היתר מועצת השרים בקפריסין לרוכשים שאינם אזרחי האיחוד: מתי נדרש, מגבלות ותהליך

1מי צריך היתר מועצת השרים כדי לקנות נכס בקפריסין?

כל מי שמוגדר ״זר״ בחוק רכישת מקרקעין (זרים), Cap. 109, צריך היתר מראש כדי לרכוש מקרקעין בקפריסין. ישראלי שאין לו אזרחות של מדינה באיחוד האירופי או ב-EEA נכלל בהגדרה הזו. סעיף 3(1) לחוק אוסר על זר לרכוש מקרקעין - בין בחייו ובין בירושה - בלי היתר מוקדם של מועצת השרים.

החוק מוציא מההגדרה כמה קבוצות, ומי שנכלל בהן אינו צריך היתר:

• אזרח של מדינה חברה באיחוד האירופי, ואזרח של מדינה החברה ב-EEA.
• תאגיד שהתאגד לפי דין של מדינה אחרת באיחוד, ושמושבו הרשום, הנהלתו המרכזית או מקום עסקיו העיקרי במדינה החברה ב-EEA.
• אשה זרה הנשואה לאזרח קפריסאי, כל עוד אינה פרודה ממנו בפסק דין (כך בלשון החוק).
• ״קפריסאי זר״ - מי שנולד בקפריסין כשהוריו התגוררו בה דרך קבע, או שאביו נולד בה בנסיבות דומות.

2מה נחשב ״רכישה״ לפי החוק?

ההגדרה רחבה מכפי שרוב הרוכשים מניחים. לפי סעיף 3(6), ״רכישת מקרקעין״ כוללת גם:

• חכירה לתקופה העולה על 33 שנה, כולל תקופות הארכה שהשוכר רשאי לממש באופן חד-צדדי.
• רכישת מניות בחברה קפריסאית שמחזיקה מקרקעין, אם הרכישה הופכת את החברה ל״חברה בשליטת זרים״.
• יצירת נאמנות (trust) לטובת זר שנוגעת למקרקעין.

״חברה בשליטת זרים״ מוגדרת בחוק כגוף שבו מחצית או יותר מהדירקטורים, מזכויות ההצבעה או מהמניות שייכים לזרים, או שבו לזר יש סמכויות במסמכי ההתאגדות שמבטיחות שהחברה תפעל לפי רצונו.

3האם קנייה דרך חברה קפריסאית פוטרת מהיתר?

זו השאלה הנפוצה ביותר, והתשובה דורשת זהירות. בפועל, רכישות באמצעות חברה קפריסאית או חברה אירופית טופלו לאורך שנים בלי היתר, ובדיון בוועדת הפנים בספטמבר 2026 תוארה חברה שהתאגדה בקפריסין או באיחוד כ״מקומית״ גם כשבעלי השליטה בה אינם אזרחי האיחוד. מנגד, לשון החוק עצמו מגדירה חברה בשליטת זרים כ״זר״, והפטור לתאגידים חל על תאגידים שהתאגדו לפי דין של מדינה חברה אחרת. כלומר, יש פער בין לשון החוק לבין הנוהג.

חשוב מזה: בדיוק הפער הזה הוא אחד היעדים של הרפורמה שנדונה בבית הנבחרים. בדיון מפברואר 2026 הועלתה במפורש הדרישה למנוע שימוש בחברות קפריסאיות כמתווך לרוכשים זרים, וועדת הפנים קבעה לדון ברכישות של תאגידים באוקטובר 2026. מי ששוקל מבנה חברה רק כדי לעקוף את ההיתר צריך להניח שהכלל עשוי להשתנות, ולבחון את המבנה גם משיקולי מס ותפעול בישראל ובקפריסין.

4מתי צריך את ההיתר: לפני החתימה או לפני הרישום?

לפני הרישום. סעיף 3(3) קובע שחוזה תקף עם זר אינו מקנה לו זכות לרכוש את הנכס עד שניתן ההיתר, וסעיף 3(5) קובע שכל רישום שנעשה בניגוד לחוק בטל. מצד שני, סעיף 3(4) מבהיר שהחוק אינו פוגע בזכותו של זר לפעול לפי חוק האכיפה בעין - כלומר, זר רשאי להפקיד את חוזה המכר במרשם לפני שקיבל היתר.

משרד הפנים הבהיר בפני בית הנבחרים באוגוסט 2025 שההיתר נדרש להשלמת ההעברה על שם הקונה, ואינו תנאי להגשת החוזה. לכן הסדר הפעולות הנכון לרוכש ישראלי הוא: חתימה, הפקדת החוזה במרשם מיד, הגשת בקשה להיתר במקביל, ורישום הבעלות לאחר קבלת ההיתר.

5אילו מגבלות יש על ההיתר?

החוק עצמו קובע מגבלה אחת מפורשת: כשהרכישה עולה על השטח הדרוש באופן מוחלט להקמת בית מגורים או מקום עסק, ובכל מקרה עולה על שתי ״סקאלות״ (יחידת שטח קפריסאית מסורתית), ההיתר כפוף לתנאים ולקריטריונים נוספים שנקבעים בתקנות. מעבר לכך, ההגבלות הן עניין של מדיניות משרד הפנים.

לפי מדריכים של עורכי דין קפריסאים, המדיניות המקובלת מאפשרת לזר רכישה של עד שתי יחידות - למשל שתי דירות, או דירה וחנות בשטח מוגבל, או דירה ומשרד - או בית אחד על חלקה של עד כ-4,000 מ״ר. בקשות רגילות למגורים מאושרות כמעט תמיד. בקשה חריגה - קרקע גדולה, נכסים רבים או שימוש מסחרי נרחב - דורשת הכנה מוקדמת והנמקה.

6איך מגישים את הבקשה?

הבקשה מוגשת על טופס COMM 145 - בקשה של זר להסכמת מועצת השרים (הממונה המחוזי) לרכישת מקרקעין - למשרד הממונה המחוזי במחוז שבו נמצא הנכס. סמכות מועצת השרים מופעלת בפועל דרך הממונים המחוזיים. לפי מדריכים מקצועיים, אין אגרה על הבקשה, ומשרד הפנים מעריך את זמן הטיפול בכשבועיים עד שלושה שבועות, אם כי בפועל המועד תלוי במחוז ובשלמות התיק.

1. חתימה על חוזה והפקדתו במרשם: תוך שישה חודשים מהחתימה, ובפועל מיד.
2. הכנת תיק הבקשה: טופס COMM 145 חתום, תוכנית קדסטרית של הנכס, העתק החוזה, העתק דרכון ומסמכים נוספים שהממונה המחוזי ידרוש.
3. הגשה לממונה המחוזי: לרוב באמצעות עורך הדין המייצג, על בסיס ייפוי כוח.
4. מענה לדרישות השלמה: עיכובים נובעים לרוב ממסמך חסר ולא מהחלטה עקרונית.
5. קבלת ההיתר והשלמת ההעברה: ההיתר מוצג במרשם בעת רישום הבעלות ותשלום דמי ההעברה.

7מה צפוי להשתנות? הרפורמה בחוק הזרים

Cap. 109 נמצא תחת ביקורת ציבורית. באוגוסט 2025 הודה משרד הפנים שהחוק מיושן ודורש עדכון, ונתונים של מחלקת המקרקעין שהוצגו אז הראו שישראלים נמנים עם קבוצות הרוכשים הזרים הגדולות במחוזות לרנקה, לימסול ופאפוס. בתחילת 2026 הוגשו כמה הצעות חוק שהציעו, בין היתר, לאסור על זרים לרכוש קרקע חקלאית וקרקע סמוך לקו הפסקת האש או לתשתיות קריטיות, להגביל את שטח החלקה, ולהחיל את ההסדר גם על חוזי המחאה ועל חברות שמשמשות מתווך.

נכון לספטמבר 2026, לפי דיווח מדיון בוועדת הפנים, שום תיקון עדיין לא נחקק. הממשלה מכינה טיוטה משלה, והוועדה קבעה לדון באוקטובר 2026 ברכישות של תאגידים. לפי ההצעות שפורסמו, השינוי אינו אמור לחול רטרואקטיבית על עסקאות שהושלמו או חוזים שהופקדו, אבל לשון החוק הסופי עדיין לא ידועה. זו סיבה נוספת להפקיד את החוזה במרשם מיד אחרי החתימה.

8ההיתר וההיבט הישראלי

ההיתר אינו משנה דבר בחובות הדיווח והמס בישראל. תושב ישראל שרוכש נכס בקפריסין ממשיך לדווח על הכנסות ממנו בישראל, ובין ישראל לקפריסין אין אמנה למניעת כפל מס, ולכן תכנון המס צריך להיעשות מראש. גם היתר הרכישה אינו מקנה זכות שהייה: אשרת תושבות על בסיס השקעה היא הליך נפרד במחלקת ההגירה, עם תנאים משלה.

9מה עושים לפני החתימה, ואיך אנחנו מלווים

לפני החתימה אנחנו בודקים באיזו זהות נכון לרכוש - אזרחות ישראלית, אזרחות אירופית או חברה - בהתחשב בהיתר, במס בישראל ובתוכניות היציאה. לאחר מכן אנחנו מפקידים את החוזה מיד, מגישים את בקשת ההיתר במקביל דרך משרד שותף בלרנקה, ומלווים את התיק עד רישום הבעלות. אנחנו גם עוקבים אחר הרפורמה בחוק ומעדכנים לקוחות שעסקאותיהם עדיין פתוחות.

הקריאה הבאה · 8 דק׳ קריאהדמי העברה במרשם המקרקעין ומס בולים בקפריסין: חישוב, פטורים והנחותכמה עולים דמי ההעברה במרשם המקרקעין בקפריסין, מתי יש הנחה של 50% או פטור מלא, ומה קרה למס הבולים מינואר 2026. כולל דוגמאות חישוב לרוכש ישראלי.לקריאת המדריך

המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.