש הסבר על מקור הכסף.
רשימת בדיקה לפני שמשכירים נכס באיטליה
- הוציאו codice fiscale ופתחו חשבון בנק שאליו ייכנס שכר הדירה.
- החליטו על סוג ההשכרה: חוזה ארוך (4+4, 3+2 או זמני) או השכרה קצרה, ובדקו את הכללים המקומיים בעירייה.
- בחוזה ארוך: רשמו את החוזה בטופס RLI בתוך 30 יום, והחליטו מראש אם לבחור ב-cedolare secca, כולל ההודעה לשוכר.
- בהשכרה קצרה: הוציאו CIN, התקינו גלאים ומטפים, וקבעו מי מזהה את האורחים ומדווח עליהם ב-Alloggiati Web.
- ספרו את הדירות: מ-2026, השכרה קצרה של יותר משתי דירות מוחזקת כפעילות עסקית.
- מנו commercialista שיגיש את דוח Redditi PF ויוודא ש-IMU משולם במועד.
- בישראל: בחרו עם רואה החשבון בין מסלול 15% למסלול הרגיל עם זיכוי, ושמרו את כל המסמכים.
- אם אינכם באיטליה: הכינו ייפוי כוח עם אפוסטיל לניהול הנכס ולחתימה על חוזים.
מה לעשות לפני שמשכירים נכס באיטליה ואיך אנחנו מלווים
את ההחלטות החשובות כדאי לקבל עוד לפני הרכישה: האם הנכס מתאים להשכרה קצרה בעירייה שבה הוא נמצא, על שם מי לרשום אותו, וכמה דירות תשכירו. הפעולות המקומיות, כמו רישום החוזה, הגשת הדוח באיטליה וההליכים מול העירייה, נעשות על ידי עורכי דין, נוטריונים ויועצי מס מקומיים מורשים באיטליה. אנחנו מתאמים את העבודה מישראל, בודקים את החוזים ואת המסמכים, מכינים ייפוי כוח כשצריך, ומסתכלים על התמונה כולה מנקודת המבט של משקיע ישראלי, כולל הדיווח והמס בישראל.
המידע כאן הוא מידע כללי, נכון לאוקטובר 2026, ואינו ייעוץ משפטי או ייעוץ מס למקרה מסוים. כללי ההשכרה הקצרה באיטליה משתנים לעיתים קרובות, ברמה הארצית וגם ברמת האזור והעירייה, ונוסח חדש של חוק מס ההכנסה האיטלקי ייכנס לתוקף ב-1 בינואר 2027. לפני כל החלטה כדאי לבדוק את המצב העדכני.
שאלות נפוצות
האם ישראלי שאינו תושב איטליה יכול לבחור ב-cedolare secca?
המסלול פתוח לבעלים שהם יחידים, והחוק אינו דורש תושבות איטלקית, ולכן לפי הפרשנות המקובלת גם תושב חוץ יכול לבחור בו. הוא אינו זמין כשהנכס מוחזק בחברה. הבחירה נעשית בטופס RLI או בדוח השנתי, ובחוזה ארוך היא מחייבת הודעה מוקדמת לשוכר.
כמה מס משלמים על השכרה ב-Airbnb באיטליה ב-2026?
בבחירה ב-cedolare secca: 21% על דירה אחת שבוחרים ו-26% על הדירה השנייה, מכל הסכום ששולם. הפלטפורמה מנכה 21% במקור כמקדמה, וההפרש משולם בדוח השנתי. מעל שתי דירות הפעילות מוחזקת כעסקית.
האם חייבים לרשום חוזה שכירות קצר?
חוזה של עד 30 יום אינו חייב ברישום, אלא אם יש בכך צורך. חוזה ארוך יותר נרשם בתוך 30 יום בטופס RLI. גם בהשכרה קצרה צריך CIN, דיווח למשטרה על האורחים ומס תיירות היכן שהוא חל.
האם אפשר לקבל בישראל זיכוי על המס ששולם באיטליה?
כן, במסלול הרגיל: לפי סעיף 24 לאמנה, המס האיטלקי מזוכה עד גובה המס הישראלי על אותה הכנסה. מי שבוחר במסלול 15% לפי סעיף 122א מוותר על הזיכוי.
מה קורה אם משכירים בלי CIN?
השכרה בלי CIN גוררת קנס של 800 עד 8,000 אירו, ואי הצגת הקוד במודעה או מחוץ לבניין גוררת קנס של 500 עד 5,000 אירו לכל נכס והסרת המודעה. הפלטפורמות גם מדווחות את הקוד לרשות המסים יחד עם נתוני החוזים.
הקריאה הבאה · 10 דק׳ קריאהמסים על נכס באיטליה לרוכש ישראלי: מס רישום, IVA, IMU ומס על הרווח במכירהכמה מס משלם ישראלי על נכס באיטליה: מס רישום 9% או IVA, למה prima casa לרוב לא חלה, IMU השנתי ו-TARI, מס על רווח במכירה תוך 5 שנים והאמנה עם ישראל.לקריאת המדריךמקורות
- Agenzia delle Entrate - Locazioni brevi: la disciplina fiscale e le regole per gli intermediari (April 2026)
- Agenzia delle Entrate - Modello RLI instructions (lease types, registration tax, cedolare secca option)
- Normattiva - Decree-Law 145/2023, art. 13-ter (CIN, safety requirements, sanctions)
- Normattiva - Law 371/1997 ratifying the Italy-Israel double taxation convention (Rome, 8 September 1995), arts. 6 and 24
- פקודת מס הכנסה, סעיף 122א - הכנסה מדמי שכירות מחוץ לישראל (ויקיטקסט)
- PwC Worldwide Tax Summaries - Italy, Individual: Taxes on personal income (IRPEF 2026)
- LavoriPubblici - Nuovo TUIR (D.Lgs. 117/2026): cedolare secca e locazioni brevi