باختصار
وفق قانون اقتناء العقارات (الأجانب)، Cap. 109، يحتاج من ليس مواطناً في الاتحاد الأوروبي أو في المنطقة الاقتصادية الأوروبية (EEA) - بما في ذلك الإسرائيلي الذي لا يحمل جوازاً أوروبياً - إلى تصريح من مجلس الوزراء، يمنحه عملياً المفوض المحلي للمقاطعة، كي يُسجَّل العقار باسمه. ويلزم التصريح قبل تسجيل الملكية لا قبل التوقيع، وفي الأثناء يمكن إيداع العقد في السجل. والتسجيل دون تصريح باطل، ولذلك فالتصريح شرط للصفقة وليس إجراءً شكلياً.
أبرز النقاط
- 1التصريح مطلوب من كل «أجنبي» وفق Cap. 109 - بمن فيهم الإسرائيلي - لكن ليس من مواطن الاتحاد الأوروبي أو الـEEA. والإسرائيلي الذي يحمل جوازاً أوروبياً معفى.
- 2التصريح لازم قبل تسجيل الملكية. أما التوقيع على العقد وإيداعه في السجل فممكنان قبله.
- 3القانون نفسه يعرّف أيضاً الشركة الخاضعة لسيطرة أجانب، والصندوق الاستئماني (ترست) لمصلحة أجنبي، والإيجار لأكثر من 33 سنة بأنها «اقتناء» من أجنبي.
- 4تسمح سياسة وزارة الداخلية عادةً بما يصل إلى وحدتين، أو بيت على قطعة أرض تصل إلى نحو 4,000 م² - لكن هذه سياسة وليست نصاً قانونياً.
- 5حتى أيلول/سبتمبر 2026 تعمل الحكومة ومجلس النواب على تشريع يقيّد مشتريات الأجانب. ينبغي فحص الوضع المحدّث قبل أي صفقة.
من يحتاج إلى تصريح مجلس الوزراء لشراء عقار في قبرص؟
كل من يُعرَّف بأنه «أجنبي» في قانون اقتناء العقارات (الأجانب)، Cap. 109، يحتاج إلى تصريح مسبق لاقتناء عقار في قبرص. والإسرائيلي الذي لا يحمل جنسية دولة في الاتحاد الأوروبي أو في الـEEA يندرج ضمن هذا التعريف. وتحظر المادة 3(1) من القانون على الأجنبي اقتناء عقار - سواء في حياته أو بالإرث - من دون تصريح مسبق من مجلس الوزراء.
يستثني القانون من التعريف عدة فئات، ومن يندرج فيها لا يحتاج إلى تصريح:
- مواطن دولة عضو في الاتحاد الأوروبي، ومواطن دولة عضو في الـEEA.
- شركة مؤسَّسة وفق قانون دولة أخرى في الاتحاد، ويقع مقرها المسجَّل أو إدارتها المركزية أو مكان عملها الرئيسي في دولة عضو في الـEEA.
- امرأة أجنبية متزوجة من مواطن قبرصي، ما دامت غير منفصلة عنه بحكم قضائي (بحسب لغة القانون).
- «القبرصي الأجنبي» - من وُلد في قبرص وكان والداه يقيمان فيها إقامة دائمة، أو وُلد أبوه فيها في ظروف مماثلة.
يحمل كثير من الإسرائيليين جنسية برتغالية أو ألمانية أو رومانية أو بولندية أو غيرها. ومن يشتري بصفته مواطناً في الاتحاد، ويقدّم الجواز الأوروبي في الصفقة، ليس «أجنبياً» وفق Cap. 109 ولا يحتاج إلى تصريح. يحسن أن تقرروا مسبقاً بأي جنسية تشترون، وأن تتأكدوا من اتساق جميع مستندات الصفقة.
التصريح لازم قبل تسجيل الملكية. أما التوقيع على العقد وإيداعه في السجل فممكنان قبله.
ما الذي يُعدّ «اقتناءً» وفق القانون؟
التعريف أوسع مما يفترضه معظم المشترين. فوفق المادة 3(6) يشمل «اقتناء العقارات» أيضاً:
- الإيجار لمدة تزيد على 33 سنة، بما في ذلك فترات التمديد التي يحق للمستأجر ممارستها من جانب واحد.
- شراء أسهم في شركة قبرصية تملك عقارات، إذا جعل الشراء الشركة «شركة خاضعة لسيطرة أجانب».
- إنشاء صندوق استئماني (ترست) لمصلحة أجنبي يتعلق بعقارات.
«الشركة الخاضعة لسيطرة أجانب» معرَّفة في القانون بأنها كيان يملك فيه الأجانب نصف المديرين أو أكثر، أو نصف حقوق التصويت أو الأسهم أو أكثر، أو يملك فيه أجنبي صلاحيات في وثائق التأسيس تضمن أن تعمل الشركة وفق إرادته.
هل يعفي الشراء عبر شركة قبرصية من التصريح؟
هذا هو السؤال الأكثر شيوعاً، وجوابه يتطلب حذراً. عملياً، عولجت المشتريات عبر شركة قبرصية أو أوروبية على مدى سنوات من دون تصريح، وفي جلسة لجنة الداخلية في أيلول/سبتمبر 2026 وُصفت شركة مؤسَّسة في قبرص أو في الاتحاد بأنها «محلية» حتى حين لا يكون المسيطرون عليها مواطنين في الاتحاد. في المقابل، فإن لغة القانون نفسه تعرّف الشركة الخاضعة لسيطرة أجانب بأنها «أجنبي»، والإعفاء الممنوح للشركات يسري على الشركات المؤسَّسة وفق قانون دولة عضو أخرى. أي أن هناك فجوة بين لغة القانون والممارسة.
والأهم: هذه الفجوة بالذات أحد أهداف الإصلاح المطروح في مجلس النواب. ففي جلسة شباط/فبراير 2026 طُرح صراحةً مطلب منع استخدام الشركات القبرصية وسيطاً للمشترين الأجانب، وقررت لجنة الداخلية مناقشة مشتريات الشركات في تشرين الأول/أكتوبر 2026. ومن يدرس هيكل شركة بهدف التحايل على التصريح وحده عليه أن يفترض أن القاعدة قد تتغير، وأن يدرس الهيكل أيضاً من اعتبارات الضريبة والتشغيل في إسرائيل وفي قبرص.
متى يلزم التصريح: قبل التوقيع أم قبل التسجيل؟
قبل التسجيل. تنص المادة 3(3) على أن العقد الصحيح مع أجنبي لا يمنحه حق اقتناء العقار إلى أن يُمنح التصريح، وتنص المادة 3(5) على أن كل تسجيل يتم خلافاً للقانون باطل. ومن جهة أخرى توضح المادة 3(4) أن القانون لا يمس حق الأجنبي في التصرف وفق قانون الإنفاذ العيني (التنفيذ العيني) - أي أن للأجنبي أن يودع عقد البيع في السجل قبل أن يحصل على تصريح.
وقد أوضحت وزارة الداخلية أمام مجلس النواب في آب/أغسطس 2025 أن التصريح مطلوب لإتمام النقل باسم المشتري، وليس شرطاً لتقديم العقد. ولذلك فالتسلسل الصحيح للمشتري الإسرائيلي هو: التوقيع، ثم إيداع العقد في السجل فوراً، ثم تقديم طلب التصريح بالتوازي، ثم تسجيل الملكية بعد الحصول على التصريح.
ما القيود المفروضة على التصريح؟
يحدد القانون نفسه قيداً واحداً صريحاً: حين يتجاوز الشراء المساحة اللازمة بصورة مطلقة لإقامة بيت سكني أو مكان عمل، ويتجاوز في أي حال «سكالتين» (وحدة مساحة قبرصية تقليدية)، يخضع التصريح لشروط ومعايير إضافية تحدَّد في اللوائح. وما عدا ذلك، فالقيود مسألة سياسة تتبعها وزارة الداخلية.
ووفق أدلة محامين قبارصة، تسمح السياسة المتّبعة للأجنبي بشراء ما يصل إلى وحدتين - مثلاً شقتين، أو شقة ومحلاً بمساحة محدودة، أو شقة ومكتباً - أو بيتاً واحداً على قطعة أرض تصل إلى نحو 4,000 م². والطلبات العادية للسكن تُقرّ في الغالب دائماً. أما الطلب الاستثنائي - أرض كبيرة أو عقارات عديدة أو استخدام تجاري واسع - فيتطلب تحضيراً مسبقاً وتبريراً.
| الحالة | هل التصريح لازم؟ | ملاحظة |
|---|---|---|
| إسرائيلي يحمل جوازاً إسرائيلياً فقط | نعم | قبل تسجيل الملكية |
| إسرائيلي يشتري بصفته مواطناً في الاتحاد | لا | يجب تقديم الجواز الأوروبي في مستندات الصفقة |
| شركة مؤسَّسة في دولة أخرى من الاتحاد | وفق القانون - لا | رهناً بوجود المقر أو الإدارة في الـEEA |
| شركة قبرصية يسيطر عليها إسرائيليون | وفق لغة القانون - ربما؛ وفي الممارسة - عولجت دون تصريح | موضوع قيد البحث التشريعي |
| إيجار لأكثر من 33 سنة | نعم | يُعدّ اقتناءً وفق المادة 3(6) |
| إرث عقار من قبل أجنبي | نعم | القانون يسري أيضاً على الاقتناء «بسبب الوفاة» |
كيف يُقدَّم الطلب؟
يُقدَّم الطلب على النموذج COMM 145 - طلب أجنبي لموافقة مجلس الوزراء (المفوض المحلي للمقاطعة) على اقتناء عقار - إلى مكتب المفوض المحلي في المقاطعة التي يقع فيها العقار. وتُمارَس صلاحية مجلس الوزراء عملياً عبر المفوضين المحليين. ووفق أدلة مهنية، لا توجد رسوم على الطلب، وتقدّر وزارة الداخلية مدة المعالجة بنحو أسبوعين إلى ثلاثة أسابيع، وإن كان الموعد الفعلي يتوقف على المقاطعة واكتمال الملف.
- التوقيع على العقد وإيداعه في السجل: خلال ستة أشهر من التوقيع، وعملياً فوراً.
- إعداد ملف الطلب: نموذج COMM 145 موقَّعاً، ومخطط مساحي (كداستر) للعقار، ونسخة من العقد، ونسخة من جواز السفر، ومستندات أخرى يطلبها المفوض المحلي.
- التقديم إلى المفوض المحلي: غالباً عبر المحامي الممثِّل، استناداً إلى توكيل.
- الرد على طلبات الاستكمال: تنجم التأخيرات في الغالب عن مستند ناقص لا عن قرار مبدئي.
- الحصول على التصريح وإتمام النقل: يُعرض التصريح في السجل عند تسجيل الملكية ودفع رسوم النقل.
يمكن إدارة العملية كلها عن بُعد بواسطة توكيل لمحامٍ في قبرص. ويحسن صياغة التوكيل بحيث يغطي طلب التصريح وإيداع العقد والنقل في السجل، حتى لا تضطروا إلى العودة إلى التوقيعات في كل مرحلة.
ما المتوقع أن يتغيّر؟ الإصلاح في قانون الأجانب
القانون Cap. 109 قيد النقد العام. ففي آب/أغسطس 2025 أقرّت وزارة الداخلية بأن القانون قديم ويحتاج إلى تحديث، وأظهرت بيانات دائرة الأراضي المعروضة حينذاك أن الإسرائيليين من أكبر فئات المشترين الأجانب في مقاطعات لارنكا وليماسول وبافوس. وفي مطلع 2026 قُدّمت عدة مشاريع قوانين اقترحت، ضمن أمور أخرى، منع الأجانب من شراء أرض زراعية وأرض مجاورة لخط وقف إطلاق النار أو للبنى التحتية الحيوية، وتقييد مساحة القطعة، وسريان الترتيب أيضاً على عقود التنازل (الإحالة) وعلى الشركات التي تُستخدم وسيطاً.
وحتى أيلول/سبتمبر 2026، وفق تقرير عن جلسة في لجنة الداخلية، لم يُشرَّع بعدُ أي تعديل. والحكومة تُعدّ مسودتها الخاصة، وحددت اللجنة مناقشة مشتريات الشركات في تشرين الأول/أكتوبر 2026. ووفق المقترحات المنشورة، لا يُفترض أن يسري التغيير بأثر رجعي على صفقات اكتملت أو عقود أُودعت، لكن لغة القانون النهائية ما زالت مجهولة. وهذا سبب إضافي لإيداع العقد في السجل فور التوقيع.
التصريح والبُعد الإسرائيلي
لا يغيّر التصريح شيئاً في التزامات الإبلاغ والضريبة في إسرائيل. فالمقيم في إسرائيل الذي يشتري عقاراً في قبرص يواصل الإبلاغ في إسرائيل عن الدخل منه، ولا توجد بين إسرائيل وقبرص اتفاقية لمنع الازدواج الضريبي، ولذلك ينبغي التخطيط الضريبي مسبقاً. كما أن تصريح الشراء لا يمنح حق الإقامة: فتأشيرة الإقامة على أساس الاستثمار إجراء منفصل لدى دائرة الهجرة، وله شروطه الخاصة.
ماذا تفعلون قبل التوقيع، وكيف نرافقكم
قبل التوقيع نفحص بأي هوية يصح الشراء - جنسية إسرائيلية أو جنسية أوروبية أو شركة - مع مراعاة التصريح والضريبة في إسرائيل وخطط الخروج. بعد ذلك نودع العقد فوراً، ونقدّم طلب التصريح بالتوازي عبر مكتب شريك في لارنكا، ونرافق الملف حتى تسجيل الملكية. كما نتابع الإصلاح في القانون ونطلع العملاء الذين ما زالت صفقاتهم مفتوحة على المستجدات.
ما ورد هنا معلومات عامة، صحيحة بتاريخ تشرين الأول/أكتوبر 2026، وليس استشارة قانونية لصفقة بعينها. التشريع المتعلق باقتناء الأجانب للعقارات في قبرص قيد التغيير، وينبغي فحص الوضع المحدّث والحصول على استشارة فردية قبل أي قرار.
أسئلة شائعة
هل يستطيع الإسرائيلي شراء شقة في قبرص؟
نعم. الإسرائيلي الذي ليس مواطناً في الاتحاد الأوروبي يحتاج إلى تصريح من مجلس الوزراء، يمنحه عملياً المفوض المحلي للمقاطعة، كي يسجّل العقار باسمه. الطلبات العادية للسكن تُقرّ في الغالب دائماً، والتصريح لازم قبل التسجيل لا قبل التوقيع.
كم عقاراً يجوز للإسرائيلي شراؤه في قبرص؟
القانون لا يحدد عدداً. وتسمح سياسة وزارة الداخلية، وفق أدلة مهنية، عادةً بما يصل إلى وحدتين أو بيت واحد على قطعة أرض تصل إلى نحو 4,000 م². وما يتجاوز ذلك يتطلب تبريراً، وقد يضيف الإصلاح المطروح قيوداً.
إذا كان لدي جواز أوروبي، فهل أحتاج إلى تصريح؟
لا، إذا كنت تشتري بصفتك مواطناً في دولة من الاتحاد أو من الـEEA. فهؤلاء المواطنون ليسوا «أجانب» وفق Cap. 109. من المهم أن تتم الصفقة فعلاً على أساس الجواز الأوروبي.
ماذا يحدث إذا سُجّل العقار دون تصريح؟
وفق المادة 3(5) من القانون، التسجيل الذي يتم خلافاً للقانون باطل. ولذلك فالتصريح شرط جوهري لإتمام الصفقة، حتى حين يتعلق الأمر بإجراء يُقرّ عادةً.
اقرأ التالي · 8 دقائق للقراءةرسوم النقل في سجل العقارات وضريبة الدمغة في قبرص: الاحتساب والإعفاءات والخصوماتكم تبلغ رسوم النقل في سجل العقارات في قبرص، ومتى يُمنح خصم 50% أو إعفاء كامل، وما جرى لضريبة الدمغة منذ كانون الثاني/يناير 2026. مع أمثلة حساب للمشتري.قراءة الدليلالمصادر
- CyLaw - قانون اقتناء العقارات (الأجانب)، Cap. 109 (النص اليوناني الموحّد)
- Cyprus Mail - Cyprus law allows foreigners to buy property with minimal oversight (20.08.2025)
- Cyprus Mail - Cyprus to limit property sales to foreign buyers under new law (27.02.2026)
- Cyprus Mail - Government moves to restrict foreign property purchases (03.09.2026)
- Oikonomakis Law - Buying Property in Cyprus in 2026: the permit and the six-month window
- Koufettas Law - Buying Property in Cyprus: A Foreigner's Legal Guide (2026)
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.