תושבות קבע בקפריסין דרך השקעה בנדל״ן: סף ההשקעה, תנאים ומה לא כדאי להבטיח לעצמכם

1מה זה תושבות קבע בקפריסין דרך השקעה?

מדובר בהיתר הגירה (Immigration Permit) שמשרד הפנים הקפריסאי מעניק לאזרחי מדינות שלישיות שעומדים בקריטריונים של תקנה 6(2) לתקנות הזרים וההגירה, ובראשם השקעה של 300,000 יורו לפחות בקפריסין. ההיתר ניתן ללא הגבלת זמן, והוא מאפשר למחזיק ולבני משפחתו הקרובים לגור בקפריסין. בשוק הוא מכונה לעתים ״גולדן ויזה״, אבל כדאי להיזהר מהשם: מבחינה משפטית זו תושבות, לא אזרחות, ויש לה תנאים שוטפים.

המסלול נקרא ״מהיר״ בהשוואה למסלול הרגיל של תושבות קבע לבעלי הכנסה (Category F, לפי תקנה 5), שאינו דורש השקעה אבל הבדיקה בו ארוכה יותר. היעד המוצהר לבדיקת בקשה במסלול המהיר הוא כחודשיים מהגשת תיק מלא, ובפועל דווח על שניים עד ארבעה חודשים, תלוי בעומס.

2מה סף ההשקעה לתושבות קבע בקפריסין?

נכון לאוקטובר 2026, הסף הוא 300,000 יורו לפחות, בתוספת מע״מ, באחת מארבע קטגוריות השקעה.

לפי הקריטריונים של 2023, עם הגשת הבקשה יש להציג קבלות על תשלום מלוא סכום ההשקעה, 300,000 יורו, ללא קשר למועד המסירה של הנכס. לפני 2023 הספיק תשלום של 200,000 יורו בשלב ההגשה. התשלום צריך להתבצע מחשבון של המבקש או של בן או בת הזוג, והסקירות המקצועיות מדגישות שהכספים צריכים להגיע מחוץ לקפריסין, עם תיעוד מלא של מקורם.

3מה דרישות ההכנסה והתנאים האישיים?

המבקש צריך להוכיח הכנסה שנתית מובטחת של 50,000 יורו לפחות, ועוד 15,000 יורו לבן או בת הזוג ו-10,000 יורו לכל ילד קטין. ב-2023 הוכפלה כמעט הדרישה: לפני כן הסף היה 30,000 יורו ועוד 5,000 יורו לכל תלוי. את ההכנסה מוכיחים בדרך כלל באמצעות דוחות מס שהוגשו במדינת התושבות של המבקש, או באישור של רואה חשבון מוסמך. לפי הסקירות, ההכנסה צריכה לנבוע ממקורות מחוץ לקפריסין. ב-2023 בוטלה גם הדרישה הישנה להפקיד 30,000 יורו בבנק קפריסאי לשלוש שנים.

• רישום פלילי נקי ממדינת האזרחות וממדינת המגורים, אם הן שונות, למבקש ולבני המשפחה הבגירים.
• ביטוח בריאות שמכסה אשפוז וטיפול אמבולטורי למבקש ולכל התלויים, אם אינם מכוסים במערכת הבריאות הלאומית.
• הצהרה שאין כוונה לעבוד בקפריסין, למעט כדירקטור בחברה שבה בוצעה ההשקעה.
• הליך הגשה: טופס M.67 מוגש למחלקת רישום האוכלוסין וההגירה (CRMD), כולל נטילת נתונים ביומטריים בקפריסין.

4מי מבני המשפחה נכלל בהיתר?

נכללים בן או בת הזוג, ילדים קטינים, וילדים בגילי 18 עד 25 שהם סטודנטים במוסד להשכלה גבוהה ונתמכים כלכלית על ידי המבקש. מאז 2023 הורים והורי בן הזוג אינם נכללים עוד כתלויים. ילד בגיר שאינו עומד בתנאים צריך להגיש בקשה נפרדת, ולפי הסקירות זה מחייב השקעה נוספת בהיקף זהה.

פרט מעשי שנוטים לשכוח: לפי הקריטריונים, אם בנכס שנרכש אין מספיק חדרי שינה לכל התלויים, יש להצביע על נכס נוסף שישמש מקום מגורים. משפחה עם שלושה ילדים שמתכננת לרכוש סטודיו ״כדי לעמוד בסף״ עלולה לגלות שהתיק אינו שלם.

5מה צריך לעשות כדי לשמור על ההיתר?

ההיתר אינו פג, אבל הוא מותנה בכך שתנאי ההשקעה והתנאים האישיים מתקיימים כל הזמן.

1. הגשה שנתית של אסמכתאות על החזקת ההשקעה ועל ביטוח בריאות בתוקף.
2. רישום פלילי עדכני לכל שלוש שנים, למשקיע ולבני המשפחה הבגירים.
3. החזקת ההשקעה: מכירה או ויתור על ההשקעה בלי החלפה מיידית בהשקעה מזכה מביאים לביטול ההיתר.
4. ביקור בקפריסין: לפי פרסומים מקצועיים עדכניים, נדרש ביקור אחד לפחות בכל תקופה של שנתיים.
5. חידוש כרטיס התושב כל עשר שנים.

אי עמידה בחובות האלה עלולה להוביל לביטול ההיתר של המשקיע ושל כל התלויים בו. לכן מי שבונה תוכנית יציאה מהנכס בעוד חמש שנים, צריך להבין שהיציאה מהנכס עשויה להיות גם יציאה מהתושבות.

6מה תושבות הקבע לא נותנת? חמש הבטחות שלא כדאי להבטיח לעצמכם

תושבות קבע במסלול 6(2) היא זכות מגורים, ותו לא. רוב האכזבות שאנחנו רואים נובעות מציפיות שמעולם לא היו חלק מההיתר:

1. ״זה דרכון אירופי״. לא. תוכנית האזרחות תמורת השקעה של קפריסין בוטלה ב-1 בנובמבר 2020 ולא חודשה. התאזרחות מבוססת על שנים ארוכות של מגורים בפועל, ידיעת יוונית ותנאים נוספים, ואינה נובעת מההשקעה.
2. ״אוכל לעבוד בקפריסין״. לא. המבקש ובן הזוג מצהירים שאין בכוונתם לעבוד בקפריסין, למעט כדירקטורים בחברה שבה הושקע הכסף. מי שמתכנן לעבוד צריך מסלול אחר, למשל היתר עבודה דרך חברה בינלאומית.
3. ״זה יהפוך אותי לתושב מס קפריסאי״. לא אוטומטית. תושבות מס נקבעת לפי מבחני ימי שהייה וזיקות שבחוק המס, לא לפי היתר ההגירה. ובצד הישראלי, תושבות המס נבחנת לפי מבחן מרכז החיים. כרטיס תושב קפריסאי בארנק אינו מנתק את התושבות הישראלית.
4. ״זה פותח לי את שנגן״. נכון לאוקטובר 2026, קפריסין אינה חברה מלאה באזור שנגן, והצטרפותה עדיין תלויה בהחלטה של מועצת האיחוד. אין להניח שההיתר מקנה זכויות תנועה באזור שנגן.
5. ״הנכס יכסה את עצמו״. ההיתר אינו אומר דבר על כדאיות הנכס. דירה שנבחרה כי היא ״בדיוק 300,000״ אינה בהכרח דירה טובה להשכרה או למכירה, ובמכירה, ההיתר עלול להתבטל.

7איך נראה התהליך למשקיע ישראלי, צעד אחר צעד?

1. בדיקת התאמה: אזרחות אירופית קיימת, הכנסה מוכחת, הרכב המשפחה, וההשלכות על התושבות למס בישראל.
2. בחירת נכס וקבלן: בדיקת נאותות לפרויקט, וידוא שמדובר במכירה ראשונה ובשווי של 300,000 יורו לפחות לפני מע״מ.
3. היתר רכישה לזרים: ישראלי שרוכש נדל״ן בקפריסין כיחיד נדרש להיתר מועצת השרים, כפי שפירטנו במדריך המשפטי לרכישה בקפריסין.
4. פתיחת חשבון בנק בקפריסין והעברת הכספים מישראל: עם תיעוד מקור הכספים, הן לבנק הקפריסאי והן לבנק בישראל.
5. חתימה על החוזה והפקדתו במחלקת המקרקעין לשם הגנה על הרוכש.
6. תשלום מלוא סכום ההשקעה וקבלת קבלות רשמיות.
7. הגשת הבקשה ל-CRMD עם כל המסמכים, כולל רישומים פליליים מאומתים ומתורגמים, אישורי הכנסה וביטוח בריאות.
8. ביומטריה, החלטה והנפקת כרטיסים, ולאחר מכן ניהול החובות השנתיות.

8מה לעשות לפני שחותמים, ואיך אנחנו מלווים

השאלה הראשונה שאנחנו שואלים לקוח שמעוניין בתושבות קבע בקפריסין היא למה הוא צריך אותה: מגורים בפועל, ביטחון משפחתי, או נוחות בעסקים. התשובה קובעת אם המסלול נכון בכלל, איזה נכס מתאים, ואיך מתכננים את המיסוי בישראל ובקפריסין. משם אנחנו מלווים את בדיקת הנאותות לנכס, ניסוח החוזה מול הקבלן, היתר הרכישה, העברת הכספים, והגשת התיק יחד עם השותפים שלנו בקפריסין. אנחנו לא מתחייבים ללוחות זמנים של הרשויות, ומקפידים שהלקוח יבין מראש גם את מה שההיתר אינו נותן.

הקריאה הבאה · 8 דק׳ קריאהדמי העברה במרשם המקרקעין ומס בולים בקפריסין: חישוב, פטורים והנחותכמה עולים דמי ההעברה במרשם המקרקעין בקפריסין, מתי יש הנחה של 50% או פטור מלא, ומה קרה למס הבולים מינואר 2026. כולל דוגמאות חישוב לרוכש ישראלי.לקריאת המדריך

המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.