בקצרה
קניית נכס אינה נותנת אזרחות באף אחת משמונה המדינות שבהן אנחנו מלווים עסקאות. דרכון רומני, פורטוגלי או בולגרי מכוח מוצא הוא מסלול נפרד לגמרי, שתלוי במסמכים המשפחתיים ולא בנכס. רכישה יכולה להשפיע רק על היתרי שהייה מסוימים: ביוון, בקפריסין ובבולגריה, בסף השקעה גבוה, ובאיטליה ובפורטוגל לכל היותר כהוכחת דיור במסלול אחר. ברומניה, בארה״ב ובאוקראינה הנכס אינו עילה למעמד.
הנקודות החשובות
- 1אף מדינה במדריך אינה נותנת כיום אזרחות תמורת רכישת נכס. קפריסין ביטלה את תוכנית הדרכונים ב-2020, ובולגריה ב-2022.
- 2אזרחות מכוח מוצא, כמו השבת אזרחות רומנית לפי סעיף 11 לחוק 21/1991, אינה קשורה לנכס, ואפשר לקנות נכס בלעדיה.
- 3מסלול האזרחות הפורטוגלי לצאצאי יהודים ספרדים בוטל לבקשות חדשות מ-19 במאי 2026.
- 4היתר שהייה תמורת נדל״ן קיים ביוון (מ-400,000 יורו), בקפריסין (300,000 יורו בתוספת מע״מ) ובבולגריה (600,000 לֵב), ולא ברומניה, בפורטוגל, באיטליה, בארה״ב או באוקראינה.
- 5דרכון אירופי כן משנה את העסקה עצמה: רישום קרקע ברומניה ובבולגריה, פטור מהיתר מועצת השרים בקפריסין ומאזורי הספר ביוון.
- 6לא היתר שהייה ולא דרכון קובעים את תושבות המס. בישראל המבחן הוא מרכז החיים.
שתי שאלות מגיעות אלינו כמעט תמיד יחד: ״אם אקנה דירה, אקבל אזרחות?״ ו״אם יש לי סבתא מבוקרשט, אני צריך לקנות נכס כדי לקבל דרכון?״. התשובה לשתיהן היא לא, אבל מסיבות שונות. רכישת נכס ואזרחות הם שני עולמות משפטיים נפרדים, ורכישה משפיעה לכל היותר על היתרי שהייה מסוימים.
המדריך מפריד בין שלושה דברים שנוטים לערבב: אזרחות, היתר שהייה ותושבות לצורכי מס. אחר כך הוא עובר על כל אחת משמונה המדינות, ומסביר מה הנכס נותן בה ומה לא. הנתונים נכונים לנובמבר 2026.
מה ההבדל בין אזרחות, היתר שהייה ותושבות מס?
- אזרחות נותנת דרכון, זכות לגור ולעבוד במדינה, ובמדינות האיחוד האירופי גם בכל האיחוד. היא נרכשת מכוח לידה, מוצא, נישואין או התאזרחות אחרי שנים של מגורים, ולא מכוח נכס.
- היתר שהייה הוא אישור לגור במדינה בתנאים, לתקופה מוגבלת או ללא הגבלה. חלק מההיתרים ניתנים תמורת השקעה, ומכונים בשיווק גולדן ויזה (Golden Visa).
- תושבות לצורכי מס נקבעת לפי מבחני המס של כל מדינה. בישראל המבחן הוא מרכז החיים, ולא היתר שהייה בחו״ל ולא דרכון זר מנתקים אותה לבדם. ראו המדריך לתושבות מס ונכס בחו״ל.
האם קניית נכס בחו״ל נותנת אזרחות?
לא, באף אחת מהמדינות במדריך. תוכניות ״דרכון תמורת השקעה״ באיחוד האירופי כמעט נעלמו: קפריסין ביטלה את התוכנית שלה ב-1 בנובמבר 2020, ובולגריה ביטלה את מסלול האזרחות להשקעה במרץ 2022. גם במדינות שבהן היתר שהייה ניתן תמורת נכס, הדרך לאזרחות עוברת דרך שנים של מגורים בפועל, שפה ותנאים נוספים. מי שמציע ״דרכון עם הדירה״ מציע משהו שאינו קיים בחוק.
מה רכישת נכס נותנת בכל מדינה?
| מדינה | האם הנכס יכול לבסס היתר שהייה? | האם יש אזרחות תמורת השקעה? | מסלול אזרחות נפרד שישראלים נעזרים בו |
|---|---|---|---|
| רומניה | לא. משמש רק הוכחת כתובת בתיק שמבוסס על עילה אחרת | לא | השבת אזרחות לצאצאים עד דור שלישי, לפי סעיף 11 לחוק 21/1991 |
| פורטוגל | לא, מאז אוקטובר 2023. דירה יכולה להוכיח מגורים באשרת D7 | לא | מסלול צאצאי היהודים הספרדים בוטל לבקשות חדשות מ-19 במאי 2026 |
| בולגריה | כן, בסף של 600,000 לֵב, בהיתר שמתחדש מדי שנה | לא, בוטל ב-2022 | מסלול מקל לבעלי מוצא בולגרי |
| קפריסין | כן, תושבות קבע תמורת 300,000 יורו בתוספת מע״מ בנכס חדש | לא, בוטל ב-2020 | התאזרחות רק אחרי שנים של מגורים בפועל |
| יוון | כן, 800,000 או 400,000 יורו לפי אזור | לא | בקשה אחרי שבע שנות מגורים בפועל |
| איטליה | לא. נכס יכול להוכיח דיור באשרת Elective Residence | לא | אזרחות מכוח מוצא, שצומצמה משמעותית ב-2025 |
| ארה״ב | לא | לא | מסלולי הגירה עסקיים, שאינם מבוססים על נכס פרטי |
| אוקראינה | לא | לא | לא רלוונטי לרוב הרוכשים |
קניית דירה ברומניה ואזרחות: מה הקשר?
אין קשר ישיר. ישראלים רבים זכאים לבקש השבת אזרחות רומנית לפי סעיף 11 לחוק 21/1991, אם הם או הוריהם, סביהם או סבי סביהם איבדו את האזרחות שלא מרצונם. מאז חוק 14/2025 רוב המבקשים צריכים להוכיח ידיעת רומנית, עם פטורים, ולרשות הלאומית לאזרחות יש עד שנתיים להחליט. אין צורך לגור ברומניה ואין צורך לוותר על האזרחות הישראלית. ראו המדריך לאזרחות רומנית לישראלים.
גם בכיוון ההפוך אין קשר: בחוק הזרים הרומני בעלות על נכס אינה מטרת שהייה, ואין ברומניה גולדן ויזה. הצעת חוק לתוכנית כזו הוסרה בדצמבר 2025. כדי לגור ברומניה מעבר ל-90 יום בכל 180 צריך ויזת D לפי עילה שבחוק, כמו עבודה או איחוד משפחות, ואז היתר שהייה. ראו מפת המסלולים לשהייה ברומניה.
ישראלי בלי דרכון אירופי רושם ברומניה את המבנה על שמו, ואת הקרקע מקבל בזכות Superficie או דרך חברה רומנית. אזרח רומני או אזרח מדינה אחרת באיחוד רושם את הקרקע ישירות על שמו. לכן מי שמחכה לאזרחות צריך לתכנן את מסלול הרישום לפי המצב ביום החתימה. ראו מה דרכון רומני משנה לקניית נכס.
דרכון פורטוגלי: האם עדיין אפשר, והאם נכס עוזר?
נכס אינו עוזר. מאז Lei 56/2023 רכישת נדל״ן אינה מזכה ב-Golden Visa, גם לא בעקיפין. מסלול האזרחות לצאצאי יהודים ספרדים ממוצא פורטוגלי, שישראלים רבים השתמשו בו, בוטל ב-Lei Orgânica 1/2026 לבקשות חדשות מ-19 במאי 2026. בקשות שהיו תלויות ועומדות באותו מועד ממשיכות לפי הנוסח הקודם. מי שלא הגיש יכול לבקש אזרחות רק במסלולים הכלליים, ולישראלי שאינו אזרח האיחוד נדרשות עשר שנות תושבות חוקית. דירה בבעלותכם יכולה לשמש הוכחת מגורים באשרת D7, אבל היא אינה העילה. ראו המדריך לתושבות ואזרחות בפורטוגל.
דרכון בולגרי ותושבות בבולגריה: מה אפשרי?
מסלול האזרחות תמורת השקעה בבולגריה בוטל במרץ 2022. מי שזכאי לדרכון בולגרי מכוח מוצא בולגרי עושה זאת במסלול נפרד של חוק האזרחות, שאינו קשור לנכס. מהצד של היתר השהייה, לפי סקירות של משרדי עורכי דין בבולגריה, חוק הזרים כולל מסלול למי שמשקיע לפחות 600,000 לֵב (כ-306,775 יורו) ברכישת נכס, בכספים חדשים שהועברו דרך בנק בולגרי וכשלא יותר מרבע מהמחיר ממומן בהלוואה. ההיתר ניתן לשנה ומתחדש מדי שנה כל עוד ההשקעה נשמרת, ואחרי חמש שנים רצופות אפשר לבקש תושבות קבע. רכישה רגילה של דירה אינה נותנת מעמד. ישראלי רושם דירה על שמו, אבל קרקע רק דרך חברה בולגרית, כפי שפירטנו בהמדריך לבעלות על קרקע בבולגריה.
תושבות קבע בקפריסין: מה מקבלים ומה לא?
קפריסין מעניקה היתר הגירה לפי תקנה 6(2) למי שמשקיע לפחות 300,000 יורו בתוספת מע״מ, למשל בנכס מגורים חדש ממכירה ראשונה, ומוכיח הכנסה שנתית מובטחת של 50,000 יורו לפחות. זו תושבות קבע, לא אזרחות. היא אינה מתירה לעבוד בקפריסין, ואינה הופכת את המחזיק לתושב מס קפריסאי. נכון לנובמבר 2026 קפריסין אינה חברה מלאה באזור שנגן, ולכן אין להניח שההיתר מקנה זכויות תנועה בו. מכירת הנכס בלי השקעה חלופית עלולה לבטל את ההיתר. ראו המדריך לתושבות קבע בקפריסין.
גולדן ויזה ביוון: האם היא מובילה לדרכון?
רק בעקיפין ובטווח ארוך. ההיתר ניתן לחמש שנים ומתחדש תמורת השקעה של 800,000 או 400,000 יורו, לפי אזור, ואינו דורש שהייה מינימלית. אבל מי שרוצה אזרחות יוונית צריך לגור ביוון בפועל לפחות 183 ימים בשנה, במשך שבע שנים, ולעמוד בבחינת שפה ואזרחות. מחזיק ההיתר אינו רשאי לעבוד ביוון. ראו המדריך לגולדן ויזה ביוון וההשוואה בין תוכניות הגולדן ויזה באירופה.
רכישת נכס באיטליה ואשרת שהייה: מה המצב?
רכישת נכס באיטליה אינה נותנת אשרת שהייה. ויזת המשקיעים האיטלקית מבוססת על אג״ח, חברות, סטארט-אפים ותרומות, ונדל״ן אינו אחד המסלולים. מי שחי מהכנסה פסיבית יכול לבקש אשרת Elective Residence: לפי הקונסוליה האיטלקית ביוסטון, נדרשים משאבים כלכליים יציבים ומתועדים שאינם מעבודה ומקום מגורים באיטליה, בבעלות או בשכירות, ואסור לעבוד באיטליה. כלומר, הנכס הוא אחד התנאים, לא העילה. גם האזרחות האיטלקית מכוח מוצא צומצמה משמעותית בחוק 74/2025, ולכן מי שבודק אותה צריך לבדוק את הכללים העדכניים מול הקונסוליה.
ארה״ב ואוקראינה: האם נכס נותן מעמד?
בארה״ב בעלות על נכס, גם יקר, אינה נותנת אשרה או גרין קארד. מסלולי ההגירה להשקעה בנויים סביב עסקים: תוכנית EB-5 דורשת השקעה בעסק אמריקאי שייצור או ישמר עשר משרות מלאות, ואשרת E-2 מיועדת למשקיע שמנהל עסק פעיל. החזקה פסיבית של דירה להשכרה אינה עומדת בדרישות אלה. באוקראינה רכישת נכס אינה עילה למעמד, והשאלות המעשיות בזמן המשטר הצבאי הן רישום והעברת כספים, לא תושבות.
מה דרכון אירופי כן משנה לרוכש נכס?
אם במשפחה כבר יש דרכון של מדינה באיחוד, או שבקשת אזרחות בדרך, כדאי לבדוק אותו לפני שבוחרים מבנה עסקה. אזרח האיחוד:
- רושם קרקע ישירות על שמו ברומניה ובבולגריה, בלי חברה או Superficie.
- אינו צריך היתר מועצת השרים בקפריסין, ואינו צריך היתר לאזורי ספר ביוון.
- יכול לגור ולעבוד במדינות האיחוד בלי גולדן ויזה ובלי היתר שהייה מבוסס השקעה.
- מקצר את הדרך להתאזרחות בפורטוגל לשבע שנים במקום עשר.
מה שהדרכון לא משנה: את המחיר, את המע״מ, את עלויות הנוטריון והרישום, ואת המס בישראל. תושב ישראל לצורכי מס חייב בדיווח ובמס על הנכס גם אם רכש אותו בדרכון זר. ראו המדריך על הצד הישראלי של נכס בחו״ל.
רשימת עבודה: לפני שמחברים נכס ומעמד
- בדקו זכאות לאזרחות מכוח מוצא במשפחה, לפני כל השקעה. היא עשויה לייתר את מסלול ההשקעה כולו.
- הגדירו מה אתם צריכים: דרכון, זכות לגור, או רק נכס. לכל מטרה מסלול אחר.
- אל תקנו נכס ״בשביל המעמד״ בלי לבדוק את תנאי המסלול העדכניים, כולל הסף, המימון ומגבלות השימוש.
- תאמו את לוח הזמנים: אם אזרחות בדרך, החליטו על מסלול הרישום של הנכס לפי המצב ביום החתימה.
- תכננו את המס בישראל בנפרד מהמעמד: לא היתר ולא דרכון מנתקים את התושבות הישראלית.
- שמרו תיעוד של ימי שהייה, העברות כספים ומסמכים, לצורך חידוש היתרים ולצורך ספירת שנים להתאזרחות.
איך אנחנו מלווים רוכש שבודק גם מעמד
כשלקוח בוחן במקביל נכס ומעמד, אנחנו מתחילים מהמעמד: בודקים אם יש זכאות לאזרחות, ומה המסלול המתאים למטרה שלו. בצד הנכס אנחנו מתאימים את מבנה הרכישה והרישום למצב האזרחות ביום החתימה, ובודקים שהחוזה עונה על מה שתיק ההגירה דורש. את תיקי האזרחות וההגירה עצמם מגישים מול הרשויות עורכי דין מקומיים המתמחים בתחום, ואנחנו מתאמים ביניהם לבין יועץ המס בישראל. אנחנו לא מתחייבים לתוצאה של בקשת אזרחות או הגירה.
האמור במאמר זה הוא מידע כללי בלבד, נכון לנובמבר 2026, ואינו מהווה ייעוץ משפטי, ייעוץ הגירה או ייעוץ מס. דיני האזרחות וההגירה השתנו בכמה מהמדינות בשנים האחרונות, וכל תיק נבחן לגופו בידי הרשויות. לפני כל צעד יש לקבל ייעוץ פרטני.
שאלות נפוצות
קניית דירה ברומניה נותנת אזרחות רומנית?
לא. אזרחות רומנית לישראלים ניתנת בעיקר בהשבת אזרחות לפי סעיף 11 לחוק 21/1991, מכוח מוצא, ואינה קשורה לנכס. ברומניה גם אין היתר שהייה תמורת רכישת נכס.
אפשר לקבל דרכון פורטוגלי דרך רכישת נכס?
לא. מאז 2023 רכישת נדל״ן אינה מזכה ב-Golden Visa, ומסלול צאצאי היהודים הספרדים בוטל לבקשות חדשות מ-19 במאי 2026. ישראלי שאינו אזרח האיחוד צריך עשר שנות תושבות חוקית כדי לבקש אזרחות.
האם רכישת נכס באיטליה נותנת אשרת שהייה?
לא בפני עצמה. ויזת המשקיעים אינה כוללת נדל״ן. נכס יכול לשמש הוכחת דיור באשרת Elective Residence, שדורשת גם הכנסה פסיבית יציבה ואוסרת עבודה באיטליה.
מה צריך כדי לקבל תושבות קבע בקפריסין?
נכון לנובמבר 2026, השקעה של 300,000 יורו לפחות בתוספת מע״מ, למשל בנכס מגורים חדש ממכירה ראשונה, והכנסה שנתית מובטחת של 50,000 יורו לפחות, ועוד תנאים אישיים. זו תושבות ולא אזרחות, והיא אינה מתירה לעבוד בקפריסין.
אפשר לקבל דרכון בולגרי דרך השקעה בנדל״ן?
לא. מסלול האזרחות תמורת השקעה בוטל ב-2022. השקעה בנדל״ן בהיקף של 600,000 לֵב יכולה לבסס היתר שהייה מתחדש לפי חוק הזרים, ודרכון בולגרי מכוח מוצא הוא מסלול נפרד.
דרכון אירופי פוטר אותי ממס בישראל על הנכס?
לא. תושבות המס נקבעת לפי מרכז החיים, לא לפי האזרחות. תושב ישראל חייב במס ובדיווח על הנכס גם אם רכש אותו בדרכון זר.
הקריאה הבאה · 10 דק׳ קריאהבאיזו מדינה כדאי לקנות נכס? השוואה משפטית בין 8 מדינות למשקיע הישראלינדל״ן בחו״ל: השוואה משפטית בין רומניה, יוון, קפריסין, בולגריה, ארה״ב, איטליה, פורטוגל ואוקראינה - מי רשאי לקנות, רישום, הגנות, מס, מימון והסיכון העיקרי.לקריאת המדריךמקורות
- חוק 21/1991 בדבר האזרחות הרומנית - פורטל החקיקה הרומני
- ANC - Autoritatea Națională pentru Cetățenie
- IGI - OUG nr. 194/2002 privind regimul străinilor în România (consolidated, April 2026)
- Justiça (Portuguese Ministry of Justice) - Lei da Nacionalidade: novas regras entram em vigor a 19 de maio
- AIMA - Autorização de Residência para Investimento (ARI)
- Sofia Globe - Bulgaria's Parliament abolishes golden passports (March 2022)
- Innovires - Residency in Bulgaria through property investment (2026)
- KPMG Cyprus - Revised criteria for granting an immigration permit to foreign investors (May 2023)
- IBA - The Greek Golden Visa after the 2024-2026 overhaul (September 2026)
- Consolato Generale d'Italia a Houston - Elective Residence visa
- Consolato Generale d'Italia a Miami - Italian citizenship by descent (jure sanguinis)
- USCIS - EB-5 Immigrant Investor Program
