בדיקת נאותות לפני רכישת נכס באיטליה: קטסטו, מרשם המקרקעין, חוקיות הבנייה וחוק Salva Casa

1מה צריך לבדוק לפני שקונים נכס באיטליה?

בודקים שלושה רבדים: הרובד המשפטי, כלומר מי הבעלים ואילו שעבודים רשומים על הנכס; הרובד הקדסטרלי, כלומר האם הנכס בפועל תואם את הרישום ואת התוכנית בקטסטו; והרובד התכנוני, כלומר האם מה שבנוי תואם את ההיתרים שניתנו בעירייה. לצדם בודקים את תעודת האנרגיה, את החובות לבית המשותף, הגבלות שימור וזכויות קדימה.

ה-notaio הוא נושא משרה ציבורית, ניטרלי, ובודק את המרשמים ואת ההצהרות שבאקט. השוואת המבנה בפועל לתיקי העירייה היא תפקידו של טכנאי מוסמך, ועושים אותה לפני ה-compromesso, ההסכם המקדים המחייב. את שלבי העסקה ואת המסים אנחנו מפרטים במדריכים נפרדים על תהליך הרכישה ועל מסי הרכישה ו-IMU.

2מה ההבדל בין visura catastale לבין visura ipotecaria?

visura catastale היא תמצית מהקטסטו של ה-Agenzia delle Entrate, והיא מתארת את הנכס: זיהוי (עירייה, foglio, particella, subalterno), קטגוריה, גודל, הכנסה קדסטרלית (rendita) והבעלים הרשומים. visura ipotecaria נעשית במרשמי המקרקעין, שבעבר נקראו Conservatoria dei Registri Immobiliari וכיום הם Servizi di Pubblicità Immobiliare באותה רשות. היא מראה את ההיסטוריה המשפטית: העברות, משכנתאות, עיקולים ותביעות שנרשמו.

אל תסתמכו על visura catastale לבדה כדי לדעת מי הבעלים. ה-notaio משווה את נתוני הקטסטו לשטר שבו רכש המוכר, ואת שרשרת הבעלות בונים מהמרשם. התוכנית הקדסטרלית אינה פתוחה לכל אחד, ורוכש מקבל אותה בדרך כלל דרך המוכר או טכנאי מטעמו.

3למה בודקים 20 שנה אחורה, ומה מחפשים במרשם?

תקופת 20 השנה קשורה להתיישנות רוכשת (usucapione): לפי סעיף 1158 לקוד האזרחי, החזקה רצופה של 20 שנה מספיקה לרכישת בעלות במקרקעין. שרשרת רצופה של העברות רשומות לאורך התקופה הזו מצמצמת מאוד את הסיכון לזכות עדיפה של אחר.

• העברות - לוודא שהמוכר הוא הבעלים הרשום של כל מה שהוא מוכר.
• משכנתאות (ipoteche) - משכנתה של המוכר נמחקת בדרך כלל במעמד הסגירה. את המנגנון קובעים כבר ב-compromesso.
• עיקולים (pignoramenti) - עיקול רשום חוסם בפועל את המכירה עד שהוא נמחק.
• תביעות רשומות (domande giudiziali) - למשל תביעה על הבעלות.
• זיקות הנאה (servitù) - חלקן רשומות, אבל זכויות מעבר בפועל מתגלות לעיתים רק בשטח.

ה-notaio יכול להכין relazione notarile ventennale, דוח שמסכם את 20 השנה. אין חובה כללית להכין אותו, אבל בעסקה משמעותית כדאי לבקש אותו, או בדיקה מקבילה של עורך דין, לפני ה-compromesso.

4מהי conformità catastale, ומה קורה אם היא חסרה?

אקט שמעביר זכויות במבנה קיים חייב לכלול, בעונש של בטלות, את הזיהוי הקדסטרלי, הפניה לתוכניות שהוגשו לקטסטו והצהרה של הצדדים שהנתונים והתוכניות תואמים את המצב בפועל. אפשר להחליף את ההצהרה באישור של טכנאי מוסמך. זה הכלל של סעיף 29 סעיף קטן 1-bis לחוק 52/1985, שהוסף ב-2010 (DL 78/2010, שאושר בחוק 122/2010).

סעיף קטן 1-ter, משנת 2017, מאפשר לאשר בדיעבד אקט שחסרים בו הרכיבים האלה, אבל לא כשהתוכנית לא קיימת או אינה תואמת את המצב בפועל. ביולי 2026 קבע בית המשפט העליון (Cassazione, פסק דין 22902) שאישור כזה אינו מוחק את האחריות המשמעתית של ה-notaio. לכן אם הוזזו קירות או שונתה חלוקת החדרים, המוכר צריך לעדכן את הקטסטו באמצעות טכנאי לפני ה-rogito.

5איך בודקים שהבנייה חוקית (conformità urbanistica-edilizia)?

טכנאי מוסמך (geometra, מהנדס או אדריכל) מגיש בקשת עיון בארכיון הבנייה של העירייה (accesso agli atti), מאתר את כל ההיתרים שניתנו לבניין וליחידה, ומשווה אותם למדידה בשטח. התוצאה היא קביעה של ה-stato legittimo, המצב החוקי של הנכס, ורשימת הסטיות ממנו.

האקט עצמו צריך לציין את ההיתרים (סעיף 46 לקוד הבנייה DPR 380/2001, ובמבנים ישנים סעיף 40 לחוק 47/1985), ולמבנה שבנייתו החלה לפני 1 בספטמבר 1967 נותנים הצהרה על כך. בית המשפט העליון בהרכב מורחב (Sezioni Unite, פסק דין 8230/2019) קבע שזו בטלות פורמלית: אם האקט מציין היתר אמיתי של הנכס, הוא תקף גם אם יש חריגות. כלומר, אקט תקף לא מגן עליכם. אתם יורשים את החריגות, יחד עם הסיכון לצו הריסה או קנס, לקשיים במשכנתה ובמכירה, ולסירוב להיתר שיפוץ.

בנכסים ישנים רבים חלק מהבנייה הוסדר בהליכי condono, חוקי הכשרה כלליים מהעבר. ודאו שההכשרה ניתנה בפועל ושולמה, ולא רק שהוגשה בקשה.

6מה שינה חוק Salva Casa ב-2024?

צו החירום DL 69/2024 נכנס לתוקף ב-30 במאי 2024, ואושר בשינויים בחוק 105/2024, שנכנס לתוקף ב-28 ביולי 2024. שלושה שינויים חשובים לרוכשים:

• הוכחת המצב החוקי: אפשר להוכיח את ה-stato legittimo לפי ההיתר של ההתערבות האחרונה שנגעה בכל הבניין או היחידה, יחד עם היתרים מאוחרים יותר, בתנאי שהעירייה כבר בדקה את הקודמים. גם היתרי הסדרה נחשבים. גיל המבנה לבדו אינו מוכיח חוקיות.
• סטיות מותרות (tolleranze): בעבודות שבוצעו עד 24 במאי 2024 הסטייה המותרת גדלה ככל שהיחידה קטנה יותר (ראו בטבלה). בעבודות מאוחרות יותר נשאר הכלל הרגיל של 2%.
• הסדרה של חריגות חלקיות (סעיף 36-bis): מספיק שהעבודה תואמת את התכנון העירוני ביום הבקשה ואת כללי הבנייה שחלו בזמן ביצועה, בתוספת תשלום. בנייה בלי היתר כלל עדיין מחייבת ״התאמה כפולה״ לפי סעיף 36.

מקור: edilizia.com, עדכון יולי 2026. אי אפשר לפצל יחידה כדי לעבור מדרגה, ולגבי מרחקים נשאר הכלל של 2%. Salva Casa לא הפך כל נכס לסחיר. כל סטייה צריכה סיווג: מותרת, ניתנת להסדרה או דורשת הריסה, וה-compromesso קובע מי מסדיר ומי משלם.

7האם חייבים אישור אכלוס (agibilità)?

אישור האכלוס מעיד על תנאי בטיחות, היגיינה וחיסכון באנרגיה, וכיום מתקבל בהצהרה מאושרת של טכנאי (segnalazione certificata di agibilità) לפי סעיף 24 לקוד הבנייה. היעדרו לא מבטל את האקט, אבל פוגע בסחירות, וכשחסרים התנאים המהותיים לקבלתו הרוכש עשוי לתבוע ביטול או פיצוי.

8מה החובה לגבי תעודת האנרגיה (APE)?

במכירה המוכר חייב להמציא APE, באקט נכלל סעיף על מסירתה ומצורף לו העתק. לפי סיכום של אתר הנוטריונים NotaiOnline מספטמבר 2026, אקט בלי הסעיף או הנספח נשאר תקף, אבל הצדדים חבים ביחד ולחוד בקנס של 3,000 עד 18,000 אירו. מודעת מכירה או השכרה חייבת להציג את דירוג האנרגיה, והקנס על מודעה בלעדיו הוא 500 עד 3,000 אירו. התעודה תקפה עד 10 שנים.

9מה בודקים כשקונים דירה בבית משותף (condominio)?

לפי סעיף 63 סעיף קטן 4 להוראות הביצוע של הקוד האזרחי, מי שנכנס בנעלי בעל דירה אחראי ביחד ולחוד איתו לדמי הבית המשותף של השנה השוטפת ושל השנה הקודמת. המוכר נשאר אחראי עד שמועבר למנהל הבית המשותף העתק מאושר של האקט. לכן בקשו מהמנהל (amministratore):

• אישור על מצב התשלומים של היחידה.
• החלטות על עבודות חריגות שאושרו וסכומן, וקבעו ב-compromesso מי משלם.
• מידע על הליכים משפטיים תלויים של הבית המשותף.
• את התקנון, שעשוי להגביל שימושים כמו השכרה לטווח קצר.

10אילו הגבלות וזכויות קדימה עלולות לעכב את העסקה?

הגבלות נוף ושימור (vincoli): נכס באזור מוגן נופית או נכס תרבותי, לפי קוד המורשת והנוף (D.Lgs. 42/2004), מחייב אישורים נוספים לכל שינוי, והסדרת חריגות בו קשה יותר.

זכות קדימה של המדינה על נכס תרבותי: המוכר מודיע למשרד התרבות על העסקה, והמדינה רשאית לקנות באותו מחיר בתוך 60 יום מקבלת ההודעה, או 180 יום אם ההודעה לא נמסרה, אוחרה או חסרה (סעיף 61). עד תום התקופה האקט מותנה בתנאי מתלה, ואסור למוכר למסור את הנכס. תכננו לפי זה את התשלומים ואת קבלת החזקה.

זכות קדימה חקלאית (prelazione agraria): בקרקע חקלאית, כמו בית כפרי עם אדמה, לחקלאי שחוכר ומעבד אותה, ובמקרים מסוימים לשכן שמעבד בעצמו קרקע גובלת, יש זכות קדימה. יש להם 30 יום מקבלת ההודעה, ואם לא קיבלו הודעה כדין הם עשויים לפדות את הקרקע מהרוכש בתוך שנה מרישום המכירה.

11נעשו בבניין עבודות Superbonus. מה צריך לבדוק?

עבודות Superbonus בוצעו במסלול מיוחד (CILAS, סעיף 119 סעיף קטן 13-ter לצו 34/2020) שלא חייב אישור מלא של ה-stato legittimo, ולכן CILAS אינה מוכיחה שהנכס חוקי. נתונים חסרים או לא נכונים עלולים להביא לשלילת ההטבה. בקשו את ה-CILAS ואת אישורי המומחים, בדקו מול המנהל אם יש מחלוקות פתוחות, וקבעו באקט מה קורה עם יתרת הניכויים שטרם נוצלו.

12מי עושה מה: טכנאי, notaio ועורך דין

אפשר לפעול בייפוי כוח נוטריוני מישראל, עם אפוסטיל ותרגום לאיטלקית כפי שה-notaio דורש. העבירו את הכספים מחשבון על שמכם ושמרו תיעוד. הדיווח בישראל והאמנה למניעת כפל מס מוסברים במדריכים הנפרדים.

13רשימת מסמכים לבדיקה

1. לפני הצעת מחיר: בקשו visura, planimetria, שטר רכישה ו-APE.
2. מנו טכנאי מטעמכם לעיון בארכיון העירייה ולמדידה.
3. בקשו בדיקה במרשם 20 שנה אחורה.
4. קבלו מהמנהל אישור חובות.
5. בדקו הגבלות וזכויות קדימה.
6. כתבו ב-compromesso תנאים מתלים: הסדרה על חשבון המוכר, מחיקת משכנתאות והחזר המקדמה אם הבדיקה נכשלת.
7. לפני ה-rogito: עדכנו את הבדיקות וודאו שהקטסטו עודכן.

14מה לעשות לפני שחותמים על ה-compromesso, ואיך אנחנו מלווים

רוב הבעיות לא נראות במודעה ולא בביקור: קיר שהוזז בלי היתר, מרפסת שנסגרה או חוב לבית המשותף. הן מתגלות כשמשווים את המרשם, הקטסטו ותיקי העירייה למה שבשטח, וכדאי שזה יקרה לפני שמשלמים מקדמה. הפעולות המקומיות נעשות על ידי נוטריונים, עורכי דין וטכנאים מורשים באיטליה. אנחנו מתאמים את העבודה מישראל, בודקים את המסמכים ואת הממצאים, ושואלים את השאלות שרוכש ישראלי צריך לשאול לפני שהוא מתחייב.

הקריאה הבאה · 10 דק׳ קריאההשכרת נכס באיטליה לתושבי ישראל: סוגי חוזים, cedolare secca, השכרה לטווח קצר ומיסוי בשתי המדינותהשכרת דירה באיטליה לישראלים: חוזי 4+4 ו-3+2, רישום החוזה, cedolare secca של 21% ו-10%, כללי ההשכרה הקצרה ב-2026, קוד CIN ומיסוי ההכנסה בישראל.לקריאת המדריך