باختصار
قبل شراء عقار في إيطاليا تُفحص ثلاثة مستويات: الملكية والأعباء في سجلات العقارات على مدى 20 سنة إلى الوراء؛ ومطابقة العقار لقيده ولمخططه في Catasto، التي قد يكون عقد البيع باطلاً من دونها؛ وقانونية البناء مقارنةً بالتراخيص الصادرة عن البلدية. وقد سهّل قانون Salva Casa لعام 2024 إثبات الوضع القانوني للعقار ووسّع نطاق الانحرافات المسموح بها، لكنه لم يجعل كل عقار قابلاً للتداول. ويتولى فني معتمد المقارنة بين البناء القائم والتراخيص، وينبغي إجراؤها قبل توقيع compromesso.
أبرز النقاط
- 1تصف visura catastale العقار، بينما تُظهر visura ipotecaria تاريخه القانوني: انتقالات الملكية والرهون والحجوزات والدعاوى المقيدة.
- 2يجب أن يتضمن عقد بيع مبنى قائم، تحت طائلة البطلان، تصريحاً بأن البيانات والمخطط في Catasto مطابقة للحالة الفعلية.
- 3المطابقة المساحية لا تثبت أن البناء قانوني. تُفحص التراخيص في أرشيف البلدية وتُقارن بقياس ميداني.
- 4يسمح قانون Salva Casa بانحرافات من 2% إلى 6% بحسب مساحة الوحدة، للأعمال المنفذة حتى 24 أيار/مايو 2024، وأنشأ مساراً جديداً لتسوية المخالفات الجزئية.
- 5مشتري شقة في مبنى مشترك مسؤول بالتضامن مع البائع عن رسوم اتحاد الملاك عن السنة الجارية والسنة السابقة.
ما الذي يجب فحصه قبل شراء عقار في إيطاليا؟
تُفحص ثلاثة مستويات: المستوى القانوني، أي من هو المالك وما الأعباء المقيدة على العقار؛ والمستوى المساحي، أي هل يطابق العقار على أرض الواقع قيده ومخططه في Catasto؛ والمستوى التخطيطي، أي هل يطابق ما بُني التراخيصَ الصادرة عن البلدية. وإلى جانبها تُفحص شهادة الطاقة، وديون اتحاد الملاك، وقيود الحماية، وحقوق الأولوية في الشراء.
الـ notaio موظف عام محايد بين الطرفين، ويفحص السجلات والتصريحات الواردة في العقد. أما مقارنة المبنى القائم بملفات البلدية فهي مهمة فني معتمد، وتُجرى قبل compromesso، أي الاتفاق التمهيدي الملزم. ونفصّل مراحل الصفقة والضرائب في أدلة منفصلة عن إجراءات الشراء وعن ضرائب الشراء وIMU.
ما الفرق بين visura catastale وvisura ipotecaria؟
visura catastale مستخرج من Catasto التابع لـ Agenzia delle Entrate، وهي تصف العقار: التعريف (البلدية، foglio، particella، subalterno)، والفئة، والمساحة، والدخل المساحي (rendita)، والمالكين المقيدين. أما visura ipotecaria فتُجرى في سجلات العقارات، التي كانت تُسمى سابقاً Conservatoria dei Registri Immobiliari وتُسمى اليوم Servizi di Pubblicità Immobiliare لدى الجهة نفسها. وهي تُظهر التاريخ القانوني: انتقالات الملكية والرهون والحجوزات والدعاوى المقيدة.
| visura catastale | visura ipotecaria | |
|---|---|---|
| أين | Catasto، Agenzia delle Entrate | سجلات العقارات (Conservatoria سابقاً) |
| ماذا تُظهر | تعريف العقار، الفئة، rendita، المالكون المقيدون، المخطط (planimetria) | سلسلة انتقالات الملكية، الرهون، الحجوزات، الدعاوى، القيود |
لا تعتمدوا على visura catastale وحدها لمعرفة المالك. يقارن الـ notaio البيانات المساحية بالعقد الذي اشترى به البائع العقار، وتُبنى سلسلة الملكية من السجلات. والمخطط المساحي ليس متاحاً للجميع، ويحصل عليه المشتري عادةً عن طريق البائع أو فني يعمل باسمه.
لماذا يُفحص 20 عاماً إلى الوراء، وعمّ يُبحث في السجلات؟
ترتبط مدة 20 سنة بالتقادم المكسب (usucapione): وفقاً للمادة 1158 من القانون المدني، تكفي الحيازة المستمرة مدة 20 سنة لاكتساب ملكية العقار. وسلسلة متصلة من انتقالات الملكية المقيدة طوال هذه المدة تقلّص كثيراً خطر وجود حق أفضل لشخص آخر.
- انتقالات الملكية - للتأكد من أن البائع هو المالك المقيد لكل ما يبيعه.
- الرهون (ipoteche) - يُشطب رهن البائع عادةً عند إتمام الصفقة. ويُتفق على الآلية منذ compromesso.
- الحجوزات (pignoramenti) - الحجز المقيد يمنع البيع عملياً إلى حين شطبه.
- الدعاوى المقيدة (domande giudiziali) - مثل دعوى على الملكية.
- حقوق الارتفاق (servitù) - بعضها مقيد، لكن حقوق المرور الممارسة فعلياً لا تظهر أحياناً إلا في الموقع.
يمكن للـ notaio إعداد relazione notarile ventennale، وهو تقرير يلخص السنوات العشرين. ولا يوجد التزام عام بإعداده، لكن في صفقة مهمة يُستحسن طلبه، أو فحص مماثل يجريه محامٍ، قبل compromesso.
ما هي conformità catastale، وماذا يحدث إذا غابت؟
يجب أن يتضمن العقد الناقل لحقوق في مبنى قائم، تحت طائلة البطلان، التعريف المساحي، والإحالة إلى المخططات المودعة لدى Catasto، وتصريح الطرفين بأن البيانات والمخططات مطابقة للحالة الفعلية. ويمكن استبدال التصريح بشهادة من فني معتمد. هذه هي قاعدة الفقرة 1-bis من المادة 29 من القانون 52/1985، المضافة عام 2010 (DL 78/2010، المحوَّل بالقانون 122/2010).
وتسمح الفقرة 1-ter، منذ عام 2017، بتأكيد عقد تنقصه هذه العناصر بأثر رجعي، ولكن ليس حين يكون المخطط غير موجود أو غير مطابق للحالة الفعلية. وفي تموز/يوليو 2026 قضت المحكمة العليا (Cassazione، الحكم 22902) بأن هذا التأكيد لا يمحو المسؤولية التأديبية للـ notaio. لذلك إذا نُقلت جدران أو تغيّر توزيع الغرف، يجب على البائع تحديث Catasto عن طريق فني قبل rogito.
المطابقة المساحية والمطابقة التخطيطية أمران مختلفان. فالمخطط المساحي المحدّث المطابق للشقة لا يثبت أن التغييرات حصلت على ترخيص. ويمكن تحديث Catasto مع بقاء مخالفة بناء قائمة.
كيف يُفحص أن البناء قانوني (conformità urbanistica-edilizia)؟
يقدّم فني معتمد (geometra أو مهندس أو معماري) طلب اطلاع على أرشيف البناء في البلدية (accesso agli atti)، ويحدد جميع التراخيص الصادرة للمبنى وللوحدة، ويقارنها بقياس ميداني. والنتيجة هي تحديد stato legittimo، أي الوضع القانوني للعقار، وقائمة الانحرافات عنه.
ويجب أن يذكر العقد نفسه التراخيص (المادة 46 من قانون البناء DPR 380/2001، وللمباني الأقدم المادة 40 من القانون 47/1985)، وللمبنى الذي بدأ بناؤه قبل 1 أيلول/سبتمبر 1967 يُقدَّم بدلاً من ذلك تصريح بهذا المعنى. وقد قضت المحكمة العليا بهيئتها المجتمعة (Sezioni Unite، الحكم 8230/2019) بأن هذا بطلان شكلي: إذا ذكر العقد ترخيصاً حقيقياً للعقار فهو صحيح حتى لو وُجدت مخالفات. أي أن العقد الصحيح لا يحميكم. فأنتم ترثون المخالفات، ومعها خطر أمر هدم أو غرامة، وصعوبات في الرهن العقاري وإعادة البيع، ورفض رخصة ترميم.
وفي كثير من العقارات القديمة سُوّي جزء من البناء عبر إجراءات condono، وهي قوانين عفو عامة صدرت في الماضي. تأكدوا من أن التسوية مُنحت فعلاً ودُفعت، لا أنه قُدّم طلب فقط.
ما الذي غيّره قانون Salva Casa في عام 2024؟
دخل المرسوم بقانون DL 69/2024 حيز النفاذ في 30 أيار/مايو 2024، وحُوِّل مع تعديلات بالقانون 105/2024 الذي دخل حيز النفاذ في 28 تموز/يوليو 2024. وتهمّ المشترين ثلاثة تغييرات:
- إثبات الوضع القانوني: يمكن إثبات stato legittimo بترخيص التدخل الأخير الذي شمل المبنى كله أو الوحدة كلها، مع التراخيص اللاحقة، شرط أن تكون البلدية قد فحصت التراخيص السابقة. وتُحتسب كذلك تراخيص التسوية. وقِدم المبنى وحده لا يثبت قانونيته.
- الانحرافات المسموح بها (tolleranze): في الأعمال المنفذة حتى 24 أيار/مايو 2024 يزداد الانحراف المسموح به كلما صغرت الوحدة (انظروا الجدول). أما الأعمال اللاحقة فتبقى خاضعة للقاعدة العادية البالغة 2%.
- تسوية المخالفات الجزئية (المادة 36-bis): يكفي أن تكون الأعمال مطابقة للتخطيط العمراني في تاريخ تقديم الطلب ولقواعد البناء السارية وقت تنفيذها، مع دفع مبلغ. أما البناء من دون أي ترخيص فما زال يتطلب «المطابقة المزدوجة» وفق المادة 36.
| المساحة المفيدة المرخصة للوحدة | الانحراف المسموح به (أعمال حتى 24.5.2024) |
|---|---|
| أكثر من 500 م² | 2% |
| من 300 إلى 500 م² | 3% |
| من 100 إلى أقل من 300 م² | 4% |
| من 60 إلى أقل من 100 م² | 5% |
| أقل من 60 م² | 6% |
المصدر: edilizia.com، تحديث تموز/يوليو 2026. لا يجوز تقسيم وحدة للانتقال إلى شريحة أفضل، وتبقى قاعدة 2% سارية على المسافات. ولم يجعل Salva Casa كل عقار قابلاً للتداول. ويجب تصنيف كل انحراف: مسموح به، أو قابل للتسوية، أو يتطلب الهدم، ويحدد compromesso من يتولى التسوية ومن يدفع.
هل شهادة الصلاحية للسكن (agibilità) مطلوبة؟
تشهد شهادة الصلاحية على شروط السلامة والنظافة وتوفير الطاقة، وتُستحصل اليوم بإقرار مصدّق من فني (segnalazione certificata di agibilità) وفق المادة 24 من قانون البناء. وغيابها لا يُبطل العقد، لكنه يضر بقابلية التداول، وحين تغيب الشروط الجوهرية للحصول عليها قد يحق للمشتري المطالبة بالفسخ أو التعويض.
ما الواجب بشأن شهادة الأداء الطاقي (APE)؟
في البيع يجب على البائع تقديم APE، ويتضمن العقد بنداً بشأن تسليمها وتُرفق به نسخة منها. ووفقاً لملخص على موقع الموثقين NotaiOnline صادر في أيلول/سبتمبر 2026، يبقى العقد الخالي من البند أو المرفق صحيحاً، لكن الطرفين ملزمان بالتضامن بغرامة من 3,000 إلى 18,000 يورو. ويجب أن يعرض إعلان البيع أو الإيجار فئة الطاقة، والغرامة على الإعلان الخالي منها من 500 إلى 3,000 يورو. والشهادة صالحة حتى 10 سنوات.
ما الذي يُفحص عند شراء شقة في مبنى مشترك (condominio)؟
وفقاً للفقرة 4 من المادة 63 من الأحكام التطبيقية للقانون المدني، فإن من يحلّ محل مالك وحدة مسؤول بالتضامن معه عن رسوم اتحاد الملاك عن السنة الجارية والسنة السابقة. ويبقى البائع مسؤولاً إلى أن تُرسل إلى مدير المبنى المشترك نسخة مصدّقة من العقد. لذلك اطلبوا من المدير (amministratore):
- تأكيداً لوضع المدفوعات الخاصة بالوحدة.
- قرارات الأشغال الاستثنائية المعتمدة ومبالغها، وحدّدوا في compromesso من يدفعها.
- معلومات عن الإجراءات القضائية الجارية للمبنى المشترك.
- نظام المبنى المشترك، الذي قد يقيّد استخدامات مثل الإيجار قصير الأجل.
ما القيود وحقوق الأولوية التي قد تؤخر الصفقة؟
قيود المناظر الطبيعية والحماية (vincoli): العقار الواقع في منطقة محمية لمناظرها الطبيعية أو العقار الثقافي، وفق قانون التراث الثقافي والمناظر الطبيعية (D.Lgs. 42/2004)، يتطلب موافقات إضافية لأي تغيير، وتسوية المخالفات فيه أصعب.
حق الأولوية للدولة في العقارات الثقافية: يُخطر البائع وزارة الثقافة بالصفقة، ويحق للدولة الشراء بالسعر نفسه خلال 60 يوماً من تسلّم الإخطار، أو 180 يوماً إذا لم يُقدَّم الإخطار أو تأخر أو كان ناقصاً (المادة 61). وحتى انقضاء المدة يبقى العقد معلقاً على شرط واقف، ويُحظر على البائع تسليم العقار. خططوا للمدفوعات ولاستلام الحيازة وفقاً لذلك.
حق الأولوية الزراعي (prelazione agraria): في الأراضي الزراعية، كبيت ريفي مع أرض، يتمتع المزارع الذي يستأجر الأرض ويزرعها، وفي حالات معينة الجار الذي يزرع بنفسه الأرض المجاورة، بحق أولوية. ولديهم 30 يوماً من تسلّم الإخطار، وإذا لم يتلقوا إخطاراً صحيحاً فقد يحق لهم استرداد الأرض من المشتري خلال سنة من قيد البيع.
نُفذت في المبنى أعمال Superbonus. ما الذي يجب فحصه؟
نُفذت أعمال Superbonus وفق مسار خاص (CILAS، الفقرة 13-ter من المادة 119 من المرسوم 34/2020) لم يتطلب إثباتاً كاملاً لـ stato legittimo، ولذلك لا تثبت CILAS أن العقار قانوني. وقد تؤدي البيانات الناقصة أو غير الصحيحة إلى سحب المنفعة. اطلبوا CILAS وشهادات الخبراء، وتحققوا مع المدير من وجود نزاعات مفتوحة، وحدّدوا في العقد مصير الخصومات المتبقية غير المستخدمة.
من يفعل ماذا: الفني والـ notaio والمحامي
| الطرف | الدور |
|---|---|
| فني معتمد (geometra، مهندس، معماري) | الاطلاع على أرشيف البلدية، القياس، تقرير المطابقة، تصنيف الانحرافات، تحديث Catasto والتسوية. يُستحسن أن يكون لديكم فني يعمل لصالحكم |
| notaio | موظف عام ومحايد: فحوص في السجلات وفي Catasto، صياغة العقد مع التصريحات التي يفرضها القانون، القيد والضرائب |
| محامٍ إيطالي (avvocato) | يمثلكم أنتم فقط: compromesso، الشروط الواقفة، العربون، سبل الانتصاف |
| مدير المبنى المشترك | تأكيد الديون والقرارات والأشغال |
| نحن، من إسرائيل | التنسيق، وفحص المستندات من منظور مشترٍ إسرائيلي، والتوكيل، والربط بالإبلاغ في إسرائيل |
يمكن التصرف بموجب توكيل موثّق من إسرائيل، مع أبوستيل وترجمة إلى الإيطالية كما يشترط الـ notaio. حوّلوا الأموال من حساب باسمكم واحتفظوا بالمستندات. ويُشرح الإبلاغ في إسرائيل واتفاقية تجنب الازدواج الضريبي في الأدلة المنفصلة.
قائمة المستندات الواجب فحصها
| المستند | من أين | ما الذي يُفحص |
|---|---|---|
| visura catastale حالية وتاريخية | Catasto | التعريف، الفئة، المالكون المقيدون |
| planimetria catastale | البائع أو فني يعمل باسمه | المطابقة للتوزيع الفعلي |
| visura ipotecaria أو تقرير 20 سنة | سجلات العقارات، عن طريق الـ notaio | الملكية، الرهون، الحجوزات، الدعاوى |
| عقد تملّك البائع (atto di provenienza) | البائع | الحقوق، الارتفاقات، الشروط |
| تراخيص البناء والتسويات (condono) | أرشيف البلدية | stato legittimo |
| تقرير فني عن المطابقة | فني معتمد | الانحرافات وكلفة التسوية |
| agibilità | البلدية أو البائع | موجودة ومطابقة |
| APE | خبير معتمد | الفئة والصلاحية |
| تأكيد الديون والنظام | مدير المبنى المشترك | الديون، الأشغال، قيود الاستخدام |
| القيود وحقوق الأولوية | البلدية، وزارة الثقافة، الـ notaio | المناظر الطبيعية، الحماية، الأرض الزراعية |
| مستندات Superbonus | البائع أو المبنى المشترك | CILAS والنزاعات |
- قبل تقديم العرض: اطلبوا visura وplanimetria وعقد التملّك وAPE.
- عيّنوا فنياً يعمل لصالحكم للاطلاع على أرشيف البلدية وإجراء القياس.
- اطلبوا فحص السجلات على مدى 20 سنة إلى الوراء.
- احصلوا من المدير على تأكيد الديون.
- افحصوا القيود وحقوق الأولوية.
- ضمّنوا compromesso شروطاً واقفة: التسوية على نفقة البائع، وشطب الرهون، وردّ العربون إذا فشل الفحص.
- قبل rogito: حدّثوا الفحوص وتأكدوا من تحديث Catasto.
ما الذي يجب فعله قبل توقيع compromesso، وكيف نرافقكم
معظم المشكلات لا تظهر في الإعلان ولا في المعاينة: جدار نُقل من دون ترخيص، أو شرفة أُغلقت، أو دين لاتحاد الملاك. وهي تنكشف حين تُقارن السجلات وCatasto وملفات البلدية بما هو قائم في الموقع، وينبغي أن يحدث ذلك قبل دفع العربون. ويتولى الإجراءات المحلية موثقون ومحامون وفنيون مرخصون في إيطاليا. ونحن ننسق العمل من إسرائيل، ونفحص المستندات والنتائج، ونطرح الأسئلة التي ينبغي لمشترٍ إسرائيلي أن يطرحها قبل أن يلتزم.
المعلومات هنا عامة، صحيحة اعتباراً من تشرين الأول/أكتوبر 2026، وليست استشارة قانونية أو ضريبية لحالة محددة. وما زال تفسير قانون Salva Casa يتبلور في الاجتهاد القضائي، وتختلف القواعد الإقليمية والبلدية، ولذلك فإن تصنيف أي انحراف في عقار بعينه يتطلب فحصاً ميدانياً من فني معتمد.
أسئلة شائعة
هل يفحص الـ notaio الإيطالي كل شيء نيابةً عني؟
لا. الـ notaio محايد ويفحص السجلات والتصريحات الواردة في العقد. أما مقارنة المبنى القائم بتراخيص البلدية فتتطلب فنياً معتمداً، ولذلك يُستحسن تعيين فني ومحامٍ يعملان لصالحكم.
هل يمكن شراء عقار فيه مخالفة بناء صغيرة؟
أحياناً نعم. في الأعمال المنفذة حتى 24 أيار/مايو 2024 يسمح قانون Salva Casa بانحرافات من 2% إلى 6% بحسب مساحة الوحدة، ويمكن أحياناً تسوية مخالفات جزئية أخرى مقابل دفع مبلغ. حدّدوا في compromesso أن البائع يتولى التسوية ويدفع قبل rogito.
ماذا يحدث إذا كان البائع مديناً لاتحاد الملاك؟
يمكن لاتحاد الملاك مطالبتكم برسوم السنة الجارية والسنة السابقة بالتضامن مع البائع. لذلك يُطلب تأكيد الديون قبل التوقيع، وينص العقد على المقاصة أو التعويض.
كم سنة إلى الوراء تُفحص الملكية؟
عادةً 20 سنة، بسبب قاعدة التقادم المكسب في المادة 1158 من القانون المدني. وتُفحص انتقالات الملكية والرهون والحجوزات والدعاوى المقيدة.
هل البيع من دون APE باطل؟
وفقاً لملخص NotaiOnline، العقد صحيح، لكن الطرفين معرّضان لغرامة من 3,000 إلى 18,000 يورو. وعملياً سيطلب الـ notaio الشهادة ويرفقها بالعقد.
اقرأ التالي · 10 دقائق للقراءةتأجير عقار في إيطاليا للمقيمين في إسرائيل: أنواع العقود، وcedolare secca، والتأجير قصير الأجل، والضرائب في البلدينتأجير شقة في إيطاليا للإسرائيليين: عقود 4+4 و3+2، وتسجيل العقد، وcedolare secca بنسبة 21% و10%، وقواعد التأجير القصير لعام 2026، ورمز CIN، والضريبة في إسرائيل.قراءة الدليلالمصادر
- LavoriPubblici.it - Conformità catastale e regolarità edilizia: perché nelle compravendite restano su piani diversi (October 2026)
- Edilizia.com - Decreto Salva Casa: la guida (updated July 2026)
- NotaiOnline - Visure ipotecarie e catastali: i controlli del notaio (September 2026)
- NotaiOnline - APE e certificazione energetica 2026
- Brocardi.it - Art. 63 Disposizioni per l'attuazione del Codice civile (condominium contributions)
- Brocardi.it - Art. 61 D.Lgs. 42/2004 (pre-emption of cultural property)
- Studio Tecnico Pagliai - CILAS Superbonus and the simplified legitimate-state attestation