Коротко
Паспорт Румынии или другой страны Европейского союза позволяет зарегистрировать землю на ваше имя так же, как гражданину Румынии, может открыть ипотечные программы, которые часть банков предлагает только гражданам Румынии, и разрешает проживание и работу без визы. Он не является условием покупки: израильтянин без европейского паспорта регистрируется как собственник постройки и получает на землю зарегистрированное право Superficie. Паспорт не меняет ни цену, ни НДС, ни расходы на нотариуса и регистрацию, ни налог при продаже.
Главное
- 1Согласно статье 44(2) Конституции и Закону 312/2005, гражданин Евросоюза приобретает землю в Румынии так же, как гражданин Румынии; гражданин Израиля не регистрирует землю на своё имя, поскольку соглашения о взаимности нет.
- 2Лицо с двойным гражданством, израильским и румынским, приобретает землю как гражданин Румынии, независимо от места жительства.
- 3Без европейского паспорта: дом или квартира регистрируются на ваше имя, а земля или доля в ней по праву Superficie, которое регистрируется в реестре недвижимости.
- 4Положения BNR устанавливают пределы финансирования в зависимости от валюты, а не от гражданства; но часть банков определяет программы только для граждан Румынии.
- 5«Регистрация на чужое имя с побочным соглашением» не является решением: соглашение, направленное на обход императивной нормы закона, может быть ничтожным.
«Стоит ли мне сначала оформить румынский паспорт?» Это один из самых частых вопросов израильтян, рассматривающих покупку недвижимости в Румынии. Ответ зависит от того, чего вы ожидаете от паспорта. В одних сферах он меняет многое, а в других не меняет ничего.
Что именно говорит закон о земле и иностранцах?
Статья 44(2) Конституции Румынии устанавливает, что иностранцы приобретают право собственности на землю только на условиях, вытекающих из вступления Румынии в Европейский союз, из международных договоров на основе взаимности или по наследованию в силу закона. Закон, реализующий эту статью, - Закон 312/2005, и из него вытекают три правила:
- Гражданин страны Европейского союза приобретает землю в Румынии на тех же условиях, что и гражданин Румынии.
- Гражданин Израиля не регистрирует землю на своё имя, поскольку между Румынией и Израилем нет соглашения о взаимности по этому вопросу.
- Лицо с двойным гражданством, израильским и румынским, приобретает землю как гражданин Румынии. Закон не спрашивает, где он проживает.
Отсюда следует, что паспорт другой страны Евросоюза, например Португалии, даёт то же право в отношении земли.
Лицо с двойным гражданством, израильским и румынским, приобретает землю как гражданин Румынии, независимо от места жительства.
Как выглядит право собственности на практике с паспортом и без него?
| Тема | С румынским или европейским паспортом | Израильтянин без европейского паспорта |
|---|---|---|
| Квартира или постройка | Зарегистрированы на ваше имя | Зарегистрированы на ваше имя |
| Земля под виллой | Зарегистрирована на ваше имя | Право Superficie на ваше имя |
| Доля в земле многоквартирного дома | Зарегистрирована на ваше имя | Право Superficie на эту долю |
| Ипотека | Обычные банки, а в части из них также программы для граждан Румынии за рубежом | Обычные банки, как правило финансирование до 70% |
| Цена, НДС, нотариус, регистрационный сбор | Одинаково | Одинаково |
| Налог при продаже (1% или 3%) | Одинаково | Одинаково |
| Пребывание в Румынии | Без ограничений | 90 дней в течение каждых 180 |
| Работа и проживание | Без визы | Виза и вид на жительство |
В квартире в многоквартирном доме: меняет ли что-нибудь паспорт?
В повседневном пользовании - нет. В регистрации - да. У каждой квартиры в многоквартирном доме есть доля в земле под зданием (cotă-parte indiviză, неопределённая доля). У покупателя без европейского паспорта эта доля не регистрируется на его имя, и вместо этого у него возникает право Superficie на эту долю. Сама квартира регистрируется на его имя обычным образом. Перед подписанием проверяют, что право на долю в земле прописано в договоре и регистрируется в реестре недвижимости.
В вилле: чем право собственности на землю отличается от права Superficie?
В вилле большая часть стоимости приходится на участок, поэтому разница ощущается сильнее. Право Superficie (право иметь постройку на чужой земле) регулируется статьями 693-699 Гражданского кодекса Румынии:
- Срок: предоставляется на срок до 99 лет и может быть продлено. Проверьте, что договор предусматривает в отношении продления.
- Продажа и ипотека: его можно передать и заложить вместе с домом, и румынские банки принимают его в качестве обеспечения.
- Наследование: дом и право Superficie переходят по наследству.
- Регистрация: право регистрируется на ваше имя в реестре недвижимости и тем самым приобретает силу в отношении любого третьего лица.
- Встречное предоставление: спросите, взимается ли плата за право, и попросите показать ответ в договоре.
Улучшает ли румынский паспорт условия ипотеки?
Закон не спрашивает о гражданстве, но часть банков спрашивает. Положение 17/2012 Национального банка Румынии (BNR) устанавливает пределы финансирования в зависимости от валюты кредита и валюты дохода: до 85% по кредиту в леях и до 75% по кредиту в евро для тех, кто получает доход в иной валюте. Это регуляторные пределы, а не обязательство банка.
На практике несколько румынских банков предлагают программу «для диаспоры», открытую только для граждан Румынии, в том числе для нерезидентов с доходом в Израиле, как правило в леях и с собственными средствами не менее 20%; кредит в леях сохраняет валютный риск. Израильтянин без европейского паспорта получает ипотеку по обычной программе для нерезидентов, как правило с финансированием до 70%, при условии одобрения банком.
Государственная программа гарантий Noua Casă не требует румынского гражданства. Её условия включают декларацию об отсутствии у вас жилья и ценовые пределы, которые исключают виллы из программы.
Что даёт европейский паспорт помимо самой сделки?
- Пребывание: израильтянин ограничен 90 днями в течение каждых 180 дней в Шенгенской зоне, а Румыния является полноправным членом Шенгена с 1 января 2025 года. Гражданин Румынии вправе проживать в Румынии без ограничений, а гражданин другой страны Евросоюза пользуется свободой передвижения и проживания.
- Работа: обладателю европейского паспорта не нужно разрешение на работу; израильтянину нужны долгосрочная виза и вид на жительство.
- Супруг или супруга: супруг-израильтянин гражданина Румынии получает право на проживание как член семьи, но не право на землю. Закон проверяет гражданство каждого в отдельности.
Чего паспорт не изменит?
- Цену объекта; он также не даст преимущества у застройщика.
- НДС (21% на новый объект по состоянию на октябрь 2026 года), вознаграждение нотариуса и регистрационный сбор (0,15%).
- Налог при продаже, который зависит от срока владения (1% или 3%), а не от гражданства.
- Необходимость в адвокате, представляющем ваши интересы, и в юридической проверке перед подписанием.
А как насчёт регистрации на имя супруга или родственника с паспортом?
Регистрация на имя супруга или супруги с европейским паспортом возможна, но зарегистрированное лицо является собственником в отношении всех. При разводе, смерти или в отношениях с кредиторами земля следует за регистрацией. Это вариант, требующий консультации в обеих странах.
Соглашение, единственная цель которого - обойти императивную норму закона, может быть ничтожным по Гражданскому кодексу Румынии, а зарегистрированное лицо остаётся собственником в отношении любого третьего лица. Это не «творческое решение»; это риск потерять объект.
Стоит ли ждать паспорта перед покупкой?
Для тех, кто имеет право на румынское гражданство по происхождению, это реальная возможность, но не быстрая: решение по заявлению может занять до двух лет, а с 2025 года требуется также сертификат о знании румынского языка. Практический путь, как правило, - покупать с правом Superficie, а тот, кто впоследствии получит европейский паспорт, рассмотрит с адвокатом переоформление земли на своё имя.
Что сделать до подписания и как мы сопровождаем сделку
Перед подписанием задайте четыре вопроса: что именно регистрируется на моё имя и где это указано в выписке? На какой срок предоставляется право Superficie и каково условие о продлении? Взимается ли плата за право? И как право и дом переходят по наследству? Мы проверяем структуру регистрации и договор и координируем действия с адвокатами и нотариусами, имеющими лицензию в Румынии, которые осуществляют регистрацию по местному праву.
Изложенное здесь является общей информацией по состоянию на октябрь 2026 года и не представляет собой юридическую, налоговую или иммиграционную консультацию по конкретному случаю.
Частые вопросы
Нужен ли румынский паспорт, чтобы купить квартиру в Румынии?
Нет. Израильтянин без европейского паспорта покупает квартиру и регистрируется как её собственник. Разница касается доли в земле под зданием: у обладателя европейского паспорта она регистрируется на его имя, а у того, у кого такого паспорта нет, на неё возникает право Superficie.
Даёт ли португальский паспорт или паспорт другой страны Евросоюза те же права?
В отношении земли да: согласно Закону 312/2005, гражданин любой страны Евросоюза приобретает землю в Румынии так же, как гражданин Румынии. Ипотечные программы «для диаспоры», напротив, как правило предназначены только для граждан Румынии.
Можно ли получить ипотеку на объект с правом Superficie?
Да. Румынские банки принимают право Superficie в качестве обеспечения вместе с домом. Израильтянин без европейского паспорта, как правило, получает финансирование до 70% при условии одобрения банком.
Что происходит с правом Superficie по окончании срока?
Согласно Гражданскому кодексу, право предоставляется на срок до 99 лет и может быть продлено. Что происходит на практике, зависит от договора, поэтому попросите показать условие о продлении в письменном виде.
Читать дальше · 7 мин чтенияЗавещание для израильтянина с недвижимостью в Румынии: выбор права, форма завещания и согласование с завещанием в ИзраилеЗавещание на недвижимость в Румынии: Регламент 650/2012 и выбор права, нотариальное или собственноручное завещание, обязательная доля и Израиль.Читать руководствоИсточники
Информация в руководстве носит общий характер и не является юридической или налоговой консультацией по конкретной сделке. Каждая сделка рассматривается индивидуально.