בקצרה
דרכון רומני או של מדינה אחרת באיחוד האירופי מאפשר לרשום את הקרקע על שמכם כמו אזרח רומני, עשוי לפתוח מסלולי משכנתא שחלק מהבנקים מציעים רק לאזרחים רומנים, ומתיר מגורים ועבודה בלי אשרה. הוא אינו תנאי לקנייה: ישראלי בלי דרכון אירופי נרשם כבעלים של המבנה ומקבל על הקרקע זכות Superficie רשומה. הדרכון לא משנה את המחיר, את המע״מ, את עלויות הנוטריון והרישום או את המס במכירה.
הנקודות החשובות
- 1לפי סעיף 44(2) לחוקה וחוק 312/2005, אזרח האיחוד רוכש קרקע ברומניה כמו אזרח רומני; אזרח ישראל אינו רושם קרקע על שמו, כי אין אמנת הדדיות.
- 2אזרח כפול, ישראלי ורומני, רוכש קרקע כאזרח רומני, בלי קשר למקום מגוריו.
- 3בלי דרכון אירופי: הבית או הדירה רשומים על שמכם, והקרקע או החלק בה בזכות Superficie שנרשמת בפנקס המקרקעין.
- 4תקנות ה-BNR קובעות תקרות מימון לפי מטבע, לא לפי אזרחות; אבל חלק מהבנקים מגדירים מסלולים לאזרחים רומנים בלבד.
- 5״רישום על שם מישהו אחר עם הסכם צדדי״ אינו פתרון: הסכם שנועד לעקוף הוראת חוק מחייבת עלול להיות בטל.
״כדאי לי קודם להוציא דרכון רומני?״ זו אחת השאלות הנפוצות של ישראלים ששוקלים לקנות נכס ברומניה. התשובה תלויה בשאלה מה אתם מצפים שהדרכון יעשה. בחלק מהתחומים הוא משנה הרבה, ובחלק אחר לא משנה דבר.
מה בדיוק אומר החוק על קרקע וזרים?
סעיף 44(2) לחוקת רומניה קובע שזרים רוכשים בעלות על קרקע רק בתנאים שנובעים מהצטרפות רומניה לאיחוד האירופי, מאמנות בין-לאומיות על בסיס הדדיות, או בירושה על פי דין. החוק שמיישם את הסעיף הוא חוק 312/2005, וממנו נגזרים שלושה כללים:
- אזרח של מדינה באיחוד האירופי רוכש קרקע ברומניה באותם תנאים כמו אזרח רומני.
- אזרח ישראל אינו רושם קרקע על שמו, כי בין רומניה לישראל אין אמנת הדדיות בנושא.
- אזרח כפול, ישראלי ורומני, רוכש קרקע כאזרח רומני. החוק לא שואל היכן הוא גר.
מכאן שגם דרכון של מדינה אחרת באיחוד, למשל פורטוגל, נותן את אותה זכות לגבי הקרקע.
אזרח כפול, ישראלי ורומני, רוכש קרקע כאזרח רומני, בלי קשר למקום מגוריו.
איך נראית הבעלות בפועל, עם דרכון ובלעדיו?
| נושא | עם דרכון רומני או אירופי | ישראלי בלי דרכון אירופי |
|---|---|---|
| הדירה או המבנה | רשומים על שמכם | רשומים על שמכם |
| הקרקע מתחת לווילה | רשומה על שמכם | זכות Superficie על שמכם |
| החלק בקרקע של בניין דירות | רשום על שמכם | זכות Superficie על החלק הזה |
| משכנתא | הבנקים הרגילים, ובחלקם גם מסלולים לאזרחים רומנים בחו״ל | הבנקים הרגילים, בדרך כלל מימון של עד 70% |
| מחיר, מע״מ, נוטריון, אגרת רישום | זהה | זהה |
| מס במכירה (1% או 3%) | זהה | זהה |
| שהייה ברומניה | ללא הגבלה | 90 ימים מתוך כל 180 |
| עבודה ומגורים | ללא אשרה | אשרה והיתר שהייה |
בדירה בבניין: האם הדרכון משנה משהו?
בשימוש היומיומי - לא. ברישום - כן. לכל דירה בבניין משותף יש חלק בקרקע שמתחת לבניין (cotă-parte indiviză, חלק בלתי מסוים). לרוכש בלי דרכון אירופי החלק הזה אינו נרשם על שמו, ובמקומו קמה לו זכות Superficie על אותו חלק. הדירה עצמה רשומה על שמו כרגיל. מה שבודקים לפני החתימה הוא שהזכות על החלק בקרקע כתובה בחוזה ונרשמת בפנקס המקרקעין.
בווילה: מה ההבדל בין בעלות בקרקע לבין זכות Superficie?
בווילה רוב הערך הוא המגרש, ולכן ההבדל מורגש יותר. זכות Superficie (זכות לקיים מבנה על קרקע של אחר) מוסדרת בסעיפים 693-699 לקוד האזרחי הרומני:
- משך: ניתנת לתקופה של עד 99 שנים, וניתן לחדש אותה. בדקו מה החוזה קובע לגבי החידוש.
- מכירה ומשכנתא: אפשר להעביר אותה ולשעבד אותה יחד עם הבית, ובנקים רומניים מקבלים אותה כבטוחה.
- ירושה: הבית וזכות ה-Superficie עוברים בירושה.
- רישום: הזכות נרשמת על שמכם בפנקס המקרקעין, ובכך מקבלת תוקף כלפי כל צד שלישי.
- תמורה: שאלו אם יש תשלום על הזכות, ובקשו לראות את התשובה בחוזה.
האם דרכון רומני משפר את תנאי המשכנתא?
החוק לא שואל על אזרחות, אבל חלק מהבנקים כן. תקנה 17/2012 של הבנק המרכזי של רומניה (BNR) קובעת תקרות מימון לפי מטבע ההלוואה ומטבע ההכנסה: עד 85% בהלוואה בליי, ועד 75% בהלוואה באירו למי שמשתכר במטבע אחר. אלה תקרות רגולטוריות, לא התחייבות של בנק.
בפועל, כמה בנקים רומניים מציעים מסלול ״דיאספורה״ שפתוח לאזרחים רומנים בלבד, גם לתושבי חוץ שמשתכרים בישראל, בדרך כלל בליי ועם הון עצמי של 20% לפחות; הלוואה בליי משאירה סיכון מטבע. ישראלי בלי דרכון אירופי מקבל משכנתא במסלול הרגיל לתושבי חוץ, בדרך כלל עד 70% מימון, בכפוף לאישור הבנק.
תוכנית הערבות הממשלתית Noua Casă אינה דורשת אזרחות רומנית. תנאיה כוללים הצהרה שאין לכם דירה ותקרות מחיר, שמוציאות וילות מהתוכנית.
מה דרכון אירופי נותן מחוץ לעסקה עצמה?
- שהייה: ישראלי מוגבל ל-90 ימים בכל 180 ימים באזור שנגן, ורומניה חברה מלאה בשנגן מ-1 בינואר 2025. אזרח רומני רשאי לגור ברומניה ללא הגבלה, ואזרח של מדינה אחרת באיחוד נהנה מחופש תנועה ומגורים.
- עבודה: לבעל דרכון אירופי אין צורך בהיתר עבודה; ישראלי צריך אשרה לשהייה ארוכה והיתר שהייה.
- בן או בת זוג: בן זוג ישראלי של אזרח רומני מקבל זכות מגורים כבן משפחה, אבל לא זכות לקרקע. החוק בודק את האזרחות של כל אחד בנפרד.
מה הדרכון לא ישנה?
- את מחיר הנכס, וגם לא יקנה עדיפות אצל יזם.
- את המע״מ (21% בנכס חדש, נכון לאוקטובר 2026), את שכר הנוטריון ואת אגרת הרישום (0.15%).
- את המס במכירה, שתלוי בתקופת ההחזקה (1% או 3%) ולא באזרחות.
- את הצורך בעורך דין שמייצג אתכם ובבדיקה משפטית לפני חתימה.
ומה עם רישום על שם בן זוג או קרוב שיש לו דרכון?
רישום על שם בן או בת זוג עם דרכון אירופי אפשרי, אבל מי שרשום הוא הבעלים כלפי כל העולם. בגירושים, בפטירה או מול נושים, הקרקע הולכת אחרי הרישום. זה מסלול שמחייב ייעוץ בשתי המדינות.
הסכם שכל מטרתו לעקוף הוראת חוק מחייבת עלול להיות בטל לפי הקוד האזרחי הרומני, והאדם הרשום נשאר הבעלים כלפי כל צד שלישי. זה לא ״פתרון יצירתי״; זה סיכון לאבד את הנכס.
כדאי לחכות לדרכון לפני שקונים?
למי שזכאי לאזרחות רומנית מכוח מוצא, זו אפשרות אמיתית, אבל לא מהירה: ההחלטה בבקשה יכולה להימשך עד שנתיים, ומ-2025 נדרשת גם תעודת שפה רומנית. הדרך המעשית לרוב היא לקנות עם זכות Superficie, ומי שיקבל בהמשך דרכון אירופי יבחן עם עורך הדין העברה של הקרקע על שמו.
מה לעשות לפני החתימה, ואיך אנחנו מלווים
לפני שחותמים, שאלו ארבע שאלות: מה בדיוק נרשם על שמי, ואיפה זה מופיע בנסח? לכמה זמן ניתנת זכות ה-Superficie ומה סעיף החידוש? האם יש תשלום על הזכות? ואיך הזכות והבית עוברים בירושה? אנחנו בודקים את מבנה הרישום ואת החוזה, ומתאמים עם עורכי דין ונוטריונים בעלי רישיון ברומניה, שמבצעים את הרישום לפי הדין המקומי.
האמור כאן הוא מידע כללי נכון לאוקטובר 2026 ואינו ייעוץ משפטי, ייעוץ מס או ייעוץ בענייני הגירה למקרה מסוים.
שאלות נפוצות
האם צריך דרכון רומני כדי לקנות דירה ברומניה?
לא. ישראלי בלי דרכון אירופי קונה ונרשם כבעלים של הדירה. ההבדל הוא בחלק בקרקע שמתחת לבניין: לבעל דרכון אירופי הוא נרשם על שמו, ולמי שאין לו דרכון כזה קמה עליו זכות Superficie.
האם דרכון פורטוגלי או של מדינה אחרת באיחוד נותן אותן זכויות?
לגבי הקרקע, כן: לפי חוק 312/2005, אזרח של כל מדינה באיחוד רוכש קרקע ברומניה כמו אזרח רומני. מסלולי משכנתא ״לדיאספורה״, לעומת זאת, מיועדים בדרך כלל לאזרחים רומנים בלבד.
אפשר לקבל משכנתא על נכס עם זכות Superficie?
כן. בנקים רומניים מקבלים זכות Superficie כבטוחה יחד עם הבית. ישראלי בלי דרכון אירופי מקבל בדרך כלל מימון של עד 70%, בכפוף לאישור הבנק.
מה קורה לזכות Superficie בתום התקופה?
לפי הקוד האזרחי הזכות ניתנת לעד 99 שנים וניתן לחדש אותה. מה שקורה בפועל תלוי בחוזה, ולכן בקשו לראות את סעיף החידוש כתוב.
הקריאה הבאה · 7 דק׳ קריאהצוואה לישראלי שיש לו נכס ברומניה: בחירת דין, צורת הצוואה ותיאום עם הצוואה בישראלאיך כותבים צוואה שתעבוד על נכס ברומניה: תקנה 650/2012 ובחירת דין, צוואה נוטריונית או בכתב יד, מנה שמורה ותיאום עם הצוואה הישראלית.לקריאת המדריךמקורות
המידע במדריך הוא כללי ואינו מהווה ייעוץ משפטי או מיסויי לעסקה מסוימת. כל עסקה נבחנת לגופה.