باختصار
يتيح جواز سفر رومانيا أو دولة أخرى في الاتحاد الأوروبي تسجيل الأرض باسمكم كالمواطن الروماني، وقد يفتح مسارات رهن عقاري يقدّمها بعض البنوك للمواطنين الرومانيين فقط، ويسمح بالإقامة والعمل دون تأشيرة. لكنه ليس شرطًا للشراء: فالإسرائيلي الذي لا يحمل جواز سفر أوروبيًّا يُسجَّل مالكًا للمبنى ويحصل على حق Superficie مسجَّل على الأرض. ولا يغيّر الجواز السعر، ولا ضريبة القيمة المضافة، ولا تكاليف الكاتب العدل والتسجيل، ولا ضريبة البيع.
أبرز النقاط
- 1وفقًا للمادة 44(2) من الدستور والقانون 312/2005، يكتسب مواطن الاتحاد الأرض في رومانيا كالمواطن الروماني؛ أما المواطن الإسرائيلي فلا يسجّل أرضًا باسمه، لعدم وجود اتفاقية معاملة بالمثل.
- 2مزدوج الجنسية، الإسرائيلي والروماني، يكتسب الأرض بصفته مواطنًا رومانيًّا، بصرف النظر عن مكان إقامته.
- 3من دون جواز سفر أوروبي: يُسجَّل البيت أو الشقة باسمكم، والأرض أو الحصة فيها بحق Superficie يُسجَّل في السجل العقاري.
- 4تحدد لوائح BNR الحدود القصوى للتمويل حسب العملة لا حسب الجنسية؛ لكن بعض البنوك تحدد مسارات للمواطنين الرومانيين فقط.
- 5«التسجيل باسم شخص آخر مع اتفاق جانبي» ليس حلًّا: فالاتفاق الرامي إلى التحايل على نص قانوني آمر قد يكون باطلًا.
«هل يُستحسن أن أستخرج جواز سفر رومانيًّا أولًا؟» هذا من أكثر الأسئلة شيوعًا لدى الإسرائيليين الذين يفكرون في شراء عقار في رومانيا. والإجابة تتوقف على ما تتوقعون أن يفعله الجواز. ففي بعض المجالات يغيّر الكثير، وفي مجالات أخرى لا يغيّر شيئًا.
ماذا يقول القانون بالضبط عن الأرض والأجانب؟
تنص المادة 44(2) من دستور رومانيا على أن الأجانب لا يكتسبون ملكية الأرض إلا وفق الشروط الناشئة عن انضمام رومانيا إلى الاتحاد الأوروبي، أو عن معاهدات دولية على أساس المعاملة بالمثل، أو بالإرث القانوني. والقانون المنفّذ لهذه المادة هو القانون 312/2005، وتُستمد منه ثلاث قواعد:
- يكتسب مواطن دولة في الاتحاد الأوروبي الأرض في رومانيا بالشروط نفسها التي يكتسبها بها المواطن الروماني.
- لا يسجّل المواطن الإسرائيلي أرضًا باسمه، لأنه لا توجد بين رومانيا وإسرائيل اتفاقية معاملة بالمثل في هذا الشأن.
- مزدوج الجنسية، الإسرائيلي والروماني، يكتسب الأرض بصفته مواطنًا رومانيًّا. والقانون لا يسأل أين يقيم.
ومن ثم فإن جواز سفر دولة أخرى في الاتحاد، كالبرتغال مثلًا، يمنح الحق نفسه فيما يتعلق بالأرض.
مزدوج الجنسية، الإسرائيلي والروماني، يكتسب الأرض بصفته مواطنًا رومانيًّا، بصرف النظر عن مكان إقامته.
كيف تبدو الملكية فعليًّا، مع الجواز ومن دونه؟
| الموضوع | مع جواز سفر روماني أو أوروبي | إسرائيلي لا يحمل جواز سفر أوروبيًّا |
|---|---|---|
| الشقة أو المبنى | مسجَّلان باسمكم | مسجَّلان باسمكم |
| الأرض تحت الفيلا | مسجَّلة باسمكم | حق Superficie باسمكم |
| الحصة في أرض مبنى الشقق | مسجَّلة باسمكم | حق Superficie على هذه الحصة |
| الرهن العقاري | البنوك العادية، وفي بعضها أيضًا مسارات للمواطنين الرومانيين في الخارج | البنوك العادية، وعادةً تمويل حتى 70% |
| السعر، وضريبة القيمة المضافة، والكاتب العدل، ورسم التسجيل | متطابق | متطابق |
| ضريبة البيع (1% أو 3%) | متطابقة | متطابقة |
| الإقامة في رومانيا | دون قيود | 90 يومًا من كل 180 |
| العمل والإقامة | دون تأشيرة | تأشيرة وتصريح إقامة |
في شقة ضمن مبنى: هل يغيّر الجواز شيئًا؟
في الاستخدام اليومي، لا. وفي التسجيل، نعم. فلكل شقة في مبنى مشترك حصة في الأرض التي تحت المبنى (cotă-parte indiviză، حصة شائعة). وبالنسبة للمشتري الذي لا يحمل جواز سفر أوروبيًّا لا تُسجَّل هذه الحصة باسمه، وبدلًا من ذلك ينشأ له حق Superficie على تلك الحصة. أما الشقة نفسها فتُسجَّل باسمه كالمعتاد. وما يُفحص قبل التوقيع هو أن الحق على الحصة في الأرض منصوص عليه في العقد ويُسجَّل في السجل العقاري.
في الفيلا: ما الفرق بين ملكية الأرض وحق Superficie؟
في الفيلا تتركز معظم القيمة في قطعة الأرض، ولذلك يكون الفرق محسوسًا أكثر. وحق Superficie (حق إقامة مبنى على أرض مملوكة للغير) منظَّم في المواد 693-699 من القانون المدني الروماني:
- المدة: يُمنح لمدة تصل إلى 99 عامًا، ويمكن تجديده. افحصوا ما يقرره العقد بشأن التجديد.
- البيع والرهن العقاري: يمكن نقله ورهنه مع البيت، وتقبله البنوك الرومانية ضمانةً.
- الإرث: ينتقل البيت وحق Superficie بالإرث.
- التسجيل: يُسجَّل الحق باسمكم في السجل العقاري، فيكتسب بذلك نفاذًا تجاه أي طرف ثالث.
- المقابل: اسألوا عمّا إذا كان هناك مقابل مالي للحق، واطلبوا رؤية الإجابة في العقد.
هل يحسّن جواز السفر الروماني شروط الرهن العقاري؟
القانون لا يسأل عن الجنسية، لكن بعض البنوك تسأل. فلائحة البنك المركزي الروماني (BNR) رقم 17/2012 تحدد الحدود القصوى للتمويل حسب عملة القرض وعملة الدخل: حتى 85% في القرض باللاي، وحتى 75% في القرض باليورو لمن يتقاضى دخله بعملة أخرى. وهذه حدود تنظيمية، لا التزام من البنك.
وفي الواقع، تعرض عدة بنوك رومانية مسار «الجاليات» المفتوح للمواطنين الرومانيين فقط، بمن فيهم غير المقيمين الذين يتقاضون دخلهم في إسرائيل، وعادةً باللاي وبرأس مال ذاتي لا يقل عن 20%؛ والقرض باللاي يُبقي مخاطرة العملة قائمة. أما الإسرائيلي الذي لا يحمل جواز سفر أوروبيًّا فيحصل على رهن عقاري في المسار العادي لغير المقيمين، وعادةً بتمويل حتى 70%، رهنًا بموافقة البنك.
برنامج الضمان الحكومي Noua Casă لا يشترط الجنسية الرومانية. وتشمل شروطه إقرارًا بعدم امتلاككم مسكنًا وحدودًا قصوى للسعر تُخرج الفلل من البرنامج.
ماذا يمنح جواز السفر الأوروبي خارج الصفقة نفسها؟
- الإقامة: الإسرائيلي مقيَّد بـ90 يومًا في كل 180 يومًا في منطقة شنغن، ورومانيا عضو كامل في شنغن منذ 1 يناير 2025. ويحق للمواطن الروماني الإقامة في رومانيا دون قيود، ويتمتع مواطن دولة أخرى في الاتحاد بحرية التنقل والإقامة.
- العمل: لا يحتاج حامل الجواز الأوروبي إلى تصريح عمل؛ أما الإسرائيلي فيحتاج إلى تأشيرة إقامة طويلة وتصريح إقامة.
- الزوج أو الزوجة: يحصل الزوج الإسرائيلي لمواطن روماني على حق الإقامة بصفته فردًا من الأسرة، لكن ليس على حق في الأرض. فالقانون يفحص جنسية كل منهما على حدة.
ما الذي لن يغيّره الجواز؟
- سعر العقار، ولن يمنح أيضًا أفضلية لدى المطوّر.
- ضريبة القيمة المضافة (21% في العقار الجديد، حتى أكتوبر 2026)، وأتعاب الكاتب العدل، ورسم التسجيل (0.15%).
- ضريبة البيع، التي تتوقف على مدة التملّك (1% أو 3%) لا على الجنسية.
- الحاجة إلى محامٍ يمثلكم وإلى فحص قانوني قبل التوقيع.
وماذا عن التسجيل باسم زوج أو قريب يحمل جوازًا؟
التسجيل باسم زوج أو زوجة يحمل جواز سفر أوروبيًّا ممكن، لكن الشخص المسجَّل هو المالك تجاه الجميع. ففي الطلاق أو الوفاة أو في مواجهة الدائنين، تتبع الأرض التسجيل. وهذا مسار يستلزم استشارة في الدولتين.
الاتفاق الذي يكون غرضه الوحيد التحايل على نص قانوني آمر قد يكون باطلًا وفقًا للقانون المدني الروماني، ويبقى الشخص المسجَّل هو المالك تجاه أي طرف ثالث. وهذا ليس «حلًّا إبداعيًّا»؛ بل مخاطرة بفقدان العقار.
هل يُستحسن انتظار الجواز قبل الشراء؟
لمن يحق له الحصول على الجنسية الرومانية بحكم الأصل، هذا خيار حقيقي لكنه ليس سريعًا: فالبت في الطلب قد يستغرق حتى عامين، ومنذ 2025 تُشترط أيضًا شهادة إتقان اللغة الرومانية. والطريق العملي في الغالب هو الشراء بحق Superficie، ومن يحصل لاحقًا على جواز سفر أوروبي يبحث مع المحامي نقل الأرض إلى اسمه.
ما الذي يُفعل قبل التوقيع، وكيف نرافقكم
قبل التوقيع اطرحوا أربعة أسئلة: ما الذي يُسجَّل باسمي بالضبط، وأين يظهر ذلك في المستخرج؟ ولكم من الوقت يُمنح حق Superficie وما بند التجديد؟ وهل هناك مقابل مالي للحق؟ وكيف ينتقل الحق والبيت بالإرث؟ ونحن نفحص هيكل التسجيل والعقد، وننسّق مع محامين وكتّاب عدل مرخَّصين في رومانيا، يتولون التسجيل وفقًا للقانون المحلي.
ما ورد هنا معلومات عامة صحيحة حتى أكتوبر 2026، ولا يشكل استشارة قانونية أو ضريبية أو استشارة في شؤون الهجرة لحالة بعينها.
أسئلة شائعة
هل يلزم جواز سفر روماني لشراء شقة في رومانيا؟
لا. فالإسرائيلي الذي لا يحمل جواز سفر أوروبيًّا يشتري الشقة ويُسجَّل مالكًا لها. والفرق يكمن في الحصة في الأرض التي تحت المبنى: فلحامل الجواز الأوروبي تُسجَّل باسمه، ولمن لا يحمل مثل هذا الجواز ينشأ عليها حق Superficie.
هل يمنح جواز سفر برتغالي أو جواز دولة أخرى في الاتحاد الحقوق نفسها؟
فيما يتعلق بالأرض، نعم: وفقًا للقانون 312/2005، يكتسب مواطن أي دولة في الاتحاد الأرض في رومانيا كالمواطن الروماني. أما مسارات الرهن العقاري «للجاليات»، فهي في المقابل مخصصة عادةً للمواطنين الرومانيين فقط.
هل يمكن الحصول على رهن عقاري على عقار بحق Superficie؟
نعم. تقبل البنوك الرومانية حق Superficie ضمانةً مع البيت. ويحصل الإسرائيلي الذي لا يحمل جواز سفر أوروبيًّا عادةً على تمويل حتى 70%، رهنًا بموافقة البنك.
ماذا يحدث لحق Superficie في نهاية المدة؟
وفقًا للقانون المدني، يُمنح الحق لمدة تصل إلى 99 عامًا ويمكن تجديده. أما ما يحدث فعليًّا فيتوقف على العقد، ولذلك اطلبوا رؤية بند التجديد مكتوبًا.
اقرأ التالي · 7 دقائق للقراءةالوصية للإسرائيلي الذي يملك عقارًا في رومانيا: اختيار القانون، وشكل الوصية، والتنسيق مع الوصية في إسرائيلكيف تُكتب وصية تعمل على عقار في رومانيا: اللائحة 650/2012 واختيار القانون، والوصية الموثّقة أو بخط اليد، والحصة المحفوظة، والتنسيق مع الوصية الإسرائيلية.قراءة الدليلالمصادر
المعلومات الواردة في هذا الدليل عامة، ولا تشكّل استشارة قانونية أو ضريبية لصفقة بعينها. تُدرس كل صفقة على حدة.