משכנתא לדירה בחו״ל: איפה ישראלי יכול לקבל מימון מבנק מקומי, באילו תנאים ומה החלופות

השאלה ״אפשר לקחת משכנתא על דירה בחו״ל?״ נשמעת פשוטה, אבל יש לה שתי תשובות שונות. האחת: משכנתא מבנק במדינת הנכס, שבה הבטוחה היא הנכס שאתם קונים. השנייה: הלוואה בישראל, שבה הבטוחה היא דירה שלכם בארץ. כל מסלול מתאים למצב אחר, ולעיתים קרובות משלבים ביניהם.

המדריך מסכם, מדינה אחר מדינה, מה ידוע לנו על מימון מבנק מקומי לישראלי שאינו תושב, על סמך המדריכים המפורטים באתר ומקורות שבדקנו. אנחנו לא מציינים ריביות, כי הן משתנות מהר ותלויות בפרופיל הלווה. המידע נכון לנובמבר 2026.

1איך עובדת משכנתא לנכס בחו״ל מבנק מקומי?

בנק במדינת הנכס מלווה לכם כסף ורושם משכנתא על הנכס שנרכש. מבחינת הבנק אתם לווה בסיכון גבוה יותר: ההכנסה שלכם בשקלים ובישראל, קשה לו לאמת אותה, וקשה לו לגבות ממכם אם תפסיקו לשלם. לכן בכל המדינות כמעט חוזרות אותן דרישות:

• הון עצמי גבוה יותר מזה של תושב מקומי, ותיעוד מלא של מקור הכספים.
• הוכחות הכנסה מישראל, תלושי שכר או דוחות מס, לרוב עם תרגום מאושר ואפוסטיל.
• מספר מס מקומי וחשבון בנק במדינה, למשל NIF ברומניה או בפורטוגל, AFM ביוון או codice fiscale באיטליה.
• שמאות מטעם הבנק ובדיקה משפטית של הנכס. נכס עם חריגות בנייה או בלי שטר בעלות נפרד עלול לא לקבל מימון.
• הבנק משחרר את הכסף רק כשהמשכנתא שלו נרשמת במרשם המקרקעין, ולכן לוח הזמנים של העסקה צריך להתאים ללוח הזמנים של הבנק.

2באילו מדינות ישראלי יכול לקבל משכנתא מבנק מקומי?

הטבלה מסכמת את התמונה הכללית. היא אינה אומרת שבנק מסוים יאשר לכם הלוואה, אלא מה ידוע על השוק. השיעורים הם תקרות או טווחים שפורסמו, ולא הצעה.

3משכנתא ברומניה: מה בנק רומני דורש?

רומניה היא השוק שבו ישראלים לוקחים הכי הרבה משכנתאות מקומיות. לקונים זרים המימון מגיע עד כ-70% מערך הנכס, כך שההון העצמי הוא 30% לפחות, לפני מע״מ ועלויות. הבנק מבקש בין היתר הוכחות הכנסה מישראל, דפי חשבון, NIF וחשבון בנק רומני, ובנכס להשקעה גם הסכם עם חברת ניהול. בקנייה על הנייר המשכנתא ניתנת בדרך כלל רק כשאפשר לשעבד נכס גמור, ולכן את תשלומי הבנייה מממנים מהון עצמי או מהלוואה בישראל. ראו המדריך למשכנתא על נכס ברומניה והמדריך למימון מחו״ל לפי ארץ המגורים.

4משכנתא בבולגריה: מה מאפשרת הרגולציה?

מאז 1 באוקטובר 2024 חלות בבולגריה שלוש מגבלות של הבנק המרכזי על כל הלוואה לדיור: עד 85% משווי הנכס, החזר של עד 50% מההכנסה הפנויה, ותקופה של עד 30 שנה. אלה תקרות לכל לווה, ובנק שמממן תושב חוץ יקבע בדרך כלל שיעור נמוך יותר. רוב המשקיעים הישראלים שאנחנו פוגשים בבולגריה משלבים פריסת תשלומים מול היזם, הלוואה בישראל או מימון ברמת חברה בולגרית. הפירוט במדריך המשכנתא בבולגריה.

5משכנתא בקפריסין, ביוון, בפורטוגל ובאיטליה: מה המצב?

בקפריסין הבנק המרכזי מגביל את שיעור המימון ל-80% לבית מגורים עיקרי ול-70% לשאר הנכסים, ולפי סקירה מקצועית מ-2026 לזרים שאינם תושבי האיחוד מוצע לרוב 60%-70%. חשוב לבדוק את מצב שטר הבעלות: בנקים מעדיפים לשעבד נכס עם שטר נפרד, וזו בעיה מוכרת בפרויקטים חדשים, כפי שתיארנו במדריך שטרי הבעלות בקפריסין.

ביוון הבנקים מציעים מימון גם למשקיעים זרים, בתנאים שעשויים להיות שונים מאלה של אזרחים יוונים, והבטוחה הנפוצה היא משכנתא ראשונה על הנכס. מימון מותנה בדרך כלל בנכס תקין מבחינה משפטית ותכנונית. בפורטוגל חלק מהבנקים מממנים תושבי חוץ, וההחלטה היא של ועדת האשראי בכל בנק. באיטליה מספר הבנקים שמממנים תושבי חוץ קטן, וכדאי להתנות את ההסכם המקדים (compromesso) בקבלת המימון. בשלוש המדינות האלה לא מצאנו מקור רשמי לשיעור המימון לזרים, ולכן אנחנו לא מציינים מספר.

6משכנתא בארה״ב לזר: איך זה עובד?

משקיע ישראלי בלי מעמד בארה״ב כמעט אינו מקבל משכנתא קונבנציונלית. הוא פונה למלווים פרטיים בתוכניות Foreign National או DSCR, שבהן ההלוואה נבחנת לפי הכנסת השכירות של הנכס. לפי פרסומי מלווים ב-2026 זר מקבל לרוב מימון של 60%-65%, ונדרשות רזרבות של 6 עד 12 חודשי תשלום. ברוב ההלוואות יש קנס פירעון מוקדם לשלוש עד חמש שנים, והלוואה לנכס להשקעה אינה נהנית מחלק מהגנות הצרכן. ראו המדריך למשכנתא לזר בארה״ב.

7הלוואה לכל מטרה בישראל: מתי היא עדיפה?

מי שיש לו דירה בישראל יכול לשעבד אותה ולקחת הלוואה לכל מטרה, ולהשתמש בכסף לרכישה בחו״ל. בנק ישראלי לא ישעבד נכס בחו״ל, אבל הוא גם לא צריך לבדוק אותו. לפי הבהרות המפקח על הבנקים להוראה 329, בנוסח מפברואר 2026, הלוואה כזו מוגבלת ל-50% משווי הדירה המשועבדת.

החיסרון המרכזי של ההלוואה בישראל הוא המטבע: ההחזר בשקלים, והנכס וההכנסה ממנו באירו או בדולר. במשכנתא מקומית הפער מתהפך: החוב באירו, וההכנסה שלכם בשקלים. כדאי להריץ את ההחזר על תנודה של 10% ושל 20% בשער, כפי שהסברנו במדריך על הכנסה בשקלים ומשכנתא באירו. אפשר להיעזר גם במחשבון המשכנתא כדי לראות את ההחזר בכל תרחיש.

8מה עוד אפשר לעשות חוץ ממשכנתא?

• פריסת תשלומים מול היזם בקנייה על הנייר. זה מימון מעשי, אבל הכסף עובר ליזם לפני שהנכס קיים. לכן כל תשלום צריך להיות קשור לשלב בנייה שאפשר לאמת במסמך רשמי, ובמידת האפשר לבטוחה. ראו איך מגינים על תשלומים ליזם ברומניה ושלבי Act 14, 15 ו-16 בבולגריה.
• מימון ברמת חברה במדינת הנכס, בעיקר בפרויקטים ובנכסים מסחריים. בנקים ידרשו בדרך כלל הון עצמי וערבויות אישיות.
• הון שותפים, בלי חוב בנקאי. כאן העיקר הוא הסכם שותפים מפורט שכולל יציאה ומחלוקות.

9איך המימון משפיע על המס בישראל?

תושב ישראל שמשכיר נכס בחו״ל בוחר בין מסלול של 15% לפי סעיף 122א לפקודה, שבו מנכים פחת בלבד ואין ניכוי ריבית, לבין מסלול לפי מדרגות המס, שבו מנכים הוצאות, ובהן ריבית, ומקבלים זיכוי על המס הזר. בעסקה ממונפת משמעותית, ההבדל בין המסלולים יכול להיות גדול. לכן את מבנה ההלוואה ואת מסלול המס בוחרים יחד עם רואה חשבון. הפירוט במדריך הצד הישראלי של נכס בחו״ל.

10שבעה צעדים לפני שבוחרים מסלול מימון

1. החליטו מה אתם מוכנים לשעבד: דירה בישראל, או רק את הנכס בחו״ל.
2. בקשו מהבנק במדינת הנכס אישור עקרוני בכתב לפני ההסכם המקדמי: שיעור מימון, מטבע ורשימת מסמכים.
3. כללו בהסכם המקדמי תנאי שמאפשר לצאת ממנו אם המימון לא אושר.
4. הכינו מוקדם את המסמכים מישראל: תרגום מאושר, נוטריון ואפוסטיל לוקחים זמן.
5. תכננו את ההון העצמי המלא: לא רק החלק שאינו ממומן, אלא גם מסים, אגרות, מע״מ ושכר טרחה. ראו את מחשבון עלויות הרכישה.
6. בדקו את מטבע החוב מול מטבע ההכנסה, והריצו תרחישי שער.
7. תאמו את מסלול המס בישראל עם רואה חשבון לפני החתימה על ההלוואה.

11איך אנחנו מלווים את שלב המימון

אנחנו בונים עם הלקוח את מבנה המימון לפני ההסכם המקדמי: בודקים אם משכנתא מקומית ריאלית במקרה שלו, מתאמים את תנאי החוזה ואת לוח התשלומים עם לוח הזמנים של הבנק, ומלווים את הבדיקה המשפטית ואת רישום המשכנתא במרשם המקרקעין. אנחנו לא יועצי משכנתאות ולא ממליצים על בנק או על מוצר מסוים. את ההשוואה בין ההצעות כדאי לעשות עם יועץ משכנתאות ויועץ מס.

הקריאה הבאה · 10 דק׳ קריאהבאיזו מדינה כדאי לקנות נכס? השוואה משפטית בין 8 מדינות למשקיע הישראלינדל״ן בחו״ל: השוואה משפטית בין רומניה, יוון, קפריסין, בולגריה, ארה״ב, איטליה, פורטוגל ואוקראינה - מי רשאי לקנות, רישום, הגנות, מס, מימון והסיכון העיקרי.לקריאת המדריך