Permisul Consiliului de Miniștri din Cipru pentru cumpărătorii care nu sunt cetățeni ai Uniunii: când este necesar, restricții și procedură

1Cine are nevoie de permisul Consiliului de Miniștri pentru a cumpăra un imobil în Cipru?

Oricine este definit drept „străin” în Legea privind dobândirea de bunuri imobile (străini), Cap. 109, are nevoie de un permis prealabil pentru a dobândi bunuri imobile în Cipru. Un israelian care nu are cetățenia unui stat din Uniunea Europeană sau din SEE intră în această definiție. Articolul 3(1) din lege interzice unui străin să dobândească bunuri imobile - fie în timpul vieții, fie prin moștenire - fără permisul prealabil al Consiliului de Miniștri.

Legea exclude din definiție mai multe categorii, iar cei care fac parte din ele nu au nevoie de permis:

• Un cetățean al unui stat membru al Uniunii Europene și un cetățean al unui stat membru al SEE.
• O persoană juridică constituită potrivit legii unui alt stat din Uniune și care are sediul statutar, administrația centrală sau locul principal de desfășurare a activității într-un stat membru al SEE.
• O femeie străină căsătorită cu un cetățean cipriot, atât timp cât nu este separată de acesta printr-o hotărâre judecătorească (potrivit formulării legii).
• „Cipriotul străin” - cel care s-a născut în Cipru în timp ce părinții săi locuiau acolo în mod permanent sau al cărui tată s-a născut acolo în circumstanțe similare.

2Ce se consideră „achiziție” potrivit legii?

Definiția este mai largă decât presupun majoritatea cumpărătorilor. Potrivit articolului 3(6), „dobândirea de bunuri imobile” include și:

• Un contract de închiriere pe o perioadă mai mare de 33 de ani, inclusiv perioadele de prelungire pe care chiriașul le poate exercita unilateral.
• Cumpărarea de părți sociale ale unei societăți cipriote care deține bunuri imobile, dacă achiziția transformă societatea într-o „societate controlată de străini”.
• Constituirea unui trust în favoarea unui străin care privește bunuri imobile.

„Societatea controlată de străini” este definită de lege ca un organism în care jumătate sau mai mult dintre administratori, dintre drepturile de vot sau dintre părțile sociale aparțin unor străini, sau în care un străin are puteri în actele constitutive care asigură că societatea va acționa conform voinței sale.

3Scutește achiziția printr-o societate cipriotă de permis?

Aceasta este cea mai frecventă întrebare, iar răspunsul cere prudență. În practică, achizițiile printr-o societate cipriotă sau europeană au fost tratate de-a lungul anilor fără permis, iar în dezbaterea din comisia de interne din septembrie 2026 o societate constituită în Cipru sau în Uniune a fost descrisă ca „locală” chiar și atunci când cei care o controlează nu sunt cetățeni ai Uniunii. Pe de altă parte, textul legii definește el însuși o societate controlată de străini drept „străin”, iar scutirea pentru persoanele juridice se aplică persoanelor juridice constituite potrivit legii unui alt stat membru. Cu alte cuvinte, există un decalaj între textul legii și practică.

Mai important: tocmai acest decalaj este una dintre țintele reformei discutate în Camera Reprezentanților. În dezbaterea din februarie 2026 s-a ridicat în mod expres cerința de a preveni folosirea societăților cipriote ca intermediar pentru cumpărătorii străini, iar comisia de interne a stabilit să discute achizițiile persoanelor juridice în octombrie 2026. Cine ia în considerare o structură societară doar pentru a ocoli permisul trebuie să presupună că regula se poate schimba și să analizeze structura și din considerente fiscale și operaționale în Israel și în Cipru.

4Când este necesar permisul: înainte de semnare sau înainte de înregistrare?

Înainte de înregistrare. Articolul 3(3) prevede că un contract valabil cu un străin nu îi conferă dreptul de a dobândi imobilul până la acordarea permisului, iar articolul 3(5) prevede că orice înregistrare făcută cu încălcarea legii este nulă. Pe de altă parte, articolul 3(4) clarifică că legea nu afectează dreptul unui străin de a acționa în temeiul legii privind executarea în natură (specific performance) - adică un străin poate depune contractul de vânzare la registru înainte de a primi permisul.

Ministerul de Interne a clarificat în fața Camerei Reprezentanților în august 2025 că permisul este necesar pentru finalizarea transferului pe numele cumpărătorului și nu este o condiție pentru depunerea contractului. De aceea, ordinea corectă a pașilor pentru un cumpărător israelian este: semnarea, depunerea imediată a contractului la registru, depunerea în paralel a cererii pentru permis și înregistrarea dreptului de proprietate după primirea permisului.

5Ce restricții are permisul?

Legea însăși prevede o restricție expresă: atunci când achiziția depășește suprafața absolut necesară pentru construirea unei locuințe sau a unui spațiu de afaceri și, în orice caz, depășește două „scale” (o unitate de suprafață cipriotă tradițională), permisul este supus unor condiții și criterii suplimentare stabilite prin regulamente. Dincolo de aceasta, restricțiile țin de politica Ministerului de Interne.

Potrivit ghidurilor avocaților ciprioți, politica uzuală permite unui străin să cumpere până la două unități - de exemplu două apartamente, sau un apartament și un magazin de suprafață limitată, sau un apartament și un birou - sau o casă pe o parcelă de până la aproximativ 4.000 mp. Cererile obișnuite pentru locuințe sunt aprobate aproape întotdeauna. O cerere neobișnuită - teren mare, multe imobile sau utilizare comercială extinsă - necesită pregătire prealabilă și motivare.

6Cum se depune cererea?

Cererea se depune pe formularul COMM 145 - cererea unui străin pentru acordul Consiliului de Miniștri (Ofițerul de District) privind dobândirea de bunuri imobile - la biroul Ofițerului de District din districtul în care se află imobilul. Competența Consiliului de Miniștri este exercitată în practică prin Ofițerii de District. Potrivit ghidurilor profesionale, cererea nu este supusă unei taxe, iar Ministerul de Interne estimează timpul de soluționare la aproximativ două până la trei săptămâni, deși în practică termenul depinde de district și de completitudinea dosarului.

1. Semnarea contractului și depunerea lui la registru: în termen de șase luni de la semnare, iar în practică imediat.
2. Pregătirea dosarului cererii: formularul COMM 145 semnat, planul cadastral al imobilului, copia contractului, copia pașaportului și alte documente pe care le va cere Ofițerul de District.
3. Depunerea la Ofițerul de District: de regulă prin avocatul care vă reprezintă, pe baza unei procuri.
4. Răspunsul la cererile de completare: întârzierile provin de obicei dintr-un document lipsă, nu dintr-o decizie de principiu.
5. Primirea permisului și finalizarea transferului: permisul este prezentat la registru la înregistrarea dreptului de proprietate și la plata taxelor de transfer.

7Ce urmează să se schimbe? Reforma legii privind străinii

Cap. 109 se află sub controlul opiniei publice. În august 2025, Ministerul de Interne a recunoscut că legea este depășită și necesită actualizare, iar datele Departamentului de Cadastru prezentate atunci au arătat că israelienii se numără printre cele mai mari grupuri de cumpărători străini din districtele Larnaca, Limassol și Paphos. La începutul anului 2026 au fost depuse mai multe propuneri legislative care au sugerat, printre altele, interzicerea cumpărării de către străini a terenurilor agricole și a terenurilor din apropierea liniei de încetare a focului sau a infrastructurii critice, limitarea suprafeței parcelei și extinderea reglementării la contractele de cesiune și la societățile folosite ca intermediar.

La septembrie 2026, potrivit unui raport din dezbaterea din comisia de interne, nicio modificare nu a fost încă adoptată. Guvernul pregătește propriul proiect, iar comisia a stabilit să discute în octombrie 2026 achizițiile persoanelor juridice. Potrivit propunerilor publicate, schimbarea nu ar trebui să se aplice retroactiv tranzacțiilor finalizate sau contractelor depuse, dar textul final al legii nu este încă cunoscut. Este un motiv în plus pentru a depune contractul la registru imediat după semnare.

8Permisul și aspectul israelian

Permisul nu schimbă nimic în obligațiile de raportare și fiscale din Israel. Un rezident al Israelului care cumpără un imobil în Cipru continuă să raporteze venitul din acesta în Israel, iar între Israel și Cipru nu există o convenție de evitare a dublei impuneri, așa că planificarea fiscală trebuie făcută din timp. De asemenea, permisul de achiziție nu conferă dreptul de ședere: vizele de rezidență pe baza investiției sunt o procedură separată la Departamentul de Migrație, cu condiții proprii.

9Ce se face înainte de semnare și cum vă însoțim

Înainte de semnare, verificăm cu ce identitate este corect să cumpărați - cetățenie israeliană, cetățenie europeană sau societate - ținând cont de permis, de impozitarea în Israel și de planurile de ieșire. Apoi depunem imediat contractul, depunem cererea de permis în paralel printr-un birou partener din Larnaca și însoțim dosarul până la înregistrarea dreptului de proprietate. De asemenea, urmărim reforma legii și informăm clienții ale căror tranzacții sunt încă deschise.

Citiți în continuare · 8 min de lecturăTaxele de transfer la registrul de cadastru și taxa de timbru în Cipru: calcul, scutiri și reduceriCât costă taxele de transfer la cadastrul din Cipru, când se aplică reducerea de 50% sau scutirea și ce s-a întâmplat cu taxa de timbru în 2026. Exemple.Citiți ghidul

Informațiile din acest ghid au caracter general și nu constituie consultanță juridică sau fiscală pentru o anumită tranzacție. Fiecare tranzacție este analizată individual.