Разрешение Совета министров Кипра для покупателей, не являющихся гражданами ЕС: когда требуется, ограничения и порядок получения

1Кому нужно разрешение Совета министров для покупки недвижимости на Кипре?

Любому, кто определяется как «иностранец» в Законе о приобретении недвижимого имущества (иностранцами), Cap. 109, заранее требуется разрешение для приобретения недвижимости на Кипре. Израильтянин, не имеющий гражданства государства Европейского союза или ЕЭЗ, подпадает под это определение. Статья 3(1) закона запрещает иностранцу приобретать недвижимость - как при жизни, так и по наследству - без предварительного разрешения Совета министров.

Закон исключает из определения несколько групп, и тем, кто к ним относится, разрешение не требуется:

• Гражданин государства - члена Европейского союза и гражданин государства - члена ЕЭЗ.
• Корпорация, учреждённая по праву другого государства Союза и имеющая зарегистрированный офис, центральное управление или основное место деятельности в государстве - члене ЕЭЗ.
• Иностранка, состоящая в браке с гражданином Кипра, пока она не находится с ним в раздельном проживании по решению суда (так сформулировано в законе).
• «Кипрский иностранец» - тот, кто родился на Кипре, когда его родители постоянно проживали там, или чей отец родился там при сходных обстоятельствах.

2Что считается «приобретением» по закону?

Определение шире, чем предполагает большинство покупателей. Согласно статье 3(6), «приобретение недвижимости» включает также:

• Аренду на срок свыше 33 лет, включая периоды продления, которыми арендатор вправе воспользоваться в одностороннем порядке.
• Приобретение акций кипрской компании, владеющей недвижимостью, если приобретение превращает компанию в «компанию, контролируемую иностранцами».
• Создание траста (trust) в пользу иностранца, касающегося недвижимости.

«Компания, контролируемая иностранцами» определяется в законе как организация, в которой половина или более директоров, прав голоса или акций принадлежат иностранцам, либо в которой у иностранца есть полномочия по учредительным документам, обеспечивающие действия компании по его воле.

3Освобождает ли от разрешения покупка через кипрскую компанию?

Это самый распространённый вопрос, и ответ требует осторожности. На практике покупки через кипрскую или европейскую компанию годами проводились без разрешения, а в ходе заседания комиссии по внутренним делам в сентябре 2026 года компания, учреждённая на Кипре или в Союзе, была описана как «местная», даже если контролирующие её лица не являются гражданами Союза. Вместе с тем формулировка самого закона определяет компанию, контролируемую иностранцами, как «иностранца», а освобождение для корпораций распространяется на корпорации, учреждённые по праву другого государства-члена. То есть существует разрыв между текстом закона и практикой.

Что важнее: именно этот разрыв - одна из целей реформы, обсуждаемой в Палате представителей. На обсуждении в феврале 2026 года прямо прозвучало требование не допускать использования кипрских компаний в качестве посредника для иностранных покупателей, а комиссия по внутренним делам назначила рассмотрение покупок корпорациями на октябрь 2026 года. Тому, кто рассматривает структуру через компанию лишь для того, чтобы обойти разрешение, следует исходить из того, что правило может измениться, и оценить структуру также с точки зрения налогов и операционных вопросов в Израиле и на Кипре.

4Когда нужно разрешение: до подписания или до регистрации?

До регистрации. Статья 3(3) устанавливает, что действительный договор с иностранцем не даёт ему права приобрести объект, пока не выдано разрешение, а статья 3(5) - что любая регистрация, совершённая в нарушение закона, недействительна. С другой стороны, статья 3(4) уточняет, что закон не затрагивает права иностранца действовать по закону о принудительном исполнении в натуре - то есть иностранец вправе депонировать договор купли-продажи в реестре до получения разрешения.

Министерство внутренних дел разъяснило Палате представителей в августе 2025 года, что разрешение требуется для завершения передачи на имя покупателя и не является условием подачи договора. Поэтому правильная последовательность действий для израильского покупателя такова: подписание, немедленное депонирование договора в реестре, параллельная подача заявления на разрешение и регистрация права собственности после получения разрешения.

5Какие ограничения действуют в отношении разрешения?

Сам закон устанавливает одно прямое ограничение: когда приобретаемая площадь превышает абсолютно необходимую для строительства жилого дома или места деятельности и в любом случае превышает две «скалы» (традиционная кипрская единица площади), разрешение подчиняется дополнительным условиям и критериям, устанавливаемым в положениях. Помимо этого, ограничения - вопрос политики Министерства внутренних дел.

Согласно руководствам кипрских адвокатов, принятая политика позволяет иностранцу приобрести до двух единиц - например, две квартиры, либо квартиру и магазин ограниченной площади, либо квартиру и офис - или один дом на участке площадью до примерно 4 000 кв. м. Обычные заявления на жилые цели утверждаются почти всегда. Нестандартное заявление - большой участок, множество объектов или обширное коммерческое использование - требует предварительной подготовки и обоснования.

6Как подаётся заявление?

Заявление подаётся по форме COMM 145 - заявление иностранца о согласии Совета министров (районного уполномоченного) на приобретение недвижимости - в канцелярию районного уполномоченного в районе, где находится объект. Полномочия Совета министров фактически осуществляются через районных уполномоченных. Согласно профессиональным руководствам, сбор за заявление не взимается, а Министерство внутренних дел оценивает срок рассмотрения примерно в две-три недели, хотя на практике срок зависит от района и полноты дела.

1. Подписание договора и его депонирование в реестре: в течение шести месяцев с момента подписания, а фактически - сразу.
2. Подготовка дела по заявлению: подписанная форма COMM 145, кадастровый план объекта, копия договора, копия паспорта и другие документы, которые потребует районный уполномоченный.
3. Подача районному уполномоченному: как правило, через представляющего адвоката на основании доверенности.
4. Ответ на запросы о дополнении: задержки чаще всего вызваны отсутствующим документом, а не принципиальным решением.
5. Получение разрешения и завершение передачи: разрешение предъявляется в реестре при регистрации права собственности и уплате сборов за передачу.

7Что изменится? Реформа закона об иностранцах

Cap. 109 находится под общественной критикой. В августе 2025 года Министерство внутренних дел признало, что закон устарел и нуждается в обновлении, а представленные тогда данные Земельного департамента показали, что израильтяне входят в число крупнейших групп иностранных покупателей в районах Ларнака, Лимассол и Пафос. В начале 2026 года были внесены несколько законопроектов, предлагавших, в частности, запретить иностранцам приобретать сельскохозяйственную землю и землю вблизи линии прекращения огня или критической инфраструктуры, ограничить площадь участка и распространить регулирование также на договоры уступки и компании, служащие посредником.

По состоянию на сентябрь 2026 года, по сообщению с заседания комиссии по внутренним делам, никакая поправка ещё не принята. Правительство готовит собственный проект, а комиссия назначила на октябрь 2026 года рассмотрение покупок корпорациями. Согласно опубликованным предложениям, изменение не должно действовать ретроактивно на завершённые сделки или депонированные договоры, но окончательная формулировка закона пока неизвестна. Это ещё одна причина депонировать договор в реестре сразу после подписания.

8Разрешение и израильский аспект

Разрешение ничего не меняет в обязанностях по отчётности и налогам в Израиле. Резидент Израиля, приобретающий объект на Кипре, продолжает отражать доходы от него в Израиле, а соглашения об избежании двойного налогообложения между Израилем и Кипром нет, поэтому налоговое планирование должно проводиться заранее. Разрешение на приобретение также не даёт права проживания: вид на жительство на основании инвестиций - отдельная процедура в миграционном департаменте со своими условиями.

9Что делать перед подписанием и как мы сопровождаем

Перед подписанием мы проверяем, в каком качестве правильно приобретать - с израильским гражданством, с европейским гражданством или через компанию, - с учётом разрешения, налога в Израиле и планов выхода. Затем мы сразу депонируем договор, параллельно подаём заявление на разрешение через партнёрскую контору в Ларнаке и сопровождаем дело до регистрации права собственности. Мы также следим за реформой закона и информируем клиентов, чьи сделки ещё остаются открытыми.

Читать дальше · 8 мин чтенияСборы за передачу права в земельном реестре и гербовый сбор на Кипре: расчёт, освобождения и скидкиСколько стоят сборы за передачу права в реестре Кипра, когда скидка 50% или полное освобождение, что стало с гербовым сбором с января 2026. Примеры расчёта.Читать руководство

Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.